กลุ่มทุนอสังหาริมทรัพย์ส่วนกลาง ปักหลักลงทุน “เชียงใหม่” ปลุกตลาดคึกคักสุดในรอบหลายปี หวั่นเปิดศึกชิงแรงงาน-ส่งมอบงานไม่ทัน แลนด์แอนด์เฮ้าส์ เผยพื้นที่ก่อสร้างร่วม 6 แสนตร.ม. ขยายเท่าตัว ปริมาณบ้านจัดสรรทะลุ 5,123 ล้าน คอนโดมิเนียมโตก้าวกระโดด หลังราคาที่ดินพุ่งกว่า 100%  ผุดกว่า 1 หมื่น ห้อง มูลค่ากว่า 1.5 หมื่นล้าน รับดีมานด์คนรุ่นใหม่

สำรวจธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จังหวัดเชียงใหม่ ปี 2555 พบว่าตลาดมีความเคลื่อนไหว คึกคักมากที่สุดในรอบหลายปี ทุนส่วนกลางพาเหรดขยายลงทุนสร้างตลาดและฐานลูกค้าใหม่ ทำให้โครงการที่อยู่อาศัยทั้งคอนโดมิเนียม บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮ้าส์ ล้วนเติบโตก้าวกระโดด เพิ่มทางเลือกที่หลากหลายให้ผู้บริโภค

นายไพศาล ภู่เจริญ อุปนายก สมาคมการค้าอสังหาริมทรัพย์จังหวัดเชียงใหม่ลำพูน และรองประธานกรรมการ บริษัท แลนด์แอนด์เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) กล่าวถึงภาพรวมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ จังหวัดเชียงใหม่ ปี 2555 พบว่า บ้านจัดสรรขยายตัวสูงกว่า 50% มีมูลค่าการขาย 5,123 ล้านบาท จำนวน 1,710 ยูนิต  เมื่อเทียบกับปีก่อนที่มีมูลค่าการขาย 3,399 ล้านบาท จำนวน 1,150 ยูนิต

สะท้อนถึงการขยายตัวในอัตราก้าวกระโดด อย่างไม่เคยเกิดขึ้นมาก่อน เป็นผลจากปัญหาน้ำท่วมช่วงปลายปีก่อน ทำให้คนต่างถิ่นหันมาซื้อบ้านหลังที่ 2 มากขึ้น และการซื้อที่อยู่อาศัยเป็นสินทรัพย์เพื่อการลงทุนมากขึ้น ซึ่งในปีนี้มีพื้นที่งานก่อสร้างรวม 3 แสนตร.ม. เพิ่มขึ้นเท่าตัวเป็น 6 แสนตร.ม.ในปีหน้า

“ปีหน้า เป็นปีวัดฝีมือการบริหารจัดการของผู้ประกอบการบ้านจัดสรร คอนโด และผู้ประกอบการรับเหมาก่อสร้าง พื้นที่ก่อสร้างเพิ่มเท่าตัวเป็นเรื่องน่าห่วงสำหรับงานก่อสร้าง มีความเป็นไปได้ที่จะเกิดปัญหาการแย่งชิงคนงาน อาจเกิดการส่งมอบงานให้ลูกค้าไม่ทันกำหนด เวลานี้บ้านจัดสรรก็เริ่มมีปัญหาขาดแคลนแรงงานแล้ว” นายไพศาล กล่าว

ตลาดบ้านจัดสรรจะอยู่ในภาวะทรงตัว เพราะเน้นไปด้านงานก่อสร้าง จากการขายปี 2555  นอกจากนี้ยังมีข้อจำกัดของที่ดินในเขตเมืองหายาก ราคาสูง ซึ่งในโซนวงแหวนรอบ 2 และวงแหวนรอบ 3 ได้มีการปรับราคาสูงขึ้น ทำให้การลงทุนอยู่ในภาวะชะลอตัวคอนโดบูมรับคนรุ่นใหม่

อย่างไรก็ดี ตลาดคอนโดจะกลับมาคึกคัก ค่ายอสังหาฯ ยักษ์ใหญ่จากส่วนกลางทั้งแสนสิริ ควอลิตี้เฮ้าส์ และ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ต่างรุกเข้ามาขยายตลาด โดยไม่นับรวมผู้ประกอบการท้องถิ่น หันมาลงทุนธุรกิจคอนโด จำนวนมากรองรับความต้องการของกลุ่มคนรุ่นใหม่

ตลาดคอนโดยังคงปักหลักอยู่ในเขตเมือง แต่ราคาขยับขึ้นจากปี 2555 จากตร.ม.ละ 3 หมื่นบาท เป็น 5-6 หมื่นบาท สำหรับ “ทำเลทอง” ของเชียงใหม่อยู่ในโซนมุ่งหน้าถนนเชียงใหม่-ลำปาง  ซึ่งการก่อสร้างขนาดห้องต่ำสุด 4,000 ตร.ม. ไม่ต่ำกว่า 2,500 ห้อง คาดจะมีเม็ดเงินการลงทุนไม่ต่ำกว่า 120 ล้านบาท  ในส่วนของบ้านจัดสรร ขยายสู่ย่านอำเภอสันกำแพง ซึ่งจะเป็นทำเลใหม่ ทำให้ราคาที่ดินขยับจากไร่ละ 1 ล้านบาท เป็น 2 ล้านบาท ปีทองอสังหาฯ เชียงใหม่

นายวสันต์ จวาลา กรรมการผู้จัดการ บริษัท ควอลิตี้คอนโดมิเนียม จำกัด กล่าวว่า ช่วงปี 2554-2555 ถือเป็นปีทองของธุรกิจอสังหาฯ ที่มีการลงทุน และการซื้อขาย คึกคักมากที่สุด รวมทั้งการซื้อขายที่ดินอย่างรวดเร็ว ส่งผลต่อราคาที่ดินในเขตเมือง และย่านชานเมืองขยับสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง และหาซื้อที่ยากขึ้นด้วย เพราะการหลั่งไหลเข้ามาปักหลักลงทุนของกลุ่มทุนขนาดใหญ่ทั้งแลนด์แอนด์เฮ้าส์ ควอลิตี้เฮ้าส์ ศุภาลัย แสนสิริ แอลพีเอ็น

ปัจจุบัน ราคาที่ดินในจังหวัดเชียงใหม่ปรับเพิ่มเกินกว่า 100%  ในบางทำเล ไม่ว่าจะเป็นย่านนิมมานเหมินท์ และถนนเชียงใหม่-ลำปาง โดย 4-5 ปีก่อนราคาเฉลี่ย 2 หมื่นบาทต่อตร.ว. ขณะที่แปลงใหญ่ราคาขยับเป็น  5-7  หมื่นบาทต่อตร.ว.  จนถึง  1 แสนบาทต่อ ตร.ว.

โดยพื้นที่เขตเทศบาลเมืองเหลือน้อยลง จึงเกิดการขยายเมืองไปยังโซนถนนวงแหวนรอบ 3 มากขึ้น จะสังเกตได้ว่ามีโชว์รูม หรือร้านค้าขนาดใหญ่ย้าย และขยับขยายออกมาในโซนนี้มากขึ้นเช่นกัน เทียบ 3 ปีก่อน ราคาเฉลี่ย 5,000 บาทต่อตร.ว. ปัจจุบันราคาอยู่ที่ 2-3 หมื่นบาทต่อตร.ว.

“กลุ่มทุนอสังหาริมทรัพย์ท้องถิ่นจะถูกผูกขาดจากรายใหญ่และถูกกลืนไปโดยอัตโนมัติ เป็นเรื่องปกติของการดำเนินธุรกิจ แต่การจะอยู่รอดของผู้ประกอบการอยู่ที่ว่าปรับตัวได้หรือไม่ มีการสร้างจุดขายลูกค้าเฉพาะกลุ่ม” นายวสันต์ กล่าว

ในปี 2556 คาดว่าราคาบ้านจัดสรรจะขยับขึ้นตามกลไกของตลาด จากเดิมยูนิตละ 2 ล้านบาท เพิ่มเป็น 3-4 ล้านบาทต่อยูนิต  โดยเทรนด์ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของเชียงใหม่จะเปลี่ยนโฉมหน้าสู่ที่อยู่อาศัยของคนในเมืองมากขึ้น โดยเฉพาะคอนโด ระดับกลางจนถึงระดับบน และการสร้างชุมชนใหม่ในรูปแบบอาคารพาณิชย์ และโฮมออฟฟิศจะได้รับความนิยมสูง ภาพรวมปีหน้าจะมีการขยายตัวไม่ต่ำกว่า 15% หลังจากขออนุญาตการก่อสร้างไว้ตั้งแต่ปี 2553-2554

ปัจจุบันเชียงใหม่มีปริมาณคอนโด ไม่ต่ำกว่า 1 หมื่นห้อง ในราคาเฉลี่ย 1.5 ล้านบาทต่อยูนิต คิดเป็นมูลค่ารวมไม่ต่ำกว่า 1.5 หมื่นล้านบาท  ไม่นับรวมโครงการที่อยู่ระหว่างขออนุญาตก่อสร้างอีกหลายสิบแห่ง

ข้อมูลจากศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) ระบุว่า ในปี 2554 คอนโด อยู่ระหว่างการขาย 3,500 หน่วย มูลค่ารวมประมาณ 8,000 ล้านบาท โดยทั้งหมดอยู่ในอำเภอเมือง 3,300 หน่วย  เป็นที่น่าสังเกตว่าจากการสำรวจเมื่อปีก่อนคอนโด มี 12 โครงการ แต่ในปี 2554 เพิ่มขึ้นเป็น 33 โครงการ คนต่างถิ่นหันซื้อบ้านหลังที่ 2

นายสุวิชา ดามพวรรณ เจ้าพนักงานที่ดิน จังหวัดเชียงใหม่ กล่าวว่า  อานิสงส์จากวิกฤติน้ำท่วมปีก่อนทำให้เฉพาะคนต่างถิ่นมีความต้องการที่อยู่อาศัยทั้งบ้านจัดสรร และคอนโด รวมถึงที่ดินเปล่าในจังหวัดเชียงใหม่เป็นจำนวนมาก ประกอบกับเป็นจังหวัดที่ได้รับการส่งเสริมทางการท่องเที่ยว และการลงทุน ทำให้ความเคลื่อนไหวในการซื้อขายที่ดินกันอย่างคึกคัก จากปีงบประมาณ 2554 มีการโอนขาย 6,500 ราย ปี 2555 มีการโอนขาย 7,000 ราย

โดย 2 ปีที่ผ่านมา ย่านนิมมานเหมินท์ ถือเป็นทำเลทองปัจจุบัน ราคาขาย ตร.ว.ละ 2 แสนบาทขึ้นไป และเริ่มอยู่ในภาวะชะลอตัว เพราะเมืองเชียงใหม่เริ่มขยายตัวไปยังโซนถนนเชียงใหม่-ลำปาง, ถนนวงแหวนรอบ 2 และถนนวงแหวนรอบ 3

ภายใน 5 ปีข้างหน้า ที่ดินในเขตเมืองเชียงใหม่จะมีราคาแพง และเหลือน้อยลงจนไม่มีที่ดินมาทำการสร้างบ้านจัดสรรได้ ประกอบไลฟ์สไตล์ของชาวเชียงใหม่ที่เริ่มเปลี่ยนไปจะให้ความนิยมการซื้อที่อยู่อาศัยในรูปแบบคอนโดมากขึ้น ในราคาตั้งแต่ 1.5 ล้านบาทขึ้นไป

ขณะที่โครงการบ้านจัดสรรจะขยายตัวไปลงทุนในเขตอำเภอรอบนอกมากขึ้น ในย่านอำเภอแม่ริม สันทราย ดอยสะเก็ด สันกำแพง และสารภี โดยสถิติการอนุญาตจัดสรรที่ดินในเชียงใหม่ ตั้งแต่ปี 2543-2555  มีบ้านจัดสรร 392 โครงการคอนโด 60 โครงการ นับเป็นความเคลื่อนไหวของธุรกิจอสังหาฯ “ขาขึ้น”

“การขยายตัวของอสังหาฯ ทำให้การจัดเก็บภาษีที่ดินปีนี้ มีมูลค่า 2,788 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากปีก่อนที่มีมูลค่า 2,120 บาท แนวโน้มในปีนี้คาดว่าบ้านจัดสรรจะทรงตัว และขายได้ยากขึ้นเพราะเปิดตัวมากแล้ว มีแนวโน้มเสี่ยงต่อการลงทุนหากขายโครงการไม่เป็นไปตามเป้าหมาย แต่คอนโดจะโตก้าวกระโดด โดยเฉพาะในเขตเมืองเพราะที่ดินมีจำกัด ราคาแพง ทำให้ผู้ประกอบการหลายรายเริ่มชะลอทำบ้านจัดสรร หันมาสร้างคอนโดมากขึ้น” นายสุวิชา กล่าวแสนสิริผุดคอนโดกลางเมือง

นายสุริยะ วรรณบุตร ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการฝ่ายบริหารโครงการ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน)  เปิดเผยว่า ได้เปิดตัวคอนโดมิเนียมแห่งใหม่ “ดีเวียง สันติธรรม” บนพื้นที่กว่า 3 ไร่ บนถนนหัสดินเสรี อ.เมือง จ.เชียงใหม่ จำนวน 2 อาคาร รวม 264 ยูนิต มูลค่าลงทุนกว่า 712 ล้านบาท ราคาขาย 2.1-4.5 ล้านบาทต่อยูนิต  มียอดจองแล้ว 150 ยูนิต คาดว่าจะปิดโครงการได้ภายในสิ้นปีนี้

สำหรับการก่อสร้างอยู่ระหว่างยื่นเรื่องศึกษาผลกระทบด้านสิ่งแวดล้อม หรือ อีไอเอ คาดเริ่มก่อสร้างกลางปี 2556 แล้วเสร็จกลางปี 2557 เจาะกลุ่มลูกค้าทั้งชาวเชียงใหม่ที่ต้องการพักอาศัยในเมือง และลูกค้าจากส่วนกลางที่มาทำงานหรือย้ายมาอาศัยในเชียงใหม่

“เราจำลองชีวิตคนผู้คนในกรุงเทพฯ ถือเป็นเมืองใหญ่อันดับหนึ่ง ขณะนี้ที่เชียงใหม่เป็นเมืองหลวงอันดับ 2 ผู้คนส่วนใหญ่ยังนิยมพักอาศัยและใช้ชีวิตอยู่ในเมือง”

แสนสิริ มีแผนลงทุนโครงการคอนโดมิเนียม บ้านพักอาศัย และบ้านพักอาศัยกึ่งรีสอร์ท โดยเฉพาะคอนโดกลางเมือง รับความต้องการในตลาด แม้จะมีคู่แข่งจำนวนมาก ราคาที่ดินปรับตัวสูง แต่รายได้ของประชากรต่อหัวอยู่ในเกณฑ์สูง มีการขยายตัวของโครงการรถไฟฟ้าความเร็วสูง

ที่มา: หนังสือพิมพ์กรุงเทพธุรกิจ

อ่านเพิ่มเติม