สัมภาษณ์ คุณเลิศมงคล วราเวณุชย์ ผู้บริหารโปรเจค Tree Condo จาก Big Tree Asset

Mini-Series บทสัมภาษณ์ผู้บริหารโครงการอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย ตอนที่ 5

รอบนี้เป็นการสัมภาษณ์หนึ่งในอาจารย์ของผมเองนะครับ คุณเลิศมงคล วราเวณุชย์ ที่เป็นอาจารย์สอนคอร์ส RECU (Real Estate Chulalongkorn University) และ RECU Junior คณะสถาปัตยกรรมศาสตร์ จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย และในหมวกอีกใบหนึ่งก็เป็นผู้ร่วมก่อตั้งบริษัท Big Tree Asset และปั้นแบรนด์ Tree Condo มากับมือและประสบการณ์ในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์อีกมากมายก่อนหน้านี้ครับ

“ในเบื้องต้นอย่าเพิ่งซื้อคอนโด ถ้ายังไม่พร้อมให้เช่าไปก่อน สมมุติว่าทำงานมาปีสองปีแรกซื้อคอนโดเลยไม่เห็นด้วย เพราะชีวิตเราบางทีอาจจะตกงานก็ได้ อาจจะเปลี่ยนใจไปเรียนต่อปริญญาโทก็ได้ อาจจะย้ายที่ทำงานก็ได้ ยังไม่ชัวร์ ผมว่าอายุซักก่อนสามสิบซื้อได้แล้ว ซักยี่สิบเจ็ด ยี่สิบแปด ยี่สิบเก้า ทำงานมาซักห้าปี เริ่มรู้แล้วว่าฉันชอบอาชีพนี้ ที่ทำงานมั่นคง หรือเคลียร์เรื่องเรียนปริญญาโทไปแล้ว “

Think of Living : คุยกับอาจารย์เรื่องนี้ก่อน Tree Condo อยากให้อาจารย์เล่า ว่าคอนเซปท์ของ Tree Condo  แกนของมัน วิธีการพัฒนาโปรดักส์ คืออะไร

อาจารย์เลิศ : เราต้องการให้แกนของ Tree Condo เป็น City Living ที่อยู่อาศัยของคนเมือง แต่ว่าโอเคมันอาจจะไม่ใช่ที่อยู่อาศัยของคนเมืองทุกคน

คนเมืองทุกคนหมายความว่าตั้งแต่ White Collar ยัน Blue Collar เราทำไม่ได้เพราะตึกเราเล็ก เราก็ตัดกลุ่มคนมากลุ่มนึงแล้วเราก็พยายามจับตลาดที่เรียกว่าตลาดชนชั้นกลางถึงค่อนข้างสูง เรียกว่า B บางคนบอกว่าตลาดผมเป็น B+ หรือ B- ไม่รู้ละ แต่ผมว่า B ไม่ใช่ C กับ A แน่ๆ

คราวนี้ B ราคามันควรจะอยู่ซักประมาณ 3,000,000+- เราก็คิดว่าถ้าคนมีเงิน 3 ล้านบวกลบเราจะให้เขาอยู่ตรงไหนดี เราก็มองว่าสุขุมวิทน่าจะดี เพราะมีรถไฟฟ้ามีห้างสรรพสินค้า มีทุกอย่างที่เราต้องการ เข้าเมืองได้ ไลฟ์สไตล์มีทองหล่อมีอะไร มีห้าง คืออยู่แล้ว luxury และมัน cozy

แต่สุขุมวิทนี่จะให้เขาอยู่ติดรถไฟฟ้าเลยหรือเปล่า แบบเดินพรวดขึ้นรถไฟฟ้าได้เลยหรือเปล่า หรือจะให้เขาอยู่ห่างไปสัก 1-2 กิโลเมตร  พอเราเลือกว่า Location สุขุมวิทมันมีรถไฟฟ้ามันดีโน่นนี่นั่น หากต้องอยู่ติดรถไฟฟ้าเลยมันก็ต้องทำตึกใหญ่ต้องเป็นตึกสูง คราวนี้เมื่อตึกสูงมันก็ต้องว่ากัน  300 – 500 ยูนิต ทีนี้จะจับ 3 ล้านอย่างเดียว 300 – 500 ยูนิต เหนื่อยเหมือนกัน

งั้นเราไม่เอาตึกสูง (High Rise) เราเอาเป็นตึกเตี้ย (Low Rise) พอเอาตึกเตี้ยเข้าซอยสุขุมวิท เราอยากให้เดินไหว คอนเซ็ปต์ของ Tree Condo มันต้องเดินได้ คำว่า “เดินได้” จาก research เขาบอกว่าอย่าเกิน 500 เมตร

ดังนั้นคอนเซ็ปต์เรา Segmentation คือ B เป็น City Living เดินไปรถไฟฟ้าได้ มันก็เลยเป็นที่มาว่า Tree Condo จะจับตลาดประมาณ 3 ล้าน ตลาด B ไม่เกิน 500 เมตรจากรถไฟฟ้า บนทำเลสุขุมวิท แล้วเป็นมาอย่างนี้ตลอด ก็คือต้องเข้าซอย

แต่ทีนี้บอกว่าโอเค 3 ล้านทำตารางเมตรละ 100,000 ก็ได้ 30 ตารางเมตร ทำตารางเมตรละ 60,000 ก็ ได้50ตารางเมตร รถไฟฟ้าเริ่มสุขุมวิทนะ ตั้งแต่ซอยนานาจนถึงแบริ่งเอาสถานีไหนดี นึกออกไหม ภายในกรุงเทพฯสถานีสุดท้ายที่เราน่าจะทำได้คือบางนา

Think of Living : เพราะแบริ่งมันสมุทรปราการแล้ว

อาจารย์เลิศ : บอกว่า 3 ล้านอยากอยู่เพลินจิต เป็นไปไม่ได้ 3 ล้านอยากอยู่อโศก ไม่รอด 3 ล้านอยากอยู่พร้อมพงษ์ ไม่ได้ คือไม่ได้หมด (ในขนาด 30 ตารางเมตร)

Think of Living : คือทองหล่อนี่ไม่ได้

อาจารย์เลิศ : ไม่ได้ เอกมัยฝั่งโน้นก็เหนื่อย (ฝั่งเลขคี่)

Think of Living : ต้องมาฝั่งเลขคู่

อาจารย์เลิศ : ถ้าฝั่งเลขคี่เอกมัยนี่ต้อง 1 กิโลเมตร คือเดินไม่ไหว คือไม่ตามคอนเซ็ปต์เรานี่เราเลิก

เราก็เลยบอกว่าโอเค ผมไม่แน่ใจว่า Tree Condo เอกมัยนี้จะเป็นใกล้ที่สุดที่เราจะทำได้หรือเปล่า เพราะว่าตอนนี้ ที่ดินที่วิ่งเข้ามือผมต้องมี ตารางวาละ 300,000 บาท ซึ่งราคานี้ทำแปดชั้นนี่คือเหนื่อยแล้ว

Think of Living : ตารางเมตรนึง 95,000 เกือบ 100,000 บาท?

อาจารย์เลิศ : 95,000 แต่ทีนี้ประเด็นผมก็คือ “ผมก็ไม่อยากทำห้องเล็ก” 30 ตารางเมตรนี่ผมรับไม่ได้ เพราะว่าคอนเซ็ปต์เราต้องอยู่ได้จริงๆ ถ้ามี Terrace ก็ต้องใช้ได้จริง ถ้ามีห้องนอนก็ต้องนอนได้จริงๆ ห้องรับแขกต้องรับแขกได้จริงๆ ต้องใหญ่ สเกลต้องใช้ได้

สมัยก่อน Tree Condo เราจะทำ 45 ตารางเมตรขึ้นไป เล็กสุดในตึกนะ เอาเป็นว่าไม่เคยทำ 40 ตารางเมตรเลยใน 4 ตึกแรก แต่ว่า 4 ตึกแรกยังพอไหวที่ดินมันซื้อถูก ซื้อไม่เกิน 150,000 บาทต่อตารางวา อย่าง Tree Condo ลาดพร้าวซื้อ 55,000 Tree Condo สุขุมวิท 52 ซื้อ 100,000 แปลงที่สอง 150,000 และ Tree Condo สุขุมวิท 42 ซื้อ 110,000 คือไม่เกิน 150,000 บาทต่อตารางวา นี่ยังพอไหว

แต่นี่มันซัดเข้าไปเกือบ 200,000 คือบอกจะทำ 45 ตารางเมตรแล้วซื้อที่ดินมา 200,000 บาทต่อตารางวาแล้วไปเจอค่าก่อสร้างชั้นใต้ดิน ต้องว่ากันห้องละ 3.6 ล้านบาท แต่เราก็บอกว่าเฮ้ยเราอยากทำให้ได้ประมาณ 3 ล้าน เฟริสช้อยส์คุณต้องทำห้องเล็ก เพราะฉะนั้นตึกนี้ Tree Condo เอกมัยก็เลยเป็น 40 ตารางเมตร เล็กที่สุดที่เราเคยทำ

Think of Living : เทียบกับคนอื่นจัดว่าใหญ่  

อาจารย์เลิศ : จัดว่าใหญ่ แต่ถามว่าทำเล็กกว่านี้ได้ไหมผมไม่อยากทำเพราะมันเอฟเฟ็กต์หลายส่วน ส่วนนึงก็คือว่าที่จอดรถ เพราะว่าจอดรถบนพื้นดิน แล้วต้องเจอพื้นที่สีเขียวไปครึ่งนึงทำให้จอดไม่ได้เยอะ เรียกว่าทำที่จอดรถลงไปชั้นใต้ดินเต็มเพลทแล้วเนี่ยก็ยังไม่พอ ตึกนี้ยังประมาณ 60 เปอร์เซ็นต์

ก็โอเคเพราะว่าเราดูตึกอื่นที่ใกล้รถไฟฟ้าเลย เขาว่ากันว่าประมาณ 50 เปอร์เซ็นต์ ขายกัน 100,000 กว่าบาทนะที่ดูๆ แต่นี่เราทำได้ 60% ก่อนหน้านี้เราทำได้ 70% เปอร์เซ็นต์ เพราะเราทำห้องใหญ่ด้วย แต่นี่ 60% เปอร์เซ็นต์เราก็ยังโอเคอยู่ในระดับนึง

อีกคอนเซ็ปต์นึง Tree Condo ถือว่าเป็นตึกเล็ก ในห้องต้องแบ่งใช้ได้จริงทุกอย่าง เพราะฉะนั้นตึกนี้เลยเป็น multipurpose อุปกรณ์ทุกอย่าง เก้าอี้ที่นั่ง โซฟา โต๊ะกินข้าว เตียงนอน ห้องน้ำ ทุกอย่าง กระจกก็ต้องเป็น multipurpose หมด ครัวก็ต้อง เป็น multipurpose เพื่อให้มันใช้ได้

สมัยก่อนเวลาเราออกแบบคอนโดเราจะพูดถึง กว้าง x ยาว กว้างเท่าไหร่ ยาวเท่าไหร่ กี่ตารางเมตร จากนั้นค่อยเอา Layout เฟอร์นิเจอร์ไปลง แต่ตอนนี้ผมคุยเรื่อง กว้าง x ยาว x สูงแล้วก็ x ซอก ด้วย

เราครีเอท “ซอก” ขึ้นมา ถ้าจะให้มีซอกอะไรพวกนี้มันต้องครีเอทตั้งแต่งานสถาปัตยกรรม คือต้องสร้างตรงนี้แล้วตรงนี้วางสบู่นะ สร้างช่องตรงนี้วางกระจกเข้าไปตรงนี้วางแชมพูนะนะ คือถ้าให้ Interior มาตกแต่งภายหลังอย่างเดียวไม่รอด

เราก็คิดตั้งแต่ครีเอทแล้วคูณซอก ก็คือทุกซอก ใต้เตียง ใต้โต๊ะต้องใช้ได้ ตู้มันลึกล้วงเข้าไปหาของไม่เจอดึงได้ ลูกค้ามีรองเท้าเยอะ ไม่ใช่มีรองเท้าทำงานคู่นึง รองเท้ากีฬาคู่นึง รองเท้าแตะคู่นึง อยู่คอนโดคิดแค่นี้ไม่ไหว ผมคิดว่าลูกค้ามีรองเท้าสิบคู่ รองเท้าทำงานอย่างเดียวก็ห้าคู่ น้ำตาลสาม สีดำสอง รองเท้ากีฬาอีกสอง รองเท้าผ้าใบ เยอะอ่ะ เราเป็นผู้ชายยังมีสิบคู่ ผู้หญิงมีมากกว่า เราก็เลยดีไซน์ว่า ถ้ามันสามารถที่จะให้เขาใช้ชีวิตได้จริงๆ ตรงนี้ผมทำได้ข้างนอกยี่สิบคู่ข้างในยี่สิบคู่ สี่สิบคู่น่าจะอยู่ได้จริง

ในตึกมันก็ควรมี Facility ในตึก เช่นที่จอดรถและกดลิฟขึ้นไปห้องนอนได้ แต่เราไม่ได้คิดแค่นั้น เราคิดว่าในตึกมันควรจะมีอะไร Tree Condo ก็จะมีสระว่ายน้ำ ทุกตึกเรามีฟิตเนส “อย่างเลวต้องมีสระว่ายน้ำกับฟิตเนส” ตึกไหนใส่ห้องสมุดได้ใส่เข้าไป แล้วทุกตึกเรามีสวน แล้วแต่ขนาดตึก ตึกไหนใส่เต็มได้เราใส่เต็มไป

Facility จะพูดว่าเท่าตึกใหญ่แบบ High Rise เลยไหม? มันไม่เท่า ด้วยขนาดไซส์มันไม่ยาว แต่มันมีตึกใหญ่ ถามว่าสวนใหญ่กว่านี้ไหม มีใหญ่กว่านี้แต่ 300 ห้องนะ บางตึก 400 ห้องนะ เมื่อเทียบจำนวนคนกับจำนวนสวนนี่อาจจะเล็กกว่าผมก็ได้นะนึกออกไหม สระว่ายน้ำใหญ่กว่านี้เออมี แต่ 300 ห้องนะ แต่ผม 100 ห้อง แต่ว่าทุกตึกผมที่จอดรถไม่เคยเต็ม ทุกตึกผมสระว่ายน้ำไม่เคยเต็ม ฟิตเนสไม่เคยเต็ม ห้องสมุดไม่เคยเต็ม ไม่เคยเต็ม อยู่ได้จริงๆ

Think of Living : ตอนน้ำท่วมเต็มไหมอาจารย์

อาจารย์เลิศ : ตอนน้ำท่วมไม่เต็ม

Think of Living : ยังไม่เต็มนะ 

อาจารย์เลิศ : ไม่เต็ม เพราะลูกค้าหนีไปต่างจังหวัดหมด ว่างกว่าช่วงก่อนท่วมอีก ลูกค้าหนีไปต่างจังหวัด ลูกค้าไปก่อนเรา (5555)

Think of Living : พอเรากั้นตึก ลูกค้าก็ไปหมดแล้ว ?

อาจารย์เลิศ : ลูกค้าไปแล้ว ลูกค้าไปก่อนเรา ตอนน้ำไม่ท่วมยังอยู่เยอะกว่า ลูกค้าหนีไปอยู่เชียงใหม่ หนีไปอยู่ระยอง ไปอยู่พัทยา อยู่ศรีราชา อยู่หัวหิน ลูกค้าไปหมด ไม่เต็ม ทุกวันนี้ก็ไม่เต็ม สิ่งที่เรามีเราก็คำนวนมาพอสมควรว่ามันพอกับคน ก็ใช้ได้ มีสระเด็กมีสระผู้ใหญ่

Think of Living : เดี๋ยวเรื่องนวัตกรรมก็ระดับนึงแล้ว เอาเรื่องนี้ดีกว่า ถ้าอาจารย์จะแนะนำให้คนรุ่นใหม่เขาซื้อคอนโด ซื้อบ้านก็ได้ซื้อคอนโดก็ได้ เก็บตังได้แล้วซื้อ คิดว่าควรจะใช้ตัง ใช้เงินเท่าไหร่เมื่อเทียบกับรายได้เขา หรือว่าควรจะเลือกยังไง อันนี้แนะนำคนทั่วไป 

อาจารย์เลิศ : ในเบื้องต้นอย่าเพิ่งซื้อ ถ้ายังไม่พร้อมให้เช่าไปก่อน สมมติว่าทำงานมาปีสองปีแรกซื้อคอนโดเลยไม่เห็นด้วย เพราะชีวิตเราบางทีอาจจะตกงานก็ได้ อาจจะเปลี่ยนใจไปเรียนต่อปริญญาโทก็ได้ อาจจะย้ายที่ทำงานก็ได้ ยังไม่ชัวร์ ผมว่าอายุซักก่อนสามสิบซื้อได้แล้ว ซักยี่สิบเจ็ด ยี่สิบแปด ยี่สิบเก้า ทำงานมาซักห้าปี เริ่มรู้แล้วว่าฉันชอบอาชีพนี้ ที่ทำงานมั่นคง หรือเคลียร์เรื่องเรียนปริญญาโทไปแล้ว

Think of Living : ให้ซื้อแบบเต็มแม็กซ์เลย หรือว่าซื้อยังไง

อาจารย์เลิศ : เต็มที่แบบเต็มๆเลยนะ น่าจะไม่เกินหนึ่งในสามของรายได้ มีรายได้เน็ทเดือนละสามหมื่น ผ่อนคอนโดซักหมื่นนึง

Think of Living : ยังไงก็ควรเป็นระยะยาวอยู่ 

อาจารย์เลิศ : อยากให้ผ่อนระยะยาว จ่ายค่าน้ำมันรถอีกนึกออกไหม ถ้าซื้อคือสมัยนี้มันไม่ได้ซื้อครั้งเดียวเลิก ซื้อแล้วซื้ออีก เพราะว่าสมมติว่าคุณเป็นโสดไม่แต่งงาน สตูดิโอดีไหม ขนาด 30 ตารางเมตร ผ่อนซักเดือนละ 10,000 บาท ราคาซื้อ 2 ล้าน สมมตินะ

ถ้ามีแฟนแต่งงานไม่มีลูก อยู่อย่างนี้โอเค “ยังไม่มีลูกนะ” อยู่ 1 Bedroom แบบใหญ่หน่อย มี space สำหรับคน 2 คน ผู้ชายนั่งทำงานผู้หญิงนั่งดูทีวี ถ้าผู้ชายทำงานหนวกหูผู้หญิงปิดบานสไลด์นั่งดูทีวีไป หรือออกไปสูบบุหรี่ข้างนอก คือประมาณซัก 40 ตารางเมตร สองคนพออยู่ได้ ไม่เดินชนกันมากนัก ยังไม่มีลูก ถ้ามีลูกแล้วก็ขยับคอนโด ทาวน์เฮ้าส์ หรือบ้านเดี่ยวไปเลย ตอนนี้ผมว่าชีวิตคนเรามันอาจจะต้องซื้อที่อยู่อาศัยผมว่าต้องมีสามนะ คือโสด มีตัง เอาเล็กๆก่อน สตูดิโอ อยู่คนเดียว ซุกหัวนอน ใกล้ที่ทำงาน จะได้ประหยัดต้นทุนเดินทาง

พอแต่งงาน บางคนแต่งงานก็ยังไม่มีลูกอยู่ด้วยกันซัก 2-3 ปี ขยับมาห้องใหญ่หน่อย พอมีลูกก็อาจจะเป็น 2 Bedrooms หรือโน่นเลย โดดไปเป็นบ้านเดี่ยว หรือทาวน์เฮ้าส์ที่มันอยู่ในเมือง แต่สำหรับครอบครัวที่มีลูก 2-3 คนนี่มันต้องบ้านหลังใหญ่ ต้องไปอยู่ชานเมืองแล้ว เพราะในเมืองไม่ไหว

นี่คือวิธีการซื้อ คือซื้อสัก 2-3 ครั้งในชีวิตประมาณนั้น เลือกซื้อก็คือ 1 เรื่องการใช้งานก่อนอย่าเพิ่งไปดูเรื่องการลงทุน แต่ว่าแน่นอนเราคิดว่าเราซื้อแล้วเราต้องซื้อครั้งที่ 2 ครั้งที่ 3 เวลาขายแล้วต้องไม่ขาดทุน อย่างเลวเลยนะ “ขายต้องไม่ขาดทุน” ซื้อมา 2 ล้านอยู่ไปห 5 ปีถือว่าผลตอบแทนคือค่าอยู่ ไม่ต้องไปจ่ายค่าเช่า เวลาขายก็ได้ 2 ล้านคืน นี่คืออย่างเลว แต่สมมติอยู่มา5 ปีขึ้นมาเป็น 2.2 ล้าน ได้อยู่ฟรีอีก oh! Why not!

ทีนี้ถ้ามองในเรื่อง Investment ก็ต้องคิดเรื่องซื้อแล้วขายได้ สมมติว่ามี 2 ล้านซึ้อคอนโดบางนา ก็อาจจะมีคอนโด 2 ล้านบางนา เวลาจะดูว่าขายได้ไม่ได้ดูยังไง ให้ดูโซนที่มีคนเช่า คือ “โซนไหนมีคนเช่าเยอะ โซนนั้นก็มีปริมาณคนซื้อเยอะ” เพราะบางทีระหว่างขายแต่ยังขายไม่ได้ก็ต้องหาคนเช่าไปพลางๆ ก็ต้องเอาตรงที่มีคนเช่าเยอะ แล้วคนเช่านี่ก็ต้องเลือกเกรดคนเช่าหน่อย คุณไปซื้อคอนโดแถวรามอินทราอาจจะให้คนเช่าเกรดนึง ห้อง 2 ล้านอาจจะได้ซัก 65 ตารางเมตร ถ้ามาซื้อแถวสุขุมวิทอาจจะได้ซัก 30 ตารางเมตร แต่ได้คนเช่าเป็นญี่ปุ่น เกรดคนละเกรด แล้วเขาดูแลตึกดี ถ้าเลือกลงทุนก็คงต้องเลือกโซนที่มีคนเช่า คนเช่าชั้นดีหน่อย คนเช่าชั้นดีคืออะไร ถ้าว่ากันค่าเช่าก็ต้องหมื่นขึ้น อาจจะหมื่นสองหมื่นห้า ถ้าเป็นผมนะ ค่าเช่าอย่างน้อยต้อง 15,000 ถ้าแบบบอกว่าอยากได้ผู้เช่าชั้นดีค่าเช่า 5,000 เป็นไปได้ไหม?

Think of Living : ไม่มีทาง

อาจารย์เลิศ : ไม่มีทางฮะ วัยรุ่นแบบใช้ห้องช้ำเลย ถ้า 15,000 บาทต่อเืดอน นี่เป็นผู้บริหารระดับต้นแล้ว เป็นต่างชาติ ถ้า 20,000 – 30,000 หมื่นนี่ใหญ่ ค่อนข้างดีแล้ว ถ้าซื้อสินค้าแล้วอยู่ไปซักพัก อยู่ฟรี เช่าได้ ขายได้มีกำไรอย่างนี้โอเคแล้ว แต่ต้องไม่เกิน 30 เปอร์เซ็นต์ของรายได้ที่มี

Think of Living : เปลี่ยนคำถาม จริงๆคำถามเดิมแหละ แต่เปลี่ยนคนเป็นนักลงทุน นักลงทุนมีเงินอยู่แล้วนะครับ ซื้อมาก็ไม่ได้อยู่  

อาจารย์เลิศ : นักลงทุนเขาซื้อ ผมเข้าใจว่าเขามองสองแบบ 1) มอง Capital Gain 2) มองเรื่องเช่า คือการจะมี Capital Gain ได้มันต้องมีคนเช่าและมีคนซื้อนึกออกไหม ก็ต้องดูโซนที่มีคนเช่า คือมันเป็นหลัก คนเช่าเป็นหลัก ต้องมีคนเช่าชั้นดีซึ่งเราพูดแบบความจริงไม่ได้พูดแบบชาตินิยมนะ คนเช่าชั้นดีต้องต่างชาติ แล้วต่างชาติก็มีหลายแบบ คุณไปซื้อคอนโดแถวรัชดาก็มีต่างชาติเช่า คำถามคือแต่คือเกาหลี จีน คุณเอาไหม หรือคุณอยากได้ญี่ปุ่น ฝรั่ง พฤติกรรมต่างกันนะ อาจจะได้ค่าเช่าเท่ากัน แต่เกาหลี 18,000 บาทต่อเดือน

Think of Living : มีคนเช่า ?

อาจารย์เลิศ : มีคนเช่าและห้องใหญ่ แถวรัชดามีคนเช่า สุขุมวิท 40 ตารางเมตร 18,000 บาท มีคนเช่าญี่ปุ่นหรือฝรั่ง ผิดกันนะ ก็ต้องเลือกเกรดด้วย ให้ตึกไม่ช้ำ สุขุมวิทก็เป็นคำตอบที่ดี

แล้ว Riverside มีคนเช่าไหม? มี แต่ริเวอร์ไซด์นั่นมันห้องใหญ่ เป็น Family ลงทุนไหวไหม? Riverside ก็ไม่ถูกนะ Riverside ตึกดีๆก็เป็นแสนต่อตารางเมตร ก็ไม่ถูกนะ แล้วทีนี้คือถ้าหาคนเช่ายากก็หาคนซื้อยาก

ถามว่าพญาไทดีไหมก็ดี ว่ากันตามตรงส่วนใหญ่คนเช่าเป็นคนไทย เราไม่ได้พูดแบบชาตินิยม บอกได้ตรงๆว่าคนไทยถ้าอยู่ห้องจะช้ำกว่า เพราะพฤติกรรมการอยู่ของคนไทยคือแนวราบเหมือนอยู่บ้าน คือฝรั่งหรือญี่ปุ่นนี่เกิดมาในคอนโด เกิดมาในอพาร์ทเม้นท์ คือเกิดมาก็เกิดมาในอาคารชุดอยู่แล้ว เพราะฉะนั้นเขารู้จักวิธีการใช้ส่วนกลางรู้จักวิธีการใช้ตึก รู้จักวิธีการอยู่ คือเราไม่ได้ว่าเขานิสัยดีกว่าเราแต่ว่า เขา well training ในเรื่องการอยู่ร่วมกันมากกว่า

บางทีเราคนไทยเราก็ใช้ส่วนกลางไม่เข้าใจ เรื่องแบบนี้ต้องใช้เวลา ถามว่าสิงค์โปร์ดีกว่าเราไหม ดีกว่า เขาเกิดมาเขาอยู่คอนโด อยู่ตั้งแต่เกิดเขารู้ว่าต้องอยู่ยังไง ก็ต้องซื้อที่มีคนเช่าแล้วก็ห้องใหญ่ ถ้ามันปล่อยยากก็อย่าไปซื้อ ผมว่า Yield น่าจะได้ 5-6%

ในสุขุมวิทลูกค้าผมก็ได้ 5-6% บางคนซื้อราคาตั้งแต่แรกได้8% เวลาปล่อยก็ได้เยอะหน่อย

Think of Living : ยี่สิบ?

อาจารย์เลิศ : ก็มี 20% ถ้าเกิน3 ปีนี่ตึกผมทุกตึกได้เกิน 20% แน่ๆ แต่ 3 ปีนะ อย่างที่สุขุมวิท 52 ขาย 54,000 บาทต่อตารางเมตร ราคาแรก ตอนนี้ 80,000 ไอ้ที่เขาซื้อไปที่ Pool Villa เขาปล่อยไป 75,000 เขาซื้อไป 54,000 ห้องข้างบนอาจจะได้ 78,000 – 79,000 บาทต่อตารางเมตร ตอนนี้ก็ต้องดู Property Management ด้วยนะ เนื่องจากเราดูเอง ตึกเราก็เลยได้ค่อนข้างดี

Think of Living : ต่อไปอาจารย์จะทำเกรด C หรือเกรด A บ้างไหมครับ คิดว่าอยากทำไหม? 1 ล้านกว่าๆกับ 5 ล้านอัพ

อาจารย์เลิศ : จริงๆตึกนี้ (Tree Condo เอกมัย) 5 ล้านเราก็เยอะนะ มี 7 ล้านด้วย ก็มี ข้างหลังนี่ 5 ล้านหมด

Think of Living : สตาร์ทที่ 5 ล้านหรือ 1 ล้าน อาจารย์จะเลือก C หรือจะเลือก A

อาจารย์เลิศ : ผมเลือก A  คือก่อนหน้าที่จะมาทำ Tree Condo ผมเคยทำตึกที่ราคาเริ่มต้น 7 ล้านมาแล้ว สุขุมวิท 22 วิลล์เซอร์ 7-29 ล้านทำมาแล้ว ตอนนั้นหาคนไทยไม่มีนะ คนไทยน้อยมาก 70% ของตึกนั้นเป็นต่างชาติ คือโควต้าคนต่างชาติเต็ม 49% คนต่อไปก็ต้องมาซื้อพร้อมทนาย ถ้าพูดว่า 7 ล้านมันจะเป็นตลาดเหมือนกลุ่มที่ ไรมอน แลนด์ ทำตลาดต่างชาติเลย คุณพร้อมที่จะปิดตาข้างนึงเพื่อให้เขาเป็น Nominee หรือเปล่า ถ้าคุณพร้อมที่จะทำตรงนั้นคุณก็ไม่ใช่ปัญหา ผมคิดว่า

Think of Living : มองอย่างไรในอนาคตอันใกล้ที่จะถึง 

อาจารย์เลิศ : คิดว่า ใน 3 ปี ยังอยู่ประมาณนี้

Think of Living : คิดว่ายังไงตลาดที่ Tree Condo จับนี้ก็ยังโอเค 

อาจารย์เลิศ : ก็โอเค สมมติว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯมันลดจาก 100,000 ยูนิตลงไปเหลือซัก 60,000 ยูนิตต่อปีผมก็ไม่เดือดร้อน ถามว่าผมต้องการปีนึงกี่ยูนิต 200 ยูนิต ถ้า 1,000 ล้านก็ 250 ไม่เกิน 300 ยูนิต เพราะว่าราคาขายเฉลี่ย เอาเฉลี่ย ตอนนี้เฉลี่ยเป็น 3.5 ล้านแล้ว ผมต้องการแค่ 200 ยูนิตเท่านั้น ดังนั้นตลาดรวมจะเป็น 60,000 หรือ 100,000 ยูนิต ก็ไม่ค่อยเกี่ยว เราก็ยังทำอย่างนี้ แต่ถ้าอนาคตเราต้องการยอดซัก 3 พันล้านแล้ว แล้วที่ดินหายากขนาดนี้ก็ไม่แน่ แต่ถ้าตรงนั้นต้องทำอะไรที่ต้องเกินตลาด B ไป ต้องออก C กับ A แต่เราเลือกวิ่งไปที่ A เพราะว่าอะไร?

Think of Living : ทำน้อยแต่ว่าแพงดีกว่า?

อาจารย์เลิศ : ไม่ใช่ คือ คอนเซ็ปต์ของเรา เราทำของดี ไม่รู้ว่าคนอื่นมองยังไงผมมองว่าทำของดี ผมต้องการทำของดีราคาถูก ถ้าคุณจะทำของดีราคาถูก คุณต้องแข่งกับแสนสิริ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ นึกออกไหม คุณต้องแข่งกับแสนสิริ แลนด์แอนด์เฮ้าส์

ตึก Tree Condo เอกมัยนี้ยืนคู่กับ The Room สุขุมวิท 40 ของแลนด์แอนด์เฮ้าส์ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ขาย 4 ล้านเราขาย 3 ล้าน แลนด์แอนด์เฮ้าส์สตาร์ท 95,000 ผมสตาร์ท 70,000 แล้วผมกล้ายืนยันว่าปอนด์ต่อปอนด์ไม่แพงกว่า ผมถูกกว่าเขา 20%

คอนเซ็ปต์เราไม่ได้มานั่งหลอกตัวเลขเปิดวันแรกได้ 70-80% ผมไม่เคยอยู่แล้ว ลูกค้าเข้ามาไม่มีคนจองก็บอกไม่มีคนจองไม่มีปัญหาอะไร ผมก็ทำอย่างนี้มา 5-6 ปีแล้ว ก็คือคงทำแบบนี้ แต่ว่าตอนนี้ก็คือว่าความกดดันมันอยู่ที่ราคาที่ดิน

Think of Living : กับการหาที่ดิน?

อาจารย์เลิศ : ใช่ กับการหาที่ดิน ถามว่าอยากทำเล็กกว่า 40 ตารางเมตรไหม ผมไม่อยากทำ แต่ว่าที่ดินมันก็แพงเหลือเกิน ค่าก่อสร้างมันก็โตไม่หยุด ค่าก่อสร้างมันก็โตขึ้นเรื่อยๆนะ ใกล้เคียงกับอัตราเงินเฟ้อ แต่นึกออกไหม ลูกค้าไม่จ่าย 3 ล้านกว่า ลูกค้าจ่ายเท่าเดิม อ่ะลูกค้ามีเงิน 3 ล้าน

ทำโปรดักส์ที่ห้องเล็ก ผมลอง Design ไว้แล้วนะ ตำแหน่งที่ใส่เสื้อผ้าในห้องน้ำอาจจะไม่มี เหลือแค่ตรงห้องน้ำ ที่เป็นอ่าง กับ Shower Room แค่นั้นเอง ไม่ต้องมีเก็บเสื้อผ้า ตู้เสื้อผ้าฝั่งละ 3 ตู้คือ 6 กตู้ อาจจะลดเหลือฝั่งละ 2 ตู้ ระเบียงก็เล็กลงหน่อยคือ ดูดพื้นที่ใช้สอยออกทีละนิดทีละหน่อย คือเรากำลังดูว่าถ้าเหลือแต่แกนจริงๆซัก 34 ตารางเมตรทำได้ไหม ลองดีไซน์อยู่ครับ

Think of Living: วันนี้ต้องขอบคุณอาจารย์เลิศมากนะครับ ที่มาแบ่งปันความรู้ให้กับพวกเราและผู้อ่าน Think of Living ทุกท่าน

อาจารย์เลิศ: ขอบคุณเช่นกันครับ

Mini-Series บทสัมภาษณ์ผู้บริหาร Real Estate โดย ThinkofLiving.com