Ables Condo ลาดพร้าว 27 Low Rise คอนโด By เดย์เกน กรุ๊ป [รีวิวฉบับที่ 113]

สวัสดีครับ  หลังจากที่  Mr.Oe แวะมาลาดพร้าวและรีวิว Tree Condo ลาดพร้าว 27 โครงการคอนโดแท่งแรกของ Big Tree Asset ไปแล้ว รีวิวฉบับนี้ก็ถึงคิวของ Ables Condo ที่ตั้งอยู่ในซอยลาดพร้าว 27 เหมือนกันครับ ไปดูโครงการกันครับ

Fact @ 15 February 2012

• Ables Condo ลาดพร้าว 27
• เดย์เกน กรุ๊ป
• MAIN CLASS (อ่านรายละเอียดของ Segment คอนโดได้ที่นี่)
• คอนโด 8 ชั้น 2 อาคาร 154 ยูนิต 
• ที่ดินประมาณ 1 ไร่ 84 ตารางวา
• จอดรถ 50% 
• 1 Bedroom – 2 Bedrooms 
• พื้นที่ใช้สอย 36 – 50 ตารางเมตร
• ราคาต่อตารางเมตรเริ่มต้น 58,371 บาท 
• ขายแบบ Fully Furnished

 

เพียงแค่การกด Like ก็เท่ากับการสนับสนุนข้อมูลเชิงลึกจาก Think of Living แล้วครับ

เจาะลึกเรื่องทำเลที่ตั้ง

ตัวทำเล หากใครเคยอ่าน Tree Condo ลาดพร้าว 27 แล้ว จะข้ามไปเสียก็ได้นะครับ เพราะทำเลเดียวกันเป๊ะเลย โครงการนี้คือโครงการที่อยู่ตรงข้าม Tree Condo นั่นเองครับ

แผนที่โครงการ

แผนที่ของจริงจาก Google

จะเห็นว่าระยะทางถึงสถานีรถไฟใต้ดิน MRT สถานีลาดพร้าวคือ 600 เมตรโดยประมาณ  เดินเหนื่อยหน่อย แต่พอเดินได้ ถ้าจะเดินไป MRT ไม่ลำบากมาก ออกจากซอยไม่ถึงร้อยเมตร เดินเลียบถนนลาดพร้าวซึ่งค่อนข้างปลอดภัยครับ มีผ่านหน้า 7-11 ผ่านโครงการบ้านกลางเมือง ผ่านปั๊ม ปตท ผ่านโครงการ Haus23 แล้วก็ข้ามสะพานลอยไป MRT เลย ตรงแยกนี้มีป้อมตำรวจป้อมใหญ่ครับ ตำรวจเยอะ ปลอดภัยดี ส่วนฝั่งตรงข้ามก็เดินสบายครับ พอข้ามสะพานลอยไปก็เป็น Life เดินไปนิดก็เจอ Land Mark โครงการ TownHome สุดหรูหลังละ  20 ล้านของ Land&House ติดกันก็  The Room รัชดาลาดพร้าว และอาคารพาณิชย์ ไปจนข้ามสะพานลอยข้ามแยกไป MRT ปลอดภัยทั้งสองฝั่งครับเด๋วไปดูกันว่ารอบๆเป็นไง

แผนที่แสดงสิ่งแวดล้อม ในซอยลาดพร้าว27 นอกจาก  Ables Condo และ Tree condo แล้วก็มี My Condo นะ ซอยนี้เป็นซอยตัน สั้นๆ และปลอดภัย มีรปภของแต่ละโครงการดูแลตั้งแต่ต้นซอยยันท้ายซอยเลย

ปากซอยลาดพร้าว 27 เป็นร้านขายเฟอร์นิเจอร์

จากปากซอยมองเข้าไป จะเจอ Tree Condo ซ้ายมือ และ  Ables Condo ขวามือ

เรียกว่าอยู่ตรงข้ามกันเลย ระหว่าง Tree Condo กับ Ables Condo

ลึกเข้ามาในซอยคือ My Condo อยู่ขวามือ

ทำเลซอย ลาดพร้าว 27 อาจจะดูเล็กๆ แคบๆ และดูไกล ไม่น่าสนใจ แต่ทำไมมีคอนโดมาขึ้นในซอยเล็กๆนี้ตั้งสามโครงการ และแน่นอนว่าในอนาคตก็น่าจะมีขึ้นอีกทั้งๆทีระยะซอยนี้ลึกแค่ 320 เมตรเอง ปัจจัยที่ทำเลตรงนี้น่าสนใจ ผมขอสรุปสั้นๆดังนี้นะครับ

• อยู่ในซอยตันที่สงบ และปลอดภัย ซอยสั้นไม่พลุกพล่าน
• ระยะเดินไป MRT พอเดินได้ ที่ 500-800 เมตร (หัวซอย-ท้ายซอย)
• สิ่งอำนวยความสะดวกระยะเดินได้ ไม่เกิน 500 เมตร มี 7-11, Family Mart, K-Bank, ปั๊ม ปตท, ร้านอาหารรอบๆมีพอสมควร
• สิ่งอำนวยความสะดวกระยะขับรถที่ประมาณ 3 กิโลเมตร มี Big C Extra-HomePro (~1.5 กม), Union Mall (~2 กม), Central ลาดพร้าว (~2.5 กม) , Major รัชโยธิน (~3.2 กม) และในอนาคตก็จะมี สวนลุมไนท์บาร์ซ่า เปิดที่แยกรัชดาตัดลาดพร้าวอีก อันนี้ระยะทางประมาณ 5-600 เอง
• ราคาที่ดินไม่แพง เมื่อทำออกมาเป็น Low Rise คอนโดแล้ว สามารถขายในราคา 50,000-60,000 บาท คุ้มค่าน่าหยิบมาก

 

เจาะลึกตัวสินค้า

โมเดล โครงการ

Ables Condo ลาดพร้าว27 เป็นคอนโด Low rise โครงการที่ 2 ของ DayGain Group แล้ว โดยโครงการแรกคือ เมอร์ราญา เพลส อยู่ตรงข้ามอาคารสำนักงานขาย Ables Condo  ในปัจจุบัน ถือว่าเป็น Developer หน้าใหม่ที่ผ่านประสบการณ์มาบ้างแล้ว  ตัวโครงการเป็น คอนโด Lowrise 8 ชั้น สองอาคารวางคู่กัน บนเนื้อที่  1 ไร่ 84 ตารางวา แต่ละตึกมีจำนวน 77 units   ชั้น 1 ใช้จอดรถ Lobby และห้องสำนักงานนิติ ชั้น 2-8 เป็นส่วนพักอาศัย และชั้นดาดฟ้าเป็น Fitness และสวนนั่งเล่น

โครงการเป็นโครงการขนาดเล็ก ตึกละ 77 ห้องเอง สาธารณูปโภคน้อย ไม่มีสระว่ายน้ำ มีลิฟท์หนึ่งตัว Fitness Lobby ขนาดกระทัดรัด การออกแบบภายนอกค่อนข้างโอเค แต่  Function การใช้งานในห้อง ยังไม่ค่อยเด่น ชดเชยด้วยของทีี่จัดมาให้แบบเต็มๆ พร้อมเข้าอยู่ได้เลย โดยแทบไม่ต้องจ่ายเพิ่ม

ตัวทำเลโครงการ เหมาะกับคนชอบสงบ ไม่วุ่นวาย ด้วยเป็น Low rise ขนาดเล็ก แต่ต้องแลกกับ Facility ที่น้อย ทำเลที่ตั้งพอจะเดินไป รถไฟใต้ดินสถานีลาดพร้าวได้ ที่ระยะ 600 เมตร แต่ไม่สะดวกเท่าไหร่ โดยเฉพาะวันฝนตกและวันที่ร้อนมากๆ แต่จ่ายเท่านี้ ได้ทำเลแบบนี้ ก็เรียกว่าสมน้ำสมเนื้ออยู่

หน้าโครงการ

ตัวอาคาร

ป้อมยามมีตึกละป้อม ที่โครงการ รปภ ค่อนข้างจะเข้มงวดมากครับ เอ่อ จะว่าไปแล้ว ซอยนี้ รปภ เข้มทุกโครงการเลย ซึ่งเป็นผลดี ต่อทุกคนที่อยู่ในซอยนี้ ที่มีคนช่วยกันดูแลตลอด 24 ชม

สำนักงานขาย

ที่จอดรถ จอดได้ประมาณ 32 คัน ในแต่ละตึก

รอบๆตึกมีปลูกต้นไม้สร้างความร่มรื่น

ระหว่างตึกมีที่นั่งเล่น และต้นไม้เยอะดี

ระหว่างตึกมีระยะค่อนข้างประชิด ดังนั้นวิว ไม่ต้องพูดถึง วิวของที่โครงการ ไม่เด่นเลย เพราะเป็นตึกเตี้ย Low rise  แต่ได้ข้อดีคือการวางตัวแนวเหนือใต้ ทำให้แทบไม่มีห้องไหนที่รับแดดเต็มๆ อยู่สบายแต่วิวไม่เด่นนะครับ 🙂

Lobby เล็กๆ เอาไว้นั่งรอ

สำนักงานนิติ

ตู้จดหมายหน้าลิฟท์ มีรถเข็นไว้อำนวยความสะดวกลูกบ้านด้วย

ดาดฟ้า จัดสวนไว้ให้ กลางวันร้อนนะครับ ใครชอบย้อมสีผิว อาบแดด ก็เชิญเรยย 😀

ดาดฟ้า  พอจะทำอะไรๆ ได้อยู่บ้างครับ

เห็นเป็นตู้กระจกนั่น Fitness ครับ

Fitness อยู่บนดาดฟ้า ตอนกลางวันร้อนมาก ต้องเปิดแอร์เล่นสถานเดียว มิฉะนั้นจะกลายเป็นตู้อบซาวน์น่าภายในสามนาที 😀

โถงลิฟท์ มีลิฟท์โดยสาร 1 ตัว

โถงทางเดินภายในอาคาร มีลมFlow ตลอดเพราะมีหน้าต่างหัว ท้ายทางเดิน

บันไดหนีไฟ ด้านซ้ายส่วนชานพัก จะเห็นกริล ระแนง เปิดให้ลมไหลเวียนผ่านเข้ามาในอาคารอีกทางหนึ่ง

 

Product Walkthrough

ก่อนไปดูห้องจริงและห้องตัวอย่าง มาดูสรุป Spec ของที่จะได้จากโครงการกันก่อนนะครับ

ห้องขายแบบ Fully Furnished ของที่ได้ คือตามรูปห้องตัวอย่างเลย ขาดแต่ Prop เท่านั้นเอง ซึ่งของที่ได้มี โต๊ะทานข้าว, ตู้เสื้อผ้า, เตียงนอนพร้อมฟูก, โต๊ะข้างเตียง, ชั้นวางรองเท้า, โซฟา, Pantry  พร้อมตู้แขวน, ชุดสุขภัณฑ์ พร้อมฉากกั้นอาบน้ำ, แอร์ Sumsung

• พื้น ห้องนอน ห้องรับแขก ห้องแต่งตัว เป็น ลามิเนต 12 มม พร้อมบัวเชิงผนังสำเร็จรูป
• พื้น ห้องน้ำ กระเบื้องแกรนิตโต 30×60 ห้องครัว ระเบียง กระเบื้องแกรนิตโต 30×30
• ผนัง ติดวอล์เปเปอร์
• ประตู UPVC ไวนิลของ LG
• กระจกเขียวตัดแสง กรอบอลูมิเนียมพ่น ของ  LG
• สุขภัณฑ์ TOTO
• ไฟดาวน์ไลท์
• ความสูง พื้นถึงฝ้า 2.45 ม.

ห้องที่จะพาไปดู เป็นห้องจริงนะครับ ให้หมด Fully Furnished เป็นห้อง 1 Bedroom ขนาดประมาณ 38 ตารางเมตรนะครับ

ป้ายห้อง อยากรู้จริงๆ ว่าเอาไว้วางอะไร ใครรู้บอกหน่อยนะ 🙂

ประตูหน้าห้อง

ธรณีประตูเป็นแกรนิตสีดำ ทนทานกว่าไม้และ ลามิเนตแน่ๆ

เปิดประตูมาก็จะเป็น Living Room

มองจากด้านในออกมา

ส่วนครัว และระเบียง

ระเบียงห้องนั่งเล่น

คอมแอร์ แขวนไว้ข้างบน ตีระแนงปิด

พื้นระหว่าง Living Room กับ ระเบียง ต่างระดับน้อยมาก ถ้าฝนสาดหนักๆ หรือท่อระบายน้ำมีเศษไบไม้ปิดก็มีปัญหาแน่ เพราะ Living Room พื้นเป็นลามิเนตที่ค่อนข้างกลัวน้ำ ทางแก้คือต้องหมั่นดูไม่ให้มีไรไปอุดท่อ และควรเปลี่ยน Floor Drain ที่ระเบียงเป็นแบบโดม อันละร้อยสองร้อยเอง เปลี่ยนเองก็ได้ด้วย ง่ายๆ

อีกปัญหาหนึ่งคือ การออกแบบให้เป็นประตูกระจก Slide เต็มบานของระเบียง และ ครัว จะทำให้เกิดช่องว่างที่ไม่สนิท เป็นที่เข้าออกของแมลง ต้อง Seal ปิดให้ดี ด้วยซิลิโคน หรือซื้อตัวขนสักหลาดมาติดตามแนวที่เป็นช่องว่าง

ดูอีกด้านที่ประตูครัว ถ้ามีโอกาสแวะไปดู ก็สังเกตุส่วนนี้ไว้ด้วย

ครัว ค่อนข้างเป็นสัดส่วน แต่พื้นที่ยืนแคบไปนิด แค่ 50 ซม. ทำอะไรในนี้ลำบาก

ระยะยืืนค่อนข้างแคบ

แต่ครัวมีหน้าต่างบานใหญ่เชื่อมกับระเบียง ทำให้โปร่งโล่ง ไม่อึดอัด และได้แสงธรรมชาติ

ห้องนอนใหญ่

ปลายเตียง ติดทีวีแขวนจะดีที่สุด พื้นที่เหลือแค่พอเดิน แล้วหาชั้นแขวนมาติดเพื่อวางพวก เครื่องเล่น CD และวางของจุกจิก ก็โอแล้ว เค้าทำปลั๊กทำจุดต่อ Cable ให้หมดแล้ว

ตู้เสื้อผ้าที่ให้มา พอวางแล้วไม่พอดีเป๊ะ เหลือพื้นที่ซ้าย-ขวา ตู้เล็กน้อย

ห้องน้ำ อ่างล้างหน้า

โถสุขภัณฑ์ และ Shower Box

จุดสลบของห้องน้ำนี้คือ พื้นห้องอาบน้ำ กับส่วนแห้งเท่ากัน โครงการใช้กรอบอลูมิเนียมเป็นตัวกั้น ในระยะยาว จะมีน้ำรั่วซึมไหลออกมาส่วนแห้งได้ ต้องมั่นใจว่าซิลิโคน ไม่มีปัญหา

 

Price vs Performance @ 1/03/2012

• 1 Bedrooms ขนาด 37.69 – 39.10 ตารางเมตร ราคา 2.2 – 2.6 ล้านบาท หรือ 58,371-67,070 บาทต่อตารางเมตร
• 2 Bedroom ขนาด 45.24 – 50.59 ตารางเมตร ราคา 2.65 – 3.38 ล้านบาท หรือ 58,576-66,924 บาท ต่อตารางเมตร
• ค่าส่วนกลาง 30 บาท ต่อตารางเมตร  กองทุน 350 บาท ต่อตารางเมตร
• จอง 10,000 บาท ทำสัญญา 10,000 บาท

โครงการเสร็จแล้วพร้อมโอนได้เลย

เจาะลึกรวบยอด

Ables Condo ลาดพร้าว27 ของ เดย์เกน เป็นโครงการที่สอง และสร้างเสร็จพร้อมโอนแล้ว ตัดปัญหาไม่ต้องลุ้นว่าจ่ายเงินแล้วจะได้ของมั้ย และได้ของสภาพสมกับที่คาดหวังหรือเปล่า สามารถเลือกดูห้องจริง วัสดุจริง ทำเลห้องจริง ไม่ต้องจินตนาการ ตรงไปตรงมาดี รับได้ก็จ่ายตังค์ 🙂

ทำเลในซอยนี้โอเคครับ คุ้มค่ากับราคานี้ ถ้ามีรถก็สะดวกเลย กลับรถไม่ไกลมาก อยู่ไกล้แยก แต่ไม่ถึงกับติดแยก มีช่วงติดไฟแดงไม่มาก ต่อให้วันที่รถติดๆ ก็ติดแค่ระยะไม่เกินห้าหกร้อยเมตรครับ ถ้าจะจอดรถไว้ แล้วใช้ MRT ก็เรียกว่าได้ครับ  600 เมตรค่อยๆเดิน ก็พอได้อยู่ หนึ่งรอบครึ่งของสนามฟุตบอล รอบๆข้างก็มีร้านสะดวกซื้อพอได้ ส่วนความปลอดภัยนี่โอเลยครับ ไม่น่าห่วงสำหรับซอยนี้ ข้อเสียของซอยนี้ก็คือมันแคบครับ ถ้ามีรถใหญ่เข้าออกก็ลำบากนิดหน่อย แต่ไม่ค่อยมีหรอก เพราะมันเป็นซอยตัน

วัสดุที่จัดให้มาถือว่าเกรดปานกลาง แต่เค้าจัดให้เต็มครบ Fully Furnished  กับราคาหกหมื่นบาทต่อตารางเมตร ถือว่าให้คุ้ม แต่ต้องทำใจเพราะ Lowrise คอนโด คงไม่ได้ Facility ใหญ่โตอลังการเหมือน Highrise อยู่แล้ว แต่จะได้เรื่องความเป็นส่วนตัวไม่พลุกพล่านมากกว่า ส่วนของโครงการนี้ ใครชอบว่ายน้ำก็ต้องทำใจเพราะไม่มีสระ แต่โดยส่วนใหญ่ก่อนซื้อควรนั่งตรึกตรองดูให้ดี ว่าจริงๆแล้ว เราจะได้ว่ายน้ำหรือไม่ เพราะส่วนใหญ่สระว่ายน้ำของโครงการ มักต้องมี แต่ไม่มีคนใช้ กลายเป็นทิ้งไว้โดยจ่ายค่าส่วนกลางเพื่อรักษาสระไปเปล่าๆ

การออกแบบ ยังมีจุดที่ต้องแก้ไขปรับปรุงเพื่อให้  โีืแะรนื  การอยู่อาศัย สมบูรณ์ และอยู่สบายอยู่หลายจุด เช่น พื้นระเบียงที่กลัวจะน้ำเข้าห้อง ประตูบาน Slide  ส่วนครัวและระเบียงที่ไม่สนิท อาจจะมีแมลงเข้า ระยะยืนทำครัวที่แคบไป ตำแหน่งวางคอมแอร์ที่บังวิวสายตา พื้นห้องน้ำส่วนเปียกส่วนแห้งที่ระดับเท่ากัน ซึ่งทั้งหมดนี้ ก็ไม่ใช่ปัญหาใหญ่โตอะไร แก้ไขปรับปรุงได้

Judgement

ทำเล 35%, การเดินทางโดยใช้รถ 15%, การเดินทางโดยไม่ใช้รถ 15%, วัสดุ 15%, การออกแบบ 10% และสาธารณูปโภค 10%

เทียบกับราคาเฉลี่ย 62,000 บาทต่อตารางเมตร Mar 01, 2012

• ทำเล 7.5/10 – ทำเลสงบ ต้นๆลาดพร้าว ไกล้แยกรัชดาลาดพร้าว มีดีที่สงบ ปลอดภัย และยังพอได้ความสะดวกบ้าง
• เดินทางด้วยรถ 7.5/10 – การเดินทางด้วยรถสะดวก แต่จอดรถได้น้อยไปนิด
• ไม่ใช้รถ 8/10 – 600 เมตรจาก MRT พอเดินได้
• วัสดุ 8.25/10 – ของที่ให้มาทั้งหมดโอเค จัดมาให้ครบคุ้มกับราคาที่จ่ายไป
• แบบ  7.5/10 – โดยรวมดีแล้ว ยังต้องปรับปรุงแก้ไขนิดๆหน่อยๆ
• สาธารณูปโภค  7.5/10 – น้อย

• ECONOMY CLASS
• 7.7 / 10.00

BOTTOM LINE

 Ables Condo ลาดพร้าว27 เหมาะกับคนที่ชอบความสงบ  ปลอดภัย ไม่วุ่นวาย ไม่ชอบอยู่คอนโดยูนิตเยอะๆ ไม่เน้นวิว แต่ขอแลกกับห้องดีๆ ใหญ่และคุ้มค่า ใช้รถยนต์บ้างใช้รถไฟฟ้าบ้าง ทำงานแถวนี้หรืออาคารที่ทำงานอยู่ในแนวรถไฟฟ้าใต้ดิน 

ถ้าเห็นว่ารีวิวนี้มีประโยชน์ ช่วยกด LIKE ให้ผมหน่อยนะครับ จะได้มีกำลังใจทำรีวิวถัดๆไปครับ