ผังเมืองใหม่อันตราย … จำกัดพื้นที่สร้างคอนโด ส่งคนออกไปอยู่นอกเมือง

รศ. อัศวิน พิชญโยธินเป็นอาจารย์ของผมอีกท่านหนึ่งที่เก่ง เชี่ยวชาญและช่ำชองเรื่องผังเมืองกรุงเทพมหานครมาก เรียกได้ว่าเป็นระดับปรมาจารย์ของผังเมืองเลยก็ว่าได้ ท่านได้สรุปข้อคิดเกี่ยวกับร่างผังเมืองกรุงเทพมหานครซึ่งมีข้อจำกัดอย่างมากในการพัฒนาพื้นที่ในอนาคต “โดยเฉพาะพื้นที่แนวดิ่ง” เช่นพวก คอนโดมิเนียมรอบเมืองและใจกลางเมือง ที่ถูกบีบด้วยขนาดของถนนหน้าโครงการ ทำให้สร้างไม่ได้

ยิ่งไปกว่านั้น การที่ที่ดินดีๆสร้างไม่ได้หลังจากประกาศใช้ผังเมืองใหม่ ทำให้โปรเจคคอนโดมิเนียมทั้งหลายจะต้องถูกส่งลงวัดตลาดในปี 2555 นี้อย่างแน่นอน เป็นสิบๆตึกเนื่องจากต้องรีบใช้ช่วงอายุของ “ผังเมืองเดิม” ที่กำลัง “ต่อเวลา” ให้ขอใบอนุญาตเสร็จสิ้นไปก่อนที่ผังเมืองใหม่จะประกาศเริ่มใช้งาน … และแน่นอน เมื่อของหายาก ราคาก็ต้องสูงขึ้นเป็นเร่ืองธรรมดา

ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ได้ดำเนินการเสวนาวิชาการเรื่อง “ราคาค่าก่อสร้าง อัตราผลตอบแทน ผังเมืองและราคาประเมินราชการ” เมื่อวันศุกร์ที่ 25 พฤศจิกายน 2554 ในฐานะประธานกรรมการบริหาร มูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย และได้เชิญ ผศ.อัศวิน พิชญโยธิน วิเคราะห์ผังเมืองกรุงเทพมหานคร จึงได้สรุปข้อคิดเกี่ยวกับร่างผังเมืองกรุงเทพมหานครฉบับนี้ ซึ่งมีข้อจำกัดอย่างมากในการพัฒนาพื้นที่ในอนาคต

ประเด็นสำคัญที่เจ้าของที่ดินและผู้มีส่วนได้ส่วนเสียไม่ทราบในร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับใหม่นี้ก็คือ ในพื้นที่อยู่อาศัย ย1 (ตลิ่งชัน ทวีวัฒนา และบางแคบางส่วน) และ ย2 (สายไหม คลองสามวาบางส่วน มีนบุรีบางส่วน สะพานสูงบางส่วน และหนองจอกบางส่วน) ปัจจุบันกำหนดให้สร้างที่อยู้อาศัยสูงไม่เกิน 23 เมตร แต่ในร่างใหม่กำหนดให้สร้างไม่เกิน 12 เมตร ส่วนในพื้นที่ที่อยู่อาศัยเขตต่อเมือง (Intermediate Area) หรือ ย3 ต่อไปห้ามสร้างอาคารที่อยู่อาศัยทีมีพื้นที่เกินกว่า 2,000 ตารางเมตร ส่วนในพื้นที่ ย4 (วังทองหลาง ลาดพร้าว บึงกุ่ม บางเขนและบางเขตอื่น) ในร่างผังเมืองกำหนดให้การก่อสร้างอาคารขนาด 2,000-4,999 ตารางเมตรเมตร ต้องตั้งอยู่บนถนนที่มีเขตทางเกินกว่า 16 เมตร ทั้งที่ปัจจุบันกำหนดไว้เพียง 10 เมตร อาคารขนาดใหญ่กว่านี้ห้ามสร้างไปเลย

เจ้าของที่ดินในพื้นที่สีส้ม (ย5 และ ย6) อาจไม่ทราบว่า โดยที่พื้นที่นี้อยู่ใกล้เขตใจกลางเมือง เป็นที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง แต่เดิมในผังเมืองกำหนดให้สามารถสร้างอาคารได้ 5,000 – 9,999 ตารางเมตรได้ บนที่ดินที่อยู่ติดถนนที่มีความกว้างเพียง 6 เมตร ส่วนอาคารเกินกว่า 10,000 ตารางเมตรจะไม่สามารถสร้างได้เลยในพื้นที่ ย.5 ทั้งที่แต่เดิมสร้างได้หากตั้งอยู่บนถนนที่กว้างเกิน 30 เมตร ยิ่งกว่านั้นในเขตที่อยู่อาศัยหนาแน่นมากใจกลางเมือง (ย8 ย9 และ ย10) ร่างผังเมืองรวมกำหนดไว้ว่า ถ้าจะสร้างอาคารเกิน 10,000 ตารางเมตรได้ต้องอยู่บนถนนซอยที่มีความกว้างเกิน 16 เมตร ทั้งที่ในปัจจุบันกำหนดให้สร้างได้หากที่ดินแปลงนั้นติดถนนที่มีความกว้างเพียง 6 เมตรเท่านั้น

ในร่างผังเมืองนี้และผังเมืองปัจจุบันแม้มีการกำหนดให้เพิ่มพื้นที่ก่อสร้างได้ไม่เกิน 20% ถ้ามีการจัดที่จอดรถให้สาธารณชนจอดฟรี หรือมีที่โล่งให้สาธารณชนได้ใช้ประโยชน์ แต่การกำหนดเช่นนี้ ก็เป็นเพียงในเชิงทฤษฎี ในทางปฏิบัติตลอดช่วง 5 ปีที่ผ่านมา ไม่มีผลในทางปฏิบัติ ทั้งนี้คงเป็นเพราะยากต่อการปฏิบัติจริง อัตราส่วนสัดส่วนพื้นที่ก่อสร้างต่อพื้นที่ดิน เช่น สร้างได้ 4:1 ของขนาดที่ดิน ควรเพิ่มให้เป็น 6:1 หรือ 8:1 เพื่อให้เมืองมีการพัฒนาในแนวสูง แทนที่จะไล่ให้การพัฒนาอออกนอกเมืองซึ่งสวนทางกับความเป็นจริง ทำให้พื้นที่เกษตรกรรมนอกเมืองได้รับการบุกรุกเพิ่มขึ้น

ดังนั้นหากผู้มีส่วนได้ส่วนเสียไม่ได้มีโอกาสศึกษาผังเมืองให้ดี และผังเมืองนี้ประกาศใช้ ก็แทบจะคล้ายกับว่าใจกลางเมือง แทบจะสร้างอะไรไม่ได้เลย และการพัฒนาจะต้องออกไปสู่นอกเมือง ทำให้การจราจรติดขัดมากยิ่งขึ้นเพราะแทนที่จะส่งเสริมให้ประชาชนอยู่ในเมือง เพื่อที่สาธารณูปโภคจะใม่ขยายตัวเกินขอบเขต ก็จะกลับทำให้เมืองขยายไปอย่างไม่สิ้นสุด

ที่สำคัญผังเมืองนี้ยั้งไม่ได้มีการวางแผนที่เกี่ยวข้องกับน้ำท่วม การสร้างเขื่อนกันน้ำท่วม การสร้างพื้นที่น้ำหลาก การสร้างแม่น้ำเจ้าพระยาแห่งใหม่ การขยายคูคลอง ฯลฯ ซึ่งต้องอาศัยการเวนคืนอีกเป็นอย่างมาก นอกจากนั้นผังเมืองนี้ยังไม่ได้สอดคล้องกับแผนการพัฒนาสาธารณูปโภคของกิจการไฟฟ้า ประปา ทางด่วน ระบบขนส่งมวลชน ระบบรถโดยสารประจำทาง เป็นต้น และที่สำคัญที่สุดร่างผังเมืองกรุงเทพมหานครและผังเมืองปริมณฑลก็ไม่ได้สอดคล้องต้องกันเลย ดังนั้นรัฐบาลและกรุงเทพมหานครจึงควรร่วมกันวางผังเมืองใหม่ให้เหมาะสมกว่าที่กำลังร่างโดยกรุงเทพมหานครฝ่ายเดียว

ที่มาของบทความ: กรุงเทพธุรกิจออนไลน์
วันที่ 29 พฤศจิกายน 2554