พลัส พร็อพเพอร์ตี้แนะจับตาตลาดคอนโดหรู 7 หมื่นล้าน ย่านอโศก-พร้อมพงษ์

นายภูมิภักดิ์ จุลมณีโชติ กรรมการผู้จัดการ บริษัท พลัส พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด  ผู้เชี่ยวชาญด้านบริหารและจัดการอสังหาริมทรัพย์ครบวงจร เปิดเผยว่า จากการสำรวจคอนโดมิเนียมที่เป็นอาคารสูงในเขตกรุงเทพมหานคร ที่เปิดขายตั้งแต่ปี 2555-2558 พบว่าในปี 2558 มีจำนวน 51 โครงการ คิดเป็น 24,883 ยูนิต มูลค่ารวมของโครงการอยู่ที่ 214,931 ล้านบาท แต่หากคิดจากปี 2555-2558 มีมูลค่าโครงการเฉลี่ยที่ 142,535 ล้านบาท ในขณะที่ในเขตอโศก–พร้อมพงษ์ตั้งแต่ปี 2555 มีโครงการคอนโดมิเนียมอาคารสูงที่เปิดขายทั้งหมด 18 โครงการ มีจำนวนห้องชุดทั้งหมด 5,556 ยูนิต มีมูลค่าโครงการรวม 71,799 ล้านบาท หรือคิดเป็น 50% ของมูลค่าเฉลี่ยโครงการคอนโดมีเนียมเปิดใหม่ในแต่ละปี ในพื้นที่กรุงเทพฯ

ทั้งนี้ผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ได้เข้ามาชิงพื้นที่ในการพัฒนาโครงการใหม่ๆ ในพื้นที่นี้ เนื่องจากช่วง 3-4 ปีที่ผ่านมาโครงการคอนโดมีเนียมหรูใจกลางเมืองมียอดขายที่ดีมาก ซึ่งยังคงดีต่อเนื่องมาถึงปัจจุบัน ถึงแม้ว่าอัตราขายจะลดลงแต่ก็ยังถือว่าเป็นอัตราการขายที่ดีอยู่ อีกทั้งกำลังซื้อของลูกค้าระดับบนไม่ได้รับผลกระทบจากการชะลอตัวของภาวะเศรษฐกิจ นอกจากนี้ในปี 2559 อุปทานคอนโดมิเนียมในโซนอโศก – พร้อมพงษ์เพิ่มขึ้นจำนวน 1,044 ยูนิตคิดเป็น 19% จากปี 2558 ส่งผลให้มีอุปทานรวมจำนวน 5,417 ยูนิต ซึ่งเป็นการเติบโตในอัตราที่ลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อน เนื่องจากที่ดินที่สามารถจะพัฒนาโครงการใหม่เริ่มหายากมากขึ้น จำนวนยอดขายสะสมในไตรมาส 3/2559 มีทั้งหมด 4,200 ยูนิต เพิ่มขึ้น 10% จากปีก่อน และมียอดขายเฉลี่ย 77% ขณะที่อุปทานใหม่ในช่วงไตรมาส 4/2559 ถึง ไตรมาส 2/2560 มีเพียง 558 ยูนิต ซึ่งเป็นจำนวนที่น้อยมากเมื่อเทียบกับโซนอื่นๆ

สำหรับในปี 2559 จะมีโครงการที่เริ่มโอนทั้งหมด 3 โครงการได้แก่ เดอะเทอร์ตี้ไนน์ และเอดจ์ สุขุมวิท 23 จากแสนสิริ  โครงการลุมพินี 24 จากแอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์  รวมจำนวนทั้งสิ้น 1,056 ยูนิต มูลค่ารวมทั้งสิ้น 8,600 ล้านบาท ส่วนโครงการอื่นที่จะทยอยเสร็จในปี พ.ศ. 2560, 2561 และ 2562 จะมี

จำนวน 278, 2,801 และ 1,421 ห้อง ตามลำดับ และมีมูลค่า 13,000, 29,758 และ 20,441 ล้านบาท ตามลำดับเช่นกัน ซึ่งหากมองจากโครงการทั้งหมดบนทำเลอโศก–พร้อมพงษ์ พบว่า เอดจ์ สุขุมวิท 23 และแอชตัน อโศก เป็นโครงการที่โดดเด่นได้เปรียบโครงการอื่น เนื่องจากตั้งอยู่บนจุดตัดของรถไฟฟ้า BTS และ MRT และเป็นโครงการแรกในช่วงหลายปีที่ผ่านมาที่อยู่ใกล้กับอโศกอินเตอร์เชนจ์  โดยเอดจ์ สุขุมวิท 23 จะก่อสร้างเสร็จในปีนี้ (2559) ส่วนแอชตัน อโศก จะก่อสร้างเสร็จในปี 2561 อนึ่ง ทำเลดังกล่าวราคาปรับเพิ่มทุกปี โดยค่าเฉลี่ยของการปรับราคาของโครงการเปิดใหม่ต่อปีอยู่ที่ 9-10% ดังนั้นโครงการที่พร้อมโอนปีนี้จะมีราคาถูกกว่าโครงการใหม่ถึง 30% ทำให้เป็นที่สนใจของผู้ที่ต้องการอยู่อาศัยจริงหรือลงทุน อีกทั้งราคารีเซลของโครงการพร้อมโอนถือว่ายังไม่ขยับสูงขึ้นไปมากทำให้สามารถลงทุนได้ อย่างไรก็ตามคาดการณ์ว่าในปี 2560 ราคาขายคอนโดมิเนียมในโซนอโศก–พร้อมพงษ์ จะปรับขึ้นไปที่ 260,000 บาท/ตารางเมตร

“แม้พื้นที่โซนอโศก–พร้อมพงษ์ จะมีขนาดเพียง 2.5 ตารางกิโลเมตร แต่ถือเป็นทำเลที่มีศักยภาพในหลายด้าน ทั้งด้านการคมนาคมที่โดดเด่นด้วยการมีสถานีที่เป็นจุดเชื่อมต่อระหว่างรถไฟฟ้า BTS และ MRT ที่สามารถดึงดูดผู้อยู่อาศัยทั้งชาวไทยและชาวต่างชาติ มีอาคารสำนักงานรวมกว่า 900,000 ตารางเมตร เป็นศูนย์กลางแหล่งชอปปิ้งและสถาบันการศึกษาชั้นนำ เช่น  มหาวิทยาลัยศรีนครินทรวิโรฒ ประสานมิตร โรงเรียนวัฒนาวิทยาลัย เป็นต้น ซึ่งจากข้อมูลการพักอาศัยของโครงการที่พลัส พร็อพเพอร์ตี้ บริหารในทำเลนี้ พบความหนาแน่นของการอยู่อาศัยกว่า 80-90%  ซึ่งถือว่าเป็นทำเลที่มีความหนาแน่นการอยู่อาศัยเป็นอันดับต้นๆ ของกรุงเทพฯ และยังเป็นตลาดเช่าที่ใหญ่ที่สุดในกรุงเทพฯ ทำให้ความต้องการของคอนโดมีเนียมในบริเวณนี้มีมากทั้งจากผู้ที่ต้องการอยู่อาศัยเอง และผู้ที่ต้องการลงทุนเพื่อการปล่อยเช่า ซึ่งอัตราผลตอบแทนการปล่อยเช่าอยู่ที่ 5%  อย่างไรก็ตาม ปัจจัยอย่างหนึ่งที่ต้องจับตามองคือยังมีโครงการใหม่ๆที่กำลังขายและรอโอนในปีหน้าและปีต่อๆไปว่าจะได้รับการตอบรับอย่างไรเพราะผลตอบรับนี้จะเป็นตัวชี้วัดถึงการเติบโตของโครงการหรูในอนาคต แต่ที่ชัดเจนคือ โครงการพร้อมโอนปีนี้มียอดรีเซลที่คึกคักเพราะได้เปรียบในเรื่องส่วนต่างของราคาเมื่อเทียบกับโครงการเปิดใหม่”     นายภูมิภักดิ์ กล่าว