ปก cover

ผ่านไตรมาสแรกของปี 2559 กันมาแล้ว และกำลังเข้าสู่ช่วงไตรมาสที่ 2 ของปี 2559 เรียกได้ว่า 4-5 เดือนที่ผ่านมาตลาดบ้านและที่อยู่อาศัยในช่วงต้นปี ก็ยังจะมีความคึกคักกับโค้งสุดท้ายของมาตราการลดค่าโอน-จดจำนอง ของภาครัฐ จำนวนยอดโอนโดยเฉพาะในเดือนเมษายนที่ผ่านมา สูงขึ้นอย่างเห็นได้ชัด แต่ต่อจากนี้หลายฝ่ายก็เริ่มมองๆกันว่ากลางปีนี้ยาวไปจนถึงสิ้นปี สถานการณ์อสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะกลุ่มที่อยู่อาศัยจะเป็นอย่างไร โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล ที่ถือเป็นพื้นที่ส่วนแบ่งทางการตลาดที่ใหญ่ที่สุดก็ว่าได้ จากข้อมูลจากการสำรวจจากศูนย์อสังหาริมทรัพย์เมื่อสิ้นปี 2558  (กรกฎาคม-ธันวาคม)โดยเป็นข้อมูลของโครงการที่อยู่ระหว่างการขาย และนับเฉพาะโครงการที่มีหน่วยเหลือขายไม่ต่ำกว่า 6 หน่วย พบว่า

จำนวนโครงการและจำนวนหน่วยบ้านจัดสรร

โครงการบ้านจัดสรรที่อยู่ระหว่างขายในกรุงเทพฯและปริมณฑล มี 1,086 โครงการ มีหน่วยในผังของทุกโครงการรวมกันประมาณ 204,526 หน่วย มีหน่วยเหลือขายหรืออุปทานในตลาดประมาณ 78,535 หน่วย คิดเป็นมูลค่าหน่วยเหลือขายประมาณ 345,500 ล้านบาท (เทียบกับปี 2557 ในช่วงระยะเวลาเดียวกันมีโครงการบ้านจัดสรร 1,022 โครงการ มีหน่วยในผังโครงการประมาณ 202,200 หน่วย และมีหน่วยเหลือขายประมาณ 78,500 หน่วย) ซึ่งหากแยกตามขนาดของโครงการแล้ว โครงการบ้านจัดสรรขนาดเล็กซึ่งมีจำนวนหน่วยในผังไม่เกิน 100 หน่วย มีทั้งหมด 371 โครงการ ส่วนโครงการขนาดใหญ่มีจำนวนหน่วยในผังเกิน 250 หน่วย มีทั้งหมด 304 โครงการ มีจำนวนโครงการที่ใกล้เคียงกัน แสดงให้เห็นถึงแนวทางของผู้ประกอบการที่ยังคงยึดการทำขนาดของโครงการทั้งสองขนาดตามขนาดกลุ่มผู้ซื้อและเงินลงทุน

จากหน่วยในผังโครงการทั้งหม 1,086 โครงการ อยู่ในกรุงเทพฯมากที่สุด 445 โครงการ รวมประมาณ 75,700 หน่วย เหลือขายประมาณ 22,090 หน่วย อยู่ในนนทบุรี 216 โครงการ รวมประมาณ 41,900 หน่วย เหลือขายประมาณ 19,900 หน่วย อยู่ในปทุมธานี 167 หน่วย รวมประมาณ 38,300 หน่วย เหลือขายประมาณ 13,470 หน่วย อยู่ในสมุทรปราการ 138 โครงการ รวมประมาณ  30,450 หน่วย เหลือขายประมาณ 14,900 หน่วย อยู่ในสมุทรสาคาร  65 โครงการ รวมประมาณ 12,950 หน่วย เหลือขายประมาณ 5,640 หน่วย และอยู่ในนครปฐม 54 โครงการ รวมประมาณ 5,200 หน่วย เหลือขายประมาณ 2,500 หน่วย

2หน่วยบ้านจัดสรรทั้งหมดในผังโครงการ แยกตามจังหวัดและประเภทที่อยู่อาศัย

จากจำนวนหน่วยในผังโครงการทั้งหมด เมื่อแยกตามจังหวัดและประเภทที่อยู่อาศัย กรุงเทพฯ ยังคงจัดเป็นพื้นที่ที่พบหน่วยบ้านจัดสรรมากที่สุด รองลงมาเป็นจังหวัดนนทบุรีและปทุมธานี หากแยกตามประเภทของหน่วยพักอาศัย พบว่าร้อยละ 47 เป็นทาวน์เฮ้าส์ ร้อยละ 38 เป็นบ้านเดี่ยว ร้อยละ 10 เป็นบ้านแฝด ที่เหลือเป็นอาคารพาณิชย์และที่ดินเปล่า กลุ่มประเภทบ้านทาวน์เฮาส์จัดเป็นประเภทที่อยู่อาศัยที่มีการขยายตัวเพิ่มขึ้นสูงมากโดยเฉพาะในย่านชานเมืองและในเขตปริมณฑลของกรุงเทพฯ โดยเฉพาะในพื้นที่ที่เริ่มมีการพัฒนาโครงข่ายระบบรถไฟฟ้า แม้คอนโดมิเนียมจะเกาะติดตามแนวรถไฟฟ้าอยู่แล้วก็ตาม แต่ทาวน์เฮาส์ก็เป็นตัวเลือกหนึ่งที่น่าสนใจไม่น้อย สำหรับผู้ซื้อ กรณีเริ่มสร้างครอบครัว และกลุ่มครอบครัวขยาย แม้ทำเลที่ตั้งอยู่ห่างจากสถานีรถไฟฟ้าออกไป แต่ก็แลกมาด้วยความเป็นส่วนตัว ขนาดพื้นที่ใช้สอยที่มากกว่า ในระดับราคาเริ่มต้นใกล้เคียงกับคอนโดตามแนวรถไฟฟ้า

1ราคา จัดสรร มค-เมย 59

เมื่อพิจารณาในช่วงต้นปีที่ผ่านมา แยกตามราคาของหน่วยบ้านจัดสรรในผังโครงการที่เปิดขายใหม่ในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล เดือนมกราคม-เมษายน 2559 พบว่าในพื้นที่จังหวัดนนทบุรีมีหน่วยที่เปิดขายใหม่มากที่สุดที่ 2,699 หน่วยในระยะเวลาประมาณ 4 เดือนที่ผ่านมา รองลงมาเป็นกรุงเทพฯ จำนวน 2,037 หน่วย และปทุมธานีมาเป็นอันดับ 3 แต่หากพิจารณาตามระดับของช่วงราคาที่พบมากที่สุดอยู่ที่ระดับราคา 1-2 ล้านบาท อยู่ที่ 42% โดยพบมากที่สุดที่จังหวัดสมุทรปราการ รองลงมาเป็นจังหวัดนนทบุรี ส่วนระดับราคาที่พบรองลงมาอยู่ที่ราคา 3-5 ล้านบาท อยู่ที่ 23% จะสังเกตว่าระดับราคาในช่วงต่างๆ ของพื้นที่กรุงเทพฯ และพื้นที่ในเขตจังหวัดปริมณฑลจะมีความแตกต่างกันตรงที่กรุงเทพฯ จะมีความหลากหลายของระดับราคามากกว่า โดยจะมีหน่วยบ้านจัดสรรเปิดขายใหม่ ทุกช่วงราคา

ในผัง-เหลือขาย บ้านเดี่ยว-ทาวเฮา

พื้นที่ซึ่งมีหน่วยบ้านจัดสรรในผังโครงการมากที่สุด ประเภทบ้านเดี่ยว มากที่สุดอยู่ที่ลำลูกกา รองลงมาเป็น บางบัวทองและสายไหม ส่วนพื้นที่ ที่มีหน่วยบ้านเดี่ยวเหลือขายมากที่สุดอยู่ที่ บางบัวทอง รองลงมาเป็น คลองหลวงและบางกรวย  จะเห็นว่ากลุ่มบ้านเดี่ยวยังคงหนาแน่นอยู่ในพื้นที่ทางฝั่งชานเมือง จังหวัดปทุมธานี และนนทบุรี อย่างเห็นได้ชัด แต่หากมองตัวเลขของหน่วยเหลือขาย ก็จะพบว่าแม้ผู้ประกอบการจะขนสินค้าออกมาขายในปริมาณมากก็จริงแต่ ในบางพื้นที่ก็มีภาวะการแข่งขันที่สูงเช่นกันเพราะใครๆก็อยากจะมาขายในทำเลดังกล่าว เช่น บางบัวทอง ที่หน่วยที่เหลือขายมีจำนวนเกือบครึ่งหนึ่งของหน่วยในผังโครงการ

ในส่วนเขตหรืออำเภอที่มีหน่วยทาวน์เฮ้าส์ในผังโครงการมากที่สุด อยู่ที่เมืองสมุทรปราการ รองลงมาเป็นคลองสามวา และบางพลี แต่ หน่วยทาวน์เฮ้าส์เหลือขายมากที่สุด ได้แก่ อำเภอบางใหญ่ อำเภอบางบัวทอง และอำเภอบางพลี จะเห็นได้ว่าในกลุ่มประเภททาวน์เฮาส์ กลับไปกระจายตัวอยู่ในพื้นที่ของจังหวัดสมุทรปราการเสียส่วนใหญ่ ส่วนหน่วยที่เหลือขายอันดับต้นกลับมาอยู่ทางฝั่งนนทบุรีแทน ก็ทำให้เห็นถึงตลาดในแนวราบทางนนทบุรีที่คล้ายกับทางบ้านเดี่ยว คือมีการแข่งขันที่เพิ่มมากขึ้นจึงเกิดมีของเหลือขายเพิ่มขึ้นตามเช่นกัน

จำนวนโครงการและจำนวนหน่วยคอนโดมิเนียม

มาดูในส่วนจองโครงการคอนโดมิเนียมซึ่งอยู่ในระหว่างขายในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล มีประมาณ 416 โครงการ มีหน่วยห้องชุดในผังของทุกโครงการรวมกันประมาณ 220,500 หน่วย มีหน่วยห้องชุดเหลือขายหรือเป็นอุปทานในตลาดประมาณ 59,9oo หน่วย คิดเป็นมูลค่าหน่วยเหลือขายประมาณ 182,450 ล้านบาท (เทียบกับปี 2557 มีโครงการอาคารชุดประมาณ 400 โครงการ มีหน่วยห้องชุดพักอาศัยในผังโครงการรวมกันประมาณ 206,000 หน่วย และมีหน่วยเหลือขายประมาณ 57,300 หน่วย)

จากหน่วยในผังโครงการทั้งหมด 416 โครงการ อยู่ในกรุงเทพมหานครมากที่สุด 303 โครงการ รวมประมาณ 150,200 หน่วย เหลือขายประมาณ 30,700 หน่วย อยู่ในนนทบุรี 49 โครงการ รวมประมาณ 32,300 หน่วย เหลือขายประมาณ 12,600 หน่วย อยู่ในปทุมธานี 14 โครงการ รวมประมาณ 13,500 หน่วย เหลือขาบประมาณ 6,500 หน่วย อยู่ในสมุทรปราการ 39 โครงการ รวมประมาณ 21,300 หน่วย เหลือขายประมาณ 9,000 หน่วย อยู่ในสมุทรสาคร 3 โครงการ รวมประมาณ 1,200 หน่วย เหลือขายประมาณ 600 หน่วย และอยู่ในนครปฐม 8 โครงการ รวมประมาณ 2,000 หน่วย เหลือขายประมาณ 500 หน่วย

หน่วยคอนโดมิเนียมทั้งหมดในผังโครงการ แยกตามจังหวัดและประเภทห้อง

หากนำมาคัดแยกตามขนาดและประเภทของห้องพักอาศัย จากหน่วยคอนโดมิเนียมในผังโครงการทั้งหมด พบว่าร้อยละ 19 เป็นแบบ Studio อีกร้อยละ 68 เป็นแบบ 1 Bedroom และร้อยละ 18  เป็นแบบ 2 Bedroom ที่เหลือเป็นแบบ 3 Bedroom ขึ้นไป จะเห็นว่าห้องพักแบบ 1 Bedroom ยังเป็นแบบที่กลุ่มผู้ประกอบการทำออกมาเยอะที่สุด โดยเฉพาะในพื้นที่กรุงเทพฯ เพราะตอบโจทย์ต่อกลุ่มผู้อยู่อาศัยมากกว่า ซึ่งส่วนมากเป็นครอบครัวขนาดเล็ก หรือมีสมาชิกในครอบครัว 1-2 คน ตามรูปแบบกลุ่มคนวัยทำงานในเมือง แต่ก็จะมีบางพื้นที่อย่างปทุมธานี ห้องแบบ Studio กลับทำออกมาเยอะที่สุด ส่วนหนึ่งเป็นผลมาจากการต้องการทำห้องราคาที่ไม่แพง เลยมีข้อจำกัดด้านพื้นที่ ห้องแบบ Studio จึงทำออกมาในตลาดสูงกว่าแบบอื่น ส่วนห้องแบบ 2-3 Bedroom ยังคงพบได้มากในพื้นที่เขตเมืองเป็นหลัก แต่เมื่อออกไปตามจังหวัดชานเมืองและปริมณฑลก็จะมีน้อยลง หรือบางที่แทบไม่มีให้เลือกเลย เพราะราคาที่สูงขึ้นตามสัดส่วนพื้นที่ใช้งาน กลุ่มผู้ซื้อจึงหันไปเลือกบ้าน หรือทาวน์เฮาส์แทนในราคาที่ใกล้เคียงกัน และเมื่อพิจารณาแยกตามขนาดพบว่าร้อยละ 31 ของหน่วยห้องชุดทั้งหมดมีขนาดห้องไม่เกิน 25 ตารางเมตร และร้อยละ 38 อยู่ระหว่าง 26-30 ตารางเมตร ส่วนห้องชุดที่มีขนาดห้องมากกว่า 60 ตารางเมตร มีเพียงร้อยละ 5 ของหน่วยห้องชุดทั้งหมด

หน่วยคอนโดมิเนียมในผังโครงการเปิดขายใหม่ กรุงเทพฯ-ปริมณฑล มกราคม-เมษายน 2559

เมื่อพิจารณาในช่วงต้นปีที่ผ่านมา แยกตามราคาของหน่วยคอนโดมิเนียมในผังโครงการที่เปิดขายใหม่ในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล เดือนมกราคม-เมษายน 2559 พบว่าส่วนใหญ่แล้วระดับราคาจะอยู่ในช่วง 1-2 ล้านบาท มากที่สุด มีจำนวน 6,972 หน่วย และกระจายอยู่ทั้งในกรุงเทพฯและปริมณฑล มีเพียงกรุงเทพฯเท่านั้นทีมีตัวเลือกของระดับราคาในทุกช่วงราคา แต่ก็จะหาคอนโดที่มีราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาทได้น้อยมาก ถ้ามีก็จะอยู่ในเขตกรุงเทพฯที่เรียกได้ว่าติดกับเขตชานเมือง แต่ในปทุมธานียังพอมีและหาได้อยู่ สำหรับกลุ่มราคาตั้งแต่ 3 ล้านบาท ขึ้นไปส่วนมากจะพบเฉพาะในเขตเมือง จะไม่ค่อยพบในย่านปริมณฑล เพราะด้วยระดับราคาสามารถเลือกซื้อบ้านทาวน์โฮมขนาดไม่ใหญ่มากได้แล้ว

ผังและเหลือขายมากที่สุด ประเภทคอนโดมิเนียม

สำหรับพื้นที่ที่มีจำนวนหน่วยห้องชุดในผังโครงการมากที่สุด แยกตามเขตและอำเภอ ได้แก่ อำเภอเมืองนนทบุรี อำเภอเมืองสมุทรปราการ และเขตบางซื่อ ส่วนหน่วยคอนโดมิเนียมเหลือขายมากที่สุด ได้แก่ อำเภอเมืองนนทบุรี อำเภอเมืองสมุทรปราการ และธัญบุรี จะเห็นว่าในเขตอำเภอเมืองนนทบุรีมีคอนโดมิเนียมเพิ่มขึ้นมาก นั้นเป็นผลมาจากการคมนาคมเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีม่วง แต่ก็มีเหลือขายอยู่เยอะเช่นกัน เพราะมีตัวเลือกในทำเลเดียวกันหลายโครงการ

13 BG

โดยภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ของกรุงเทพฯและปริมณฑล ผู้ประกอบการยังมีการเปิดขายโครงการที่อยู่อาศัยทั้งประเภทบ้านและอาคารชุด ในพื้นที่กรุงเทพฯและปริมณฑลอย่างต่อเนื่อง มีจำนวนหน่วยในผังโครงการเพิ่มมากขึ้น หน่วยบ้านจัดสรรใหม่ราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาท หาได้ยากแต่ชุดใหม่ราคา  1 ล้านบาท ยังพอหาซื้อได้ในพื้นที่ปทุมธานี ส่วนใหญ่อยู่ในอำเภอธัญญบุรี และเมืองปทุมธานี หากพิจารณาที่หน่วยที่มีการเปิดขายมากขึ้นเป็นพิเศษ พบว่า มีหน่วยบ้านจัดสรรเปิดขายมากขึ้นในจังหวัดนนทบุรี ส่วนคอนโดมิเนียมมีหน่วยห้องชุดเปิดขายมากขึ้นอย่างมีนัยสำคัญในสมุทรปราการ หลังจากนี้ก็เริ่มเห็นสัญญานของการชลอตัวเริ่มขึ้น เพราะผู้ประกอบการเองก็ให้ความระมัดระวังในการเลือกทำเลและสินค้าที่จะนำเสนอสู่ท้องตลาด โดยยังจะคงยึดทำเลที่ตนเองคุ้นเคย และให้ความสำคัญกับระบบขนส่งมวลชนเพิ่มมากขึ้น และเริ่มการขายหลังจากหมดมาตราการจากภาครัฐโดยยังคงอัดฉีดของแถมและโปรโมชั่นต่างๆไว้ เพื่อรองรับกลุ่มผู้ซื้อที่พลาดจากมาตราการรัฐรอบที่ผ่านมาอยู่ ส่วนทำเลของโครงการใหม่ๆที่จะเกิดขึ้นยังคงมีความสัมพันธ์ควบคู่ไปกับระบบคมนาคมขนส่งอยู่ ยิ่งในปี 2559 ทางการรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย (รฟม.) เองก็จะเริ่มประกวดราคาเส้นทางรถไฟฟ้าในอีกหลายเส้นทาง เช่น สายสีส้ม (ศูนย์วัฒนธรรมฯ-มีนบุรี) , สายสีชมพู (แคราย-มีนบุรี) , สายสีเหลือง (ลาดพร้าว-สำโรง) และ สายสีม่วง (เตาปูน-ราษฎร์บูรณะ) ก็จะยิ่งทำให้เกิดการกระจายของกลุ่มโครงการที่พักอาศัยใหม่ๆเกิดขึ้นตามแนวเส้นทางเหล่านี้เพิ่มมากขึ้นทั้งในกรุงเทพฯและปริมณฑล

Source of Information :