Condo U รัชโยธิน คอนโดแต่งครบติดถนนใหญ่เสนานิคม 1 [รีวิวฉบับที่ 226]

รีวิวฉบับที่ 226 … Condo U รัชโยธิน (พหลโยธิน 32) เป็นหนึ่งในคอนโด Economy Class ที่น่าจับตามองในรอบปี ทำเลติดถนนใหญ่เสนานิคม 1 ซึ่งจะเปิดตัวพร้อมๆกับโครงการเพื่อนบ้าน U Delight รัชโยธิน (พหลโยธิน 23) พร้อมๆกันในวันที่ 15 กันยายน 2555 นะครับ

Fact @ 12 September 2012

• Condo U รัชโยธิน (พหลโยธิน 32)
• Grand Unity Development Co., Ltd.
• ซอยพหลโยธิน 32 (ถนนเสนานิคม)
• คอนโดมิเนียม Low Rise 8 ชั้น 2 อาคาร จำนวน 394 ยูนิต
• สร้างบนที่ดิน 3 ไร่เศษ
• 1 Bedroom (31 – 43.5 ตารางเมตร)
• 2 Bedrooms (50 – 52 ตารางเมตร)
• ราคาต่อตารางเมตรเฉลี่ย 53,000 บาทต่อตารางเมตร
• ราคาเริ่มต้น 1.32 ล้านบาท
• สำนักงานขายเปิดวันที่ 25 สิงหาคม 2555
• เปิดจองวันแรก 15 กันยายน 2555 ที่ Park Venture 9 โมงเช้า

เพียงแค่การกด Like ก็เท่ากับการสนับสนุนข้อมูลเชิงลึกจาก Think of Living แล้วครับ

เจาะลึกเรื่องทำเลที่ตั้ง

ทำเลของ Condo U รัชโยธิน อย่างที่บอกคืออยู่ติดถนนเสนานิคม 1 หรือในอีกชื่อหนึ่งก็คือซอยพหลโยธิน 32 ซึ่งเป็นถนน 4 เลน จัดว่าเป็นซอยใหญ่สามารถทะลุเชื่อมต่อไปทางวังหินและอื่นๆได้อีกมากมาย

วันนี้ผมไปนอกเมืองมา เลยจะขับรถพาทุกท่านมาจากวิภาวดีไปยังพหลโธยิน 32

ช่วงที่จะถึงรัชดาภิเษกให้ชิดซ้ายเตรียมเลี้ยวออกไปทางรัชโยธิน

ไม่ต้องขึ้นสะพานนะครับ ไม่งั้นจะผิดทางละ

พอวิ่งไปทางรัชดาก็ให้วิ่งตรงไปด้านซ้าย ไม่ขึ้นสะพาน มุ่งหน้าไปทางรัชโยธิน

เกือบลืมว่าแถวนี้มี Avenue กับ Villa Market อยู่ด้วย ข้างๆ Wind รัชโยธิน คอนโดของเมเจอร์

พอถึงแยกก็ให้เลี้ยวซ้ายนะครับ

ทีนี้เราก็จะมาโผล่ที่รัชโยธินกันแล้ว

เมเจอร์รัชโยธิน ศูนย์รวมการใช้ชีวิตของคนแถวนี้

เนื่องจากถนนเส้นนี้ไม่มีเกาะกลาง จึงต้องใช้สัญญาณป้ายไฟบอกว่าเลนไหนให้วิ่งไปทางไหน รวมถึงบนสะพานที่มี 3 เลนด้วย

เราก็มาถึงแยกเสนานิคม 1 กันแล้วนะครับ ถ้าเลี้ยวขวาตรงนี้ก็คือถนนเสนานิคม 1 ไปวังหิน

แต่เราจะพาทัวร์เพิ่มเติมอีกหน่อย เลยกลับรถไปทางโน้น เพื่อเข้าซอยพหลโยธิน 30 ที่จะลัดไปทางเสนานิคม 1 ได้ … ข้างในของพวกซอย 30, 32, 34 นี่เชื่อมกันเกือบหมด คล้ายๆรังผึ้ง ทะลุถึงกันได้

นี่นะครับซอย 30

ร้านก๋วยเตี๋ยวและสภาพซอย เป็นซอยเล็กๆขนาดรถวิ่งสวนกันได้

ในซอยนี้จะมีคู่แข่งโครงการจาก CMC อย่าง Bangkok Feliz พหลโยธิน 30 และ Chateau in Town พหลโยธิน 30 อยู่ด้วย

เลี้ยวซ้ายนี้ทะลุไปออกพหลโยธิน 32 ได้ครับ

เราจะมาออกที่ถนนเสนานิคม 1 ซอย 8

ตรงข้ามเป็นปั๊ม Petronas

ว่ิงไปอีกนิด พบว่าซอยนี้ก็ทะลุพหลโยธิน 30 ได้ อย่างที่บอกข้างในเป็นรังผึ้งถึงกันหมด

ก่อนถึงโครงการ Condo U ก็โดนดักหน้าด้วย Chateau in Town พหลโยธิน 32 ที่มีช่วงราคาอยู่ระหว่าง 1.7 – 2 ล้านบาท

วิ่งมาอีกนิดก็จะถึง Condo U ที่กำลังจะเปิดใหม่ จากจุดนี้ถึงปากซอยประมาณ 900 เมตร ถ้าอนาคตมี BTS สถานีเสนานิคม ก็จะจอดที่ปากซอยพอดี

เรากลับรถกันไปหน้าปากซอย ให้ดูสภาพซอยเสนานิคม 1 จะพบว่ามันเป็น “ถนน” แล้วครับ ไม่ใช่ซอย

ปากซอยสามารถเลี้ยวซ้ายและขวาไปทางรัชโยธินหรือลาดพร้าวได้

แยกเสนานิคม

เรื่องทำเลเอาแค่นี้ก่อนนะครับ =)

เจาะลึกตัวโครงการ

หน้าตาสำนักงานขายของตึก Condo U รัชโยธิน ที่อยู่บริเวณไซต์งานนะครับ

หน้าตา Lobby สำนักงานขาย

เข้าไปจะเจอตึก B ที่อยู่ด้านหน้าก่อน ชั้นล่างจะเป็น Shop ร้านสะดวกซื้อก่อนที่จะถึง Lobby ชั้นล่าง

ชั้น G เป็นชั้นของที่จอดรถ มีสระว่ายน้ำและฟิตเนสอยู่ตรงกลางระหว่างสองตึก A และ B

เพ่งนับดูได้ที่จอดรถประมาณ 127 คัน ไม่รู้ถูกผิด พอหารแล้วออกมาอยู่แถวๆ 30% นะครับ

สระว่ายน้ำ ห้องออกกำลังกาย ห้องพักผ่อน พื้นที่ส่วนกลางสำหรับ 400 ยูนิต

ซูมไปดู Shop และ Lobby หน้าทางเข้าโครงการ

แปลนของตึกเป็นรูปแบบนี้ ตึกบนคือ Building A อยู่ติดกับ The Key พหลโยธิน 34 แปลงด้านหลังของที่ดิน ดังนั้นจะมีห้องบางส่วนโดนตึก The Key บังไปเป๊ะๆ

Building B เป็นอาคารรูปตัว S ที่อยู่ด้านหน้าชิดกับถนนใหญ่

วิวส่วนใหญ่ของโครงการ ฝั่งที่เซฟสุดน่าจะเป็นฝั่งสระว่ายน้ำและด้านที่หันหน้าเข้าหาถนน เพราะถ้าหลัง (ทิศเหนือ) ถูก The Key บังไปบางส่วน และที่ด้านหลังที่ติดซอยพหลโยธิน 34 ที่ไม่ถูก The Key บังนั้น ก็ยังสามารถขึ้นโครงการคอนโดมิเนียมตึกเตี้ยในอนาคตได้อยู่

เช่นเดียวกับที่ดินฝั่งซ้ายและขวาทางทิศตะวันออก/ตก ของโครงการ ที่มีโอกาสขึ้นเป็นคอนโดมิเนียมตึกเตี้ยในอนาคต

ห้องแบบ Typical ของตึก A และ B เป็นแบบนี้ แต่ละตึกมีลิฟท์ทั้งหมด 2 ชุด

ตึก A มีความหนาแน่นตอนชั้นอยู่ที่ 29 ห้อง ต่อชั้น

ตึก B มีความหนาแน่นอยู่ที่ 28 ห้องต่อชั้น

คิดเป็นอัตราส่วนของ Lift ต่อห้องอยู่ประมาณ 98:1 ซึ่งเป็นอัตราปกติที่โอเคครับ

ห้องพักจะมีทั้งหมด 4 แบบหลักๆ คือ Standard 31 ตารางเมตร, Deluxe 38-40 ตารางเมตร, Suite 44 ตารางเมตร และ Two Bedrooms 50 – 52 ตารางเมตร

นี่เป็นแปลนแบบ 2 Bedrooms

การตกแต่งห้องทั้งหมดเป็นแบบ Fully Furnished ประกอบด้วยเฟอร์นิเจอร์ทั้งสิ้น 11 ชิ้น สำหรับ 1 Bedroom ได้แก่

• โซฟา
• โต๊ะกลาง
• โต๊ะทานข้าว
• เก้าอี้ทานข้าว x 2
• โต๊ะข้างเตียง
• เตียง 5 ฟุต
• ตู้รองเท้า
• ชั้นวางทีวี
• แพนทรี่
• ตู้เสื้อผ้า
• โต๊ะเครื่องแป้ง

แบบ Deluxe จะมีขนาด 38 – 40 ตารางเมตร

แบบ A มี ชั้นวาง TV ในห้องนอนเพิ่มมา

เช่นกันกับแบบ B ขนาด 40 ตารางเมตร อะไรๆก็ขยายใหญ่ขึ้น จึงสามารถวางชั้นวางทีวีในห้องนอนได้

แบบ Suite มีขนาด 44 ตารางเมตร มีม้านั่งสำหรับทานข้าว แบบนี้จะนั่งทานข้าวได้ 4 คน มีพื้นที่เป็นสัดเป็นส่วนมาก ห้องนั่งเล่นกว้าง ห้องนอนกว้าง มีครัวและทางระบายอากาศใหญ่ แต่มีห้องน้ำที่อยู่ไกลหน่อยเวลาเดินจากห้องนอนจะไกลไปนิด

แบบ 2 ห้องนอนนะครับ ออกแบบได้ดีที่สุดแล้วมีจุดที่เป็นระเบียง 2 จุด สามารถปิดครัวให้เป็นครัวปิดได้

Layout โครงการ จากโมเดลครับ ตึกเพลนๆ ไม่มีอะไรมาก เน้นที่ราคา ของในห้อง และทำเล

สรุปสิ่งอำนวยความสะดวก

• สระว่ายน้ำ
• ห้องออกกำลังกาย
• ห้องนั่งเล่น
• สวนหย่อมรอบโครงการ
• ลิฟท์โดยสาร 2 ตัว ต่อหนึ่งอาคาร อัตราส่วนลิฟท์ ประมาณ 98:1
• ระบบ CCTV / Access Card

Product Walkthrough

แปลนห้องของ Condo U รัชโยธินที่เป็นห้องมาตรฐานจะมีขนาด 31 ตารางเมตร แต่งเหมือนๆกับห้องของ Condo U หัวหมาก เด๊ะๆ

ห้องนั่งเล่น เฟอร์นิเจอร์ได้ตามที่ List ไว้ข้างบนนะครับ พื้นลามิเนต

มุมโซฟา แต่งเป็นรูปแผนที่ขั้วโลก

ลายพื้นสีออกเข้มๆนิดนึง ตัวจบ บัวพื้น กรอบประตูเป็นไม้ทาสีขาวๆ

ห้องนั่งเล่นมองเข้าไปยังห้องทำงาน มี Shelf รองเท้าและทีวีครบ

Shelf ต่างๆ

อันนี้ไม่มีให้นะครับ แต่สวยดี

ห้องครัวเลือกใช้กระเบื้อง ซึ่งทนทานมากกว่าลามิเนต

ห้องครัว มองออกไปยังระเบียง มีครัวให้

อีกฝั่งหนึ่ง

ครัวขนาดประมาณนี้ ไม่มีเครื่องใช้ไฟฟ้า

ไม่มีเตา มีแต่ซิงก์ ส่วนอุปกรณ์เสริมต้องไปติดเอง

ซิงก์ยี่ห้อ Hafele

หัวก๊อกโค้งสวย หลุมลึกใช้งานได้จริง แต่ไม่มีที่พักจาน

มาดูระเบียงกันบ้าง

อลูมิเนียมสีธรรมชาติ

กระเบื้องพื้น ขนาดความกว้างประมาณ 90 ซม.

คอมแอร์แขวน

ปลั๊กกันน้ำ 1 จุดและท่อต่อเครื่องซักผ้า

ห้องน้ำ ใช้ม่านและราวแขวน ดูบ้านๆคลาสสิก ให้ความรู้สึกต่างจากพวกบานกระจก

ซิงก์และก๊อก ทั้งผนังและพื้นปูเรียบๆ

มีการเล่นสีกระเบื้องบางส่วนของผนัง ทำให้ดูไม่แย่

สุขภัณฑ์ของ Cotto แต่แบบนี่ออกจะเชยๆไปหน่อย ใช้งานได้

ซิงก์ไม่มีตู้ข้างใต้ให้ ที่วางของก็ค่อนข้างจำกัด

ก๊อกน้ำของ VRH

ฝักบัว

หัวก๊อกสวยงาม สามก้าน

มาดูห้องนอนกันบ้าง ใหญ่พอใช้ได้ อยู่อาศัยโอเค เพราะขนาด 31 ตารางเมตร

มีตู้เสื้อผ้าและโต๊ะเครื่องแป้งให้แล้ว

โคมไฟซาลาเปา ติดกระจกบานเล็ก

โอเคครับ พวกเราก็จบกับที่สำนักงานขายแล้ว มาดูราคากันต่อเลย

ราคาและเงื่อนไขการขาย @ 25/07/2012

• ราคาเริ่มต้น 1.32 ล้านบาท หรือ ตารางเมตรละ 42,580 บาท
• ราคาเฉลี่ยที่ตารางเมตรละ 53,000 บาท
• ราคาสูงสุดที่ตารางเมตรละ 57,000 บาท

• Fully Furnished
• จอง 5,000 – 10,000 บาท
• ทำสัญญา 20,000 – 40,000 บาท
• จองและทำสัญญาพร้อมกัน ลด 5,000 บาท
• ดาวน์ครบ 10% ลด 5,000 บาท
• ค่ากองทุน 500 บาทต่อตารางเมตร
• ค่าส่วนกลาง 35 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน
• รถบริการรับ-ส่ง 15 บาท ต่อคน ต่อเที่ยว

เจาะลึกรวบยอด

เรามาดูที่ทำเลกันก่อนเลย “รัชโยธิน” เป็นทำเลของคอนโดระดับกลาง ส่วนใหญ่จะเป็น Economy – Main Class คือแถวๆตารางเมตรละ 45,000 – 80,000 บาท แล้วแต่ทำเล ส่วนที่ติดถนนใหญ่พหลโยธินใกล้เมเจอร์ฯอย่างพวกตึก LPN Place, The Seed Terre ที่ขายมานานแล้วปัจจุบันราคาก็ขึ้นๆไปแถว 2 ล้านกว่ากันทั้งสิ้น ส่วนคอนโดที่อยู่ในซอยก็จะเป็นตึกเตี้ย 8 ชั้น เช่นของ CMC ได้แก่ Bangkok Feliz, Chateau in Town ที่วางราคาอยู่ระหว่าง 1.7 – 2 ล้านบาท และมี L&H อย่าง The Key ที่ปัจจุบันราคาขายต่ออยู่ล้านปลายๆ-สองล้านต้นๆ ทำให้เราเชื่อได้เลยว่าทำเลแถวนี้มีความเป็นชุมชน ความต้องการที่จะอยู่อาศัยไม่น้อย

จาก Major รัชโยธิน ศูนย์กลางการใช้ชีวิตของคนแถวนี้ เข้ามาที่แยกเสนานิคมเป็นระยะทาง 700 เมตร แต่แทนที่จะต้องเข้าซอยที่เป็นถนนเล็ก ซอยแคบ สองเลน อย่างพวกซอยพหลโยธิน 30 และ 34 … Condo U อยู่ติดถนนใหญ่เสนานิคม 1 ที่มีความกว้างของถนน 4 เลน ทำให้วิ่งได้สะดวกและคึกคักมากกว่า ทั้งๆที่ซอยทั้งหมดที่กล่าวมาทะลุถึงกันได้ทั้งหมด

การใช้รถใช้ถนนอาจจะเป็นอุปสรรคบ้าง เพราะรถแถวนี้ติดและรถไฟฟ้าก็ยังไม่มาเสียที ประกาศกันมาตั้งแต่นมนานจนปัจจุบันคอนโดมิเนียมขึ้นมารอหลายต่อหลายตึก ส่วนต่อขยายหมอชิต-สะพานใหม่ก็ยังไม่กระดิก ดีไม่ดีรถไฟฟ้าสายสีชมพูอาจจะเสร็จก่อนก็เป็นได้ ส่วนสายสีม่วงนั้นไม่ต้องห่วง เสร็จก่อนแน่ๆ คนเมืองนนท์มีรถไฟฟ้าใช้ก่อนคนแถวเสนาฯ

ปกติแล้ว Grand U มีรถตู้รับส่งระหว่างคอนโดกับสถานีรถไฟฟ้าในระยะใกล้ ตึกนี้จึงเชื่อว่ามีเหมือนกัน แต่อาจจะเป็นเมเจอร์รัชโยธินและ/หรือ BTS หมอชิต จนถึงตัวตึกอยู่แล้วในราคา 15 บาทต่อคนต่อเที่ยว เหมือนๆกับตึกอื่นที่ Grand U ได้ทำมา ซึ่งจะช่วยลดภาระและปัญหาเรื่องที่จอดรถไม่พอเพียงลงได้ เพราะที่จอดรถนั้นมีเพียง 30% ของจำนวนยูนิตทั้งหมด (ประมาณนับเอาเอง)

วัสดุอุปกรณ์ไม่ได้ใช้ของดี ไม้ลามิเนต 8 มม. วงกบอลูมิเนียมสีธรรมชาติ กระเบื้องเพลนๆ แต่ให้เฟอร์ฯเยอะ รวมเฟอร์นิเจอร์ทั้งสิ้น 11-13 รายการ แต่ก็มีสิ่งที่ขาดไปไม่ได้ให้ได้แก่ เตาไฟฟ้า, ฉากกั้นอาบน้ำ, ผ้าม่าน, ฟูก แต่สำหรับชิ้นหลักๆที่จำเป็นต่อการใช้ชีวิตแล้ว ทาง Condo U จัดให้เกือบหมด

การออกแบบยังคงเน้นพื้นที่ขายให้เยอะที่สุด หน้าตาของตึกเพลนๆ ไม่มีลูกเล่นหรือลวดลายที่ไม่จำเป็นใดๆ แต่แบบห้องภายในนั้นลงตัวด้วยสัดส่วนพื้นที่ขั้นต่ำ 31 ตารางเมตร ไม่มียูนิตประเภท Studio จึงทำให้ห้องนั้นดูกว้างเมื่อเทียบกับคอนโดมิเนียมในเกรดเดียวกัน เช่น LPN ปัจจุบันที่เน้นขนาด 22.5 – 26 ตารางเมตร

แบบห้องโดยส่วนใหญ่ทำออกมาได้โอเค เช่นการใช้ช่องแสงที่ดึงแสงธรรมชาติผ่านมาจากห้องนอนเข้ามาสู่ห้องนั่งเล่น ทั้งยังเป็นการเชื่อมมิติของห้องให้กว้างขึ้น สัดส่วนของระเบียงและห้องน้ำที่มีขนาดเหมาะสมในการใช้งาน หรือการที่แยกส่วนครัวกับห้องนั่งเล่นชัดเจน แต่หากเอาไปเทียบกับรุ่นพี่อย่าง U Delight ที่เป็นคอนโดเกรดดีกว่าของ Grand U ก็ยังพบว่าด้อยกว่าอยู่พอสมควร อาจเป็นเพราะด้วยความที่ Condo U เป็นแบรนด์ใหม่ด้วยบางอย่างจึงยังไม่ค่อยลงตัว เช่นห้องน้ำที่ไม่มีพัดลมดูดอากาศต้องระบายออกมาผ่านห้องครัว หรือกระจกบานต่างๆก็ไม่ใช่กระจกเข้ามุม ยังไม่มีลูกเล่นการดีไซน์ของ Interior ที่จะช่วยเพิ่มฟังก์ชั่นโดยรวมให้กับการใช้สอย ต่างกับ U Delight ที่พัฒนาในส่วนนี้มามากแล้ว

จบสุดท้ายด้วยพื้นที่ส่วนกลางที่มีให้พอควร สระว่ายน้ำและห้องออกกำลังกายใช้แชร์ร่วมกันระหว่างสองตึก จัดเป็น Club House ที่มีมุมพักผ่อนเพิ่มเติม ตรงนี้จัดเป็นจุดขายของโครงการที่เน้นราคา ความคุ้มค่า และขนาดที่ใหญ่ไม่มาก ประมาณ 400 ยูนิต

Judgement

การให้คะแนน ให้แบบ Weight Average โดยมุ่งหาความคุ้มค่า เทียบกับราคาที่จ่ายไป โดยมีส่วนที่พิจารณาดังนี้

ทำเล 35%, การเดินทางโดยใช้รถ 15%, การเดินทางโดยไม่ใช้รถ 15%, วัสดุ 15%, การออกแบบ 10% และสาธารณูปโภค 10%

เทียบกับราคา 53,000 บาทต่อตารางเมตร, 10/09/2012

• ทำเล 8.25/10 – ติดถนนใหญ่ เสนานิคม 1
• เดินทางด้วยรถ 8/10 – อยู่ในเมือง แต่รถติด และมีพื้นที่จอดรถไม่มาก
• ไม่ใช้รถ 7.5/10 – นั่งรถเมล์, นั่งรถตู้ Shuttle Bus, โบก Taxi
• วัสดุ 8/10 – ไม่ได้ใช้ของคุณภาพ แต่มีเฟอร์มาให้ครบ
• แบบ 8.5/10 – จัดว่าดีสำหรับเกรดเดียวกัน
• สาธารณูปโภค 8/10 – Fitness, สระว่ายน้ำ, Club House

• ECONOMY CLASS
• 8.06 / 10.00

BOTTOM LINE

คอนโด ยู รัชโยธิน เหมาะกับคนที่คุ้นชินหรือทำงานอยู่แถวรัชโยธินและเสนานิคม ต้องการคอนโดมิเนียมในราคาประหยัด และจัดเฟอร์นิเจอร์มาพร้อมอยู่

ถ้าเห็นว่ารีวิวนี้มีประโยชน์ ช่วยกด LIKE ให้ผมหน่อยนะครับ จะได้มีกำลังใจทำรีวิวถัดๆไปครับ