มาทำความรู้จักกับ’นิติบุคคลอาคารชุด’

สวัสดีค่ะ วันนี้มาแปลกแหวกแนวนิดนึง คือบทความเกี่ยวกับนิติบุคคลอาคารชุดที่จะเน้นที่ส่วนของคอนโดมิเนียมที่มีการจัดการที่ยุ่งยากกว่าหมู่บ้านจัดสรรที่มีตัวบ้านอยู่ในพื้นที่ของตัวเอง จะไม่เหมือนกับรีวิวโครงการที่ทยอยมาให้อ่านกันทุกวันเท่าไรนะคะ โดยวันนี้เราจะค่อยๆมาทำความรู้จักกับที่มา ความสำคัญ และหน้าที่ของนิติบุคคลอาคารชุด โยงไปถึงเรื่องของผู้ที่อยู่อาศัยแบบเราๆว่าเรามีสิทธิ์มีเสียงอะไรกับเขาในการจัดการที่อยู่อาศัยของเราเองบ้าง

ถ้าใครที่ชอบไปบ้านเพื่อน บ้านพ่อแม่ บ้านแฟน บ้านญาติที่เป็นโครงการหมู่บ้านจัดสรรหรือคอนโดมิเนียมหลายๆที่ ก็จะสังเกตได้ถึงความแตกต่างของการจัดการตั้งแต่หน้าประตูทางเข้า-ออกโครงการกันเลยทีเดียว บางโครงการจะเข้มงวดมาก ถามว่ามาพบใครก็แล้ว แลกบัตรก็แล้ว ยืนตะเบ้ะพร้อมตะโกนยินดีต้อนรับเข้าสู่โครงการก็แล้ว ต้องมานั่งรอไม้กระดกเปิด แถมรอประตูใหญ่เลื่อนอีก 10 วินาทีถึงจะเข้าได้ แต่บางโครงการก็แทบจะขับรถเข้าไปจอดในที่จอด ขึ้นลิฟท์ เคาะประตูห้องเพื่อนได้สบายๆ เรื่องเล็กๆน้อยๆเหล่านี้แหละค่ะนี้เป็นหน้าที่การจัดการของหน่วยงานที่เรียกว่า’นิติบุคคลอาคารชุด’

นิติบุคคลอาคารชุดคือใคร? ทำหน้าที่อะไร?

นิติบุคคลอาคารชุด (Residential Juristic Person) คือ กลุ่มคนในบริษัทที่ได้รับการว่าจ้างมาเพื่อจัดการดูแลทรัพย์สินส่วนกลางของคอนโดมิเนียม เนื่องจากคอนโดมิเนียมหรือในภาษากฎหมายที่เรียกว่า ‘อาคารชุด’ นั้นเป็นอาคารที่บุคคลสามารถแยกการถือกรรมสิทธิ์ออกเป็นส่วนๆได้ โดยประกอบด้วย 2 ส่วน คือ กรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนบุคคล และกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลาง ซึ่งนิติบุคคลอาคารชุดจะมีหน้าที่ดูแลและจัดการในทรัพย์ส่วนกลางเท่านั้น และจะร่วมกับคณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุดในการออกแบบและปฏิบัติตามข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด ซึ่งแต่ละคอนโดมิเนียมจะมีระเบียบภายในของแต่ละอาคารชุดที่ไม่เหมือนกัน

ความสำคัญของนิติบุคคลอาคารชุด

ถ้านับตามขั้นตอนการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในตำราฝรั่งที่ใช้กันแพร่หลายจะมีด้วยกัน 8 ขั้นตอน ซึ่งขั้นตอนสุดท้ายจะเขียนไว้ว่า ‘Property, Asset and Portfolio management’ ซึ่งเป็นขั้นตอนหลังจากการพัฒนาแบบ ยื่นขออนุญาต ก่อสร้างจนแล้วเสร็จมีการตรวจสอบและส่งมอบ จึงเป็นเรื่องของการจัดการและบริหาทรัพย์ต่อไปเรื่อยๆตราบนานเท่านาน

ซึ่งปกติแล้วเวลาเราจะเลือกซื้อ-เช่าอสังหาริมทรัพย์สักชิ้นหนึ่งจะเลือกจากทำเลที่ตั้ง ชื่อเสียงของ Developer การออกแบบและราคาซื้อ-ขาย โดยที่ส่วนของการจัดการและบริหารหลังจากที่ได้มีการโอนกรรมสิทธิ์หรือย้ายเข้าอยู่แล้วไม่ได้รับความสำคัญจากผู้ซื้อ-เช่าเท่าไรนัก น้อยมากหรือแทบจะไม่มีเลยที่จะมีคนถามถึงการวางตัวบริษัทนิติบุคคลอาคารชุดในช่วงซื้อ-ขาย แต่ถ้าเป็นผู้ที่เคยมีประสบการณ์ซื้อ-เช่า หรืออยู่มาแล้วหลายๆโครงการจะเริ่มให้ความาสำคัญกับนิติบุคคลอาคารชุดอย่างการถามถึง โดยสังเกตได้จากข่าวที่เราพบกันบ่อยๆว่าผู้พักอาศัยทั้งในโครงการอสังหาริมทรัพย์แบบแนวราบและคอนโดมีปัญหากับนิติบุคคล มีความผิดพลาดหรือความไม่เข้าใจกันอยู่บ่อยๆ เพราะที่จริงแล้วความสำคัญของนิติบุคคลนั้นมีสูงเทียบเท่ากับ Developer ที่พัฒนาโครงการ เพราะจะเป็นผู้ที่ติดต่อรบราฆ่าฟันกับเราโดยตรงในระยะยาวตั้งแต่มีการโอนกรรมสิทธิ์

นิติบุคคลอาคารชุดจะเข้ามาทำงานเมื่อไร?

ตามกฎระเบียบแล้วจะมีจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุดของโครงการคอนโดมิเนียมนั้นๆเมื่อมีการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดห้องแรกเกิดขึ้น ส่วนใหญ่แล้วบริษัทนิติบุคคลอาคารชุดเจ้าแรกที่จะมารับช่วงต่อจาก Developer จะมาจากการคัดสรรภายในของ Developer เองว่าจะเลือกใครเข้ามาบริหาร

ขั้นตอนการเลือกบริษัทนิติบุคคลไม้แรก

Developer ผู้ที่จะเป็นคนส่งไม้ต่อจะพยายามเฟ้นหาบริษัทที่รับบริหารโครงการคอนโดมิเนียมเมื่อการก่อสร้างของโครงการกำลังใกล้จะเสร็จหรือประมาณ 80-90% ของทั้งหมด ซึ่งส่วนโครงสร้างทั้งหลักและย่อยๆเสร็จครบเรียบร้อย มีงานระบบที่สมบูรณ์ เหลือเพียงงานเก็บความเรียบร้อยและตกแต่งหน้างานเท่านั้น

ซึ่งเมื่อได้รับรายงานว่าโครงการมีแววใกล้จะเสร็จ Developer จะเริ่มเปิดรายชื่อบริษัทที่มีอยู่ในมือ การคัดกรองขั้นแรกจะเลือกจากข้อมูลของโครงการคอนโดมิเนียมเอง เช่น ขนาดของโครงการ อาทิ คอนโดมิเนียมแบบอาคารเดียว หรือหมู่อาคารนับๆรวมกันแล้ว 1000 ยูนิต, Segment ของคอนโดมิเนียมว่าอยู่ในระดับทั่วไป หรือระดับ Ultimate class ที่ต้องได้รับการดูแลแบบเนี๊ยบไม่มีที่ติปูพรมตั้งแต่ทางเข้า และสำคัญที่สุดคือชื่อเสียงและประสบการณ์ของบริษัทนิติบุคคลอาคารชุดนั้นๆ ว่าเคยบริหารโครงการที่ไหนมาบ้างและผลงานดีไม่ดีอย่างไร จากเกณฑ์คร่าวๆที่พูดมา ทาง Developer ก็จะเลือกบริษัทที่รับบริหารอาคารชุดที่เข้าข่ายเข้ามาคุยและกรองอีกครั้งจนเหลือประมาณ 3 บริษัท เพื่อชี้แจงข้อมูลของโครงการคอนโดมิเนียมในรายละเอียดต่างๆ เช่น ขนาดและ Spec ของอาคารและพื้นที่ส่วนกลางต่างๆที่ต้องดูแล แล้วให้การบ้านไปเสนอราคาและค่าใช้จ่ายในการบริหารมา สุดท้ายทาง Developer ก็จะเป็นผู้ตัดสินใจว่าบริษัทไหนเสนอราคาที่เหมาะสมก็จะได้รับไม้แรกในการบริหารโครงการนั้นๆไป

เมื่อมีการจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุดเรียบร้อย Developer ที่เคยเป็นผู้พัฒนาโครงการก็จะมีอีกชื่อเรียกในฐานะที่เป็นเจ้าของร่วม เพราะว่าจำนวนห้องที่ยังไม่ได้โอนไปสู่มือของผู้ซื้อยังถือว่าอยู่ในชื่อของ Developer นั้นๆ

ในการบริหารอาคารชุดโครงการหนึ่ง จะประกอบไปด้วยบุคคลจากหลายฝ่าย อันดับแรกจะขอพูดถึงหน้าที่ของผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุด ก่อนจะกล่าวถึงเจ้าของร่วมหรือผู้ที่อาศัยอยู่ร่วมกันในอาคารชุด แล้วถึงเป็นคณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุดที่ถูกเลือกมาจากเจ้าของร่วมนะคะ

หน้าที่ของผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุด

จดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุดเรียบร้อยก็จะมีการจัดตั้งผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดเป็นตัวแทนของนิติบุคคลอาคารชุดนั้นๆ โดยผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดจะเป็นผู้รับผิดชอบหลักในการดูแลและเซนต์เอกสารต่างๆ โดยหน้าที่จะค่อนข้างจิปาถะและแยกย่อย จึงขอรวบเป็นหัวข้อใหญ่ๆดังนี้

• ดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลางให้อยู่ในสภาพพร้อมใช้งาน พร้อมทั้งควบคุมการใช้งานตามระเบียบ
• อำนวยความสะดวกให้กับเจ้าของร่วมภายในคอนโดมิเนียมให้มีความสะดวกสบาย
• จัดประชุมเจ้าของร่วมทั้งเล็กและใหญ่ตามวาระต่างๆ ดำเนินงานตามวาระของที่ประชุม รวมถึงติดตามงานต่างๆตามข้อบังคับในทางกฎหมาย
• กำหนดระเบียบของนิติบุคคลอาคารชุด โดยความเห็นชอบของคณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุด
• เรียกเก็บค่าส่วนกลางและค่ากองทุนจากเจ้าของร่วมเพื่อนำมาเป็นค่าใช้จ่ายในการปรับปรุงทรัพย์ส่วนกลางและงานบริการอื่นๆรวมถึงเงินเดือนของนิติบุคคลอาคารชุดและ Supplier บริษัท Outsource ที่ทำหน้าที่ในงานต่างๆ

นอกจากหน้าที่หลักที่ต้องปฏิบัติ 5 ข้อใหญ่ๆด้านบนแล้ว ในปัจจุบันเราจะเห็นนิติบุคคลอาคารชุดทำหน้าที่อื่นๆอีกมากมาย ไม่ว่าจะเป็นนายหน้าในการขาย-ปล่อยเช่าห้อง อย่างบางห้องที่ไว้ใจหน่อยก็จะฝากกุญแจไว้กับนิติบุคคลอาคารชุดให้นำลูกค้าไปดูห้องได้เลย บ้างก็จะรับเป็นผู้ฝากเอกสารต่างๆ บ้างก็จะเป็นตัวแทนในการฝากหา Supplier ในการต่อเติมหรือซ่อมแซมเช่นจะเจาะช่องไฟเพิ่ม จะปูกระเบื้องใหม่ ผู้พักอาศัยส่วนใหญ่ก็จะวิ่งมาหานิติบุคคลก่อนใคร ซึ่งเรื่องต่างๆเหล่านี้ก็ถือว่าเป็นการอำนวยความสะดวกให้กับลูกบ้านได้เพิ่มเติมจากหนัาที่หลักๆ

ค่าใช้จ่ายที่เจ้าของร่วมต้องรับผิดชอบ

ค่าส่วนกลาง คือ ค่าบำรุงรักษาส่วนกลางให้อยู่ในสภาพดีเหมือนใหม่รวมถึงเงินเดือนของบุคคลที่เกี่ยวข้อง เช่น ค่าระบบรักษาความปลอดภัย ค่าน้ำ-ไฟของพื้นที่ส่วนกลาง เงินเดือนแม่บ้าน ค่าเปลี่ยนน้ำในสระว่ายน้ำ เป็นต้น ถ้าเป็นคอนโดมิเนียมจะถูกคำนวณเป็นราคาต่อตารางเมตรต่อเดือน แต่ถ้าเป็นอสังหาริมทรัพย์แนวราบจะถูกคำนวณเป็นราคาต่อตารางวาต่อเดือน ส่วนใหญ่จะเก็บเป็นรายปีทีเดียวไปเลย เงินค่าส่วนกลางก้อนแรกจะถูกเก็บในวันที่โอนกรรมสิทธิแบบล่วงหน้า ซึ่งอัตราการเก็บค่าส่วนกลางอาจจะปรับขึ้นหรือลงได้ตามมติการประชุมของกรรมการนิติบุคคล ซึ่งครั้งที่สองหรือครั้งต่อๆไปส่วนใหญ่ก็จะมีการเรียกเก็บเป็นรายปีเช่นกัน สำหรับโครงการไหนที่มีจำนวนยูนิตน้อยๆอาจคิดเป็นราคาเหมาต่อยูนิตไปเลย เช่น บ้านเดี่ยว 1 หลัง ต้องจ่าย 1,500 บาทต่อเดือน

การคำนวณค่าส่วนกลาง

การชำระค่าส่วนกลางในงวดแรกจะเกิดขึ้นในวันโอนกรรมสิทธิ์ โดยจะมีการเก็บล่วงหน้าเป็นรายปี เช่น 1-3 ปี คิดง่ายๆคือถ้าโครงการบอกว่า 40 บาทต่อตารางเมตร เก็บล่วงหน้า 2 ปี ในขณะที่ห้องเรารังวัดในโฉนดแล้วออกมาเป็น 30 ตารางเมตรพอดี

= [(30 ตารางเมตร x 40 บาทต่อตารางเมตร) x 12 เดือน ] x 2 ปี

= 28,800 บาท

ค่ากองทุน จะมีการเก็บเฉพาะในส่วนของคอนโดมิเนียมเท่านั้น ไม่มีการเก็บในอสังหาริมทรัพย์แนวราบ เป็นการเก็บเงินก้อนหนึ่งที่เผื่อสำรองไว้บำรุงรักษาพื้นที่ส่วนกลางที่ต้องการการปรับปรุงครั้งใหญ่ ที่ส่วนใหญ่จะมีกำหนดซ่อมบำรุงทุกๆ 7 ปี อย่างการทาสีอาคารใหม่ การเปลี่ยนปั๊มน้ำ การเปลี่ยนอะไหล่ลิฟท์ จะถูกเก็บในวันโอนกรรมสิทธิ์ก้อนเดียว โดยจะถูกคำนวณเป็นจำนวนเงินต่อตารางเมตรของพื้นที่ห้องชุดคอนโดมิเนียม สำหรับการใช้จ่ายเงินกองทุนนั้นจะต้องเป็นไปตามข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุดโดยคณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุดต้องเห็นชอบก่อนมีการใช้จ่าย

การคำนวณค่ากองทุน

การชำระค่ากองทุนกิดขึ้นในวันโอนกรรมสิทธิ์เช่นกัน เก็บรอบเดียวแล้วจบเลย โดยถ้าโครงการบอกว่า 400 บาทต่อตารางเมตร ห้องเรารังวัดในโฉนดแล้วออกมาเป็น 30 ตารางเมตรพอดี

= 30 ตารางเมตร x 400 บาทต่อตารางเมตร

= 12,000 บาท

ค่าส่วนกลางและค่ากองทุน ใครเป็นคนกำหนด?

ค่าส่วนกลางและค่ากองทุนเกิดจากการประมาณการณ์ค่าใช่จ่ายที่คาดว่าจะเกิดขึ้นจริง โดยนิติบุคคลอาคารชุดจะเป็นผู้คำนวณจากประสบการณ์และความเชี่ยวชาญ ทำงบคาดการณ์แจกแจงออกมาให้ดูว่าคาดการณ์ค่าใช้จ่ายแต่ละเดือนเป็นอย่างไรเสนอต่อ Developer ในช่วงเปลี่ยนผ่าน และหลังจากมีการประชุมใหญ่ มีการตั้งคณะกรรมการนิติบุคคลเรียบร้อยแล้วก็จะส่งให้คณะกรรมการนิติบุคคลตรวจสอบต่อไป

การประมาณค่าใช้จ่ายคือการคิดแบบเป๊ะๆนะคะ ไม่มีการเผื่อเหลือเผื่อขาด และต้องมีการทำบัญชีรายรับ-รายจ่ายประจำเดือน เพื่อสรุปให้เจ้าของร่วมรู้ว่ามีการใช้จ่ายตรงไหนบ้าง โดยการตรวจสอบก็จะแล้วแต่คอนโดมิเนียมแต่ละที่ แต่โดยปกติก็จะเป็นเจ้าของร่วมที่มีความเชี่ยวชาญตรวจสอบกันเองภายใน หรือบางที่ก็จะมีการจ้างบริษัทหรือบุคคลที่ 3 เข้ามาตรวจสอบ ซึ่งนิติบุคคลอาคารชุดมีหน้าที่จัดเก็บจากเจ้าของร่วม ซึ่งถ้าเจ้าของร่วมไม่ให้ความร่วมมือในการจ่าย ในทางกฎหมายตามพระราชบัญญัติอาคารชุดฉบับปรับปรุงปี 2551 มาตรา 11 จะมีการเก็บค่าปรับ แบ่งออกเป็น 2 กรณี คือ

• ค้างชำระค่าส่วนกลางไม่เกิน 6 เดือน – เรียกเก็บค่าปรับ 12% ต่อปี คิดแบบทบต้น
• ค้างชำระค่าส่วนกลางเกินกว่า 6 เดือน – เรียกเก็บค่าปรับ 18% ต่อปี และงดการใช้บริการทรัพย์ส่วนกลางตามระเบียบของอาคารชุดได้เลย

บริการทุกระดับประทับใจ

นอกเหนือจากหน้าที่พื้นฐานของนิติบุคคลอาคารชุดแล้ว ที่เพิ่มเติมเข้ามาจำพวกรับฝากขาย-เช่าห้อง ฝากดูแลรับเอกสารหรือรับวางโบรชัวร์ Supplier ก็จะเทียบไม่ได้กับบริการแบบ Concierge หรือ Butler Service ที่จะเอาใจผู้อยู่อาศัยเป็นพิเศษ

Concierge แปลตรงตัวคือผู้ดูแลอพาร์ตเมนท์หรือโรงแรมขนาดเล็ก ซึ่งพอมาปรับใช้กับการบริการของคอนโดมิเนียมคือเหมือนโรงแรม เทียบเท่า Service apartment ปัจจุบันมีการนำการบริการนี้เข้ามาในคอนโดระดับ Ultimate Class หรือคอนโดที่เน้นการลงทุนปล่อยเช่าที่มีกลุ่มเป้าหมายของผู้เช่าที่ต้องการการบริการมากกว่าปกติ อย่างคอนโดมิเนียมแถวพร้อมพงษ์-ทองหล่อที่คอนโดอาคารนั้นมีผู้เช่าหลักเป็นคนญี่ปุ่น โดยเฉพาะระดับ Manager ขึ้นไปที่ได้เงินเดือนสูง และแบ่งเวลาในแต่ละวันให้กับการทำงานมากกว่าที่จะเที่ยวเล่นหรือชอปปิ้ง พอเลิกงานมืดแล้วก็จะทิ้งตัวทันที โดยมีความคาดหวังว่าการพักอาศัยจะสบายและนิยมให้ Concierge ไปซื้อข้าวของให้ อาทิ ไปซื้อข้าว ไปซื้อของใช้ 7-11 โดยส่วนใหญ่จะโดนเรียกเยอะมากในวันที่ฝนตก โดยบริการของ Concierge นี่จะมีการเรียกเก็บเงินเพิ่มเติม เช่น ไปซื้อข้าวให้คิดครั้งละ 30 บาท เป็นต้น

เจ้าของร่วม

เมื่อมีการโอนกรรมสิทธิ์ห้องแรก Developer จากที่อยู่ในฐานะเจ้าของโครงการก็จะมีอีกชื่อหนึ่งที่เรียกว่าเจ้าของร่วม เนื่องจากยังเป็นเจ้าของของยูนิตที่ยังไม่ได้รับโอนร่วมกับคนที่โอนกรรมสิทธิ์ไปแล้วในห้องแรก เมื่อระยะเวลาผ่านไป มีคนโอนกรรมสิทธิ์มากขึ้นๆจนครบทั้งโครงการ ผู้ที่อยู่อาศัยหรือลูกบ้านทุกคนถือเป็นเจ้าของร่วมกันทั้งหมด

หน้าที่ของเจ้าของร่วม

ขอทวนกันนิดนึง นิติบุคคลอาคารชุดจะมีการจดทะเบียนเมื่อมีการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดห้องแรกใช่มั๊ยคะ และภายในระยะ 6 เดือนนับจากมีการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดห้องแรก กฎหมายกำหนดในพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ. 2551 ว่าทุกคอนโดมิเนียมจะต้องมีการจัดประชุมใหญ่ครั้งแรกเกิดขึ้น ซึ่งปกติแล้วภายใน 6 เดือนก็จะมีการโอนกรรมสิทธิ์แล้วเกิน 70% ในกรณีที่ขายหมดทั้งตึกเรียบร้อย ก็จะมีการปิดป้ายเชิญประชุมใหญ่ ซึ่งลูกบ้านบางส่วนจะให้ความสนใจ บางส่วนก็จะไม่สนใจไปตามสภาพ แต่มันเป็นสิทธิ์ของเจ้าของร่วมนะคะ ต้องรักษาไว้หน่อย ซึ่งหน้าที่ของเจ้าของร่วมก็จะรวมเป็นหัวข้อใหญ่ๆได้ต่อไปนี้

• มีสิทธิ์เข้าประชุมทั้งสามัญและวิสามัญเพื่อให้องค์ประชุมครบ 1/4 ของเจ้าของร่วมทั้งหมด และดำเนินการขั้นตอนต่างๆต่อไปได้
• มีสิทธิ์สมัครเป็นคณะกรรมการอาคารชุด
• มีสิทธิ์โหวต ออกความคิดเห็น คัดค้าน ตามอัตราส่วนสิทธิ์ของตัวเองในเรื่องต่างๆของที่ประชุม อาทิ เปลี่ยนแปลงการใช้จ่ายเงินกองทุน การแต่งตั้งหรือถอดผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุด ก่อสร้างหรือซ่อมแซมอาคารชุดที่เสียหาย แก้ไขข้อบังคับของคอนโดมิเนียม แม้กระทั้งการยกเลิกอาคารชุด

คณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุด

การจัดประชุมใหญ่ครั้งแรกเกิดขึ้นภายใน 6 เดือนหลังจากมีการโอนกรรมสิทธิ์ห้องแรก เหตุผลหลักๆเลยก็เพื่อจัดตั้งคณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุด ซึ่งคณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุดจะประกอบด้วยกรรมการ 3-9 คนซึ่งก็มาจากเจ้าของร่วมเนี่ยแหละค่ะ จากนั้นต้องไปจดทะเบียนต่อเจ้าหน้าที่ที่ดินภายใน 30 วันนับแต่วันที่ที่ประชุมใหญ่ ซึ่งการแต่งตั้งคณะกรรมการของอาคารชุดโดยมติที่ประชุมใหญ่  จะต้องได้รับคะแนนเสียงข้างมากของเจ้าของร่วมที่เข้าประชุม โดยมีองค์ประชุมจำนวน 1/4 ของจำนวนเสียงลงคะแนนทั้งหมด ถ้าเจ้าของร่วมมาประชุมไม่ครบองค์ประชุมคือมาน้อยกว่า 1/4 ของเจ้าของร่วมทั้งหมด ถือว่าต้องยกเลิก และให้เรียกประชุมใหม่อีกครั้งภายใน 15 วัน แต่การประชุมใหญ่ครั้งหลังนี้ไม่จำเป็นต้องครบองค์ประชุมแล้ว

การประชุมใหญ่ครั้งแรกจบไป ได้คณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุดตามกฎหมายต้องการ การประชุมครั้งต่อไปนิติบุคคลอาคารชุดจะมีหน้าที่จัดและเรียกประชุมคณะกรรมการทุกๆ 6 เดือนเป็นอย่างน้อย และมีการกำหนดว่ากรรมการอาคารชุดจะสามารถดำรงตำแหน่งเกิน 2 วาระติดต่อกันไม่ได้ ยกเว้นจะหาคนมาแทนไม่ได้จริงๆ

หน้าที่ของคณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุด

เมื่อมีการประชุมใหญ่และมีการจัดตั้งคณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุดและพากันไปจดทะเบียนเรียบร้อยแล้วก็จะเริ่มปฏิบัติงานกันเลย รวบเป็นหัวข้อใหญ่ๆได้ดังนี้

• ควบคุมและตรวจสอบการบริหารงานขิงนิติบุคคลอาคารชุดให้ตรงตามความรับผิดชอบ
• ร่วมกับนิติบุคคลอาคารชุดในการออกกฎระเบียบต่างๆที่ใช้ภายในคอนโดมิเนียม
• ตัดสินใจในการเบิกจ่ายของนิติบุคคลอาคารชุด ซึ่งบางครั้งอาจจะเกินจากที่คาดการณ์ไว้ ซึ่งถ้าเห็นว่ามีความเหมาะสมก็สามารถอนุมัติได้เลย
• ร้องขอนิติบุคคลอาคารชุดให้จัดประชุมเจ้าของร่วมทั้งเล็กและใหญ่เมื่อมึความจำเป็น

ในปัจจุบัน Developer ก็เริ่มที่จะมีการเปิดบริษัทลูกแยกย่อยออกมาเพื่อเป็นบริษัทในการบริหารโครงการคอนโดมิเนียมและโครงการหมู่บ้านจัดสรรกันมากขึ้น อาจจะเป็นเพราะว่าเจ้าของโครงการน่าจะเป็นผู้รู้รายละเอียดเกี่ยวกับโครงการนั้นๆมากที่สุด ทั้งในส่วนของกลุ่มลูกค้าที่กลายเป็นผู้อยู่อาศัย ดีเทลของงานระบบต่างๆที่ออกแบบมา ทั้งยังเพื่อปกป้องชื่อเสียงของบริษัท Developer เองที่มักจะมีข่าวความไม่เข้าใจหรือความไม่เอาใจใส่ของนิติบุคคลแต่บริษัท Developer มักจะได้รับการพูดถึงเป็นชื่อแรก ทั้งที่ความจริงโครงการนั้นได้เปลี่ยนผ่านการดูแลไปเป็นที่เรียบร้อย

บริษัท Developer ที่เปิดบริษัทลูกมารับบริหารโครงการที่อยู่อาศัยก็จะมีตั้งแต่ LPN ที่เปิดบริษัทลูกในการดูแลคอนโดภายในบริษัทของตัวเองเป็นไม้แรก และได้รับความเชื่อถือให้บริหารโครงการต่อๆมา โดยชู Concept Community Management หรือชุมชนน่าอยู่มาใช้กับลูกบ้านของตัวเอง นอกจากนั้น Sansiri เองก็เปิด Plus property ในการบริหารโครงการไม้แรกเช่นกัน โดยนอกจากดูแลทรัพย์ส่วนกลางแล้วยังรับฝากขาย-ปล่อยเช่าห้องภายในโครงการด้วย บริษัทอื่นๆที่มีชื่อเสียงในการบริหารโครงการที่อยู่อาศัยยังมีอีก เช่น Savills, Qpm และ Soft biz plus เป็นต้น

นอกจากความวุ่นวายและความจิปาถะของหน้าที่นิติบุคคลอาคารชุดแล้ว ยังมีความท้าทายอีกหลายประเด็นมาก โดยเฉพาะปัญหาข่าวต่างๆตั้งแต่ปัญหาเจ้าของห้องพักคอนโดมิเนียมเอาห้องของตัวเองมาปล่อยเช่ารายวัน ทำให้เพื่อนบ้านที่เป็นเจ้าของร่วมด้วยกันเกิดความไม่พอใจ ทั้งในปี 2560 จะมีการเก็บภาษีที่ดิน ที่เมื่อปลายปีที่แล้วรัฐบาลเปิดตัวเลขคร่าวๆมาลองเชิงดู ซึ่งถ้าเป็นบ้านพักอาศัยแบบไม่จัดสรรทั่วไปเราก็แค่จ่ายตามจริงเป็นหลังๆ แต่ถ้าเราเป็นหมู่บ้านจัดสรรที่มีส่วนกลาง หรือเป็นคอนโดมิเนียมที่พื้นที่ดินมีการแบ่งตามอัตราส่วนของพื้นที่คอนโดก็จะวุ่นวายขึ้นมากๆ

 

นี่แหละค่ะ ความสนุกสนานของนิติบุคคลอาคารชุด มีเงินซื้อมาแล้วก็จะต้องมาดูแลกันต่อไปเรื่อยๆ ยังไงถ้ามีปัญหาหรือความไม่เข้าใจกันภายในคอนโดมิเนียมไม่ว่าจะกับเพื่อนบ้านหรือกับนิติบุคคลอาคารชุดก็ค่อยๆพูดค่อยๆจากันนะคะ ถ้ามีโอกาสคงจะได้กลับมาเจอกันใหม่กับบทความชิ้นต่อไป

แสดงความคิดเห็น ติ-ชมได้ที่คอมเมนต์ด้านล่างเลยนะคะ ยินดีมากๆ 🙂