“ศุภาลัย” หนึ่งในบริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นแนวหน้าของเมืองไทย ซึ่งก่อตั้งมานานกว่า 20 ปี ด้วยคุณภาพของ “แบรนด์” และการบริการหลังการขาย ทำให้กราฟการเติบโตของบริษัทพุ่งขึ้นทุกๆ ปี
ทาง ทีมงาน Thinkofliving ได้มีโอกาสในการสัมภาษณ์คุณอธิป พีชานนท์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) เกี่ยวกับภาพรวมของบริษัทตลอดช่วงปี 2556 ที่ผ่านมา และการวางแผนลงทุนของศุภาลัยในปีนี้ รวมทั้งเก็บภาพคร่าวๆ ของ บ้านหรู “ศุภาลัย มณฑลา” มาฝากกันซักเล็กน้อย ก่อนที่โครงการจะเปิดตัวอย่างสมบูรณ์
บีม: อยากให้ลองเล่าย้อนถึงภาพรวมของปี 2556 และแผนก้าวต่อไปของ “ศุภาลัย” ในปี 2557
ปีที่แล้วก็อาจไม่ใช่ปีที่ดีที่สุดของเรา ยอดขายเราอยู่ได้ประมาณ 19,000 กว่าล้าน ซึ่งเราหวังไว้มากกว่านั้น แต่เพราะปัจจัยภายนอก คือเรื่องของสถานการณ์ทางการเมืองทำให้เราต้องเลื่อนกำหนดเปิดโครงการไปอีกประมาณ 5-6 โครงการ ซึ่งมีผลทำให้เราไม่สามารถเพิ่มยอดขายมาในช่วงปลายปีได้ แต่ในส่วนของการรับรู้รายได้ สำหรับปี 2556 ถือว่าอยู่ในเกณฑ์ที่น่าพอใจ สูงกว่าปี 2555 เช่นเดียวกับผลกำไรที่ทำได้มากกว่าปีที่แล้ว ถือเป็นข่าวดีของนักลงทุน ในแง่ของการทำงาน ถ้ามองย้อนไปในปีที่แล้ว เรามีการปรับเปลี่ยนระบบหลายๆ อย่าง แต่ในอนาคตเราอยากจะนำระบบ ERP หรือระบบคอมพิวเตอร์ที่เป็นระบบใหญ่เข้ามา ที่ผ่านมา มีการลงทุนด้านไอทีไปหลายล้าน เกือบร้อยล้านได้
บีม: ระหว่างโครงการในกรุงเทพและต่างจังหวัด สัดส่วนอะไรมาก – น้อยกว่ากัน
ต่างจังหวัด ยังค่อนข้างน้อยอยู่คือประมาณ 20% ของยอดขายโดยรวม แต่เราก็กำลังจะขยายหรือปรับต่างจังหวัดให้มีสัดส่วนที่มากขึ้น ในอนาคตโครงการส่วนภูมิภาคจะมีบทบาทสำหรับศุภาลัยมากขึ้น เนื่องจากความต้องการคอนโดมิเนียมยังไม่เยอะมาก อาจเปิดได้เฉพาะบางแห่ง ซึ่งส่วนมากจะอยู่ในตัวเมืองจังหวัดใหญ่ๆ อย่าง เชียงใหม่ ภูเก็ต ชลบุรี ศรีราชา พัทยา บางแสน เพราะราคาที่ดินในแถบนี้ มันสูงจนทำบ้านจัดสรรไม่ได้ แต่โดยรวมแล้วลูกค้าในต่างจังหวัดจะเลือกที่จะอยู่บ้านจัดสรรมากกว่า
บีม: ลูกค้าต่างจังหวัด ส่วนมากเป็นคนกรุงเทพฯ หรือว่าคนท้องถิ่นนั้นจริงๆ
ก็ผสมกันนะ อย่างที่ชลบุรี พัทยา ก็มีทั้งคนกรุงเทพและท้องถิ่นเข้ามาซื้อ รวมทั้งต่างชาติด้วย ส่วนที่ศรีราชากับภูเก็ตก็คล้ายๆ กัน คือจะมีทั้งต่างชาติ คนไทย คนท้องถื่น และคนกรุงเทพฯ แต่ภูเก็ตจะเน้นไปที่คนท้องถิ่นจังหวัดใกล้เคียงมากกว่า
บีม: ช่วงปลายปี 2557 เกิดวิกฤตทางการเมืองขึ้นอีกครั้ง ทาง “ศุภาลัย” ได้รับผลกระทบบ้างรึเปล่าครับ
ก็…ชะลอตัวลงเหมือนกัน แต่ยังโชคดีตรงที่ยอดขายในเดือนมกราลดลงไม่เยอะ คิดแล้วก็ประมาณ 15% ของยอดขายมกราคมปีที่แล้ว ส่วนกุมภาพันธ์ที่เพิ่งปิดตัวเลขไป ก็แทบจะไม่มีส่วนต่างจากปีที่แล้ว และเราคาดว่าในมีนาคมนี้ ตัวเลขน่าจะกลับมาเป็นปกติเลย เนื่องจากผู้ซื้อที่เป็นกลุ่มเป้าหมายของ “ศุภาลัย” ส่วนมากเป็นผู้ซื้อเพื่ออยู่จริงๆ ไม่ใช่ซื้อเพื่อเก็งกำไร เพราะฉะนั้นเขาจะไม่ได้อ่อนไหวมากนัก กับภาวะภายนอก
บีม: จากแผนปี 2557 ที่วางไว้มีอะไรเปลี่ยนแปลงจากที่ตั้งใจไว้รึเปล่า
เรายังเดินหน้าตามแผนที่วางไว้อยู่ เปิดโครงการใหม่ประมาณ 24-26 โครงการ และโครงการที่ทำต่อเนื่องจากปีที่แล้วประมาณ 70 กว่าโครงการ ถ้ารวมกันทั้ง 2 อย่าง ก็อาจประมาณ 100 โครงการ แต่โครงการที่เพิ่มเข้ามาใหม่ น่าจะไม่มีการเปลี่ยนแปลง คือเรามักจะเปิดในพื้นที่ๆ เรามียอดขายดี เพราะอาจต่อยอดได้ แล้วเราก็มีการกระจายตัวทำเลต่างๆ และกระจายไปต่างจังหวัด ปีนี้เราเพิ่มจังหวัดใหม่ๆ เข้ามาอีก จากเดิมที่ไปอยู่แล้วประมาณ 8 จังหวัดก็เพิ่มไปอีก 2 จังหวัด คือ อุบลราชธานี และนครราชสีมา
บีม: หลังจากกระจายโครงการทั่วประเทศแล้ว มีการปรับกลยุทธ์ในการบริหารอย่างไรบ้าง
จริงๆ แล้ว โครงการในต่างจังหวัดมีมาประมาณ 20 ปีแล้ว หลายคนอาจยังไม่ทราบ เราไปทั้งในรูปแบบบริษัทแม่ บริษัทลูก หรือบริษัทในเครือที่ร่วมกับคนท้องถิ่น เข้าใจว่า ณ ขณะนี้ เราน่าจะเป็นบริษัท ที่มีจำนวนโครงการอยู่ในภูมิภาคมากที่สุด อย่างหาดใหญ่ก็ประมาณ 21 ปีแล้ว โดยเป็นบริษัทในเครือที่เราถือหุ้นใหญ่ ส่วนภาคอีสานก็เช่นเดียวกัน เป็นบริษัทในเครือ ร่วมทุนกับคนท้องถิ่น ซึ่งเราถือหุ้นเกือบ 100% ก็ทำมาประมาณ 10 กว่าปีแล้วแต่ตอนหลังๆ บริษัทลูกรับภาระในการขยายตัวไม่ทัน บริษัทแม่เลยจำเป็นต้องเข้าไป
บีม: เท่าที่สังเกตแล้ว ช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา “ศุภาลัย” ค่อนข้างให้ความสำคัญกับคอนโด สำหรับปีนี้คุณอธิปวางแนวทางไว้อย่างไร
คือภายในระยะเวลา 5 ปี คอนโดมิเนียมสร้างยอดขายให้กับศุภาลัยอยู่ประมาณ 2 ใน 3 ทำให้เราจำเป็นต้องขยายตัวด้านคอนโดมิเนียม เพราะว่าตลาดเติบโตไปในทิศทางนี้ จริงๆ แล้วจำนวนโครงการบ้านจัดสรร ถ้าไม่ได้นับยอดขาย ก็มากกว่าคอนโดมิเนียมด้วยซ้ำ แต่คอนโดขายหมดเร็วกว่า ทำให้ดูเหมือนว่ามียอดขายเยอะ เพราะว่าคอนโด 1 โครงการ ส่วนใหญ่ขายพร้อมกันไปเลยทั้งตึก มูลค่าจำนวนนึงมันก็เยอะ แต่ขณะที่บ้านจัดสรรทยอย ขายทีละเฟส ทีละส่วน ถ้าเราเปิดโครงการบ้านจัดสรรน้อย ก็ยิ่งทำให้ยอดขายน้อย
ดังนั้นเราจึงพยายามเปิดโครงการบ้านจัดสรรให้มากขึ้น แต่เนื่องจากค่อยๆ ทำ ค่อยๆ ขาย เลยทำให้ยอดขาย ไม่ค่อยหวือหวาเหมือนคอนโดมิเนียม และบ้านจัดสรรเป็น Ongoing Project โครงการนึงทำประมาณ 3 ปี แต่คอนโดมิเนียม เราเปิดไม่นาน ก็ออกไปนอกลิสต์ เพราะขายหมดไปแล้ว รอการส่งมอบ ย้ายจาก Product ไปเป็น Backlog
เพราะฉะนั้นเราจำเป็นต้องปรับสัดส่วนของการลงทุนให้สอดคล้องกับตลาด ข้อดีคือเราสามารถปรับตัวได้เร็ว เนื่องจากเราสามารถที่จะปรับน้ำหนักของการลงทุนได้ เหมือนกับเราเหยียบคันเร่งกับเบรก เราสามารถแตะเบรกคอนโดชะลอลง มาเพิ่มบ้านจัดสรร เพราะว่าทีมงานพร้อม แล้วผู้รับเหมาก็อยู่กับเราตลอดเวลา ฝ่ายออกแบบกับสถาปนิกก็แยกออกจากกัน คนทำก็สร้างก็แยกทีม ทุกอย่างมี 2 ชุดหมด ทีมบริหารก็แยกทีม
บีม: อะไรคือแก่นของ “ศุภาลัย” และสิ่งที่ทำให้ยอดขาย เติบโตได้จากพันล้าน เป็นหมื่นล้านในระยะเวลาไม่กี่ปี
ประกอบด้วย 3 ปัจจัย คือ
1. ความเหมาะสม เราพยายามเลือกทำเลที่คนนิยม และมีศักยภาพในการเติบโตในอนาคต ซึ่งเป็นประโยชน์ต่อผู้ซื้อ อยู่แล้วได้กำไร นึกจะขายก็ขายได้
2. ราคาเหมาะสม เราไม่ได้ขายของเกินราคา ถ้าเปรียบเทียบการแข่งขันในตลาด กำไรเราดีที่สุดในตลาดหลักทรัพย์ net 23-24% ขณะที่ gross 30-40% ซึ่งหมายความว่าเราต้องทำงานหนักขึ้นในเรื่องของต้นทุน เราต้องดูแลทุกขั้นตอน ใช้ทรัพยากรให้คุ้มค่า
3. ประโยชน์และคุณภาพ จากราคาเท่ากัน ทำเดียวกัน ผู้ซื้อก็จะเริ่มเปรียบเทียบแล้วว่าใครให้สิ่งที่ดีและเหมาะกับ lifestyle ของตัวเองที่สุด ซึ่งจุดหลักของ “ศุภาลัย” คือประโยชน์ใช้สอยจะต้องมาก่อนความสวยงาม สังเกตได้ว่าเราไม่ได้ให้สิ่งที่เกินความจำเป็น บางโครงการอาจไปเน้นสโมสรกีฬา สระว่ายน้ำ ให้ดูใหญ่มาก แต่ลองไปถามดูว่าในชีวิตเราใช้ประโยชน์มัน กี่วันต่อปี แต่นั้นเป็นเงินของทุกคนที่ไปลงอยู่ด้วยกัน แล้วก็เป็นเงินในอนาคตที่จะต้องไปบริหารต่อ ถ้ามันใหญ่เกินไปมันก็เหมือนคุณซื้อรถมาเกินกว่าความจำเป็น ค่าบำรุงรักษา ค่าทะเบียน วันหลังขายก็ขาดทุนมากขึ้น เปรียบให้เห็นว่าบางคนที่ซื้อบ้าน คนที่ฉลาดก็จะมองเห็นว่า นี่เป็น packaging หรือว่าเป็นเนื้อของมัน “ศุภาลัย” อาจไม่ใช้ packaging ที่ดีที่สุดในตลาด แต่ผมเชื่อใน “เนื้อใน” ของมัน
บีม: ศุภาลัยมีแบรนด์หลายระดับ ซึ่งแตกต่างกันอย่างไร
ชื่อ ที่มันแตกต่างไปนั้นเป็นพวกระดับสูง ไม่ใช่กลาง เพราะฉะนั้นชื่อก็ผันแปรไปตามระดับ ความต้องการของลูกค้า แต่ว่าในแฟมิลี่เดิมก็จะมี ซิดี้โฮม ซิตี้รีสอร์ท ศุภาลัย ปาร์ค ศุภาลัย ไลฟ์ อะไรที่มันแปลกออกไป มันจะอยู่ในกลุ่มเหนือกว่าพรีเมี่ย อย่างศุภาลัย เวลลิงตัน ธีมเราอยากให้เป็นอังกฤษ เราก็จะไปดูว่าที่อังกฤษเป็นยังไง บางทำเลถ้าเราไปใช้ชื่อแบบเดิม มันไม่อาจดึงจุดขายออกมาได้ อย่างบ้านจัดสรรเราก็จะมีแฟมมิลี่ของแต่ละกลุ่ม ก็จะมีตั้งแต่ที่เป็นทาวน์เฮ้าส์จนถึงบ้าน
บีม: ภายใน 2-3 ปีนี้ มีแผนในการเปลี่ยนแปลง “ศุภาลัย” อย่างไรบ้าง
ในอนาคตมีแผนที่จะลงทุนในกลุ่ม AEC ทีจริงตอนนี้เราก็กำลังลองตลาดฟิลิบปินส์อยู่ และศึกษาอีกหลายๆ ประเทศ เป็นวิธีการเตรียมความพร้อม เราไปเพื่อเป็นการทดลองนำร่อง ไม่ใช่ว่ารอจนกว่าเปิด AEC จริงๆ แล้วถึงเข้าไป ทำอย่างนั้นก็เท่ากับว่าเราเสียเวลาและโอกาสไปเปล่าๆ การเปลี่ยนแปลงอาจ ไม่ใช้ภาระกิจของผมคนเดียว และควรเป็นสิ่งที่ทุกคนเห็นพ้องต้องกัน รับฟังกัน ซึ่งส่วนใหญ่น่าจะเน้นไปที่การเสริมทีม และการลงทุน
บีม: ในช่วงเศรษฐกิจแบบนี้ ขอให้คุณอธิปแนะนำผู้ประกอบการรายเล็กๆ ว่าควรจะทำอย่างไร
เบื้องต้นคือการวางแผน และรู้จักระมัดระวัง เพราะขณะนี้ภาวการณ์มีความไม่แน่นอนอยู่ค่อนข้างสูง ทำให้ต้องเตรียมตัวให้ดีขึ้น ถ้าเป็นไปได้ก็คือ ทำในสิ่งที่ตัวเองทำต่อไป แต่ว่าต้องระมัดระวังมากกว่าเดิม สถานการณ์แบบนี้มันตอบไม่ได้หรอกว่ายอดจะมาเท่าไหร่ คุณต้องเผื่อเงินสำรองมากกว่าปกติ
มี 2 เรื่อง ที่ผมคิดว่าจำเป็นมากสำหรับผู้ประกอบการ ณ เวลานี้ คือ เงินทุนและความรู้ความเข้าใจในกฏหมาย เพราะมันจะทำให้ธุรกิจเราไปได้ไกล
บีม: สำหรับคำถามสุดท้าย ช่วงนี้เป็นเวลาของ “มหกรรมบ้านและคอนโด” อยากให้ฝากคำแนะนำถึงลูกค้าที่กำลังตัดสินใจจะซื้อบ้าน
ผู้ซื้อบ้านควรซื้อตามความจำเป็นของตัวเอง ตามความต้องการที่แท้จริง การซื้ออสังหาริมทรัพย์ มันไม่เหมือนการซื้อหุ้น ไม่ได้เป็นการลงทุนที่มีสภาพคล่องสูง ความจำเป็นที่ว่าก็คือต้องอยู่จริง เป็นทำเลที่เราคุ้นเคย คนที่ซื้อไปแล้วซื้อผิด คิดจะไปฝากขาย อสังหาริมทรัพย์ไม่ได้ขายง่ายขนาดนั้น ไม่มีใครสามารถการันตีได้ และบ้านเป็นของใหญ่ ผู้ซื้อควรใช้ความระมัดระวังในการตัดสินใจ อีกอย่างคือ อย่าซื้อของเกินกำลังตัวเอง คนที่ซื้อบ้านจะต้องคำนวณดีๆ ว่าเรารับผิดชอบไหว แล้วตอนมาซื้ออ่านสัญญาให้ดี คนส่วนมากไม่ค่อยอ่าน แล้วก็มาทะเลาะกันที่หลัง ซึ่งมันสายไปแล้ว หลายเรื่องผู้ซื้อก็ประมาทเกินไป อยากให้อยู่ในระดับพอดี
เราเก็บภาพบรรยากาศมาให้ชมด้วยนะคะ
ส่วนกลางส่วนภายในหมู่บ้าน
บ้านตัวอย่าง “ศุภเกษม”
ตัวอย่าง “บ้านศุภราช”
