ส่องโอกาสอสังหาฯ กรุงเทพจตุรทิศ: เกาะติดผังเมืองใหม่ และแผนรถไฟฟ้าระยะที่ 2

ยังคงเป็นประเด็นที่ได้รับความสนใจสำหรับเรื่องผังเมืองใหม่และแผนพัฒนารถไฟฟ้าระยะที่ 2 ซึ่งล่าสุดในงานสัมมนา “ส่องโอกาสอสังหาฯ กรุงเทพจตุรทิศ: เกาะติดผังเมืองใหม่ และแผนรถไฟฟ้าระยะที่ 2” ที่จัดขึ้นโดย Prop2morrow คุณวันชัย ถนอมศักดิ์ ผู้อำนวยการผังเมืองกรุงเทพฯ ได้เปิดเผยว่า ตอนนี้อยู่ระหว่างประมวลผังเมืองใหม่ เบื้องต้นกทม. มีแผนที่ขยายถนนทั้งหมด 136 สาย และปรับให้ผังสอดคล้องกับระบบรางที่กำลังจะเกิดขึ้นในอนาคต 

โดยได้แบ่งประเภทของสถานีรถไฟฟ้าออกเป็น 

1. สถานีเชื่อมต่อหลายเส้นทาง เช่น ศูนย์พหลโยธิน สถานีตลิ่งชั่น สยาม  (แนะนำให้มีการจัดทำ application เพื่อบอกทิศทาง) ซึ่งปัจจุบันอนุมัติให้มีรัศมีการพัฒนาพื้นที่ในระยะ 500 เมตร ถ้าหากพิจารณาความหนาแน่นของสถานีประเภทนี้ควรขยายรัศมีการพัฒนาไปเป็น 1 กม.
2. สถานีเชื่อมโยงหลายรูปแบบการเดินทาง เป็นสถานีใหญ่อันดับสอง เช่นสุวรรณภูมิ ดอนเมือง  บางหว้า รังสิต สาทร สนามหลวง มีนบุรี ควรเพิ่มปริมาณขบวนรถให้ขนส่งผู้โดยสารได้มากขึ้น
3. สถานีเชื่อมโยงรูปแบบการเดินทาง 2 รูปแบบ คือเชื่อมระบบรางกับราง เช่น สถานีสีลม อโศก
4. สถานีทั่วไป ไม่เกี่ยวข้องกับใคร เช่นสถานีอนุสาวรีย์ชัย ส่วนมากผู้เข้ามาใช้บริการเป็นผู้ป่วย เพราะหนึ่งในรัศมี 1 กม. มีรพ. อยู่ประมาณ 20 แห่ง ซึ่งผังเมืองมองว่าว่าหนาแน่นเกินไป แต่บริเวณนั้นไม่สามารถนำระบบรางไปลงได้อีก อาจต้องแก้ไขด้วยการขยายถนน

ประเด็นสุดท้ายของผังเมืองที่คุณวันชัยทิ้งท้าย ไว้อย่างน่าสนใจ คือการศึกษาเรื่องการโอนสิทธิ์ (Air Right) อย่างในสหรัฐ ที่สามารถเปิดโอกาสให้เจ้าของสามารถโอนสิทธิ์การก่อสร้างให้ที่ดินอีกแปลงได้ ซึ่งก็มีเรื่องที่มีรายละเอียดปลีกย่อยเยอะ อาจต้องค่อยเป็นค่อยไป

สำหรับภาคเอกชนคุณประเสริฐ แต่ตุลยสาธิต นายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวว่า รถไฟฟ้าไทยสามารถแบ่งได้ 3 ประเภท

1. Back Bone Line/รถไฟฟ้าสายหลัก เส้นทางรถไฟฟ้าผ่านถ.สายธุรกิจ เช่นสุขุมวิท สาธร อาทิ สีเขียว สีนำ้เงิน 
2. Ring Line /รถไฟฟ้าสายวงแหวน สายสีนำ้เงินฝั่งตะวันออกและตะวันตก  จะเป็นโซนของที่อยู่อาศัยระดับราคากลางๆ
3. Feeder Line/ สายส่งผู้ใช้บริการเข้าระบบ ส่งผู้โดยสารในช่วงเวลาเร่งด่วน ซึ่งสายนี้น่าจะเป็นสายที่ขาดทุนมากที่สุด หากไม่สามารถรวมระบบได้

และได้ฝากขอเสนอกับทางผังเมือง ดังนี้

1. ส่งเสริมที่อยู่อาศัยให้สอดคล้องกับ mass transit  system ระบบราง จากเดิมที่วางผังเมืองตามถนน 
2. ส่งเสริมโซนที่อยู่อาศัยผู้มีรายได้ระดักลางให้สอดคล้องกับ mass transit 10-13 สาย
3. การใช้ประโยชน์ที่ดินบริเวณจุดตัด  (interchange) ถ้าสร้างครบทุกสายก็จะมีจุดตัดเยอะมาก ไม่ว่าจะเป็นการปรับเรื่อง FAR หรือปลอดล็อคให้พัฒนาได้มากขึ้น