ส่องยอดขายอสังหา Q1/2564 ท่ามกลางสถานการณ์ Covid-19 ระลอกใหม่

สิ้นสุด Q1/ 2564 ปิดท้ายเดือนมี.ค. ด้วยสถานการณ์ที่เริ่มดีขึ้น ทั้งสัญญาณบวกที่มาจากมาตรการลดค่าโอน-จดจำนองของรัฐบาล และโปรโมชั่นแรงๆ จากหลายๆ บริษัท กระตุ้นให้กำลังซื้อกลับมาอีกครั้ง แต่…เข้าสู่ Q2/2564 ได้ไม่นาน Covid-19 ก็กลับมาอีกระลอก และมีแนวโน้มว่าจะรุนแรงกว่ารอบที่ผ่านๆ มา

ระหว่างที่รอตัวเลขผลประกอบการ (กำไร-รายได้) เราลองรวบรวม #ยอดขาย ของ 6-7 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ในตลาดมาให้ดูพลางๆ นับรวมๆ แล้วก็กวาดไปได้เกือบ 50,000 ลบ. ซึ่งพอมาดูรายบริษัท ส่วนใหญ่ยอดขายจะอยู่ประมาณ 20%++ ของเป้าที่ตั้งไว้ โดยมาจากโครงการแนวราบเป็นหลัก

แม้ว่าทิศทางของตลาดจะเน้นหนักไปที่แนวราบ แต่ปี 2564 หลายๆ บริษัท ก็เริ่มเอาแผนคอนโดมาปัดฝุ่นอีกครั้ง โดยพยายามจับตลาดที่ราคาไม่แรงนัก ประมาณ 1-3 ลบ. ทำให้ภาพรวมของปีนี้อาจมีคอนโดเปิดมากกว่าปีก่อนเกือบ 30% ซึ่งถือว่าท้าทายสภาพตลาด และอาจทำให้พลาดเป้ายอดขายที่วางไว้

ท่ามกลางวิกฤติ Covid-19 ความเชื่อมั่นของผู้ประกอบการอสังหาเป็นอย่างไร?

ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ หรือ REIC รายงานดัชนีความเชื่อมั่นของผู้ประกอบการธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล พบว่าค่าดัชนียังคงต่ำกว่าค่ากลางต่อเนื่อง 8 ไตรมาส โดยมีสาเหตุสำคัญมาจากสถานการณ์การแพร่ระบาดของ COVID-19 ยังมีการแพร่ระบาดต่อเนื่อง ขณะที่ภาพรวมไตรมาส 1 ปี 2564 ผลประกอบการโดยรวมดีขึ้น ยอดขายดีขึ้น แต่ลดการจ้างงานเพื่อควบคุมต้นทุนการประกอบการ คาดการณ์อีก 6 เดือนข้างหน้ามั่นใจยอดขายและผลประกอบการ เดินหน้าเปิดโครงการใหม่เพิ่ม แต่ยังคงลดต้นทุนการดำเนินงาน

ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ รักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ กล่าวว่าจากการรายงานผลการจัดทำดัชนีความเชื่อมั่นของผู้ประกอบการธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ – ปริมณฑล ในภาวะปัจจุบัน (Current Situation Index) พบว่าไตรมาส 1 ปี 2564 มีค่าดัชนีเท่ากับ 46.3 และมีค่าดัชนีทรงตัวเท่ากับไตรมาสก่อนหน้า (QoQ) และค่าดัชนีไตรมาสนี้ยังต่ำกว่าค่ากลางที่ระดับ 50 ติดต่อกันถึง 8 ไตรมาส ซึ่งได้รับผลกระทบมาตั้งแต่ไตรมาส 2 ปี 2562 จากการประกาศใช้มาตรการ LTV ในเดือนเมษายน 2562 ทำให้ผู้ประกอบการมีความกังวลต่อธุรกิจการพัฒนาที่อยู่อาศัยอย่างเห็นได้ชัด และในไตรมาส 1 ปี 2564 สถานการณ์การแพร่ระบาดของ COVID-19 ยังมีการแพร่ระบาดต่อเนื่องไปในบางพื้นที่ อีกทั้งผลกระทบจากเศรษฐกิจไทยที่เพิ่งเริ่มมีการฟื้นตัวอย่างช้าๆ จึงทำให้ผู้ประกอบการยังมีความเชื่อมั่นในการประกอบธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยต่ำกว่าค่ากลางที่ 50

เมื่อจำแนกกลุ่มผู้ประกอบการฯ ตามประเภทบริษัทพบว่า ความเชื่อมั่นในภาวะปัจจุบันของผู้ประกอบการกลุ่ม Listed Companies มีค่าดัชนีเท่ากับ 49.4 เพิ่มขึ้นจากไตรมาสก่อนหน้าเล็กน้อย ซึ่งมีค่าดัชนีอยู่ที่ 49.2 ขณะที่ผู้ประกอบการกลุ่ม Non-listed Companies มีค่าดัชนีเท่ากับ 41.7 ลดลงเล็กน้อยจากไตรมาสก่อนหน้าที่มีค่าดัชนีอยู่ที่ 42.1 ซึ่งค่าดัชนีของผู้ประกอบการทั้งสองกลุ่มยังคงต่ำกว่าค่ากลางที่ระดับ 50 ทั้งนี้จะเห็นความแตกต่างระหว่างกลุ่ม Listed Companies และกลุ่ม Non-listed Companies ได้อย่างชัดเจนที่ผู้ประกอบการกลุ่ม Listed Companies มีความเชื่อมั่นในเรื่องผลประกอบการ ยอดขายและการลงทุนสูงกว่าระดับ 50 ขณะที่กลุ่ม Non-listed Companies ต่ำกว่า 50 อย่างชัดเจน (ดูตารางที่ 1 และแผนภูมิที่ 1)

สำหรับดัชนีความเชื่อมั่นในอีก 6 เดือนข้างหน้า (Expectations Index) มีค่าเท่ากับ 58.8 เพิ่มขึ้นจากไตรมาสก่อนหน้าที่อยู่ที่ระดับ 54.4 ซึ่งอยู่ในระดับที่สูงกว่าค่ากลางที่ระดับ 50.0 สะท้อนให้เห็นว่าผู้ประกอบการมีความเชื่อมั่นในมุมมองเชิงบวกต่อสถานการณ์ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์

เมื่อจำแนกกลุ่มผู้ประกอบการฯ ตามประเภทบริษัท พบว่ากลุ่ม Listed Companies มีค่าดัชนีความเชื่อมั่นในอีก 6 เดือนข้างหน้าเท่ากับ 63.6 เพิ่มขึ้นจากไตรมาสก่อนซึ่งอยู่ที่ระดับ 59.7 และผู้ประกอบการฯ กลุ่ม Non-listed Companies มีค่าดัชนีเท่ากับ 51.5 เพิ่มขึ้นจากไตรมาสก่อนหน้าซึ่งอยู่ที่ระดับ 46.5 จะเห็นได้ว่าทั้งผู้ประกอบการกลุ่ม Listed Companies และผู้ประกอบการกลุ่ม Non-listed Companies เริ่มมีความเชื่อมั่นในธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยมากขึ้นโดยเฉพาะอย่างยิ่งในด้านการลงทุน ผลประกอบการและยอดขายที่จะเกิดขึ้นในอนาคตมากขึ้นกว่าไตรมาสก่อนหน้า (ดูตารางที่ 2 และแผนภูมิที่ 2)

ทั้งนี้ การสำรวจความเชื่อมั่นของผู้ประกอบการครั้งนี้ได้ทำการสำรวจในช่วงกลางเดือนกุมภาพันธ์ – มีนาคม 2564 ซึ่งเป็นช่วงที่ได้เริ่มมีการฉีดวัคซีนให้กับประชาชนบางกลุ่มในประเทศไทยและรัฐบาลได้ประกาศขยายระยะเวลามาตรการกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์โดยลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์และการจดจำนองสำหรับที่อยู่อาศัยสร้างใหม่ (ไม่นับรวมบ้านมือสอง) ในราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ไปจนถึงสิ้นปี 2564 และยังได้เลื่อนประกาศอัตราภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างใหม่ไปเป็นปี 2565 การลดภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเหลือร้อยละ 10 ซึ่งเป็นมาตรการที่จะช่วยลดภาระของผู้ซื้อและผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเป็นมาตรการสำคัญที่ส่งผลให้ผู้ประกอบการฯ มีมุมมองเชิงบวกต่อสถานการณ์ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ และมีความเชื่อมั่นในการลงทุนในอนาคตมากยิ่งขึ้น