เจาะลึก CPN Residence พร้อมบทสัมภาษณ์คุณกรี เดชชัย กับ 3 คอนโดใต้ปีกเซ็นทรัลฯ

CPN Residence บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหม่ ภายใต้ปีกของ CPN Group ซึ่งประกอบธุรกิจแยกตามกลุ่มได้ 6 ประเภท

1. ศูนย์การค้า
2. อาคารสำนักงาน
3. โรงแรม
4. สวนน้ำ ลานน้ำแข็ง และสวนพักผ่อน
5. อาคารที่พักอาศัย
6. ศูนย์อาหาร

ปัจจุบัน CPN Group มีรายได้รวม 25,872 ลบ. และกำไรสุทธิ 7,880 ลบ. เพิ่มขึ้นประมาณ 8% จากปีก่อนทั้งสองรายการ

Central I-City, Malaysia

สำหรับโครงการศูนย์การค้าระหว่างการพัฒนาในปี 2559-2561 ประกอบด้วย 3 โครงการในประเทศ และ 1 โครงการในต่างประเทศ ได้แก่ ศูนย์การค้า เซ็นทรัลพลาซ่า นครศรีธรรมราช เซ็นทรัลพลาซ่า  นครราชสีมา เซ็นทรัล ภูเก็ต เฟส 2 และเซ็นทรัล I-City ในประเทศมาเลเซีย รวมถึงโครงการปรับปรุงศูนย์การค้า อาทิ เซ็นทรัล บางนา, เซ็นทรัล พระราม 3, เซ็นทรัล เซ็นเตอร์ พัทยา, และเซ็นทรัล เฟสติวัล ภูเก็ต

Escent Condo เชียงใหม่

นอกจากนั้น บริษัทฯ ได้เล็งเห็นถึงการสร้างมูลค่าเพื่อให้กับที่ดินรอบศูนย์การค้าของบริษัทฯ ให้เกิดประโยชน์สูงสุด และสนับสนุนการดำเนินงานของธุรกิจหลัก โดยมีแนวคิดที่จะพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ในลักษณะ Mixed-used ที่รวมโครงการที่อยู่อาศัย โรงแรม ศูนย์การค้า อาคารสำนักงาน และศูนย์รวมความบันเทิงไว้ในพื้นที่เดียวกัน จากการสำรวจตลาดและความต้องการของลูกค้ากลุ่มเป้าหมายอย่างรอบคอบ บริษัทฯ ตัดสินใจลงทุนในธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยรูปแบบคอนโดมิเนียม ภายใต้ชื่อ “ESCENT” บนที่ดินบริเวณศูนย์การค้าในโครงการ เชียงใหม่ ระยอง และขอนแก่น โดยโครงการทั้ง 3 แห่ง ได้รับการตอบรับเป็นอย่างดี อันเนื่องมาจากความโดดเด่นด้านทำเลที่ตั้งและรูปแบบโครงการที่ตรงกับความต้องการของลูกค้า

วันนี้ Think of Living มีโอกาสได้เข้าสัมภาษณ์ คุณกรี เดชชัย ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการใหญ่ ฝ่ายพัฒนาโครงการพิเศษของ CPN Residence ซึ่งจะมาร่วมเล่าให้ฟังคร่าวๆ ถึงความเป็นมาของบริษัท และแนวทางการดำเนินธุรกิจในอนาคต

– เริ่มต้น ขอให้คุณกรี เล่าให้ฟังหน่อยครับว่า CPN Residence เกิดขึ้นมาได้ยังไง

ธุรกิจหลักของ CPN Group จะมีทั้งห้างและโรงแรม ซึ่งเกี่ยวข้องกับการซื้อขายที่ดินทั้งคู่ ขาดแต่การพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย ผู้ใหญ่ของกลุ่มเซ็นทรัลฯ เลยให้โอกาสผมเข้ามาช่วยตรงนี้  โดย CPN Group จะเป็นหลักในการเลือกที่ดิน ถ้าเซ็นทรัลขยายไปที่ไหน เราก็จะตามไปด้วย และก่อนจะตัดสินใจเลือกแปลงไหน ต้องผ่านความเห็นชอบจากบอร์ด  ซึ่งเรามีหน่วยงานหลักที่คอยรวบรวม และพัฒนาร่วมกัน

– CPN Group ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ เป็นบริษัทแม่ถือ 100% ของ CPN Residence ใช่รึเปล่าครับ

ใช่ครับ ทีมงานของเราก็อยู่ใน CPN Group มีประมาณ 20 คน แรกก็เรียกว่า “หน่วยงานพัฒนาโครงการพิเศษ” ขึ้นตรงกับ CEO  เรารับนโยบายจากบริษัทแม่ ซึ่งต้องการพัฒนาที่ดินแปลงว่างๆ ใกล้ศูนย์การค้าเป็นที่อยู่อาศัย 

การขยายตัวของเราจะเน้น CPN Group เป็นหลัก คือเราจะตามไปในที่ๆ มีห้างอยู่แล้ว หรืออยู่ระหว่างการศึกษาเพื่อสร้าง โดยจะขอให้ทาง CPN Group ซื้อที่ดินเผือเราต้วย เพราะหลังจากห้างเกิดขึ้น ตรงนั้นก็จะกลายเป็นศูนย์กลาง มีแหล่งงาน และใกล้สิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ 

Escent Condo ขอนแก่น

– ทำไมถึงเริ่มต้นโครงการแรกในต่างจังหวัด

ศูนย์การค้าในกทม. แทบจะไม่ค่อยมีที่เหลือ จริงๆ เราก็พยายามที่จะซื้อที่ดินข้างๆ ศูนย์การค้าในกรุงเทพฯ เหมือนกัน แต่คุยกันไม่ลงตัว เลยพับโครงการไป เราเลยลองมองที่ดินแปลงอื่นใน CPN Group  ว่าทำเลไหนสามารถพัฒนาได้บ้าง ทั้งติดห้าง และไม่ติดห้าง ศึกษาจากตลาด พฤติกรรมผู้บริโภค และเรียนรู้จากคู่แข่งที่เปิดใกล้เคียง

เราดูอยู่เกือบ 2 ปี แล้วก็ตัดสินใจเลือกที่ดินของเราเอง ไม่ต้องไปซื้อ อย่าง Central Festival เชียงใหม่ และ Central ขอนแก่น แปลงที่ดินติดถนน เราสามารถตัดออกมาได้เลย ส่วนระยอง เราซื้อที่ดินเผื่อไว้อยู่แล้ว 

Escent Condo ระยอง

– นอกจาก 3 จังหวัดนี่แล้ว มองที่อื่นไว้อีกรึเปล่า

จริงๆ เราศึกษาหลายจังหวัด ทั้งอุดร หาดใหญ่ เรามีเยอะพอสมควร แต่ที่ดินใกล้ศูนย์การค้า ราคาแพง สร้างได้แต่คอนโด ซึ่งค่อนข้างส่วนทางกับสภาพเศรษฐกิจปีนี้ บริษัทใหญ่ๆ หลายแห่งก็พับฐานกลับมาแล้ว…จุดนี้ก็เป็นความท้าทายของเรา ทั้งทีม 20 คน ก็ไปฟักตัวอยู่ต่างจังหวัด ประมาณเกือบ 2 ปี เราดูคอนโดทุกโครงการในจังหวัด แล้ววิเคราะห์จากยูนิตเหลือขาย ท้ายที่สุดเราก็ได้คำตอบว่า คอนโดไม่ใช่สินค้าทดแทนที่อยู่อาศัยของคนต่างจังหวัดแน่นอน ในระดับความจำเป็น ดังนั้นมันแตกต่างจากคนกรุงเทพ ที่ใช้เป็นบ้านจริงๆ เพราะฉะนั้นคอนโดในต่างจังหวัด ไม่สามารถทดแทนที่อยู่อาศัย ที่เป็นบ้านจัดสรรที่ปลูกเอง หรือทาวน์เฮ้าส์ ยิ่งถ้าราคาเท่ากัน ยิ่งไม่มีหวังเลย 

หลังจากศึกษามาทั้งหมด ผมก็พบว่า สิ่งที่ทำให้คอนโดขายได้ คือความสะดวกสบายในการเดินทาง ทุกวันนี้คนกรุงเทพฯ เลือกคอนโด เพราะนั่งรถไฟฟ้า ใกล้สถานีรถไฟฟ้ามีความสะดวกสบาย ยอมซื้อคอนโดราคาแพงๆ แลกกับการอยู่บ้านหลังใหญ่ที่ต้องใข้เวลาในการเดินทาง 

เราใช้โจทย์นี้มาเทียบเคียงกับศูนย์การค้าของเรา บ้านจัดสรรรอบศูนย์การค้า ทำไมขายดี เมื่อเทียบกับโครงการอื่นๆ เพราะลค. ต้องการความสะดวกสบายในการเลือกซื้อสินค้า ผมก็ลองมาพิจารณา คำว่า “สะดวกสบาย” ของกรุงเทพฯ คือติดสถานีรถไฟฟ้า พอเข้าไปในซอยประมาณกิโลครึ่ง ราคาอยู่ตรงไหนไม่รู้แล้ว 

เราเอาตัวนี้มาวิเคราะห์เทียบกับศูนย์การค้า ก็ได้คำตอบเดียวกันว่า ความสะดวกสบายก็เป็นจุด ขายที่ทำให้ลูกค้าตัดสินใจ เราเลยตัดสินใจยกเรื่องคอนโดติดห้างขึ้นมา อยู่ทกม. มีคอนโดติดรถไฟฟ้าเดินทางสะดวก ของผมก็อยู่ใกล้เซ็นทรัล มีชีวิตที่สะดวกสบาย กินนอนสะดวก ก็ขายความสะดวกสบาย เหมือนกัน

– ฟังดูจาก Concept ของโครงการก็ค่อนข้างน่าสนใจ แต่ทำไมถึงไม่ค่อยได้ยินข่าวโครงการเลยครับ

โจทย์ยากของเราอีกประการคือ CPN Group เป็นบริษัทใหญ่ ถ้าทำแล้วไม่ดี ก็จะเสียชื่อทั้งองค์กร เราก็เลยขอทำแบบเงียบๆ ดีกว่า ผู้ใหญ่ก็กำชับว่า ยังไม่อยากให้ประชาสัมพันธ์เยอะ เราเปิดตัวโครงการโดยที่ไม่ได้ลงโฆษณาเลย มีแค่ลูกค้าที่คุยกันไว้จำนวนหนึ่ง เราขึ้นป้ายก่อนที่จะเปิด Sale Gallery 1 อาทิตย์ และขอโฆษณาในศูนย์การค้า ซึ่งก็ได้รับความร่วมมืออย่างดี ถ้ารวมลูกค้าทั้งหมด ผมคิดว่าน่าจะขายได้ 30% ภายใน 3 เดือน 

– กว่าที่จะคลอด Escent Condo ทั้ง 3 โครงการ ยากมั้ยครับ

เราทำการบ้านเยอะมาก อาศัยโอกาสที่เราเป็นเจ้าของศูนย์การค้า  เลยทำ Focus Group กับกลุ่มลค. ของเซ็นทรัลในแต่ละจังหวัด ประมาณปีกว่า เรามีลูกค้าที่คุยกับเราอยู่ 1,000  กว่าราย ทำให้รู้ว่าพฤติกรรมลค. เป็นยังไง ชอบแบบไหน ผ่อนได้หรือไม่ได้ ลค.ทำอาชีพอะไร คิดยังไงกับคอนโดที่ผ่านๆ มาของจังหวัด เราเลือกใช้ CPN Residence เป็นชื่อบริษัท เพื่อที่จะทำธุรกิจด้านอสังหาริมทรัพย์เป็นหลัก โดยมีบ.มหาชนถือหุ้น 100% และเตรียมเงิน 1,600 ลบ. ในการสร้างตึก 3 ตึก 

– หลังจากเปิดตัวอย่างเป็นทางการแล้ว ผลตอบรับเป็นยังไงบ้างครับ

ตอนแรกเราตั้งเป้าไว้ประมาณ 30% ทุกวันนี้เชียงใหม่ 90% ระยอง 50% ขอนแก่น 70% เราสกรีนลค. พอสมควร เน้นขายคนที่อยู่จริงเป็นหลัก และกำหนดให้ซื้อได้ 2 ยูนิต/ 1 ครอบครัว

– แล้ววางแผนในระยะ 5 ปีไว้อย่างไร ในอนาคตจะได้เห็น CPN Residence ในตลาดหลักทรัพย์รึเปล่า

ปีนี้มีแผนที่จะทำเพิ่มอีก 3-4 โครงการ โดยเลือกจากทำเลที่เรามีที่ดินอยู่แล้ว และในปี 2560 อาจจะได้เห็นโครงการใหญ่ที่เราพัฒนาร่วมกับ CPN Group…ส่วนจะเข้าตลาดหรือไม่ ก็น่าจะต้องพิจารณาอีกที ผมมีหน้าที่ทำให้ผลประกอบการของบริษัท โตต่อเนื่อง เราจะรับรู้รายได้ปีแรกก็ปี 61 ประมาณ 3,000 ลบ. เราก็พยายามให้มีโครงการต่อเนื่อง 3,000-5,000 ลบ./ปี แต่หลักๆ ก็เป็นวิสัยทัศน์ของผู้ใหญ่ ที่เราคุยกันก็คือเราจะทำยังไงให้ถึงเป้าหมายที่วางไดว้ 6,000-7,000 ลบ. ต่อปี ถ้าคิดว่ามีโอกาสที่มากขึ้น มีกำลังมากขึ้น จะขยายก็สมควร

– มองว่าทิศทางอสังหาริมทรัพย์ในเมืองไทยเป็นยังไงบ้างครับ

ผมมองว่า Residence ไปได้ทุกที่ แต่ก็ต้องดูจังหวะ  เราไม่จำเป็นต้องทำคอนโดอย่างเดียว เหมือนทุกวันนี้อสังหาฯ หลายโครงการ ก็พยายามสร้างศูนย์การค้าไว้ในโครงการ ศูนย์การค้าก็พยายามเข้ามาชิมลางอสังหาบ้าง 

ภารกิจของผมทุกวันนี้ ก็มีหน้าที่ติดสอยห้อยตามผู้ใหญ่ ตามไปดูที่ดินสร้างห้างสรรพสินค้า ยิ่งโครงการเริ่มรันแล้ว ก็ยิ่งเหนื่อย เพราะต้องมาดูแล 3โครงการนี้ เราทำเองเกือบ 100% ซึ่งก็เป็นข้อดีที่เราได้เห็นทุกอย่าง ทั้งรายได้ ยอดขายของห้างที่เข้ามาในแต่ละจังหวัด ทำให้เรารู้ว่าแต่ละทำเลมีศักยภาพในการใช้จ่ายแค่ไหน 

CPN Residence เป็นอีกรูปแบบนึงของการพัฒนาบริษัทให้ครบวงจร ถ้าสามารถทำสำเร็จได้ ก็จะทำให้ที่ดินของบริษัทเกิดศักยภาพมากขึ้น ไม่แน่ว่าในอนาคตเราอาจเห็นการแตกไลน์ของธุรกิจประเภทอื่นๆ อีกก็เป็นได้ โดยบริษัท คาดว่าจะเริ่มก่อสร้าง Escent Condo ทั้ง 3 โครงการช่วงไตรมาสที่ 2 ปี 2559 โดยใช้ระยะเวลาก่อสร้างประมาณ 2 ปี