อสังหาริมทรัพย์หลัง COVID-19

จากบทวิเคราะห์ของหนังสือพิมพ์ผู้จัดการ สถานการณ์อสังหาริมทรัพย์ในช่วงกว่า 10 ปีที่ผ่านมา ได้เจอเหตุการณ์สำคัญๆ ที่ส่งผลกระทบการขยายตัวของตลาด เริ่มตั้งแต่ Hamburger Crisis ในปี 2550-2551 น้ำท่วมใหญ่ปี 2554 และรัฐประหารในปี 2557 ทำให้ตั้งแต่ปี 2558-2560 ภาคอสังหาติดลบต่อเนื่อง 3-10%

หลังเหตุการณ์น้ำท่วมช่วงปี 2555-2558 ตลาดคอนโดโตขึ้นเกือบเท่าตัว มีการขออนุญาติก่อสร้างเพิ่มจาก 98,260 ยูนิต เป็น 152,881 ยูนิต ประกอบกับเริ่มมีบริษัทต่างชาดิเข้ามาร่วมทุนพัฒนาคอนโดในไทย อาทิ ญี่ปุ่น จีน ฮ่องกง และสิงคโปร์ เพื่อรองรับกลุ่มผู้ซื้อหรือนักลงทุนต่างชาติ โดยเฉพาะกำลังซื้อจากชาวจีน ที่มีสัดส่วนการโอนกรรมสิทธิ์ในปี 2019 ไม่ต่ำกว่า 55.4% ของมูลค่าทั้งหมด ทำให้มี supply ของคอนโดสะสมอย่างต่อเนื่อง

ศูนย์ข้อมูลอสังหาหรือ REIC เปิดเผยว่า สถานการณ์ชะลอตัวในภาคธุรกิจที่อยู่อาศัยเริ่มตั้งแต่ช่วงปลายปี 2562 ต่อเนื่องมาจนถึงปัจจุบัน โดยในช่วงแรกการชะลอตัวนั้นเป็นผลจากการใช้มาตรการ LTV ในการปล่อยสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย และเมื่อเข้าสู่ ปี 2563 ตลาดที่อยู่อาศัยโดนผลกระทบอย่างมากอีกครั้งจากการแพร่ระบาดของ COVID-19 ทำให้เกิดการชะลอตัวมากที่สุดนับตั้งแต่วิกฤตต้มยำกุ้งในปี 2540

ในช่วง วิกฤติต้มย้ำกุ้ง พบว่ามีจำนวนที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จจดทะเบียนในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑลในปี 2540 มีจำนวน 151,880 หน่วย และได้ปรับลดลงเหลือเพียง 65,742 และ 31,944 หน่วย ในปี 2541 และ ปี 2542 ซึ่งลดลงถึง 51.6% และ -51.4% ตามลำดับ ซึ่งสะท้อนภาวะ Over Supply ที่เกิดขึ้นในช่วงนั้นมาก

แต่ในปี 2562 จำนวนที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จจดทะเบียนในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑลมีจำนวน 117,881 หน่วย และคาดว่าในปี 2563 จะลดลงมาอยู่ที่ประมาณ 80,563 หน่วย หรือลดลงร้อยละ -31.7 ซึ่งสะท้อนว่าการปรับตัวของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ที่ชะลอกการเปิดตัวโครงการใหม่ๆ จะทำให้เกิดความสมดุลและไม่เกิดภาวะ Over Supply มากเกินไป ดังเช่นปี 2540 อย่างแน่นอน

ศูนย์ข้อมูลฯ ได้เช็คสุขภาพของตลาดที่อยู่อาศัย ทั้งในด้านอุปทานและอุปสงค์ มีการเปลี่ยนแปลงของข้อมูลซึ่งเป็นข้อสังเกตที่น่าสนใจ และเป็นประโยชน์ต่อการดำเนินการด้านนโยบายในหลายประการ โดยพบว่า

  • การขออนุญาตก่อสร้างที่อยู่อาศัยทั่วประเทศมีการปรับตัวตามภาวะของธุรกิจตาม Cycle ในช่วง 5 – 6 ปี เพื่อทยอยเพิ่มอุปทานเข้าทดแทนอุปทานที่สร้างเสร็จและขายได้ โดยในปี 2562 เป็นช่วงจุดสูงสุดของ Cycle ซึ่งมีจำนวนทั้งสิ้น 371,635 หน่วย และมีทิศทางในปี 2563 ที่ลดลง แต่เนื่องจากเกิดภาวะ COVID- 19 คาดว่าจะส่งผลให้การขออนุญาตก่อสร้างที่อยู่อาศัยทั่วประเทศใน ปี 2563 มีจำนวนประมาณ 252,578 หน่วย ลดลง 32% เมื่อเทียบจากปี 2562 โดยอาคารชุดจะลดลงถึง 62.6% และ แนวราบลดลงน้อยกว่าเพียง 13.9% ซึ่งน่าจะเป็นการลดลงมากที่สุดในรอบ 13 ปี
  • ความสอดคล้องกับข้อมูลการเปิดตัวโครงการใหม่ ที่พบว่าเริ่มลดลงในปี 2562 ซึ่งมีจำนวน 93,248 หน่วย หรือลดลง 19.1% ซึ่งเป็นการลดในส่วนที่เป็นประเภทโครงการอาคารชุด และคาดการณ์ว่าในปี 2563 จะลดลงมาอยู่ที่ 79,408 หน่วย หรือลดลงถึง 19.2% โดยเป็นการลดลงอย่างมากในส่วนของโครงการอาคารชุดที่ลดลงถึง 44.4% ขณะที่โครงการที่อยู่อาศัยแนวราบจะเพิ่มสูงขึ้นต่อเนื่อง โดยจะเพิ่มขึ้น 12.6% แต่มีแนวโน้มอัตราการเปิดโครงการใหม่ของทั้ง 2 ประเภทเพิ่มขึ้นในปี 2564 โดยที่อยู่อาศัยแนวราบมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง

สถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัย ปี 2563-2564

จากผลการสำรวจ ณ ครึ่งแรกของปี 2563 มีจำนวนหน่วยขายได้จำนวน 53,844 หน่วย มูลค่า 227,092 ล้านบาท และคาดว่าครึ่งหลังปี 2563 จะมีหน่วยขายได้ใหม่ 36,775 หน่วย มูลค่า 163,972 ล้านบาท ทำให้ในปี 2563 ภาพรวมทั้งปีของตลาดคาดว่าจะมีหน่วยขายได้ใหม่จำนวน 90,619 หน่วยและคาดว่าจะมีมูลค่า 391,064 ล้านบาท ลดลงจากปี 2562 ถึง 24.9% และ26.4% ตามลำดับ

ทั้งนี้คาดว่าจะมีหน่วยขายได้ใหม่ในปี 2564 เพิ่มขึ้นเป็น 94,072 หน่วย (ครึ่งแรก 44,251 หน่วย และครึ่งหลัง 49,821 หน่วย) มีมูลค่าขายได้ใหม่ 408,476 ล้านบาท (ครึ่งแรก 192,145 ล้านบาท และครึ่งหลัง 216,331 ล้านบาท) เป็นผลมาจากภาวะเศรษฐกิจและความมั่นใจในการซื้อที่อยู่อาศัยลดลง โดยทิศทางของที่อยู่อาศัยแนวราบยังคงมีความโดดเด่นกว่าอาคารชุด

ที่อยู่อาศัยในระดับราคา 2 – 3 ล้านบาท และระดับราคา 3-5 ล้านบาท เป็นกลุ่มที่มีการเติบโตในส่วนของหน่วยขายได้ใหม่มากที่สุด

  • คอนโดขายได้ใหม่ในระดับราคา 2.01 – 3.00 ล้านบาท มีจำนวนมากที่สุด คิดเป็น 34%
  • บ้านเดี่ยวขายได้ใหม่ในระดับราคา 3.01 – 5.00 ล้านบาท มีจำนวนมากที่สุด คิด 36%
  • ทาวน์เฮ้าส์ขายได้ใหม่ในระดับราคา 2.01 – 3.00 ล้านบาท มีจำนวนมากที่สุด คิดเป็น 42%
  • บ้านแฝด ขายได้ใหม่ในระดับราคา 3.01 – 5.00 ล้านบาท มีจำนวนมากที่สุด คิดเป็น 51%
  • อาคารพาณิชย์ขายได้ใหม่ในระดับราคา 3.01 – 5.00 ล้านบาท ขายได้มากที่สุดคิดเป็น 56%

Absorbtion Rate/ อัตราดูดซับต่อเดือนยังคงอยู่ในระดับต่ำกว่าค่าเฉลี่ย 2 ปี

โดยครึ่งแรกของปี 2563 อัตราดูดซับต่อเดือนอยู่ในระดับ 2.6% คาดว่าจะปรับลดลงมาอยู่ที่ 1.7% ในช่วงครึ่งปีหลัง ต่อเนื่องไปจนถึงครึ่งหลังปี 2564 คาดว่าจะปรับเพิ่มขึ้นเป็น  2.1 % ขณะที่ค่าเฉลี่ย 26 จังหวัด มีอัตราดูดซับต่อเดือนอยู่ที่ 3.5%

ทั้งนี้ที่อยู่อาศัยแนวราบมีอัตราการดูดซับที่ดีกว่าอาคารชุดอย่างชัดเจน สภาพการณ์อัตราการดูดซับเช่นนี้ส่งผลให้ระยะเวลาการระบายที่อยู่อาศัยแนวราบและอาคารชุดในตลาดในครึ่งหลังของปี 2563 เพิ่มขึ้นเป็น 50 เดือน (ค่าเฉลี่ยปี 2561-2562 เป็น 32 เดือน) และ 57 เดือน (ค่าเฉลี่ยปี 2561-2562 เป็น 17 เดือน) ตามลำดับ โดยที่อยู่อาศัยแนวราบมีทิศทางทางปรับเข้าใกล้ค่าเฉลี่ยที่ 32 เดือนในปี 2564 แต่อาคารชุดยังคงใช้ระยะเวลานานถึงมากกว่า 50 เดือนในการระบายอุปทาน

ขณะที่หน่วยเหลือขายในครึ่งแรกปี 2563 เบื้องต้นมีจำนวน 293,319 หน่วย มีมูลค่าเหลือขาย 1.32 ล้านล้านบาท โดยอาคารชุดจะมีสัดส่วน 36.7% และคาดว่า ณ สิ้นปี 2563 จะมีหน่วยเหลือขายเพิ่มขึ้นเป็น 319,528 หน่วย มีมูลค่าเหลือขาย 1.41 ล้านล้านบาท โดยอาคารชุดจะมีสัดส่วน 41.1% ซึ่งคาดว่าหลังจากการมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ที่รัฐบาลออกมาช่วยเหลือหมดไป หน่วยเหลือขาย ณ สิ้นปี 2564 จะเพิ่มขึ้นเป็น 339,294 หน่วย มีมูลค่าเหลือขาย 1.52 ล้านล้านบาท โดยอาคารชุดจะมีสัดส่วน 45%

โดยมีข้อสังเกตว่าที่อยู่อาศัยเหลือขาย ระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท มีจำนวน 151,767 หน่วย มูลค่า 348,969 ล้านบาท ขณะที่อยู่อาศัยเหลือขาย ระดับราคาเกินกว่า 3 ล้านบาท มีจำนวน 141,552 หน่วย แต่มีมูลค่าสูงถึง 967,588 ล้านบาท โดยเป็นที่อยู่อาศัยเหลือขาย ระดับราคา 3-5 ล้านบาท จำนวน 86,949 หน่วย มูลค่า 356,500 ล้านบาท

Covid-19 กับการชะลอตัวของการโอนกรรมสิทธิ์

ในปี 2563 ประมาณการว่าจะมีจำนวนการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยประมาณ 319,210 หน่วย คิดเป็นมูลค่า 723,213 ล้านบาท ซึ่งเป็นตัวเลขที่ต่ำกว่าค่าเฉลี่ย 2 ปี (พ.ศ. 2561- พ.ศ. 2562) ค่อนข้างมาก และเป็นการลดลงจากปี 2562 ราว 18.6% และ 22.3% ตามลำดับ ทั้งนี้มีข้อสังเกตว่า การโอนกรรมสิทธิ์มีการปรับตัวดีขึ้นในช่วงเดือนพฤษภาคม – กรกฎาคม 2563 โดยที่อยู่อาศัยที่มีการโอนกรรมสิทธิ์มากสุด คือ กลุ่มที่ราคาไม่เกิน 5 ล้านบาท

เบื้องต้น คาดว่าในเชิงจำนวนหน่วยโอนกรรมสิทธิ์อาจจะต้องใช้เวลามากกว่า 5 ปี จึงจะกลับมาได้ยอดการโอนกรรมสิทธิ์สูงเท่ากับปี 2562 แต่ในเชิงมูลค่าคาดว่าใช้เวลาประมาณอีก 3 ปี ซึ่งน่าจะเป็นช่วงที่เศรษฐกิจไทยปรับตัวดีขึ้น ทำให้กำลังซื้อของคนในประเทศมีความเข้มแข็งและประกอบกับกำลังซื้ออสังหาริมทรัพย์จากต่างชาติน่าจะทยอยกลับคืนมาแล้ว

มีข้อสังเกตว่าในช่วงครึ่งแรก ปี 2563 ที่อยู่อาศัยโอนกรรมสิทธิ์ระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท มีจำนวน 130,853 หน่วย มูลค่า 192,491 ล้านบาท ขณะที่ที่อยู่อาศัยโอนกรรมสิทธิ์ระดับราคาเกินกว่า 3 ล้านบาท มีจำนวน 37,772 หน่วย แต่มีมูลค่าสูงถึง 230,379 ล้านบาท โดยเป็นที่อยู่อาศัยระดับราคา 3-5 ล้านบาท จำนวน 23,723 หน่วย มูลค่า 91,364 ล้านบาท โดยในจำนวนนี้มีสัดส่วนของที่อยู่อาศัยที่เป็นบ้านมือสองประมาณ 40% ของมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ทั้งหมด

สินเชื่อบ้านลดลงกว่า 15% คาดกว่าจะฟื้นใช้เวลาอีก 3-5 ปี 

ในปี 2561 เรามีสินเชื่อปล่อยใหม่ถึง 702,900 ล้านบาท และปรับตัวลดลงในปี 2562 เหลือประมาณ 640,259 ล้านบาท และคาดว่าปี 2563 อาจจะปรับลงลงมาอยู่ที่ 542,636 ล้านบาท ในปี 2563 หรือลดลง 15.2% โดยคาดว่า ต้องใช้เวลาในการฟื้นตัวด้านสินเชื่อที่อยู่อาศัยให้ใกล้เคียงกับกับภาวะปรกติประมาณ 3 ปี และถ้าจะให้ไปถึงจุดที่เคยสูงสุดที่ 700,000 ล้านบาท อาจจะต้องใช้ระยะเวลาถึง 5 ปีนับจากนี้ไป

กลยุทธ์ใหม่ของผู้ประกอบการเน้นพัฒนาแนวราบ พร้อมเสนอให้เพิ่มมาตราการลดค่าโอนฯ ไปยังสินค้าระดับ 3 ลบ. ขึ้นไป

ทั้งนี้ เมื่อประเมินสถานการณ์ภาพรวมของตลาดที่อยู่อาศัย หลังจากที่ได้รับผลกระทบจากการแพร่ระบาดของไวรัส COVID-19 ตลาดมีการปรับตัวรองรับกับสถานการณ์ของผู้ประกอบการ โดยจะเห็นได้จากจำนวนการออกใบอนุญาตก่อสร้างที่อยู่อาศัยที่ลดลงต่อเนื่อง การลดลงของการเปิดตัวโครงการใหม่ การปรับตัวไปลงทุนพัฒนาโครงการแนวราบที่มีความยืดหยุ่นในการบริหารโครงการและเป็นกลุ่มเป้าหมายที่มีศักยภาพในการซื้อและการขอสินเชื่อ การปรับตัวเช่นนี้นับว่าเป็นการช่วยลดอัตราการเพิ่มขึ้นของอุปทานที่อยู่อาศัยในตลาด

จากการที่ Supplyในตลาดที่อยู่อาศัยในปัจจุบันมีสัดส่วนในระดับราคาเกินกว่า 3 ล้านบาท มีจำนวน 141,552 หน่วย มีสัดส่วนและมีมูลค่าสูงถึง 967,588 ล้านบาท แต่เป็นกลุ่มที่ยังไม่ได้รับประโยชน์จากมาตรการกระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์ ทำให้มียอดโอนกรรมสิทธิ์ใน 6 เดือนแรกของปี 2563 มีเพียงจำนวน 37,772 หน่วย หรือประมาณ 22.4% ของการโอนกรรมสิทธิ์ แต่มีมูลค่าสูงถึง 230,379 ล้านบาท หรือประมาณ 54.5% ของการโอนกรรมสิทธิ์ ทำให้เราสามารถเห็นโอกาสในการกระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์ โดยการขยายมาตรการฯให้ครอบคลุมกลุ่มที่อยู่อาศัยที่มีราคาสูงกว่า 3 ล้านบาท นอกจากนี้ มาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ ยังอาจพิจารณาถึงกลุ่มบ้านมือสอง เนื่องจากเป็นตลาดที่สัมพันธ์กับตลาดบ้านใหม่ โดยผู้ซื้อบ้านใหม่ มักจะหาทางขายบ้านเดิมของตน ซึ่งจะได้เงินไปเป็นเงินดาวน์และค่าตกแต่งบ้านใหม่โดยไม่ต้องขอสินเชื่อมากเกินจำเป็นได้ด้วย

ที่มา:

อ่านเพิ่มเติม