Mini-Series บทสัมภาษณ์ผู้บริหารโครงการอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย
วันที่ 27 กรกฎาคม 2555 ผ่านมา ทางทีมงาน Think of Living ทั้ง 3 ชีวิตรวมผมและคุณโอ๋ ได้เข้าไปสัมภาษณ์ คุณตุ้ย เนรมิต สร้างเอี่ยม กรรมการผู้จัดการบริษัท Grand Unity Development หรือ Grand U ที่เรารู้จักกันดีในนามของคอนโดมิเนียมแบรนด์ U Delight และแบรนด์น้องใหม่ Condo U เกี่ยวกับวิสัยทัศน์ของบริษัท และแนวทางการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยครับ
“คนที่จะไปสร้างที่อยู่อาศัยบนที่ดินริมรถไฟฟ้าที่มันจะทำ Commercial ดีกว่า ก็ทำให้ต้นทุนที่ดินที่ใช้แพงขึ้นกว่าปกติเยอะ ชาวบ้านก็ต้องใช้เงินในการที่จะเข้าไปซื้อเยอะกว่าปกติ ซึ่งผมว่ามันไม่ใช่”
ภาพด้านบนนี้เป็น Pantry และสถานที่นั่งพักผ่อนของพนักงาน Grand U โดยมีบันไดสามารถขึ้นไปห้องนอนได้นะครับ เรียกกันว่ากินนอนที่ Office กันได้เลย
หลังจากที่คุณกิ๊ฟได้พาทีมงาน Think of Living ทั้งสามคนเดินชมสถานที่ทำงานบนตึก Park Venture อันเป็นที่ตั้งของบริษัท Grand U เรียบร้อยแล้ว เราก็ได้มาพบกับคุณตุ้ย แนะนำตัวกันรอบหนึ่ง แล้วเราก็ได้เริ่มสัมภาษณ์กันละครับ
Think of Living: ทาง Grand U มีแนวทางการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัย อย่างคอนโดมิเนียมอย่างไร?
คุณตุ้ย: ผมคิดว่าที่ดินริมรถไฟฟ้าเหมาะสำหรับทำ Commercial หรือเป็นที่ดินเพื่อการค้า เมืองไทยเอาที่ดินของ Commercial มาทำเป็น Residential ซึ่งถามว่าในเชิงเศรษฐศาสตร์ผมว่าไม่ work นะ เพราะว่าทำได้ไม่กี่รอบเอง คือทำ Residential ไปแล้วหมุนรอบเดียวแล้วจบเลย 50 ปี จุดนี้คือจุดที่เรามองว่า เออ แล้วคนที่จะไปสร้างที่อยู่อาศัยบนที่ดินที่มันจะทำ Commercial ดีกว่า ก็ทำให้ต้นทุนที่ดินที่ใช้แพงขึ้นกว่าปกติเยอะ คนก็ต้องใช้พลังมากใช้เงินในการที่จะเข้าไปซื้อเยอะกว่าปกติ ซึ่งผมว่ามันไม่ใช่ เพราะฉะนั้นกลุ่มคนที่จะอยู่ในเมืองผมว่ามันก็จะมีโอกาสน้อยลงเพราะใช้เงินเยอะ เราก็เลยมองว่าเราน่าจะเป็น “ทางเลือก” อีกทางเลือกหนึ่ง เหมือนที่เราเรียกว่าเป็น “Best Buy Condo” ว่าจะทำอย่างไรให้กลุ่มคนทั่วๆไปสามารถซื้อหาที่อยู่อาศัยและพักอยู่ในเมืองได้ด้วยราคาที่ Affordable มันก็เลยเป็นที่มาของคอนโดในสินค้าของ Grand U ทั้งหมด
“Core หลักคือว่า ทำอย่างไรต้องซื้อหาได้”
Think of Living: คุณตุ้ยมองว่าในแง่ทำเลต้องกระเถิบออกมาหน่อยใช่ไหมครับ
คุณตุ้ย: มองในแง่ Location กระเถิบออกมาห่างออกไปสัก 1 กม. เพื่อให้ต้นทุนต่ำ ซึ่งพอเรามองตรงนี้แล้วกลับไปมองต่างประเทศมันก็สอดคล้องกัน เพราะต่างประเทศมันไม่มีคอนโดหรือ Residential ที่แบบต่อบันไดเลื่อนต่อสะพานเข้ากับรถไฟฟ้า ไม่มี ส่วนใหญ่เป็น Commercial หมด แล้ว Residential ไปอยู่อีกถนนหนึ่ง ห่างไปอย่างน้อย 1 กม. เราก็เลยยิ่งมั่นใจว่า Concept นี้เป็นสิ่งที่ดี เราเลยทำคอนโดที่ออกห่างรถไฟฟ้าไปกิโลนึง ประมาณกิโลเมตรบวกลบเป็นหลัก
Think of Living: เป็นปรัชญาที่เป็น “ส่วนกลับ” ของที่เค้าทำกันอยู่ตอนนี้พอสมควรเลยนะครับ
คุณตุ้ย: จริงๆถามว่าถ้าเราจะไปซื้อที่ดินริมรถไฟฟ้าทำคอนโด ผมว่าเราก็ทำได้นะ เพียงแต่ว่าเรามองในแง่การพัฒนาเมืองและผังเมืองที่ดีมันน่าจะเป็นอย่างไร การใช้ประโยชน์จากที่ดินให้คุ้มค่าในเรื่องเศรษฐศาสตร์น่าจะเป็นอย่างไร เราเลยมองกลับกันแล้วก็ทำแบบนี้ แล้วก็ยืนยันในจุดๆนี้ตลอด
Think of Living: แสดงว่าในช่วงระยะเวลาอันใกล้ เราคงจะไม่ได้เห็น Grand U ทำโครงการระดับ Luxury หรืออะไรแบบนี้ใช่ไหมครับ
คุณตุ้ย: ผมว่า Luxury ก็อาจไม่จำเป็นต้องอยู่ติดรถไฟฟ้าก็ได้ ใน Singapore โครงการ Luxury ก็ไม่ต้องติดรถไฟฟ้าถูกไหม? คือมันไม่จำเป็น คนที่อยู่ Luxury ทุกคนมีรถหมด ก็ไม่ได้ต้องการรถไฟฟ้ามาก วันนี้คนที่ซื้อรถไฟฟ้าบางทีก็ใช้รถอยู่
Think of Living: ใช่
คุณตุ้ย: ผมว่าตลาดมันต้องถูก Educate อีกระยะหนึ่งแล้วจะเริ่มเข้าใจว่า ทำไมเราต้องจ่ายเงินแสนกว่าบาทต่อตารางเมตรเพื่อไปซื้อริมรถไฟฟ้าถ้าเราใช้รถ ก็ไม่จำเป็นเถิบออกมาก็ได้
Think of Living: คุณตุ้ยคิดว่าการทำคอนโดเราไม่ได้จำทำของถูก แต่เรียกว่าคุ้มค่าตามสภาพทำเลที่เป็น Residential ถูกไหมครับ
คุณตุ้ย: ถูกต้อง จริงๆ เสริมนิดนึง พอเราเขยิบออกมาจากรถไฟฟ้าแล้วเราได้ต้นทุนที่ดินที่ถูกลง เราก็ต้องทำราคาได้ถูกลงจับต้องได้มากขึ้น แต่เราก็ยังคิดมากกว่านั้นว่าต้นทุนที่เกิดขึ้นในตลาดจริงๆ 10-20 ปีที่ผ่านมา ต้นทุนมันสมเหตุสมผลหรือยัง บังเอิญโชคดีผมเป็นวิศวกรและผมเคยทำงานก่อสร้าง เวลาเราเดินในงานก่อสร้างเราจะเห็นเลยว่ามันมี Wastage เกิดขึ้นเยอะมาก บางทียิงซิลิโคนที่กระจกเนี่ย ยิงไปครึ่งหลอด 5 โมงเลิกงานแล้ว ก็ปล่อยมันอยู่อย่างนั้น มันก็แห้ง บางทีแกะปูนถุงมา สมัยก่อนเค้าไม่ได้มีไซโลที่ใช้ปูนพ่นฉีด แกะปูนมาเอาไปฉาบ เหลือครึ่งลูกแล้วทิ้งไว้ กลางคืนมันก็ชื้นหมด ใช้ไม่ได้แล้ว
ถามว่าไอ้เนี่ย Wastage มันเยอะมาก นี่ไม่นับอะไรเรื่องเล็กน้อยเช่น เราเห็นคนงานรอลิฟท์ขึ้นไปทำงานแบบนี้ มีคิวทุกอัน จะรอลิฟท์ต้องขึ้นไปยืนรอคิว เพราะว่ามันบริหารจัดการ Logistics ในทางแนวดิ่งได้ยังไม่ดีนัก คนต้องไปรอคิวเพื่อจะลงมาเข้าห้องน้ำหรือขึ้นไปทำงานต่างๆ พวกนี้สมมุติว่าเข้าห้องน้ำ ขึ้นลง วันนึงเข้าห้องน้ำ 4 หน ขึ้นลงรอคิวครั้งละ 10 นาที วันๆจะหายไปเยอะมาก ไม่รวมเรื่องอื่นด้วย บางทีค่าแรงเราจ่ายเค้า 8 ชั่วโมงเหลือจริงๆแค่ 6 ชั่วโมง พวกนี้คือ Wastage ที่เราเห็น เราเลยกลับมาดูรายละเอียดพวกนี้ด้วย เพื่อให้ต้นทุนมันต่ำลง
“Wastage ที่เราเห็นทุกวันนี้ ผู้ประกอบการส่วนใหญ่ผลักภาระไปให้ผู้บริโภค หรือคนซื้อบ้าน คนซื้อบ้านก็ซื้อไป แต่ผมบอกว่าวันนี้ถ้าเราทำตรงนี้ไม่ให้เกิดได้ ต้นทุนก็ต่ำลง ราคาขายก็ถูกลง คนซื้อบ้านก็ไม่ได้ถูกยัดเยียดภาระตรงนี้ไป”
คุณตุ้ย: นอกจากเรื่อง Location เราต้องดูการบริหารการจัดการในหน่วยงานก่อสร้าง เพื่อให้มันกระชับจริงๆ แล้ว End User ก็จะได้ต้นทุนที่ถูกลง เราก็เลยมีสินค้าที่ราคาโอเค สมมุติว่าเราขาย 50,000 บาทต่อตารางเมตรเนี่ย สเปคจริงๆไม่ได้ต่างกับ 80,000 บาทต่อตารางเมตร แต่เราลดสิ่งที่เรียกว่า Wastage ออกไปให้หมด และขยับ Location ออกมา ราคาที่เกินมาก็เลยหายไป ทำให้ Affordable เกิดขึ้นได้
Think of Living: แบรนด์ Condo U ที่เปิดใหม่ตอนต้นปีเป็น Low Rise อนาคตจะเป็นตึกสูงไหม หรือจะพัฒนาแบรนด์ไปทางไหน ยังคงเป็นตลาด Super Economy เหมือนเดิมอยู่หรือเปล่า
คุณตุ้ย: จริงๆเราไม่ได้อยากได้ตึกเตี้ย ถ้าพูดจริงๆแล้ว แต่เพียงเรามองตลาดเป็นตัวกำหนด ตลาดเป็นตัวกำหนดให้เราว่าบริเวณนั้นจะเป็นอย่างไร ลูกค้าชอบแบบไหน บางครั้งบางที่เราทำตึกสูงได้แต่เราต้องทำตึกเตี้ยเพราะว่าตลาดบอกว่ารับราคาไม่ได้ ต้องบอกก่อนว่าราคาค่าก่อสร้างต้นทุนถูกกว่าตึกสูง เช่น Pricing เค้าซื้อได้แค่ 45,000 บาทต่อตารางเมตร ทุกอย่างก็ต้องลดกลับมาว่าทำตึกเตี้ยขนาดยังไงบ้าง เราต้องไป Work Back เพราะเราอยากให้ตลาดซื้อบ้านตรงนั้นได้ เป็นเจ้าของบ้านได้จริงๆ เราจะเอาตลาดเป็นตัวกำหนด ดังนั้น Condo U ก็เป็นตึกสูงได้ แล้วแต่ตลาดและทำเลตรงนั้น
Think of Living: ปัจจุบันเห็นว่าทาง Grand U เปิดโครงการไป 1-2 โครงการตอนต้นไป ถามว่าจะมีอีกไหมในปีนี้
คุณตุ้ย: จริงๆปีนี้เรายังเปิดไม่เข้าเป้าเลย Grand U กะว่าจะเปิดยอดขาย 3,600 ล้านบาท วันนี้เราเปิดต้นปีไปแค่ Condo U หัวหมาก และ U Delight Resident พัฒนาการที่ยอดขายต่อเนื่องเข้ามาต้นปี เราต้องเปิดยอดขายใหม่อีกประมาณ 3-4 โครงการ ไม่นับหัวหมากที่ Success ขายหมดไปแล้ว มันขึ้นอยู่กับ Project Sizing ขนาดเล็กหรือใหญ่
Think of Living: ได้มาบ้างหรือยังครับ?
คุณตุ้ย:วันนี้เราได้มาตัวนึงแล้ว เป็น Condo U ถนนพหลโยธิน 32 (เสนานิคม 1) อยู่ใกล้ Head Quarter ของ SCB, Isuzu, Toshiba, Energy Complex หากมีบ้านอยู่ใกล้ที่ทำงานค่าเดินทางจะประหยัดไปเยอะมาก เฉลี่ยวันละเกือบ 100 บาท เดือนนึงน่าจะอยู่ 2000 – 3000 เอาไปผ่อนคอนโดได้ 20-30% ไม่นับเรื่องเวลาที่เสียไป
Think of Living: คิดว่าโอกาสคอนโดมิเนียมมือสอง ของเมืองไทยจะกลายเป็นญี่ปุ่นในอนาคตไหม คนมาสนใจการซื้อห้องต่อจากผู้อื่น ไม่ค่อยมีคนสนใจมือหนึ่งเท่าไรเพราะราคามันสูงเกินรับได้แล้ว
คุณตุ้ย: ผมว่ามีโอกาสครับแต่อาจจะต้องใช้เวลานิดหนึ่ง ถามว่าตลาดของ Second Hand ในเมืองไทย ที่ดูเหมือนจะรับได้ตอนนี้มีแต่รถยนต์ สินค้าอื่นๆผมว่ายังเฉยๆอยู่ แต่เชื่อว่าตลาดคอนโดมิเนียมมือ 2 จะมา บางครั้งคอนโดมือ 1 ผ่านไปสัก 3-4 ปีสภาพมันเปลี่ยนไปเยอะไม่เหมือนเดิม ประกอบกับ Term Payment เวลาเราซื้อมือ 2 จะไม่ลื่นเท่ามือ 1 มันก็เป็นอุปสรรค 2 ประการ ต่อไปทำเลมันหมดไปเรื่อยๆ จะไปหามือ 1 ตั้งตรงนี้มันก็เป็นไปไม่ได้แล้ว ก็ต้องซื้อมือ 2 แล้วถ้าดูแลดีสภาพแวดล้อมดีก็ตอบโจทย์ได้
ทั้งหมดนี้เป็นบทสัมภาษณ์กับคุณตุ้ย เนรมิต สร้างเอี่ยม กรรมการผู้จัดการบริษัท Grand Unity Development ต้องขอขอบคุณ คุณตุ้ยมากนะครับ
Mini-Series บทสัมภาษณ์ผู้บริหาร Real Estate โดย ThinkofLiving.com
