ส่องตลาดอาคารสำนักงานในกรุงเทพฯ Q2/2018 โดย Knight Frank
- ในไตรมาส 2 ปี 2561 พื้นที่อาคารสำนักงานในกรุงเทพฯมีจำนวนรวมทั้งสิ้น 4,603,875 ตารางเมตร
- ณ เดือนมิถุนายน ปี 2561 อัตราการครอบครองพื้นที่สำนักงานในกรุงเทพฯโดยรวมอยู่ที่ร้อยละ 91.6 เนื่องจากมีการครอบครองพื้นที่ในบริเวณย่านศูนย์กลางธุรกิจเป็นจำนวนมาก
- ค่าเช่าพื้นที่สำนักงานในกรุงเทพฯโดยเฉลี่ยเพิ่มขึ้นร้อยละ 7.12 เปรียบเทียบกับปีก่อนในไตรมาส 2
- ค่าเช่าของอาคารสำนักงานเกรด A เพิ่มขึ้นเป็น 1,045 บาทต่อตารางเมตร ต่อเดือน เป็นเวลา 10 ไตรมาสติดต่อกัน ด้วยอัตราสะสมเพิ่มขึ้นร้อยละ 9.11 ตั้งแต่ไตรมาส 2 ปี 2560
มร.มาร์คัส เบอร์เทนชอว์ กรรมการบริหารและหัวหน้าฝ่ายตัวแทนนายหน้า บริษัท ไนท์แฟรงค์ ชาร์เตอร์ (ประเทศไทย) จำกัด กล่าวว่า “ ในปัจจุบันมีบริษัทมากกว่า 140 แห่งมีสำนักงานใหญ่ระดับนานาชาติและระดับภูมิภาคในกรุงเทพฯ การจัดรูปแบบพื้นที่ภายในสำนักงานที่ไม่ได้ประสิทธิภาพจะกลายเป็นภาระด้านค่าใช้จ่ายที่มีราคาสูง โดยในขณะที่ค่าเช่าพื้นที่สำนักงานไต่ระดับเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ดังนั้น ผู้เช่าควรศึกษาถึงความจำเป็นด้านการใช้พื้นที่ทำงานเพื่อให้แน่ใจว่ามีการใช้พื้นที่สำนักงานอย่างเป็นประโยชน์และเหมาะสม โดยอาจสังเกตได้อย่างง่ายๆ เช่น ดูจากการความถี่ของการใช้งานโต๊ะทำงานและห้องประชุม แต่อย่างไรก็ตาม ในยุคที่ค่าอาคารสำนักงานมีราคาสูงอาจเป็นโอกาสดีที่จะลองหาแนวคิดการทำธุรกิจใหม่ๆ อย่างเช่น การทำงานที่รวดเร็วนั้นอาจจะช่วยลดต้นทุนด้านพื้นที่โดยการใช้พื้นที่ทำงานที่เหมาะสมกับการทำงาน ”
อัตราพื้นที่สำนักงานว่างในปัจจุบันที่อยู่ในระดับต่ำส่งผลให้เกิดการเติบโตด้านค่าเช่า ประกอบกับปริมาณอุปทานใหม่ที่มีจำกัดส่งผลให้เกิดตลาดที่มีความสมดุลเพิ่มมากขึ้นและเป็นประโยชน์ต่อเจ้าของทรัพย์สิน
อุปสงค์
จากผลวิจัยไนท์แฟรงค์ประเทศไทย ระบุว่า ณ ไตรมาส 2 ปี 2561 การเติบโตด้านความต้องการของพื้นที่อาคารสำนักงานในกรุงเทพฯยังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง พื้นที่ครอบครองสุทธิเพิ่มขึ้นจาก 40,324 ตารางเมตร ไปที่ 4,603,875 ตารางเมตร ซึ่งแสดงอัตราการครอบครองโดยรวมที่ร้อยละ 91.6 สำหรับด้านทำเลที่ตั้ง พื้นที่ที่มีความต้องการสูงสุดอยู่บนถนนสุขุมวิท ช่วงระหว่างพร้อมพงษ์และชิดลม โดยมีปริมาณพื้นที่ครอบครองอยู่ที่ร้อยละ 97.2
กราฟที่ 1
อุปทาน อุปสงค์ และอัตราการครอบครองปี 2556 – ไตรมาส 2 ปี 2561
ที่มา : ไนท์แฟรงค์ประเทศไทย
ตารางที่ 1
อัตราการครอบครอง แบ่งตามเกรดของอาคาร
ที่มา : ไนท์แฟรงค์ประเทศไทย
หมายเหตุ : ตัวเลขเหล่านี้ไม่นับรวมอาคารที่มีเจ้าของหลายรายและอาคารที่มีพื้นที่น้อยกว่า 5,000 ตารางเมตร.
ตารางที่ 2
อุปทานในอนาคต แบ่งตามปี
ที่มา : ไนท์แฟรงค์ประเทศไทย
อุปทาน
ในไตรมาส 2 ปี 2561 มีปริมาณพื้นที่อาคารสำนักงานใหม่เพิ่มขึ้น 87,600 ตารางเมตร ทำให้มีปริมาณอุปทานรวมทั้งสิ้น 4,968,458 ตารางเมตร เนื่องจากมีอาคารใหม่ 2 แห่งสร้างเสร็จสมบูรณ์แล้ว
ในไตรมาสนี้ มีพื้นที่อาคารเกรด A เพิ่มขึ้นจาก 50,600 ตารางเมตร ไปเป็น 1,316,952 ตารางเมตร ในขณะที่อาคารเกรด B และ C มีพื้นที่อาคารอยู่ที่ 2,142,127 ตารางเมตร และ 1,509,379 ตารางเมตร ตามลำดับ
ในช่วงเดือนที่เหลือของปี 2561 ไปจนถึงปี 2562 โครงการใหม่ส่วนใหญ่ที่จะเข้าสู่ตลาดจะตั้งอยู่นอกย่านศูนย์กลางธุรกิจ โดยมีปริมาณพื้นที่รวมมากกว่า 240,000 ตารางเมตร ขณะเดียวกัน ในปี 2563- 2566 คาดการณ์ว่าจะมีอาคารสำนักงานใหม่เพิ่มขึ้นอีก 9 แห่ง โดยจะมีพื้นที่รวมทั้งสิ้น 599,185 ตารางเมตร เพิ่มเข้าสู่ตลาด
ตารางที่ 3
อุปทานในอนาคตของอาคารสำนักงานในกรุงเทพฯ
ที่มา : ไนท์แฟรงค์ประเทศไทย
อัตราค่าเช่า
อัตราค่าเช่าในปี 2560 และ 2561 แสดงแนวโน้มการเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ค่าเช่าโดยเฉลี่ยของพื้นที่ว่างของอาคารสำนักงานในกรุงเทพฯเพิ่มขึ้นจาก 702 บาทต่อตารางเมตร ต่อเดือน ไปที่ 752 บาทต่อตารางเมตร ต่อเดือน ซึ่งเพิ่มขึ้นประมาณร้อยละ 7.12 เมื่อเปรียบเทียบกับปีก่อน
จุดที่น่าสนใจไปกว่านั้น คือ ค่าเช่าของอาคารเกรด A เพิ่มขึ้นสูงที่สุดไปอยู่ที่ 1,045 บาทต่อตารางเมตร ต่อเดือน ซึ่งเพิ่มขึ้นร้อยละ 9.77 เมื่อเทียบกับไตรมาส 2 ปี 2560 ซึ่งเป็นไตรมาสที่ 10 ติดต่อกันด้านการเติบโตของค่าเช่าของอาคารสำนักงานเกรด A ในกรุงเทพฯ
ในขณะที่ อาคารเกรด B และเกรด C ยังแสดงอัตราการเพิ่มขึ้นของค่าเช่าที่ร้อยละ 4.96 และ 5.12 เมื่อเปรียบเทียบกับปีก่อน โดยมีการปรับค่าเช่าไปที่ 740 และ 472 บาทต่อตารางเมตร ต่อเดือน ตามลำดับ
ตารางที่ 4
ค่าเช่าที่กำหนดไว้ แบ่งตามเกรดของอาคาร
ที่มา : ไนท์แฟรงค์ประเทศไทย
ค่าเช่าพื้นที่สำนักงาน แบ่งตามทำเลพื้นที่
ในย่านศูนย์กลางธุรกิจ ค่าเช่ายังคงปรับราคาเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ซึ่งค่าเช่าโดยเฉลี่ยบนถนนสุขุมวิท ระหว่างพร้อมพงษ์และชิดลม มีค่าเช่าโดยเฉลี่ยสูงที่สุดอยู่ที่ 952 บาทต่อตารางเมตร ต่อเดือน เมื่อเทียบกับพื้นที่ในบริเวณใกล้เคียงกัน ในขณะที่ค่าเช่าบนถนนพระราม 3 มีค่าเช่าต่ำที่สุดอยู่ที่ 437 บาทต่อตารางเมตร ต่อเดือน
กราฟที่ 2
อัตราค่าเช่า โดยแบ่งตามเกรดของอาคาร ไตรมาส 2 ปี 2558 – ไตรมาส 2 ปี 2561
ที่มา : ไนท์แฟรงค์ประเทศไทย
กราฟที่ 3
อัตราค่าเช่าโดยเฉลี่ย โดยแบ่งตามถนน
ที่มา : ไนท์แฟรงค์ประเทศไทย
ภาพรวมตลาด
ความต้องการพื้นที่สำนักงานที่มีมากขึ้นเรื่อยๆ ท่ามกลางปริมาณอุปทานที่มีจำกัดส่งผลให้เกิดการเติบโตด้านค่าเช่าอย่างมาก โดยเพิ่มขึ้นไปร้อยละ 73.9 นับตั้งแต่ปี 2547 อย่างไรก็ตาม เมื่ออุปทานใหม่ที่จะเพิ่มเข้าสู่ตลาดในปี 2563 เป็นต้นไปอาจช่วยชะลอการปรับอัตราค่าเช่าลงได้
