cover อสังหา

และแล้วก็ล่วงเลยมาถึงเดือน 10 อีกไม่นานก็จะสิ้นปี 2558 กันแล้ว ก่อนหน้านี้หลายฝ่ายต่างก็เป็นกังวลกับสถานการณ์ด้านความปลอดภัยจากเหตุระเบิดที่ผ่านมาที่อาจจะมีผลกับเศรษฐกิจในภาพรวม แต่ในส่วนของภาคอสังหาริมทรัพย์แล้ว ตลาดที่อยู่อาศัยในช่วงไตรมาสที่ 3 โดยภาพรวมยังคงอยู่ในภาวะชะลอตัว โดยมีความคาดหวังที่ดีจากภาวะทางการเมืองที่ค่อนข้างสงบและความคาดหวังต่อการที่รัฐบาลที่กำหนดนโยบายการลงทุนในโครงการสาธารณูปโภคและด้านการคมนาคมอย่างชัดเจนมากขึ้น ลองมาดูข้อมูลหน่วยที่อยู่อาศัยที่เปิดขายใหม่ในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล 3 ไตรมาสแรก ปี 2558 โดยนำมาเปรียบเทียบกับหน่วยในปี 2557 กันว่าจะมีความแตกต่างกันอย่างไรในระยะ ปีกว่าๆที่ผ่านมากัน

1

หากมองดูจำนวนของโครงการที่อยู่อาศัยประเภทบ้านจัดสรร ในไตรมาส 3 ในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล พบการเปิดขายโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ประเภทบ้านจัดสรรมีจำนวนมากขึ้น โดยมีการเปิดขายใหม่กว่า 70 โครงการ รวมหน่วยในผังประมาณ 11,950 หน่วย และเมื่อรวมตลอด 3 ไตรมาสแรก มีโครงการบ้านจัดสรรเปิดขายใหม่ประมาณ 205 โครงการ รวมหน่วยในผังประมาณ 32,000 หน่วย เมื่อเทียบกับใน 3 ไตรมาสแรกของปี 2557 ซึ่งมีบ้านจัดสรรเปิดขายใหม่ 203 โครงการ หน่วยในผังรวมประมาณ 35,500หน่วย แสดงว่าจำนวนโครงการใกล้เคียงกัน แต่จำนวนหน่วยในผังลดลงประมาณร้อยละ 9.8

สำหรับโครงการที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่ประเภทคอนโดมิเนียม ในไตรมาส 3 ของปีนี้มีจำนวนโครงการและจำนวนหน่วยในผังลดลงจากไตรมาสก่อนหน้า คือเปิดขายใหม่ทั้งหมด 27 โครงการ รวมหน่วยในผังประมาณ 11,350 หน่วย และเมื่อรวมตลอด 3 ไตรมาสแรก มีคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ประมาณ 105 โครงการ รวมหน่วยในผังประมาณ 43,700 หน่วย เมื่อเทียบกับใน 3 ไตรมาสแรกของปี 2557 ซึ่งมีโครงการคอนโดมิเนียม เปิดขายใหม่ 107 โครงการ หน่วยในผังรวมประมาณ 48,700 หน่วย แสดงว่าจำนวนโครงการคอนโดมิเนียม ใกล้เคียงกัน แต่จำนวนหน่วยคอนโดมิเนียม ในผังลดลงประมาณร้อยละ 10.3

2-1

หากดูในระยะเวลาต้นปี 2558 จนถึงเดือน กันยายน 2558 จะพบว่าพื้นที่ที่มีการเริ่มเปิดขายของโครงการที่อยู่อาศัยในแนบราบ ประเภทบ้านจัดสรร นั้นในพื้นที่ย่านนนทบุรี ในเขตบางกรวย บางใหญ่ บางบัวทอง และไทรน้อยจะเป็นบริเวณที่มีการจัดสรรเปิดใหม่มากที่สุด ที่ 4,400 หน่วย เป็นผลมาจากการพัฒนาสาธารณูปโภค ได้แก่ รถไฟฟ้าสายสีม่วง ที่ใกล้จะเปิดการใช้งานในไม่ช้านี้ และเป็นผลมาจากการขยายตัวของห้างสรรพสินค้าขนาดใหญ่ Central Westgate ที่สร้างความน่าสนใจและดึงดูดผู้ประกอบการให้ลงทุนในด้านที่อยู่อาศัยกันมากมาย รองลงมาคือพื้นที่ย่านมีนบุรี หนองจอก ลาดกะบัง  พระโขนง บางนา และ ลำลูกกา ธัญบุรี จะมีหน่วยบ้านจัดสรรที่เปิดขายใหม่จำนวนใกล้เคียงกันอยู่ที่ประมาณ 3,100 – 3,700 หน่วย

3-1

ในส่วนของคอนโดมิเนียมที่เปิดขายมากที่สุดในช่วงเดือน มกราคม – กันยายน 2558 ที่ผ่านมา จะพบว่าในย่านนนทบุรียังคงจัดเป็นพื้นที่ที่มีการเปิดขายมากที่สุดที่ 7,900 หน่วย คล้ายกับที่อยู่อาศัยบ้านจัดสรรที่เปิดขายมากที่สุดเช่นกัน รองลงมาจะเป็นสมุทรปราการย่านชานเมืองที่กำลังอยู่ในช่วงขยายตัวของที่อยู่อาศัยอย่างเห็นได้ชัดโดยเฉพาะคอนโดมิเนียมที่มีการเปิดขายมากขึ้น ในส่วนของกรุงเทพฯเมืองชั้นรอง ในเขตห้วยขวาง จตุจักร ดินแดง จัดเป็นอันดับสาม ที่มีการเปิดขายมาที่สุดรองลงมาจากสมุทรปราการที่ 6,700 หน่วย จะเห็นว่าคอนโดมิเนียมที่เปิดขายมาที่สุด 5 อันดับในปี 2558 ที่ผ่านมานั้นส่วนมากจะเป็นพื้นที่เมืองชั้นรองและชานเมืองที่ยังคงมีการขยายตัวของอสังหาริมทรัพย์อย่างต่อเนื่อง

2bDSCF9780

โครงการที่อยู่อาศัยตามแนวรถไฟฟ้าและขนส่งมวลชน ก็เป็นอีกปัจจัยหนึ่งที่ส่งผลต่อการเพิ่มจำนวนของอสังหาริมทรัพย์ เนื่องจากถือเป็นการพัฒนาที่อยู่อาศัยตามโครงข่ายรถไฟฟ้าเป็นการเชื่อมเมืองส่วนต่างๆ ของกรุงเทพมหานคร ปริมณฑล และจังหวัดต่างๆ เข้าด้วยกันไม่ว่าจะเป็นส่วนธุรกิจหลักของเมืองย่านที่พักอาศัย ย่านราชการ แหล่งงานต่างๆ เพิ่มความสะดวกสบายแก่คนที่อยู่ในพื้นที่ปริมณฑลมีโอกาสที่จะเข้ามาทำงาน ประกอบธุรกิจ ในพื้นที่ที่เป็นแหล่งงาน และกลับออกไปยังที่พักอาศัยของตนเองได้อย่างสะดวก คนจากต่างจังหวัดที่ต้องการทำงานจึงมีแนวโน้มที่จะเลือกทั้งงานและที่พัก ที่อยู่ในแนวเส้นทางการคมนาคมระบบรางเพิ่มมากขึ้น ผู้ประกอบการต่างก็เร่งสร้างโครงการที่อยู่อาศัยออกมาเพิ่มขึ้น ส่งผลให้มี การพัฒนาที่ดินโดยรอบสถานี (Transit – Oriented Development “TOD”) ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าเพิ่มสูงขึ้นไปด้วย

จะเห็นว่ายิ่งรถไฟฟ้าสายไหนที่สร้างแล้วเสร็จแล้วหรืออยู่ในขั้นตอนการก่อสร้าง ผู้ประกอบการก็จะเร่งพัฒนาโครงการออกมารองรับอย่างต่อเนื่อง ยกตัวอย่างเช่น รถไฟฟ้าสายสีม่วง ที่มีการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียมตามแนวรถไฟฟ้าสูงที่สุดในปี 2558 ที่ผ่านมา 36 โครงการและมีหน่วยในผังโครงการถึง 27,956 หน่วย รองลงมาคือสายที่มีอยู่เดิม คือ BTS 74 โครงการ มีหน่วยในผังโครงการ 25,176 หน่วย และ MRT 63 โครงการ มีหน่วยในผังโครงการ 24,505 หน่วย ในส่วนของสายส่วนต่อขยายที่มีการโครงการเพิ่มมาขึ้นอย่างชัดเจนจะอยู่ที่ส่วนต่อขยาย BTS สายสีเขียว อ่อนนุช-สมุทรปราการ ถึง 55 โครงการ มีหน่วยในผังโครงการ 20,965 หน่วย แต่ในส่วนของบ้านจัดสรรพื้นที่มีการเพิ่มจำนวนโครงการสูงที่สุดกลับเป็นเส้นทางรถไฟฟ้า Airport Rail Link ที่ 22 โครงการ มีหน่วยในผังโครงการ 4,164 หน่วย

5

จากหน่วยบ้านจัดสรรทั้งหมดที่เปิดขายใหม่ในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล (นนทบุรี-ปทุมธานี-สมุทรปราการ-นครปฐม-สมุทรสาคร) ใน 3 ไตรมาสแรกของปีนี้ ไม่มีหน่วยในราคาไม่เกิน 1 ล้านบาทเลย โดยเป็นหน่วยในระดับราคา 1-2 ล้านบาท ที่ร้อยละ 14 ในระดับราคาที่มีจำนวนมากที่สุดระหว่าง 2-3 ล้านบาท ที่ร้อยละ 38 รองลงมาเป็นหน่วยในระดับราคา 3-5 ล้านบาท และร้อยละ 27 ส่วนหน่วยในระดับราคาที่สูงกว่า 5 ล้านบาท คิดเป็นร้อยละ 21 จากทั้งหมด จะเห็นว่าผู้ปะกอบการส่วนใหญ่ยังคงเน้นการพัฒนาที่อยู่อาศัยที่่มีราคาในระดับกลางตั้งแต่ 2-5 ล้านบาท เพื่อให้สามารถเข้าถึงกลุ่มผู้ซื้อส่วนใหญ่ในระดับชนชั้นกลางได้
ในส่วนของคอนโดมิเนียมเมื่อเปรียบเทียบตามระดับราคา จะเห็นว่าสัดส่วนของคอนโดมิเนียมราคาแพงกว่า 5 ล้านบาทเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ จากร้อยละ 9 ในปี 2557 เป็นร้อยละ 16 เมื่อรวม 3 ไตรมาสแรกปีนี้ (แต่ลดลงจากร้อยละ 21 เมื่อสิ้นสุดครึ่งปีแรกปีนี้) ทั้งนี้ คอนโดมิเนียมระดับราคาแพงดังกล่าวส่วนใหญ่เปิดขายในช่วงไตรมาสแรกต่อเนื่องต้นไตรมาส 2 ในขณะที่สัดส่วนของคอนโดมิเนียมราคาไม่เกิน 2 ล้านบาทก็ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ จากร้อยละ 53 ในปี 2557 เป็นร้อยละ 40 เมื่อรวม 3 ไตรมาสแรกปีนี้ (ใกล้เคียงกับข้อมูล ณ สิ้นสุดครึ่งแรกของปีนี้ ซึ่งลดลงร้อยละ 39)
 6
ผู้ประกอบการที่เปิดขายหน่วยบ้านจัดสรรใหม่มากที่สุดใน 3 ไตรมาสแรก คือ Pruksa ทั้งหมด 27 โครงการ รวมประมาณ 7,960 หน่วย รองลงมา คือ Q Houses ทั้งหมด 10 โครงการ รวมประมาณ 2,260 หน่วย และ AP ทั้งหมด 11 โครงการ รวมประมาณ 1,900 หน่วย ผู้ประกอบการที่เปิดขายหน่วยคอนโดมิเนียมใหม่มากที่สุดใน 3 ไตรมาสแรก คือ LPN ทั้งหมด 4 โครงการ รวมประมาณ 4,940 หน่วย  รองลงมา คือ Ananda ทั้งหมด 6 โครงการ รวมประมาณ 4,650 หน่วย และ AP  ทั้งหมด 5 โครงการ รวมประมาณ 4,050 หน่วย
แม้ผู้ประกอบการรายใหญ่จะยังมีผลประกอบการที่ดีจากการโอนกรรมสิทธิ์ในส่วนของบ้านสร้างเสร็จรอโอนซึ่งประกอบด้วยหน่วยที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียมจำนวนมาก แต่ผู้ประกอบการรายกลางและรายย่อยยังขาดความเชื่อมั่น จากอัตราส่วนการปฏิเสธคำยื่นขอสินเชื่อที่อยู่อาศัยเพิ่มสูงขึ้นในภาพรวมของระบบสถาบันการเงิน อีกทั้งผู้ซื้อที่อยู่อาศัยยังชะลอการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยอยู่บางส่วน ซึ่งเป็นผลมาจากภาวะหนี้ครัวเรือนที่สะสมกันมานาน และบางส่วนอาจรอดูว่ามาตรการที่ภาครัฐออกมาจะสามารถกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ และผู้ซื้อจะสามารถรับประโยชน์จากนโยบายนี้ได้มากน้อยแค่ไหน หากคาดการณ์ไปถึงช่วงสิ้นปี 2558 จากมาตราการของภาครัฐในการกระตุ้นเศรษฐกิจและส่วนอสังหาริมทรัพย์น่าจะส่งผลดีต่อตลาดที่อยู่อาศัยในช่วงปลายปีนี้ต่อเนื่องไปถึงช่วงไตรมาสแรกปี 2559
 Source of Information :