มองภาพอสังหาปี 59 คาดการณ์ตลาดหลังจบมาตราการกระตุ้นฯ

ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ เปิดเผยผลการสำรวจดัชนีความเชื่อมั่นของผู้ประกอบการธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัย ประจำไตรมาส 1 ปี 2559 มีผู้ประกอบการตอบแบบสอบถาม จำนวน 168 บริษัท เป็นบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ 32 บริษัท และบริษัทที่ไม่ได้จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ 136 บริษัท ในการคำนวณดัชนีรวมจะให้น้ำหนักบริษัทจดทะเบียน และบริษัทไม่จดทะเบียน 50:50 เท่ากัน

นายสัมมา คีตสิน ผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ แถลงว่า ดัชนีความเชื่อมั่นของผู้ประกอบการธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยมีค่ากลางของดัชนีเท่ากับ 50 ดังนั้น หากค่าดัชนีสูงกว่าค่ากลางมีนัยว่า ผู้ประกอบการเห็นว่าเป็นภาวะที่ดี ในทางตรงข้าม หากค่าดัชนีต่ำกว่าค่ากลางมีนัยว่า ผู้ประกอบการเห็นว่าเป็นภาวะที่ไม่ดี

ผลการสำรวจดัชนีความเชื่อมั่นของผู้ประกอบการธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัย ประจำไตรมาส 1 ปี 2559 พบว่า ค่าดัชนีความเชื่อมั่นในภาวะปัจจุบัน (Current Situation Index) มีค่าเท่ากับ 55.9 สูงกว่าค่ากลาง และปรับเพิ่มขึ้นจากไตรมาสที่แล้ว (ไตรมาส 4/2558) ซึ่งดัชนีมีค่าเท่ากับ 54.6 แสดงให้เห็นว่า ผู้ประกอบการมีความความเชื่อมั่นเพิ่มขึ้น

เมื่อแยกประเภทผู้ประกอบการ พบว่า ผู้ประกอบการที่เป็นบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ (Listed) มีค่าดัชนีความเชื่อมั่นสูงกว่าผู้ประกอบการที่ไม่ใช่บริษัทจดทะเบียน (Non-Listed) โดยผู้ประกอบการที่เป็นบริษัทจดทะเบียนมีค่าดัชนีความเชื่อมั่นในภาวะปัจจุบัน เท่ากับ 65.9 ซึ่งสูงขึ้นกว่าระดับ 63.6 ในไตรมาสก่อนหน้า และผู้ประกอบการที่ไม่ใช่บริษัทจดทะเบียน (ซึ่งส่วนใหญ่เป็นรายกลาง และรายย่อย) มีค่าดัชนีความเชื่อมั่นในภาวะปัจจุบัน เท่ากับ 46.0 ซึ่งเพิ่มขึ้นเล็กน้อยจากระดับ 45.5 ในไตรมาสก่อนหน้า แต่ยังต่ำกว่าค่ากลาง (ค่ากลางเท่ากับ 50)

ทั้งนี้ ผู้ประกอบการโดยภาพรวมมีความเชื่อมั่นในภาวะปัจจุบันเพิ่มขึ้น จากมาตรการกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ที่เริ่มประกาศใช้ในไตรมาส 4 ปี 2558 โดยคาดหวังว่า กระแสตอบสนองของผู้ซื้อต่อมาตรการจะอยู่ในระดับสูงในช่วง 2-3 เดือนสุดท้ายของมาตรการ ทำให้ความเชื่อมั่นเพิ่มขึ้นทั้งในด้านยอดขาย ต้นทุน และการเปิดโครงการใหม่ หรือเฟสใหม่เพิ่มขึ้น

สำหรับดัชนีความคาดหวังในอีก 6 เดือนข้างหน้า (Expectations Index) ประจำไตรมาส 1/2559 มีค่าเท่ากับ 64.4 ปรับลดลงจากไตรมาสที่แล้ว (ไตรมาส 4/2558) ซึ่งมีค่าเท่ากับ 67.2 เมื่อแยกประเภทผู้ประกอบการ พบว่า ผู้ประกอบการที่เป็นบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ (Listed) มีค่าดัชนีความคาดหวังในอีก 6 เดือนข้างหน้า เท่ากับ 71.9 ซึ่งปรับลดลงมาจากระดับ 77.8 ในไตรมาสที่แล้ว ส่วนผู้ประกอบการที่ไม่ใช่บริษัทจดทะเบียน มีค่าดัชนีความคาดหวังในอีก 6 เดือนข้างหน้า เท่ากับ 56.9 ซึ่งค่อนข้างทรงตัวเมื่อเทียบกับระดับ 56.6 ในไตรมาสที่แล้ว

ทั้งนี้ ผู้ประกอบการซึ่งเป็นบริษัทจดทะเบียนมองว่า เมื่อมาตรการลดหย่อนค่าธรรมเนียมการโอน และการจดจำนองยุติลงตลาดอาจชะลอลงตามไปด้วย โดยเฉพาะในช่วงไตรมาส 3 ปี 2559

ด้านนายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกสมาคมอาคารชุดไทย และกรรมการผู้จัดการกลุ่มธุรกิจคอนโดมิเนียม บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ภาพตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วงไตรมาส 1 ปี 59 ได้รับอานิสงส์ต่อเนื่องมาจากช่วงปลายปี 58 ที่รัฐบาลออกมาตรการกระตุ้นอสังหาฯ โดยในปี 58 ตลาดอสังหาฯ เติบโตขึ้นอย่างเห็นได้ชัด พิจารณาได้จากตัวเลขยอดโอนกรรมสิทธิ์ทั้งปี จำนวน 196,095 ยูนิต เติบโตขึ้น 13% จากปี 57 ที่มียอดโอน 174,061 ยูนิต

หากพิจารณาเป็นรายเดือนจะพบว่า ช่วงก่อนมาตรการยอดโอนเฉลี่ยที่ 15,000-17,000 ยูนิต/เดือน แต่เมื่อเดือนตุลาคมที่มีกระแสข่าวรัฐบาลเตรียมออกมาตรการกระตุ้นผู้บริโภคชะลอโอนกรรมสิทธิ์เพื่อรับสิทธิประโยชน์ทำให้ยอดโอนลดมาอยู่ที่ 13,316 ยูนิต เดือนพฤศจิกายนที่เริ่มใช้มาตรการยอดโอนเพิ่มเป็น 22,332 ยูนิต และธันวาคม 27,968 ยูนิต จากแนวโน้มดังกล่าวทำให้เชื่อว่าในช่วง 4 เดือนที่เหลือของมาตรการที่จะสิ้นสุดในวันที่ 28 เมษายน 59 นี้ ยอดโอนจะเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง

ส่วนตลาดอสังหาฯ ในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑลปี 2558 ถือว่าเติบโตขึ้นอย่างมาก ทั้งปีมีจำนวน 99,309 ยูนิต โต 19% จากปี 57 หรือมีมูลค่าตลาดที่ 354,799 ล้านบาท โต 21% ในแง่ของมูลค่าที่โตมากกว่าสะท้อนสินค้ามีราคาแพงขึ้น

มาตรการกระตุ้นอสังหาฯ ถือเป็นการช่วยระบายสต๊อกที่อยู่อาศัยที่ค้างอยู่ในตลาดให้สามารถระบายออกไปได้ ท่ามกลางภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัว หนี้ครัวเรือนเพิ่มขึ้น เพราะสิทธิประโยชน์ที่รัฐบาลให้ซึ่งจะช่วยเพิ่มกำลังซื้อให้แก่ผู้บริโภคที่กำลังจะโอนบ้านได้อย่างมาก โดยเฉพาะโครงการคอนโดมิเนียมที่ผู้บริโภคซื้อเมื่อ 2-3 ปีที่แล้ว โดยเฉพาะในปี 56 ที่ยอดขายคอนโดฯ สูงสุดเป็นประวัติการณ์ 190,471 ยูนิต ซึ่งคอนโดฯ เหล่านี้จะใช้ระยะเวลาในการก่อสร้าง 2-3 ปี หรือเริ่มทยอยโอนในปี 57-59

จากแนวโน้มในปี 58 ที่ตลาดมีการเติบโตขึ้นจากมาตรการกระตุ้น จึงเชื่อว่าในไตรมาส 1 ของปีนี้ตลาดจะเติบโตไม้แพ้กัน เพราะนอกจากจะมีมาตรการกระตุ้นอสังหาฯ ที่จะหมดอายุในวันที่ 28 เมษายนแล้ว รัฐบาลยังได้ออกโครงการบ้านประชารัฐ ที่ให้ผู้มีรายได้น้อยขอสินเชื่อเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยหลังแรกราคาไม่เกิน 1.5 ล้านบาท ทั้งบ้านเก่า และบ้านใหม่ โดยให้ธนาคารออมสิน และธนาคารอาคารสงเคราะห์ เป็นผู้ปล่อยสินเชื่อวงเงิน 40,000 ล้านบาท ขณะที่สินเชื่อโครงการวงเงิน 30,000 ล้านบาท โดยผู้ซื้อจะต้องทำนิติกรรมจดจำนองภายใน 30-60 วัน เริ่มวันที่ 23 มีนาคมที่ผ่านมา ซึ่งโครงการนี้จะช่วยให้ผู้ประกอบการสามารถระบายสต๊อกสินค้าราคาต่ำกว่า 1.5 ล้านบาทไปได้อย่างมาก โดยคาดว่าวงเงิน 40,000 ล้านบาท จะหมดภายใน 1 เดือน ซึ่งจะช่วยให้ยอดขายของผู้ประกอบการที่ได้อานิสงส์จากโครงการบ้านประชารัฐเพิ่มมากขึ้น

สำหรับแนวโน้มในไตรมาส 2 และช่วงครึ่งหลังของปี 59 เชื่อว่าจะไม่ชะลอตัวอย่างที่หลายฝ่ายเข้าใจ ซึ่งจะทำให้ไตรมาส 2 ตลาดจะชะลอตัวอย่างมาก เพราะเชื่อว่าผู้ประกอบการจะมีแผนกระตุ้นยอดขายเตรียมไว้แล้ว เช่น การจัดแคมเปญแรงๆ เพื่อเร่งการตัดสินใจซื้อ และกระตุ้นยอดขาย การโหมเปิดโครงการใหม่เพื่อดึงกำลังซื้อในอนาคตโดยเฉพาะคอนโดฯ เพราะซื้อวันนี้จะโอนในอีก 2-3 ปีข้างหน้า จึงทำให้เชื่อว่าผู้ประกอบการจะยังสามารถรักษายอดขายไว้ได้

 

ที่มาข่าว: ผู้จัดการ