ในขณะที่ศก.มีความผันผวน ผู้ประกอบการอสังหาฯ รายใหญ่ที่จับกลุ่มลูกค้าไฮเอนด์อาจไม่ได้รับผลกระทบใดมากนัก หากแต่ผู้ประกอบการอสังหาฯ รายกลาง-รายย่อยกลับต้องปาดเหงื่อ หลังแบงก์เข้มปล่อยกู้ทำให้ยอดลูกค้ากู้ไม่ผ่านมีมากขึ้น เมื่อเป็นเช่นนี้จึงต้องหันมาปรับตัวโดยการใช้โมเดล “one location many products” หนึ่งทำเลหลายโปรดักซ์ เพิ่มทางเลือกให้กับลูกค้าและหันมาทำโครงการขนาดเล็ก เพราะปิดการขายได้เร็วขึ้น
ทั้งนี้นายไพโรจน์ สุขจั่น นายกสมาคมการขายและการตลาด อสังหาริมทรัพย์และประธานกรรมการบริหาร บริษัท บัวทอง พร็อพเพอร์ตี้จำกัด กล่าวว่า ธนาคารเข้มงวดปล่อยสินเชื่อทั้งระบบ ทั้งสินเชื่อผู้ประกอบการ สินเชื่อบ้านรายย่อยส่งผล กระทบต่อผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ขนาดกลางและขนาดเล็ก ทำให้ธุรกิจอยู่รอดลำบาก เพราะขาดสภาพคล่องเมื่อเทียบขีดความสามารถการแข่งขันของผู้ประกอบการรายใหญ่ เกิดช่องว่างในการแข่งขัน โดยเฉพาะการเข้าถึงแหล่งเงินทุนและต้นทุนพัฒนาโครงการ เพราะรายกลางและเล็กถูกคิดอัตราดอกเบี้ยเงินกู้เพื่อนำมาลงทุนโครงการใหม่ 7-8% ต่างจากราย ใหญ่ซึ่งอยู่ที่ 3-4% เท่านั้น
การปรับเพิ่มเกณฑ์อนุมัติสินเชื่อ เดิมอาจใช้ที่ดินเป็นหลักทรัพย์ค้ำประกัน แต่ปัจจุบันไม่เพียงมียอดขาย 40-50% แต่ต้องมียอดเงินดาวน์มาแสดงด้วย อีกทั้งธนาคารยังลดวงเงินกู้ที่ดิน โดยขณะนี้ให้เพียง 40-50% มูลค่าที่ดินเท่านั้น ขณะที่ปัญหาถูกปฏิเสธสินเชื่อของลูกค้าปัจจุบันสูงมากขึ้นถึง 20% จากเดิมอยู่ในระดับ 10-15% แม้จะมีการประเมิน ความสามารถการให้สินเชื่อก่อนรับจองก็ตาม โดยเฉพาะโครงการบริษัทอสังหาฯขนาดเล็ก ที่บริษัทรับบริหารการขายให้ อยู่ 20-25 บริษัท มียอดปฏิเสธสินเชื่อสูง 25-30%
นายไพโรจน์ ยังได้แนะ ผู้ประกอบการอสังหาฯ รายกลางและรายเล็กต้องปรับแผนบริหารอย่างมืออาชีพ ต้องมีแหล่งเงิน รองรับขยายธุรกิจ อาจต้องผนึกกำลังหรือหาพันธมิตรเพิ่มเพื่อให้มีเงินทุนมากขึ้น “ที่น่าเป็นห่วง คือ กำลังซื้อที่ลดลง ภาระหนี้สินผู้บริโภคเพิ่มสูงขึ้นมีผลต่อการผ่อนชำระค่างวดลูกค้า และทิ้งเงินดาวน์ ตามมา ขณะที่ผู้ประกอบการที่ขาดสภาพคล่องอาจชะลอการก่อสร้างหรือถึงขั้นยกเลิกโครงการ” นายไพโรจน์ กล่าว
ผู้ประกอบการรายเล็กยังมีช่องว่างตลาด โดยเฉพาะตลาดเฉพาะ (นิชมาร์เก็ต) ที่มีจำนวนยูนิตน้อยๆ ย่อมเป็นไข่แดงของแต่ละพื้นที่จับกลุ่มลูกค้าที่ไม่อยากอยู่โครงการขนาดใหญ่ที่ต้องเสียค่าสาธารณูปโภคแต่ไม่ได้ใช้ ผู้ประกอบการรายเล็ก ยังจำเป็นต้องสร้างความเชื่อมั่นให้ลูกค้าโดยการพัฒนาโครงการแบบสร้างเสร็จก่อนขาย เพื่อให้ผู้บริโภคได้เห็นบ้านและวัสดุตกแต่งภายในของจริงและสามารถเทียบรายการวัสดุต่อตร.ม.กับโครงการใหญ่ๆได้ทันที
ด้านนายอิสระ บุญยัง กรรมการผู้จัดการ บริษัท กานดา พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด กล่าวว่า แม้ธนาคารจะเพิ่มระดับความเข้ม ปล่อยสินเชื่อโครงการ แต่หากเป็นลูกค้าเก่าที่มีประวัติการเงินดี และมีโครงการสร้างเสร็จต่อเนื่อง ธนาคารยังปล่อยกู้อยู่ อาจมีเกณฑ์วิเคราะห์สินเชื่อมากขึ้น ไม่ได้ประเมินแค่มูลค่าทรัพย์สิน แต่จะวิเคราะห์ความเป็นไปได้ของโครงการด้วยดังนั้น ผู้ประกอบรายใหม่ที่ไม่ฐานธุรกิจแข็งแรงในอุตสาหกรรมอื่นๆ จะเข้าสู่ตลาดได้ยากขึ้น อสังหาฯ กลางและรายเล็กตอนนี้ แข็งแรง เพราะทุกคนปรับตัวมาต่อเนื่อง แม้แต่รายใหญ่ก็ต้องปรับตัวเช่นกัน เช่น การหันเจาะเซกเม้นท์ที่ชัดเจน
ทั้งนี้ ผู้ประกอบการรายกลางและเล็กควรใช้สูตรลงทุน “one location many products” ไม่เพียงแค่ลดขนาดโครงการให้เล็กลงเหลือ 100-200 ยูนิต เท่านั้น แต่ต้องมีโปรดักซ์ให้เลือกหลากหลายมากขึ้นในทำเลเดียวกัน มีทุกระดับราคาตั้งแต่ 1-2 ล้านบาท ไปจนถึง 4-5 ล้านบาท ตอบสนองความต้องการของลูกค้าได้หลากหลาย
นายธำรง ปัญญาสกุลวงศ์ นายกสมาคม อาคารชุดไทย และประธรรมการ บริษัท นิรันดร์ กรุ๊ป กล่าวว่า แนวโน้มผู้ประกอบการรายกลางและเล็กกู้สินเชื่อโครงการยากขึ้น ทำให้ผู้ประกอบการกลุ่มนี้ลดลงไปเรื่อยๆ จากอุปสรรคต่างๆ รวมถึงราคาที่ดินแพงขึ้น และขั้นตอนยื่นขอ ประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อม (อีไอเอ) ทำให้ปัจจุบันตลาดคอนโดมิเนียม กลายเป็นตลาดกึ่งผูกขาดของผู้ประกอบการรายใหญ่ ที่ครองส่วนแบ่งตลาดคอนโดมากถึง 74% รายกลางและเล็กรวมกันมีส่วนแบ่งแค่ 26% เขาแนะว่า ให้เลี่ยงพัฒนาโปรดักท์ที่ชนกับรายใหญ่ เช่นเลี่ยงทำเลตามแนวรถไฟฟ้า และขยับมาทำคอนโดโลว์ไรซ์ ตั้งอยู่ใน ซอย จำนวนยูนิตไม่เกิน 200 ยูนิต ขายระดับราคาตร.ม.ละ 5-6 หมื่นบาท ซึ่งจะลงทุนไม่สูงเพราะที่ดินในซอยมีราคาไม่แพง มาก
ที่มา: กรุงเทพธุรกิจ
ภาพ: www.stock 2morrow.com
