หากเราลองดูผังเมืองรวมจังหวัดสมุทรปราการ พ.ศ. 2556 จะพบว่า “สมุทรปราการ” เป็นจังหวัดที่มีข้อได้เปรียบด้านการพัฒนาที่ดินมากที่สุดแห่งหนึ่งเลย เพราะที่ดินทุกแปลงสามารถพัฒนาพื้นที่อาคารได้มากถึง 10 เท่าของขนาดที่ดิน (FAR 10 : 1) ทำให้สร้างพื้นที่ขายหรือพื้นที่ให้เช่าได้มากกว่าหลายพื้นที่ในกรุงเทพฯ

ซึ่งข้อได้เปรียบนี้จึงช่วยดึงดูดทั้งโครงการที่อยู่อาศัย ห้างสรรพสินค้า อาคารสำนักงาน โรงพยาบาล สถานศึกษา รวมถึงนิคมอุตสาหกรรมขนาดใหญ่เข้ามาอยู่ในจังหวัดสมุทรปราการ จนกลายเป็นจังหวัดที่หลายคนมองว่าเป็น “เมืองที่มีทุกอย่างครบ”

แต่เมื่อมีการประกาศใช้ “ผังเมืองรวมจังหวัดสมุทรปราการ พ.ศ. 2568” มีผลบังคับใช้เมื่อวันที่ 22 สิงหาคม 2568 ทำให้นอกจากจะเปลี่ยนการใช้ประโยชน์ที่ดินบางโซน สามารถพัฒนาโครงการได้หลากหลายประเภทมากขึ้นแล้ว ยังมีการกำหนดค่า FAR และ OSR แยกตามประเภทการใช้ประโยชน์ที่ดินอย่างชัดเจนด้วย

ทำให้ที่ดินเดิมที่สามารถพัฒนาอาคารได้ภายใต้ FAR 10 : 1 แต่พอเปลี่ยนมาใช้ผังเมืองฉบับใหม่กลับทำให้หลายพื้นที่มีศักยภาพการพัฒนาลดลง บางแห่งเหลือ FAR เพียง 1 : 1, 2 : 1 หรือ 5 : 1 เท่านั้น

แล้วทุกคนสงสัยกันมั้ยว่า “หากผังเมืองใหม่ทำให้ที่ดินจำนวนมากพัฒนาพื้นที่อาคารได้น้อยลง แล้วทำไมถึงยอมเสียข้อได้เปรียบ FAR 10 : 1 ของสมุทรปราการที่ใช้มานานเป็น 10 ปีล่ะ?”

นั่นก็เป็นเพราะว่าผังเมืองใหม่นี้จะสะท้อนถึงแนวคิดการพัฒนาเมืองที่เปลี่ยนไป จากเดิมที่เน้นเปิดโอกาสให้พัฒนาที่ดินได้สูงทั่วทั้งจังหวัด ไปสู่การกำหนดบทบาทของแต่ละพื้นที่ให้พัฒนาได้เหมาะสมกับบริบทโดยรอบมากขึ้น

ไม่ว่าจะเป็นการส่งเสริมการพัฒนาตามแนวรถไฟฟ้า การแยกพื้นที่อยู่อาศัยออกจากพื้นที่อุตสาหกรรม การควบคุมความหนาแน่นของเมืองให้สอดคล้องกับระบบสาธารณูปโภค รวมถึงการวางทิศทางการเติบโตของจังหวัดในระยะยาวนั่นเอง

แล้วผังเมืองใหม่สมุทรปราการ 2568 มีการเปลี่ยนแปลงอะไรบ้าง? พื้นที่ไหนได้ประโยชน์? พื้นที่ไหนต้องปรับตัว? และการเปลี่ยนแปลงครั้งนี้จะส่งผลต่อเจ้าของที่ดิน ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์และคนที่อยู่อาศัย ใช้ชีวิตในสมุทรปราการได้ยังไง? ตามอ่านกันต่อได้เลยค่ะ

ความลับผังเมืองสมุทรปราการ
ที่ทำให้เป็นจังหวัดที่ “มีทุกอย่างครบ”?

หากพูดถึงจังหวัดปริมณฑลโดยรอบกรุงเทพฯที่มีความครบครันที่สุดก็คงต้องนึกถึง “จังหวัดสมุทรปราการ” ขึ้นมาแน่นอน เพราะถือเป็นจังหวัดที่มีสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน ไม่ว่าจะเป็นห้างขนาดใหญ่, โรงพยาบาล, โรงเรียนนานาชาติหลายแห่ง, มหาวิทยาลัยชื่อดัง, อาคารสำนักงาน, นิคมอุตสาหกรรม, พื้นที่สีเขียวอย่างบางกระเจ้าและสนามบินสุวรรณภูมิ รวมถึงเป็นแหล่งที่อยู่อาศัยขนาดใหญ่ที่มีทั้งบ้านแนวราบและคอนโดมิเนียมอยู่หลากหลายระดับราคา ที่ปัจจุบันเราก็ยังคงเห็นโครงการใหม่ๆทยอยเปิดตัวต่อเนื่องนะคะ

ซึ่งปัจจัยส่วนนึงที่ทำให้สมุทรปราการมีความเจริญสูงก็เป็นเพราะ “ผังเมืองรวม” และกฎหมายการพัฒนาที่ดินในสมุทรปราการที่ใช้มานานเป็น 10 ปี จะมีความได้เปรียบอย่าง “ค่า FAR” ที่ทำให้ที่ดินทุกแปลงในจังหวัดนี้สามารถพัฒนาพื้นที่อาคารได้มากกว่าที่ดินในกรุงเทพฯ จึงช่วยดึงดูดการลงทุนต่างๆเข้ามายังสมุทรปราการนั่นเอง

ค่า FAR 10 : 1 คือความได้เปรียบที่ทำให้สมุทรปราการเติบโต

เวลาจะก่อสร้างอาคารต่างๆ ไม่ว่าจะเป็นบ้านจัดสรร คอนโดมิเนียมหรืออาคารพาณิชย์ สิ่งแรกที่เราต้องเช็กก็คือ “สีผังเมือง” ของที่ดินแปลงนั้นๆ ซึ่งผังเมืองรวมนี้จะเป็นตัวกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดินและควบคุมการพัฒนาที่ดินให้เป็นไปอย่างมีคุณภาพ ไม่ให้กระทบหรือส่งผลเสียต่อบริเวณโดยรอบ โดยใช้สีในการแบ่งโซนเพื่อบ่งบอกการใช้ประโยชน์ที่ดินต่างๆและระบุว่าสามารถพัฒนาอะไรได้บ้าง? และมีข้อจำกัดอย่างไร?

แต่จะเช็กแค่สีผังเมืองเพียงอย่างเดียวไม่ได้นะ เพราะยังมีอีกหนึ่งตัวแปรสำคัญที่ส่งผลโดยตรงต่อความคุ้มค่าในการพัฒนา นั่นคือ “อัตราส่วนพื้นที่อาคารต่อที่ดินหรือที่เรียกกันว่าค่า FAR (Floor Area Ratio)” เป็นตัวกำหนดว่าเราจะสามารถสร้างอาคารได้ขนาดใหญ่เท่าไหน? พื้นที่มากสุดเท่าไหร่? นั่นเอง

ซึ่งข้อดีของการที่มีค่า FAR สูงๆก็คือสามารถพัฒนาโครงการได้คุ้มค่ามากขึ้น เพราะสร้างพื้นที่ขายหรือพื้นที่ให้เช่าได้เยอะบนที่ดินขนาดเท่าเดิม อีกทั้งยังมีมูลค่าที่ดินที่สูงกว่าที่ดินที่มีค่า FAR น้อย เนื่องจากสามารถใช้ประโยชน์จากที่ดินได้มากกว่าค่ะ

นอกจากนั้นยังมีอัตราส่วนพื้นที่ว่างต่อพื้นที่อาคารรวมหรือ OSR (Open Space Ratio) เป็นตัวกำหนดเรื่องพื้นที่เปิดโล่งที่มักจะออกแบบเป็นพื้นที่สวนสีเขียว ช่วยเพิ่มคุณภาพชีวิตและความน่าอยู่ของเมืองด้วยค่ะ โดยจะต้องคำนวณไปพร้อมๆกับค่า FAR (อ่านข้อมูลเรื่อง FAR และ OSR เพิ่มเติมพร้อมวิธีคำนวณ >> คลิกที่นี่)

สำหรับ “ผังเมืองรวมจังหวัดสมุทรปราการ พ.ศ. 2556” จะมีการกำหนดประเภทการใช้ประโยชน์ที่ดินตามสีผังเมืองเท่านั้น แต่ไม่ได้มีกำหนดค่า FAR และ OSR ที่แตกต่างกันในแต่ละโซนอย่างชัดเจนเหมือนกรุงเทพฯ จึงต้องยึดการคำนวณตาม กฎกระทรวงฉบับที่ 33 พ.ศ. 2535 หมวด 1 ข้อ 5 และข้อ 6

ทำให้ไม่ว่าที่ดินของเรานั้นจะมีสีผังเมืองเป็นสีไหนก็ตามในจังหวัดสมุทรปราการ ก็สามารถพัฒนาพื้นที่อาคารรวมทุกชั้นสูงสุด 10 ต่อ 1 หรือ FAR เป็น 10 : 1 นั่นเอง นี่แหละคือความลับของผังเมืองสมุทรปราการที่ทำให้ใครๆก็มาลงทุนพัฒนาโครงการต่างๆในจังหวัดนี้ เพราะถือว่ามีค่า FAR ที่สูงมากเมื่อเทียบกับหลายพื้นที่ในกรุงเทพฯ ส่วน OSR ของสมุทรปราการจะเป็น 10-30% ของพื้นที่อาคารรวมทุกชั้นค่ะ

งั้นเรามาเปรียบเทียบให้เห็นภาพง่ายๆ โดยสมมติว่ามีที่ดินขนาด 1 ไร่ หรือ 1,600 ตร.ม.

  • กรุงเทพมหานคร →  พื้นที่สีส้ม (ย.10) FAR 5.5 : 1 / OSR 7.5%
    – พัฒนาอาคารรวมได้ 8,800 ตร.ม. ต้องมีพื้นที่ว่างปราศจากที่ปกคลุม 660 ตร.ม.
  • สมุทรปราการ (ผังเมืองเดิม ปี 2556) → พื้นที่สีส้ม (ที่ดินแปลงไหนก็ได้) FAR 10 : 1 / OSR 30%
    – พัฒนาอาคารรวมได้ 16,000 ตร.ม. ต้องมีพื้นที่ว่างปราศจากที่ปกคลุม 4,800 ตร.ม.

จะเห็นได้ว่าที่ดินที่มีขนาดเท่ากัน แต่ถ้าเป็นที่ดินในสมุทรปราการจะสามารถพัฒนาพื้นที่อาคารได้มากกว่าที่ดินในกรุงเทพฯเกือบ 2 เท่า จังหวัดสมุทรปราการจึงเป็นทำเลศักยภาพที่พัฒนาพื้นที่อาคารได้สูงกว่ากรุงเทพฯ ส่งผลต่อความคุ้มค่าของโครงการและมูลค่าที่ดินในระยะยาว จึงไม่แปลกใจเลยที่จังหวัดสมุทรปราการจะกลายเป็นพื้นที่รองรับการลงทุนและการพัฒนาโครงการขนาดใหญ่หลายโปรเจกต์จนกลายเป็นจังหวัดที่หลายคนมองว่า “มีทุกอย่างครบ” อย่างที่เห็นในปัจจุบันนั่นเอง

ผังเมืองใหม่สมุทรปราการ 2568
เมื่อข้อได้เปรียบหายไปและ FAR 10 : 1 ไม่ได้ใช้ได้ทุกที่อีกแล้ว

หลังจากใช้ผังเมืองรวมจังหวัดสมุทรปราการ พ.ศ. 2556 มานานกว่า 10 ปี จังหวัดสมุทรปราการได้ประกาศใช้ “ผังเมืองรวมจังหวัดสมุทรปราการ พ.ศ. 2568” ที่เป็นผังเมืองใหม่ มีผลบังคับใช้เมื่อวันที่ 22 สิงหาคม 2568 เป็นต้นไป

สำหรับความเปลี่ยนแปลงในผังเมืองใหม่นี้ ที่นอกจากจะมีการเปลี่ยนสีผังเมืองในพื้นที่หลายโซน เพื่อแก้ไขการกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดินและช่วยเพิ่มศักยภาพที่ดินในโซนนั้นๆ สามารถพัฒนาโครงการได้หลากหลายมากขึ้นแล้ว ยังมีการกำหนดค่า FAR และ OSR แยกตามประเภทการใช้ประโยชน์ที่ดินอย่างชัดเจน คล้ายๆกับแนวทางที่ใช้ในกรุงเทพฯนั่นเอง ซึ่งจุดนี้แหละที่ทำให้ข้อได้เปรียบของสมุทรปราการที่ใช้มานานกว่า 10 ปีหายไป

จากเดิมที่อาคารต่างๆสามารถพัฒนาได้ภายใต้ FAR 10 : 1 แต่ผังเมืองฉบับใหม่ได้กำหนดค่า FAR แตกต่างกันไปตามศักยภาพของแต่ละพื้นที่ โดยมีค่า FAR สูงสุดเพียง 9 : 1 เท่ากับว่าทุกพื้นที่ในสมุทรปราการจะถูกลดศักยภาพในการพัฒนาที่ดินและแต่ละพื้นที่จะพัฒนาได้ไม่เท่ากันเหมือนเดิมอีกแล้ว

จากตัวอย่างเดิม สมมติมีที่ดินขนาด 1 ไร่ หรือ 1,600 ตร.ม.

  • กรุงเทพมหานคร →  พื้นที่สีส้ม (ย.10) FAR 5.5 : 1 / OSR 7.5%
    – พัฒนาอาคารรวมได้ 8,800 ตร.ม. ต้องมีพื้นที่ว่างปราศจากที่ปกคลุม 660 ตร.ม.
  • สมุทรปราการ (ผังเมืองเดิม ปี 2556) → พื้นที่สีส้ม (ที่ดินแปลงไหนก็ได้) FAR 10 : 1 / OSR 30%
    – พัฒนาอาคารรวมได้ 16,000 ตร.ม. ต้องมีพื้นที่ว่างปราศจากที่ปกคลุม 4,800 ตร.ม.
  • สมุทรปราการ (ผังเมืองใหม่ ปี 2568) → พื้นที่สีส้ม (ย.6) FAR 5 : 1 / OSR 6.7%
    – พัฒนาอาคารรวมได้ 8,000 ตร.ม. ต้องมีพื้นที่ว่างปราศจากที่ปกคลุม 536 ตร.ม.

ดังนั้นที่ดินแปลงเดิมในจังหวัดสมุทรปราการที่เคยพัฒนาพื้นที่อาคารรวมได้ 16,000 ตร.ม. กลับพัฒนาพื้นที่อาคารรวมทุกชั้นได้เพียง 8,000 ตร.ม. หรือพูดง่ายๆก็คือพื้นที่ลดลงครึ่งนึงเลยนั่นเองค่ะ ซึ่งนี่แหละคือจุดที่น่าคิดตามมากๆว่าสุดท้ายแล้ว การเปลี่ยนผังเมืองใหม่ ใครได้ผลประโยชน์และเสียผลประโยชน์บ้าง ซึ่งเราได้สรุปไว้ตรงท้ายบทความแล้วนะคะ แต่เราเราจะขอพามาดูผังเมืองใหม่ สมุทรปราการ ปี 2568 มีการเปลี่ยนแปลงตรงไหน? ยังไงบ้าง? กันก่อนนะคะ

ขอแอบบอกนิดนึงว่าผังเมืองรวมใหม่นี้ ยังมีแนวถนนตัดใหม่หรือแนวเวนคืนถนนด้วยนะคะ โดยเราเคยทำบทความรวมถนนตัดใหม่กว่า 30 สาย ตามผังเมืองรวมสมุทรปราการฉบับใหม่กันมาแล้ว สามารถคลิกอ่านเพิ่มเติมได้ที่นี่เลย

ผังเมืองใหม่ สมุทรปราการ ปี 2568

จากภาพด้านบนนี้จะเป็น ผังเมืองรวมจังหวัดสมุทรปราการ พ.ศ.2556 และผังเมืองรวมจังหวัดสมุทรปราการ พ.ศ.2568 ที่เป็นผังเมืองใหม่ที่มีผลบังคับใช้เมื่อวันที่ 22 สิงหาคม 2568 นะคะ ทำให้ค่า FAR จากเดิมที่เป็น 10 : 1 จะมีค่า FAR ใหม่สูงสุดเพียง 9 : 1 เท่านั้น จึงทำให้เราพัฒนาพื้นที่อาคารรวมทุกชั้นได้ลดลงกว่าเมื่อก่อนตามที่เราได้พูดไปเมื่อกี้เลย

งั้นเราจะพามาดูกันว่ามีพื้นที่โซนไหนของสมุทรปราการถูกเปลี่ยนไปบ้าง? แล้ว FAR แต่ละโซนจะเหลืออยู่เท่าไหร่? โดยเราจะเปรียบเทียบผังเมืองเดิมและผังเมืองใหม่แยกแบบทีละอำเภอให้เห็นภาพชัดๆตามด้านล่างนี้เลยค่ะ ซึ่งตัวเลขค่า FAR และ OSR ก็สามารถเช็กได้จาก ตารางสรุปผังเมืองรวมจังหวัดสมุทรปราการ พ.ศ.2568 ได้เลยค่ะ

อำเภอพระสมุทรเจดีย์

ผังเมืองใหม่สมุทรปราการ 2568 จะมีการปรับการใช้กำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดินจากผังเมืองเดิม เมื่อปี 2556 โดยพื้นที่ใน อำเภอพระสมุทรเจดีย์ จะมีการเปลี่ยนแปลงจาก พื้นที่สีเหลือง (ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย) และ พื้นที่สีเขียว (ที่ดินชนบทและเกษตรกรรม) มาเป็น พื้นที่สีส้ม (ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง) และ พื้นที่สีแดง (ที่ดินประเภทพาณิชยกรรมและที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก)

  1. ถนนประชาอุทิศตัดกับถนนอนามัยงามเจริญ
    – พื้นที่สีเหลือง (ย.2) และ พื้นที่สีเขียว (ก.2) → พื้นที่สีแดง (พ.1)
    – อัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน FAR ปรับเป็น 5 : 1
  2. ถนนประชาอุทิศ-วัดคู่สร้าง
    – พื้นที่สีเหลือง (ย.3) → พื้นที่สีส้ม (ย.5) และ พื้นที่สีแดง (พ.3)
    – FAR ปรับเป็น 4 : 1 และ 7 : 1

ถือเป็นโซนที่รองรับการขยายตัวของแหล่งที่อยู่อาศัยจากโซนประชาอุทิศ อีกทั้งยังอยู่ไม่ไกลจากทางด่วน สามารถเดินทางเข้าสาทร-พระราม 3 ได้ง่าย ทำให้มีโครงการหมู่บ้านอยู่หลายแห่งและมีราคาจับต้องได้ง่ายตั้งแต่ทาวน์โฮม 2 ล้านบาท ไปจนถึงบ้านเดี่ยวที่มีราคาเริ่มแค่ 4 ล้านบาทค่ะ อีกทั้งในอนาคตเราอาจจะเห็นโครงการพาณิชยกรรม อาคารสำนักงานหรือโครงการแบบ Mixed use ในโซนนี้ได้ด้วยนะ

อำเภอพระประแดง

การเปลี่ยนสีผังเมืองเพื่อแก้ไขการกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดินของ อำเภอพระประแดง นี้ เป็นการเพิ่มศักยภาพที่ดินตามแนวรถไฟฟ้านั่นเอง โดยทั้ง 2 โซนที่เราได้วงกลมไว้นั้นจะเป็นแนวเส้นทางของรถไฟฟ้า BTS สายสีเขียวอ่อนและรถไฟฟ้า MRT สายสีม่วงใต้ที่ตัดผ่านค่ะ

  1. บริเวณสะพานกาญจนาภิเษกและแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วงใต้
    – พื้นที่สีม่วง (อ.1) → พื้นที่สีแดง (พ.4) / พื้นที่สีขาวมีกรอบและเส้นทแยงสีม่วงหรือสีม่วงลาย (อ.5) / พื้นที่สีเหลือง (ย.4)
    – FAR สูงสุด 8 : 1
  2. โซน BTS สำโรง
    – พื้นที่สีเหลือง (ย.4) → พื้นที่สีส้ม (ย.6)
    – FAR เป็น 5 : 1

ทำให้จากเดิมที่เป็น พื้นที่สีม่วง (ที่ดินประเภทอุตสาหกรรมและคลังสินค้า) และ พื้นที่สีเหลือง (ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย) ก็กลายมาเป็นแหล่งที่อยู่อาศัยที่มีความหนาแน่นมากขึ้น มี พื้นที่สีส้ม (ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง) และ พื้นที่สีแดง (ที่ดินประเภทพาณิชยกรรมและที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก) เพื่อรองรับการอยู่อาศัยและการใช้ชีวิตใกล้แนวรถไฟฟ้า แต่ก็ยังคงรักษาบทบาทของภาคอุตสาหกรรมเอาไว้ โดยมี พื้นที่สีขาวมีกรอบและเส้นทแยงสีม่วงหรือสีม่วงลาย (อุตสาหกรรมทั่วไปที่ไม่เป็นมลพิษต่อชุมชนหรือสิ่งแวดล้อมและคลังสินค้า) ด้วย

อำเภอเมือง

อำเภอเมือง ถือเป็นอำเภอที่มีการแก้ไขการกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดินในหลายโซน สำหรับภาพรวมจะเป็นแหล่งที่อยู่อาศัยที่มีความหนาแน่นมากขึ้น เพราะมีแนวรถไฟฟ้า MRT สายสีเหลืองตัดผ่าน รวมถึงยังเป็นที่ตั้งของนิคมอุตสาหกรรมบางปู จึงมีจำนวนผู้คนที่มาอาศัย ทำงานและใช้ชีวิตในอำเภอนี้มากขึ้น นอกจากนั้นยังเห็นถึงการขยายตัวของเมืองที่ออกสู่พื้นที่รอบนอกมากขึ้นด้วยนะคะ ถือเป็นการปรับสีผังเมืองเพื่อรองรับการขยายตัวของชุมชน รถไฟฟ้าและนิคมฯบางปู

  1. โซน MRT สายสีเหลือง สถานีศรีแบริ่ง-สถานีทิพวัล
    – พื้นที่สีส้ม (ย.6) → พื้นที่สีน้ำตาล (ย.8)
    – FAR เป็น 6 : 1
  2. โซนแพรกษา ใกล้นิคมอุตสาหกรรมบางปู
    – พื้นที่สีเหลือง (ย.3) → พื้นที่สีส้ม (ย.6) และ พื้นที่สีแดง (พ.3)
    – FAR เป็น 6 : 1 และ 7 : 1
  3. ตลาดสดตำหรุและวัดตำหรุ
    – พื้นที่สีเหลือง (ย.3) → พื้นที่สีแดง (พ.3)
    – FAR เป็น 7 : 1
  4. ถนนเลียบคลองส่งน้ำสุวรรณภูมิและซอยเทศบาลบางปู 119
    – พื้นที่สีเขียว (ก.1) → พื้นที่สีเหลือง (ย.4)
    – FAR เป็น 2.5 : 1

อำเภอบางพลี

อำเภอบางพลี จะมีทั้งห้างใหญ่, ทางด่วน, สนามบินสุวรรณภูมิ, นิคมอุตสาหกรรมบางพลีและสถานพยาบาลระดับภูมิภาคอย่างโรงพยาบาลรามาธิบดีจักรีนฤบดินทร์และสถาบันการแพทย์จักรีนฤบดินทร์ ทำให้เป็นอีกโซนที่มีการปรับเปลี่ยนการใช้ประโยชน์ที่ดินหลายโซนภายใต้ผังเมืองใหม่

โดยบริเวณทางแยกต่างระดับวัดสลุด หรือ MEGA Bangna จะมี พื้นที่สีแดง (ที่ดินประเภทพาณิชยกรรมและที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก) มากขึ้น เพราะนอกจากจะมีห้างใหญ่อย่าง MEGA Bangna แล้วยังมีไทวัสดุ, Lotus’s, Decathlon, The Glass Market Bangna และ บุญถาวรแล้ว ยังถือเป็นที่ดินที่มีศักยภาพ สามารถพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ในอนาคตได้หลากหลายเลยค่ะ

ส่วนโซนถนนวัดศรีวารีน้อยที่มีโครงการบ้านแนวราบอยู่เยอะ ก็ปรับจาก พื้นที่สีเหลือง (ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย) มาเป็น พื้นที่สีส้ม (ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง) และบริเวณใกล้ๆกับนิคมอุตสาหกรรมบางพลีก็มี พื้นที่สีม่วง (ที่ดินประเภทอุตสาหกรรมและคลังสินค้า) เพิ่มมากขึ้น นอกจากนั้นพอมีโรงพยาบาลรามาธิบดีจักรีนฤบดินทร์, สถาบันการแพทย์จักรีนฤบดินทร์และมหาวิทยาลัยราชภัฏธนบุรี สมุทรปราการบนทำเลนี้ ก็จะถูกปรับสีผังเมืองจาก พื้นที่สีเขียว (ที่ดินชนบทและเกษตรกรรม) เป็นสีอื่นๆด้วยเช่นกัน

  1. ทางแยกต่างระดับวัดสลุด หรือ MEGA Bangna
    – พื้นที่สีส้ม (ย.6) → พื้นที่สีแดง (พ.5)
    – FAR เป็น 9 : 1
  2. ถนนวัดศรีวารีน้อย
    – พื้นที่สีเหลือง (ย.1) → พื้นที่สีส้ม (ย.5) และ พื้นที่สีแดง (พ.3)
    – FAR เป็น 4 : 1 และ 7 : 1
  3. นิคมอุตสาหกรรมบางพลี โซนถนนเลียบคลองส่งน้ำสุวรรณภูมิ
    – พื้นที่สีเหลือง (ย.1) → พื้นที่สีม่วง (อ.1) และ พื้นที่สีเม็ดมะปราง (อ.4)
    – FAR เป็น 2 : 1 และ 1 : 1
  4. โรงพยาบาลรามาธิบดีจักรีนฤบดินทร์, สถาบันการแพทย์จักรีนฤบดินทร์และมหาวิทยาลัยราชภัฏธนบุรี สมุทรปราการ
    – พื้นที่สีเขียว (ก.1) → พื้นที่สีเหลือง (ย.4) / พื้นที่สีเขียวมะกอก (ศษ.) / พื้นที่สีน้ำเงิน (ส.)
    – FAR สูงสุดเป็น 2.5 : 1

อำเภอบางเสาธง

เมื่อเทียบกับอำเภออื่นในจังหวัดสมุทรปราการ อำเภอบางเสาธง ถือเป็นพื้นที่ที่มีการปรับเปลี่ยนการใช้ประโยชน์ที่ดินค่อนข้างน้อยในผังเมืองฉบับใหม่นี้

แต่ก็เป็นเพราะว่าได้มีการแก้ไขเพิ่มเติมกฎกระทรวงให้ใช้บังคับผังเมืองรวมสมุทรปราการ พ.ศ. 2556 โดยเปลี่ยนกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดินจาก พื้นที่สีเขียว (ที่ดินประเภทชนบทและเกษตรกรรม) บางส่วนให้เป็น พื้นที่สีน้ำเงิน (ที่ดินประเภทสถาบันราชการ การสาธารณูปโภคและสาธารณูปการ) เพื่อเป็นประโยชน์กับกิจการท่าอากาศยานสุวรรณภูมิในปี 2566 ดังนั้นโครงสร้างการใช้ประโยชน์ที่ดินของอำเภอบางเสาธงจึงได้รับการปรับปรุงไปส่วนนึงแล้วก่อนหน้าการประกาศใช้ผังเมืองฉบับใหม่นั่นเอง

ทำให้ผังเมืองใหม่สมุทรปราการ ปี 2568 ในอำเภอบางเสาธง จึงมีการเปลี่ยนแปลงเพียงโซนเดียว จาก พื้นที่สีส้ม (ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง) ปรับเป็น พื้นที่สีน้ำตาล (ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก) เพื่อรองรับการอยู่อาศัยและใช้ชีวิตโดยรอบนิคมอุตสาหกรรมบางพลี ดังนี้

  1. ถนนเทพารักษ์ บริเวณสี่แยกเคหะบางพลี
    – พื้นที่สีส้ม (ย.5) → พื้นที่สีน้ำตาล (ย.7)
    – FAR เป็น 5 : 1

อำเภอบางบ่อ

สำหรับอำเภอสุดท้ายของจังหวัดสมุทรปราการจะเป็น อำเภอบางบ่อ ที่มีการแก้ไขการกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดินในหลายโซนเหมือนกันค่ะ

อย่างบริเวณนิคมอุตสาหกรรมทั้งนิคมฯเอเซียสุวรรณภูมิและนิคมฯบางพลี จะปรับให้มีพื้นที่สีขาวมีกรอบและเส้นทแยงสีม่วงหรือสีม่วงลาย (อุตสาหกรรมทั่วไปที่ไม่เป็นมลพิษต่อชุมชนหรือสิ่งแวดล้อมและคลังสินค้า) และ พื้นที่สีม่วง (ที่ดินประเภทอุตสาหกรรมและคลังสินค้า) เพิ่มมากขึ้น เพื่อรองรับการเติบโตของธุรกิจและโรงงานต่างๆ ส่วนถนนวัดบางบ่อและตลาดนำไทยก็จะเป็นแหล่งที่อยู่อาศัยหนาแน่นขึ้น โดยปรับเป็น พื้นที่สีส้ม (ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง) และ พื้นที่สีน้ำตาล (ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก) 

ช่วงถนนสุขุมวิท ก่อนเข้าสู่จังหวัดฉะเชิงเทราก็จะมีการแก้ไขการใช้ประโยชน์ที่ดินที่หลากหลายเลย เพราะเป็นที่ตั้งของวัดสร่างโศก, วัดเจริญวราราม (วัดน้อย), วัดมงคลโคธาวาส(วัดหลวงพ่อปาน) กลายเป็นแหล่งชุมชน นอกจากนั้นยังเป็นที่ตั้งขององค์การบริหารส่วนตำบลคลองด่าน, สถานีตำรวจภูธรคลองด่าน, โรงไฟฟ้าบางบ่อ ทำให้เราจะเห็นสีผังเมืองหลายสีในช่วงถนนสุขุมวิทของอำเภอบางบ่อนั่นเอง

  1. นิคมอุตสาหกรรมเอเซียสุวรรณภูมิ
    – พื้นที่สีเขียว (ก.2) → พื้นที่สีขาวมีกรอบและเส้นทแยงสีม่วงหรือสีม่วงลาย (อ.5)
    – FAR เป็น 2 : 1
  2. ถนนวัดบางบ่อ
    – พื้นที่สีส้ม (ย.5) → พื้นที่สีน้ำตาล (ย.7)
    – FAR เป็น 5 : 1
  3. นิคมอุตสาหกรรมบางพลี
    – พื้นที่สีเหลือง (ย.3) และ พื้นที่สีม่วง (อ.3) → พื้นที่สีเม็ดมะปราง (อ.4)
    – FAR เป็น 1 : 1
  4. ตลาดนำไทย
    – พื้นที่สีเหลือง (ย.3) → พื้นที่สีส้ม (ย.5)
    – FAR เป็น 4 : 1
  5. ถนนสุขุมวิท ก่อนจะเข้าสู่จังหวัดฉะเชิงเทรา
    – พื้นที่สีเหลือง (ย.2 และ ย.3) และ พื้นที่สีเขียว (ก.1) → พื้นที่สีส้ม (ย.5) / พื้นที่สีแดง (พ.3) / พื้นที่สีน้ำเงิน (ส.) / พื้นที่สีขาวมีกรอบและเส้นทแยงสีม่วงหรือสีม่วงลาย (อ.5)
    – FAR สูงสุด 7 : 1

ผังเมืองใหม่สมุทรปราการ 2568
ใครได้ประโยชน์? ใครต้องปรับตัว?

ด้วยการประกาศใช้ “ผังเมืองรวมจังหวัดสมุทรปราการ พ.ศ. 2568” ที่เป็นผังเมืองใหม่และมีการเปลี่ยนแปลงหลักๆอย่างการแก้ไขการกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดินและมีการกำหนดค่า FAR และ OSR แยกตามประเภทการใช้ประโยชน์ที่ดินอย่างละเอียดแล้ว งั้นเรามาดูกันว่าใครได้ประโยชน์? ใครต้องปรับตัว?

เจ้าของที่ดิน

  • ผลประโยชน์
    – ที่ดินหลายแปลงถูกปรับสีผังเมืองให้มีศักยภาพสูงขึ้น เช่น จากพื้นที่สีเหลืองหรือสีเขียวเป็นพื้นที่สีส้มและสีแดง
    – สามารถพัฒนาโครงการได้หลากหลายขึ้น จากเดิมที่อาจพัฒนาได้เพียงบ้านจัดสรร ก็สามารถพัฒนาเป็นอาคารพาณิชย์ คอนโดมิเนียม หรือโครงการแบบ Mixed-Use ได้
    – มูลค่าที่ดินมีแนวโน้มเพิ่มขึ้น โดยเฉพาะพื้นที่ตามแนวรถไฟฟ้า
  • ข้อคำนึง
    – ที่ดินทุกแปลงมีศักยภาพการพัฒนาลดลงจากการกำหนด FAR ใหม่ จากเดิมพัฒนาได้ภายใต้ FAR สูงสุด 10 : 1 ปัจจุบันบางพื้นที่เหลือเพียง 1-5 : 1 ทำให้สร้างพื้นที่ขายหรือพื้นที่ให้เช่าได้น้อยลง
    – อาจส่งผลต่อความคุ้มค่าและมูลค่าของที่ดินในอนาคต

ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ (Developer)

  • ผลประโยชน์
    – วางแผนลงทุนได้ง่ายขึ้น เพราะผังเมืองใหม่กำหนดบทบาทของแต่ละพื้นที่ชัดเจนมากขึ้น
    – ประเมินมูลค่าโครงการและวิเคราะห์ศักยภาพทำเลได้แม่นยำขึ้น
    – สามารถเลือกพัฒนาโครงการให้สอดคล้องกับแนวทางการเติบโตของเมืองในอนาคต
  • ข้อคำนึง
    – ที่ดินบางแปลงถูกลดศักยภาพการพัฒนา ทำให้ผลตอบแทนโครงการลดลง อาจจะไม่คุ้มต่อการพัฒนาโครงการ
    – รายได้และกำไรของโครงการลดลง เนื่องจากพื้นที่ขายลดลงตามค่า FAR ที่ลดลง
    – ที่ดินที่ถูกอัปเกรดศักยภาพ อาจมีราคาสูงขึ้น ทำให้ต้นทุนพัฒนาโครงการในอนาคตอาจปรับเพิ่มตามไปด้วย

ประชาชนและผู้อยู่อาศัย

  • ผลประโยชน์
    – เมืองมีทิศทางการพัฒนาที่ชัดเจนมากขึ้น จึงใช้ประโยชน์ที่ดินได้เหมาะสมกับบริบทของโดยรอบ อย่างเช่นปัญหาโรงงานตั้งอยู่ใกล้ย่านชุมชน
    – มีสิ่งอำนวยความสะดวกใหม่ๆ ใกล้ที่อยู่อาศัยมากขึ้น เช่น ห้าง โรงพยาบาล โรงเรียน เป็นต้น
  • ข้อคำนึง
    – ราคาที่ดินและที่อยู่อาศัยในบางทำเลอาจปรับตัวสูงขึ้น
    – บางโซนมีความหนาแน่นมากขึ้น อาจเกิดปัญหาการจราจรและความแออัดตามมาได้

ภาครัฐ

  • ผลประโยชน์
    – สามารถควบคุมและกำหนดทิศทางการเติบโตของเมืองได้ชัดเจนขึ้น จากเดิมหลายพื้นที่อาจเกิดปัญหารถติด น้ำท่วม ระบบสาธารณูปโภคไม่เพียงพอ
    – ส่งเสริมการพัฒนาตามแนวรถไฟฟ้าได้อย่างมีประสิทธิภาพ
    – ลดความขัดแย้งจากการใช้ประโยชน์ที่ดินที่ไม่เหมาะสมในระยะยาว
  • ข้อคำนึง
    – ต้องลงทุนโครงสร้างพื้นฐานเพิ่มเติม ทั้งถนน ระบบขนส่ง การระบายน้ำ และสาธารณูปโภคต่าง ๆ เพื่อรองรับการเติบโตของเมือง
    – อาจเกิดภาวะชะลอตัวของการซื้อขายที่ดินและการเปิดตัวโครงการใหม่ในช่วงเปลี่ยนผ่านมาใช้ผังเมืองใหม่

จบไปแล้วนะคะสำหรับบทความนี้ หลายคนอาจมองว่าผังเมืองใหม่สมุทรปราการ พ.ศ. 2568 ทำให้ที่ดินจำนวนมากสูญเสียข้อได้เปรียบเดิม เพราะจากที่เคยพัฒนาอาคารได้ภายใต้ FAR 10 : 1 กลายเป็นว่าหลายพื้นที่ถูกลดศักยภาพในการพัฒนาที่ดิน

แต่ในอีกมุมนึงก็ถือเป็น “การจัดระเบียบการเติบโตของสมุทรปราการ” ให้สอดคล้องกับศักยภาพของแต่ละพื้นที่มากขึ้น เพราะอย่าลืมนะคะว่าผังเมืองรวมฉบับเดิมก็ถูกใช้งานมานานกว่า 10 ปีแล้ว ซึ่งจังหวัดสมุทรปราการในปัจจุบันก็เปลี่ยนไปและแตกต่างกับภาพสมุทรปราการเมื่อ 10 กว่าปีก่อนลิบลับแล้วนะ

การมีผังเมืองรวมใหม่นี้ก็เป็นการแลก “ความยืดหยุ่นในการพัฒนาแบบเดิม” กับ “การเติบโตของเมืองที่มีทิศทางมากขึ้น” เพื่อลดปัญหาความแออัด การใช้ประโยชน์ที่ดินไม่เหมาะสมและทำให้จังหวัดสมุทรปราการเติบโตในทุกมิติได้อย่างสมดุล มีคุณภาพชีวิตที่ดี รองรับทั้งการอยู่อาศัย การทำงาน การลงทุนต่างๆในอนาคตนั่นเอง ไว้ครั้งหน้าทาง Think of Living จะมีบทความน่าสนใจอะไรอีกบ้าง ติดตามกันต่อได้เลย 😊

Source of Information :

อ่านเพิ่มเติม