ส่องศักยภาพทำเล “พหลโยธิน-ลาดพร้าว” ทำไมผู้ประกอบการแห่ปักหมุด?

Plus Property ผู้เชี่ยวชาญด้านบริหารและจัดการอสังหาริมทรัพย์ครบวงจร เผยทำเลพหลโยธิน – ลาดพร้าว เตรียมขึ้นแท่นศูนย์กลางที่อยู่อาศัยแห่งใหม่ เป็นแหล่งเชื่อมต่อการเดินทางทั้งระบบรถและระบบราง โดยผู้ประกอบการรายใหญ่เข้าจับจองพื้นที่ทยอยเปิดโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ ส่งผลราคาเฉลี่ยขยับไปอยู่ที่ 1.5 แสนบาท/ตร.ม. ส่วนราคารีเซลย้อนหลัง 5 ปี ปรับเพิ่ม 20-40%  หลังพบเป็นทำเลศักยภาพสูง ด้านตลาดเช่าได้รับอานิสงส์ ด้วยอัตราผลตอบแทนเฉลี่ย 5%ขนาด 1 ห้องนอนตลาดตอบรับสูง

นายอนุกูล รัฐพิทักษ์สันติ กรรมการผู้จัดการ บริษัท พลัส พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด ผู้เชี่ยวชาญด้านบริหารและจัดการอสังหาริมทรัพย์ครบวงจร เปิดเผยว่า พลัส พร็อพเพอร์ตี้ ได้ทำการสำรวจตลาดคอนโดมิเนียมในทำเลพหลโยธิน-ลาดพร้าว พบว่าในช่วงหลายปีที่ผ่านมาผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ในตลาดคอนโดมิเนียมให้ความสนใจเข้ามาทยอยพัฒนาโครงการออกสู่ตลาดอย่างต่อเนื่อง ในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา มีโครงการคอนโดมิเนียมที่เป็นอาคารสูงโซนพหลโยธิน – ลาดพร้าว ในระยะรถไฟฟ้าเปิดตัวในระดับราคา 120,000 – 180,000 บาทต่อตารางเมตร และในช่วงครึ่งแรกของปี 2560 พบอัตราการตอบรับในระดับสูงเฉลี่ยที่ 84% จากอุปทานเสนอขายสะสมทุกโครงการ 4,616 ยูนิต อัตราดูดซับเฉลี่ย 153.1 ยูนิตต่อเดือนต่อโครงการ

จากการขยายตัวของอุปสงค์ในพื้นที่นี้ ส่งผลให้ราคาขายคอนโดมิเนียมมีการขยับตัวสูงขึ้น โดยพบว่า ราคาขายเฉลี่ยคอนโดมิเนียมอาคารสูงปรับตัวเพิ่มขึ้น 5% เมื่อเทียบกับช่วงสิ้นปี 2559 มาอยู่ที่ 150,000 บาทต่อตารางเมตร และปัจจุบันโครงการเหล่านี้ได้มีการนำห้องชุดกลับมาขายใหม่ (Resale) และได้ปรับราคาให้สูงขึ้นกว่าราคาเสนอขายปัจจุบันแล้ว 10% มาอยู่ที่ 165,000บาทต่อตารางเมตร

สาเหตุที่โซนพหลโยธิน – ลาดพร้าว ได้รับความสนใจ เนื่องจากเป็นทำเลที่มีจุดเด่นด้านศูนย์กลางคมนาคมขนส่ง เป็นจุดเชื่อมต่อรถไฟฟ้าสองสาย ทั้งรถไฟฟ้า BTS สายสีเขียว และรถไฟฟ้ามหานครสายเฉลิมรัชมงคล (MRT) ที่เชื่อมการเดินทางให้ผู้คนสามารถเข้าถึงใจกลางเมืองได้ในระยะเวลาไม่นาน มีรถโดยสารสาธารณะให้บริการหลากหลาย และยังมีทางด่วน 2 สาย ได้แก่ ทางพิเศษศรีรัช และทางยกระดับอุตราภิมุข (ดอนเมืองโทลล์เวย์) และยังพร้อมด้วยสิ่งอำนวยความสะดวกที่มีความหลากหลายสำหรับทุกไลฟ์สไตล์ ไม่ว่าจะเป็นสวนสาธารณะขนาดใหญ่ สถานที่ท่องเที่ยวระดับโลก อย่าง ตลาดนัดจตุจักร ตลาด อ.ต.ก.  หรือสวนจตุจักร ที่เป็นปอดแห่งใหญ่ของกรุงเทพ รวมถึงศูนย์การค้าที่มีชื่อเสียง โรงพยาบาล และสถานศึกษาที่มีชื่อเสียง ทำให้ย่านพหลโยธิน-ลาดพร้าวเป็นอีกหนึ่งทำเลที่เหมาะแก่การอยู่อาศัย ทำให้โครงการคอนโดมิเนียมในย่านนี้ได้รับการตอบรับที่ดีจากเหล่าอุปสงค์ที่แท้จริง ส่งผลให้ปัจจุบันราคาขายเฉลี่ยของคอนโดมิเนียมในย่านนี้มีการปรับตัวสูงขึ้นรวดเร็วมาก นอกจากนี้ยังมีการพัฒนาสถานีกลางบางซื่อหรือศูนย์คมนาคมพหลโยธิน ที่เชื่อมต่อการเดินทางรถไฟฟ้าเส้นทางต่างๆ รวมถึงเชื่อมต่อรถไฟความเร็วสูงจากภาคเหนือลงสู่ภาคใต้ เพื่อยกระดับให้ทำเลนี้ให้เป็นฮับหรือศูนย์กลางด้านการเปลี่ยนถ่ายระบบคมนาคมทางรางที่ใหญ่ที่สุดในอาเซียน ซึ่งขณะนี้มีความคืบหน้าการก่อสร้างแล้วกว่า 52% และคาดว่าจะเปิดให้บริการได้ภายในปี 2563

จากศักยภาพของทำเลพหลโยธิน-ลาดพร้าว ที่กำลังจะกลายเป็นฮับด้านการคมนาคมขนส่งในไม่ช้า โดยจะกระตุ้นให้เกิดการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ประเภทต่างๆ ในบริเวณโดยรอบสถานีกลางบางซื่อเพิ่มมากขึ้น อาทิ อาคารสำนักงานแห่งใหม่ในพื้นที่ ที่เตรียมเปิดใช้อาคารแล้ว ทำให้ย่านนี้ขยายตัวเป็นแหล่งงานแห่งใหม่ทำให้มีความต้องการที่อยู่อาศัยมากขึ้น จึงมีการพัฒนาคอนโดมิเนียมที่พักอาศัย เพื่อรองรับดีมานด์การอยู่อาศัยที่หนานแน่นขึ้น โดยกระจายการพัฒนาออกไปทั่วทำเลพหลโยธิน-ลาดพร้าว เป็นผลทำให้ในอนาคตราคาที่ดินในย่านนี้จะทะยานตัวสูงขึ้นได้อีกไม่น้อย ถือเป็นปัจจัยบวกที่ช่วยเพิ่มศักยภาพให้แก่ทำเล และกระตุ้นให้เกิดการซื้อ-ขาย หรือเช่าคอนโดมิเนียมเพิ่มมากขึ้น โดยมีเส้นทางรถไฟฟ้าหลักๆ ที่เชื่อมต่อการเดินทางระหว่างกันผ่านสถานีกลางบางซื่อจำนวนมาก

“ย่านพหลโยธิน-ลาดพร้าว ไม่ได้มีเฉพาะผู้ที่ซื้ออยู่อาศัยจริงเท่านั้น แต่ได้รับการตอบรับอย่างดีจากผู้เช่า สะท้อนได้จากผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าห้องชุดที่อยู่ในระดับดี เฉลี่ยอยู่ที่ 5% ต่อปี โดยรูปแบบห้องที่ได้รับความนิยมคือ 1 ห้องนอน พื้นที่ใช้สอย 30-40ตารางเมตร มีราคาเช่าเฉลี่ย 520 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน (ราว 15,000-23,000 บาทต่อยูนิต) รองลงมาคือ 2 ห้องนอน พื้นที่ใช้สอย 60-70 ตารางเมตร ปัจจุบันมีราคาเช่าเฉลี่ย 542 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน (32,000-38,000 บาทต่อยูนิต) โดยในย่านนี้มีอัตราอยู่อาศัยหนาแน่นสูงถึง 90 – 95% เป็นผู้อยู่อาศัยเอง 65% และผู้เช่า 25%” นายอนุกูล กล่าว