สรุปสถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยกรุงเทพและปริมณฑล Q3/2559

อีกไม่กี่เดือนข้างหน้าก็จะสิ้นปี 2559 กันแล้ว ก่อนหน้านี้หลายฝ่ายต่างก็เป็นกังวลกับสถานการณ์ต่างๆที่เกิดขึ้นว่าจะมีผลกระทบกับเศรษฐกิจในภาพรวมของประเทศมากน้อยแค่ไหน ในส่วนของภาคอสังหาริมทรัพย์แล้วสถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยกรุงเทพและปริมณฑลในช่วงไตรมาสที่ 3 นี้

โดยภาพรวมในตอนนี้เรียกว่ายังคงอยู่ในภาวะทรงตัว เริ่มเห็นแนวโน้มที่ดีจากนโยบายของภาครัฐบาลในการลงทุนโครงการสาธารณูปโภคและด้านการคมนาคมที่มีความชัดเจนมากขึ้น เริ่มมีการก่อสร้างที่เห็นเป็นรูปเป็นร่างมากขึ้นในหลายๆพื้นที่ ลองมาดูข้อมูลสรุปของหน่วยที่อยู่อาศัยที่เปิดขายและยอดที่คงเหลือในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล โดยพิจารณจากข้อมูลการสำรวจของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ในระหว่างครึ่งปีแรก 2559 ถึงปัจจุบัน สรุปแยกตามประเภท ขนาดและระดับราคา ตลอดจนพื้นที่ในกรุงเทพฯ-ปริมณฑลว่าที่ผ่านมาสถานการณ์เป็นอย่างไรบ้าง

โครงการบ้านจัดสรรแนวราบประเภทบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮ้าส์

โครงการบ้านจัดสรรที่อยู่ระหว่างการขายในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล มี 1,077 โครงการ มีหน่วยในผังของทุกโครงการรวมกันประมาณ 202,947 หน่วย มีหน่วยเหลือขายหรืออุปทานในตลาประมาณ 77,848 หน่วย คิดเป็นมูลค่าหน่วยเหลือขายประมาณ 340,150 ล้านบาท

เมื่อพิจารณาจากจำนวนหน่วยในผังและขนาดของโครงการบ้านจัดสรร จะพบว่าโครงการขนาดเล็กซึ่งมีจำนวนหน่วยในผังไม่เกิน 100 หน่วย มี 367 โครงการ ส่วนโครงการขนาดใหญ่มีจำนวนหน่วยในผังเกิน 250 หน่วยมี 298 โครงการ และหากพิจารณาจากขนาดที่ดินของโครงการจัดสรรในแนวราบทั้งหมดจะพบว่า พื้นที่โครงการที่พบมากที่สุดจะมีขนาดประมาณ 11-50 ไร่ และ 21-50 ไร่ ซึ่งถ้าดูจากผู้พัฒนาอสังหาฯแล้วส่วนมากจะเป็นบริษัทที่จดทะเบียน ส่วนผู้พัฒนารายย่อยจะเน้นการทำโครงการที่มีขนาดไม่ใหญ่มากเล็ก-กลาง เน้นการทยอยขายแบ่งสัดส่วนในการตลาด ส่วนผู้พัฒนาที่เป็นบริษัทที่จดทะเบียนจะเน้นทำโครงการขนาดกลาง-ใหญ่มากกว่า

จากหน่วยผังโครงการทั้งหมด 1,077 โครงการ อยู่ในกรุงเทพฯมากที่สุด 429 โครงการ รวมประมาณ 74,800 หน่วย เหลือขายประมาณ 21,050 หน่วย อยู่ในจังหวัดนนทบุรี 214 โครงการ รวมประมาณ 40,600 หน่วย เหลือขายประมาณ 20,300 หน่วย อยู่ในจังหวัดปทุมธานี 164 โครงการ รวมประมาณ 36,800 หน่วย เหลือขายประมาณ 12,600 หน่วย อยู่ในจังหวัดสมุทรปราการ 146 โครงการ รวมประมาณ 32,300 หน่วย เหลือขายประมาณ 15,250 หน่วย อยู่ในจังหวัดสมุทรสาคา 61 โครงการ รวมประมาณ 12,200 หน่วย เหลือขายประมาณ 5,800 หน่วย และอยู่ในจังหวัดนครปฐม 63 โครงการ รวมประมาณ 6,300 หน่วย เหลือขายประมาณ 2,900 หน่วย

• เทียบกับปี 2557  มีโครงการบ้านจัดสรร 1,022 โครงการ มีหน่วยในผังโครงการประมาณ 202,200 หน่วย และมีหน่วยเหลือขายประมาณ 78,500 หน่วย
• เทียบกับปี 2558 มีโครงการบ้านจัดสรร 1,086 โครงการ มีหน่วยในผังของทุกโครงการรวมกันประมาณ 204,526 หน่วย มีหน่วยเหลือขายประมาณ 78,535 หน่วย

จากหน่วยในผังโครงการทั้งหมด พบว่าร้อยละ 46 เป็นทาวน์เฮ้าส์ ร้อยละ 37 เป็นบ้านเดี่ยว ร้อยละ 11 เป็น บ้านแฝด ที่เหลือเป็นอาคารพาณิชย์และที่ดินเปล่า ที่อยู่อาศัยประเภทททาวน์เฮ้าส์ ยังคงได้รับความนิยมอย่างต่อเนื่องโดยเฉพาะในเขตพื้นที่กรุงเทพฯ นนทบุรี และสมุทรปราการ และเมื่อย้อนกลับไปดูข้อมูลของประเภทที่อยู่อาศัยในปี 2557 – 2559 ก็จะพบถึงการเพิ่มจำนวนของบ้านทาวน์เฮ้าส์ที่เพิ่มขึ้นเรื่อยๆมาตลอด

จากการสำรวจในปี 2557 – 2559 จะพบว่าที่อยู่อาศัยประเภททาวน์เฮ้าส์ จะมีปริมาณมากกว่าที่อยู่ประเภทบ้านเดี่ยวประมาณ 2 เท่าเป็นอย่างน้อย โดยเฉพาะในปี 2559 มีจำนวนเพิ่มมากขึ้นถึงเกือบ 2.8 เท่า แสดงให้เห็นว่า ที่อยู่อาศัยประเภททาวน์เฮ้าส์ ยังคงมีความต้องการของตลาดและเป็นที่ต้องการของผู้ซื้ออยู่ ส่วนหนึ่งมาจากระดับราคาที่ผู้ซื้อสามารถหยิบจับได้ง่ายกว่า และอีกส่วนหนึ่งมาจากผู้พัฒนาอสังหาฯเองนั้นเลือกที่จะพัฒนาที่ดินสร้างทาวน์เฮ้าส์มากกว่าบ้านเดี่ยว ได้ปริมาณมากกว่าเมื่อเทียบกับการสร้างบ้านเดี่ยวและมีโอกาสในการขายที่ดีกว่านั้นเอง

แยกตามระดับราคาของหน่วยบ้านจัดสรรในผังโครงการ พบว่าร้อยละ 15 อยู่ในช่วงราคาไม่เกิน 2 ล้านบาท คิดเป็น 26% อยู่ในช่วงราคา 2.01-3 ล้านบาท คิดเป็น 35% อยู่ในช่วงราคา 3.01-5 ล้านบาท และในช่วงราคาเกินกว่า 5 ล้านบาท คิดเป็น 24% จะเห็นว่าบ้านราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาท จะไม่มีในกรุงเทพฯและนนทบุรี แล้วส่วนมากจะไปพบอยู่ที่พื้นที่จังหวัดปทุมธานี สมุทราปราการ สมุทรสาคร และนครปฐม แทนส่วนหนึ่งมาจากต้นทุนของราคาที่ดินและการพัฒนาโดยเฉพาะในพื้นที่กรุงเทพฯและนนทบุรีที่มีการปรับตัวสูงขึ้น จนยากที่จะทำบ้านในราคาไม่เกิน 1 ล้านบาท ออกมาได้ ทำให้ต้องไปพิจารณาในพื้นที่ทำเลที่อยู่ห่างออกไปตามจังหวัดชานเมืองและปริมณฑลแทน แต่ถ้าดูจากสัดส่วนทั้งหมดแล้วบ้านราคาต่ำล้านก็มีเพียง 1% เท่านั้นจากภาพรวมทั้งหมด ส่วนมากแล้วระดับราคาบ้านยังคงเกาะกลุ่มกันตั้งแต่ราคา 2-3  ล้านบาท และ 3-5  ล้านบาท

จากหน่วยในผังโครงการทั้งหมดประมาณ 202,947 หน่วยดังกล่าว แยกตามสถานะของการก่อสร้าง พบว่าเป็นหน่วยที่สร้างเสร็จแล้วประมาณ 131,250 หน่วย คิดเป็น 65 % อยู่ระหว่างการก่อสร้างประมาณ 33,800 หน่วย คิดเป็น 17% และยังไม่เริ่งก่อสร้างประมาณ 37,950 หน่วย คิดเป็น 18 %

พื้นที่ซึ่งมีหน่วยบ้านจัดสรรในผังโครงการมากที่สุด ประเภทบ้านเดี่ยว มากที่สุดอยู่ที่อำเภอบางพลี รองลงมาเป็น สายไหมและคลองสามวา ส่วนพื้นที่ ที่มีหน่วยบ้านเดี่ยวเหลือขายมากที่สุดอยู่ที่ บางบัวทอง รองลงมาเป็น บางพลี และลำลูกกา  จะเห็นว่ากลุ่มบ้านเดี่ยวยังคงหนาแน่นอยู่ในพื้นที่ทางฝั่งชานเมือง จังหวัดปทุมธานี และนนทบุรี อย่างเห็นได้ชัด แต่หากมองตัวเลขของหน่วยเหลือขาย ก็จะพบว่าแม้ผู้ประกอบการจะขนสินค้าออกมาขายในปริมาณมากก็จริงแต่ ในบางพื้นที่ก็มีภาวะการแข่งขันที่สูงเช่นกันเพราะใครๆก็อยากจะมาขายในทำเลดังกล่าว เช่น ลำลูกกา ที่มีหน่วยที่เหลือขายมีจำนวนเกือบครึ่งหนึ่งของหน่วยในผังโครงการที่มีมากที่สุดหากเทียบกับพื้นที่อื่นๆ

ในส่วนเขตหรืออำเภอที่มีหน่วยทาวน์เฮ้าส์ในผังโครงการมากที่สุด อยู่ที่บางพลี รองลงมาเป็นคลองสามวา และบางบัวทอง แต่หน่วยทาวน์เฮ้าส์เหลือขายมากที่สุด ได้แก่  อำเภอบางบัวทอง อำเภอบางพลี และอำเภอบางใหญ่ จะเห็นได้ว่าในกลุ่มประเภททาวน์เฮาส์ กลับไปกระจายตัวอยู่ในพื้นที่ของจังหวัดสมุทรปราการและนนทบุรีเสียส่วนใหญ่ ส่วนหน่วยที่เหลือขายอันดับต้นกลับมาอยู่ทางฝั่งนนทบุรีแทน ก็ทำให้เห็นถึงตลาดในแนวราบทางนนทบุรีที่คล้ายกับทางบ้านเดี่ยว คือมีการแข่งขันที่เพิ่มมากขึ้นจึงเกิดมีของเหลือขายเพิ่มขึ้นตามเช่นกัน

โครงการคอนโดมิเนียม

ในส่วนของโครงการคอนโดมิเนียมซึ่งอยู่ในระหว่างขายในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ตั้งแต่ต้นปี 2559 เป็นต้นมา มีประมาณ 442 โครงการ มีหน่วยห้องชุดในผังของทุกโครงการรวมกันประมาณ 231,438 หน่วย มีหน่วยห้องชุดเหลือขายหรือเป็นอุปทานในตลาดประมาณ 59,700 หน่วย คิดเป็นมูลค่าหน่วยเหลือขายประมาณ 181,100 ล้านบาท

• เทียบกับปี 2558 มีโครงการอาคารชุดประมาณ 416 โครงการ มีหน่วยห้องชุดพักอาศัยในผังโครงการรวมกันประมาณ 220,514 หน่วย และมีหน่วยเหลือขายประมาณ 59,856 หน่วย 
• เทียบกับ ปี 2557 มีโครงการอาคารชุดประมาณ 400 โครงการ มีหน่วยห้องชุดพักอาศัยในผังโครงการรวมกันประมาณ 206,000 หน่วย และมีหน่วยเหลือขายประมาณ 57,300 หน่วย

จากหน่วยในผังโครงการทั้งหมด 442 โครงการ อยู่ในกรุงเทพฯมากที่สุด 323 โครงการ รวมประมาณ 156,143 หน่วย เหลือขายประมาณ 30,286 หน่วย อยู่ในจังหวัดนนทบุรี 58 โครงการ รวมประมาณ 37,269 หน่วย เหลือขายประมาณ 12,621 หน่วย อยู่ในจังหวัดปทุมธานี 16 โครงการ รวมประมาณ 13,383 หน่วย เหลือขายประมาณ 6,448 หน่วย อยู่ในจังหวัดสมุทรปราการ 31 โครงการ รวมประมาณ 19,909 หน่วย เหลือขายประมาณ 8,358 หน่วย อยู่ในจังหวัดสมุทรสาคร 3 โครงการ รวมประมาณ 1,331 หน่วย เหลือขายประมาณ 701 หน่วย และอยู่ในจังหวัดนครปฐม 11 โครงการ รวมประมาณ 3,403 หน่วย เหลือขายประมาณ 1,228 หน่วย

เมื่อเปรียบเทียนตามสัดส่วนของหน่วยในผังโครงการทั้งหมด พื้นที่กรุงเทพฯยังเป็นพื้นที่ที่สามารถทำยอดขายได้อยู่ โดยดูจากเปอร์เซ็นต์ของหน่วยเหลือขายที่น้อยที่สุด แต่ในทางกลับกันก็ยังคงเป็นพื้นที่ที่มีจำนวนโครงการมากที่สุด ในส่วนของจังหวัดปริมณฑลใกล้เคียง จะเห็นสัดส่วนที่เหลือขายเกือบครึ่งของจำนวนโครงการ แสดงให้เห็นถึงการชะลอตัวในการซื้อที่อยู่อาศัยของผู้บริโภค ยิ่งในพื้นที่จังหวัดสมุทรสาครและนครปฐม แม้จะมีจำนวนโครงการออกมาในจำนวนไม่มากอยู่แล้ว แต่อัตราการซื้อยังคงมีน้อยตามไปด้วย เมื่อดูจากยอดเหลือขาย

เมื่อจำมาแยกตามขนาดและประเภทของห้องพักอาศัย จากหน่วยคอนโดมิเนียมในผังโครงการทั้งหมด พบว่าร้อยละ 19 เป็นแบบ Studio อีกร้อยละ 68 เป็นแบบ 1 Bedroom และร้อยละ 18  เป็นแบบ 2 Bedroom ที่เหลือเป็นแบบ 3 Bedroom ขึ้นไป จะเห็นว่าห้องพักแบบ 1 Bedroom ยังเป็นแบบที่กลุ่มผู้ประกอบการทำออกมาเยอะที่สุด โดยเฉพาะในพื้นที่จังหวัดนนทบุรีและกรุงเทพฯ เพราะสามารถตอบโจทย์กลุ่มผู้อยู่อาศัยมากกว่า ซึ่งส่วนมากจะเป็นครอบครัวขนาดเล็ก หรือมีสมาชิกในครอบครัว 1-2 คน ตามรูปแบบกลุ่มคนวัยทำงานในเมือง โดยเฉพาะพื้นที่กรุงเทพฯ ห้องแบบ Studio ก็ออกมาเยอะเช่นกัน ส่วนหนึ่งเป็นผลมาจากการต้องการทำห้องราคาที่ไม่แพง เลยมีข้อจำกัดด้านพื้นที่ ห้องแบบ Studio จึงทำออกมาเพื่อมห้ตอบโจทย์ในตลาดของคนที่หาคอนโดที่มีราคาที่หยิบจับได้ง่ายขึ้น ส่วนห้องแบบ 2-3 Bedroom ยังคงพบได้มากในพื้นที่เขตเมืองเป็นหลัก แต่เมื่อออกไปตามจังหวัดชานเมืองและปริมณฑลก็จะมีน้อยลง หรือบางที่แทบไม่มีให้เลือกเลย เพราะราคาที่สูงขึ้นตามสัดส่วนพื้นที่ใช้งาน กลุ่มผู้ซื้อจึงหันไปเลือกบ้าน หรือทาวน์เฮาส์แทนในราคาที่ใกล้เคียงกัน

และหากพิจารณาแยกตามขนาดพบว่าร้อยละ 32 ของหน่วยของคอนโดมิเนียมทั้งหมดมีขนาดห้องไม่เกิน 25 ตารางเมตร และร้อยละ 36 อยู่ระหว่าง 26-30 ตารางเมตร ส่วนห้องชุดที่มีขนาดห้องมากกว่า 60 ตารางเมตร มีร้อยละ 5 ของหน่วยคอนโดมิเนียมทั้งหมด ส่วนโครงการที่ทำออกมาในตลาดนั้นส่วนมากจะเป็นอาคารสูงไม่เกิน 8  ชั้น มีทั้งหมด 2,476 อาคาร ส่วนอาคารความสูง 30 ชั้นขึ้นไปจะมีทั้งหมด 624 อาคาร

เมื่อแยกตามระดับราคาของหน่วยในผังโครงการ พบว่าร้อยละ 42 เป็นหน่วยคอนโดมิเนียมในช่วงราคาไม่เกิน 2 ล้านบาท อีกร้อยละ 28 อยู่ในช่วงราคา 2-3 ล้านบาท และร้อยละ 16 ในช่วงราคา 3-5 ล้านบาท แสดงให้เห็นถึงระดับช่วงราคาที่ยังคงเกาะกลุ่มไม่เกิน 5 ล้านบาท ซึ่งยังเป็นราคาที่ผู้ซื้อในระดับกลางสามารถซื้อไหว แต่ถ้าใครจะมองหาคอนโดมิเนียม ราคาประหยัดต่ำล้าน หรือไม่เกิน 1 ล้านบาท ก็ยังมีให้เลือกอยู่แต่ทำเลที่ตั้งจะอยู่ในเขตกรุงเทพฯที่ติดกับเขตชานเมืองออกไป ส่วนในพื้นที่ปริมณฑลจะมีในพื้นที่จังหวัดปทุมธานีอยู่ประมาณ 1 หมื่นหน่วย ซึ่งถือว่าเป็นพื้นที่เดียวที่มีคอนโดราคาถูกผลิตออกมาขายมากที่สุดในตอนนี้ กรณีราคาตั้งแต่ 5 ล้านบาท ขึ้นไปส่วนมากจะพบเฉพาะในเขตเมือง จะไม่ค่อยพบในย่านปริมณฑล เพราะด้วยระดับราคาสามารถเลือกซื้อบ้านทาวน์โฮมขนาดไม่ใหญ่มากได้ ผู้ซื้อจึงมองเปรียบเทียบความคุ้มค่าที่แตกต่างกันของพื้นที่สอยมาใช้ในการตัดสินใจ

สำหรับพื้นที่ที่มีจำนวนหน่วยห้องชุดในผังโครงการมากที่สุด แยกตามเขตและอำเภอ ได้แก่ อำเภอเมืองนนทบุรี อำเภอเมืองสมุทรปราการ และเขตบางซื่อ ส่วนหน่วยคอนโดมิเนียมเหลือขายมากที่สุด ได้แก่ อำเภอเมืองนนทบุรี อำเภอเมืองสมุทรปราการ และธัญบุรี จะเห็นว่าในเขตอำเภอเมืองนนทบุรีมีคอนโดมิเนียมเพิ่มขึ้นมาก นั้นเป็นผลมาจากการคมนาคมเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีม่วง แต่ก็มีเหลือขายอยู่เยอะเช่นกัน เพราะมีตัวเลือกในทำเลเดียวกันหลายโครงการ

โดยสรุปภาพรวมแล้วจะเห็นว่า ผู้ประกอบการยังมีการเปิดขายโครงการที่อยู่อาศัยทั้งประเภทบ้านจัดสรรและคอนโดมิเนียม ทั้งในพื้นที่กรุงเทพและปริมณฑลกันอย่างต่อเนื่อง ทำให้มีจำนวนหน่วยในผังโครงการเพิ่มขึ้น แต่ถ้าจะหาโครงการบ้านจัดสรรใหม่ๆ ที่มีราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาท พื้นที่กรุงเทพฯและนนทบุรีจะหาแทบไม่มีแล้ว จะต้องออกไปทางปทุมธานี และสมุทรปราการที่ยังพอมีให้ซื้ออยู่ หากพิจารณาที่หน่วยที่มีการเปิดขายมากขึ้นเป็นพิเศษ พบว่า จังหวัดสมุทรปราการ มีหน่วยบ้านจัดสรรเปิดขายมากขึ้นอย่างมีนัยสำคัญโดยมีจำนวนโครงการเพิ่มขึ้นจาก 138  โครงการเป็น 146 โครงการ และจำนวนหน่วยเพิ่มขึ้นจาก 30,400 หน่วยเป็น 32,300 หน่วย เมื่อเทียบกับครึ่งปีหลังในปี 2558 ส่วนคอนโดมิเนียมมีหน่วยห้องชุดเปิดขาย ในราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาท ยังพอหาซื้อได้ในพื้นที่จังหวัดปทุมธานี ส่วนใหญ่อยู่ในอำเภอธัญบุรี ส่วนในพื้นที่ในจังหวัดนนทบุรีมีหน่วยคอนโดมิเนียมเปิดขายมากขึ้นอย่างมีนัยสำคัญโดยมีจำนวนโครงการเพิ่มขึ้นจาก 49 โครงการเป็น 58 โครงการ และจำนวนหน่วยเพิ่มขึ้นจาก 32,300 หน่วย เป็น 37,300 หน่วย เมื่อเทียบกับครึ่งปีหลังในปี 2558 สำหรับใครที่ยังคงมองหาคอนโดตามแนวรถไฟฟ้า ทำเลของโครงการใหม่ๆที่จะเกิดขึ้นยังคงมีความสัมพันธ์ควบคู่ไปกับระบบคมนาคมขนส่งอยู่ สังเกตได้จากรถไฟฟ้าสายสีเขียวพหลโยธิน-คูคต ที่กำลังก่อสร้างอยู่ในตอนนี้ จะเห็นความคึกคักของกลุ่มคอนโดที่เกาะแนวรถไฟฟ้าเร่งขายและเปิดตัวกันออกมาอย่างต่อเนื่อง

หลังจากนี้ไปจนถึงช่วงปลายปีจะเริ่มเห็นสัญญานของการปรับตัว ส่วนหนึ่งมาจากยอดเหลือขายที่คงค้าง ผู้ประกอบการจะเร่งระบายสินค้าที่ค้างอยู่ หากจะทำโครงการใหม่ๆออกมาก็ให้ความระมัดระวังในการเลือกทำเลโดยยังจะคงยึดทำเลที่ตนเองคุ้นเคย และสินค้าที่จะนำเสนอสู่ท้องตลาดก็จะต้องมีความแตกต่างคุ้มค่าในการซื้อ ในส่วนของผู้ซื้อเองก็จะเริ่มระมัดระวังในการพิจารณาเลือกที่อยู่อาศัยมากขึ้น

• ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ : Real Estate Information Center คลิกที่นี่
• ธนาคารอาคารสงเคราะห์  คลิกที่นี่