ทิศทางอสังหาริมทรัพย์ 2559

ก้าวเข้าสู่ปี 2559 อย่างเป็นทางการหลายฝ่ายก็มีความคาดหวังว่าสถานการณ์เศรษฐกิจในบ้านเมืองจะดีขึ้นไปด้วย หากมองในด้านที่อยู่อาศัย ตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2558 ที่ผ่านมาปิดท้ายปี กันไปด้วยการขายช่วงโค้งสุดท้ายก่อนสิ้นปี ให้ตลาดอสังหาฯ โดยเฉพาะในภาคที่อยู่อาศัยพอจะได้หายใจหายคอกันบ้าง หลังรัฐบาลอัดมาตรการกระตุ้น ด้วยการสนับสนุนเงินกู้เพื่อซื้อที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อย  ลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง (สิ้นสุด 30 เม.ย.59) คาดว่าตลาดเติบโตจากปี 2557 ราว 15 % มูลค่าตลาดรวม 3.4 แสนล้านบาท สำหรับแนวโน้มปี 2559 ผู้ประกอบการมองว่าตลาดคงเติบโตต่อเนื่องด้วยปัจจัยหนุนหลายๆด้าน

ด้วยระยะเวลาที่มาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ฯ มีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 29 ตุลาคม 2558 –30 เมษายน 2559 เป็นระยะเวลา 6 เดือนโดยประมาณ การจดทะเบียนตามโครงการจะต้องเป็นการซื้อขายและการจำนองเท่านั้น ทั้งนี้ค่าธรรมเนียมการซื้อขายปัจจุบันอยู่ที่ร้อยละ 2 ของราคาประเมินทุนทรัพย์ก็จะลดเหลือร้อยละ 0.01 และค่าธรรมเนียมการจำนอง ลดจากร้อยละ 1 เหลือร้อยละ 0.01 ของราคาจำนอง สำหรับบ้านเดี่ยว บ้านแฝด บ้านแถว และอาคารพาณิชย์ และห้องชุด ซึ่งก็จะเหลือเวลาอีกเพียง 4 เดือนเท่านั้น

เมื่อมาลองมองภาพรวมของตลาดคอนโดมิเนียม พบว่าในปีที่ผ่านมาอาจจะไม่ค่อยดีนัก คอนโดมิเนียมราคาในระดับกลางและระดับล่าง ได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจในภาพรวมพอสมควร ง่ายๆคือ คนระดับฐานะรายได้น้อยถึงปานกลาง เริ่มระมัดระวังในการใช้จ่ายในด้านที่อยู่อาศัยมากขึ้น แต่ในทางกลับกันคอนโดมิเนียมในระดับบน ประเภทลักซ์ชัวรี่ถึงซูเปอร์ลักซ์ชัวรี่กลับไปได้ดี แม้ราคาจะแพงมากขึ้น แต่คนซื้อระดับบนก็ยังคงมีกำลังซื้อกันอยู่ ขอแค่ทำเลดี การออกแบบและใช้วัสดุดี ก็ยังขายได้เป็นที่ต้องการอยู่เสมอ

จากการประมวลภาพรวมปี 2557-2558 พบว่า ที่สินค้าที่อยู่อาศัยเปิดตัวในมูลค่าสูงสุดในปี 2558 นี้ ไม่ใช้เพราะภาวะการ “บูม” ของตลาดแต่อย่างใด แต่เป็นเพราะในปี 2558 ตลาดเน้นไปทางบ้านราคาสูงเป็นพิเศษ และหากยิ่งพิจารณาในต่างจังหวัด จะพบว่ามีการเปิดตัวโครงการใหม่น้อยมาก ตลาดต่างจังหวัดจึงยังคงจะชะลอตัวไปอีก 2-3 ปี อย่างไรก็ตามเชื่อว่าปรากฏการณ์ไม่ปกตินี้จะเกิดขึ้นไม่นานนัก การที่ผู้มีรายได้สูงจะซื้อสินค้าราคาแพง คงจะแผ่วลงในปี 2559 เพราะเศรษฐกิจไม่ค่อยดีนักการลงทุนอาจมีความเสี่ยงมากขึ้นอุปทานตามแนวรถไฟฟ้าก็อาจมี มากเกินความต้องการในอนาคตอันใกล้นี้

ในด้านอุปทานใหม่ของปี 2558 เมื่อเทียบกับปี 2557 จำนวนโครงการและจำนวนหน่วยลดลง แต่มูลค่าโครงการและราคาขายเฉลี่ยกลับเพิ่มขึ้น เนื่องจากมีสินค้าราคาแพงเข้าสู่ตลาดเพิ่มขึ้น หากดูที่อุปทานคงเหลือทั้งตลาดจะมีอัตราเพิ่มขึ้น 3% เนื่องจากมีจำนวนอุปทานเปิดใหม่เข้าสู่ตลาดใกล้เคียงกับยอดซื้อ จึงทำให้มีอุปทานเหลือสะสมเพิ่มขึ้นเล็กน้อย

ในด้านอุปสงค์/ยอดซื้อของปี 2558 เมื่อเทียบกับปี 2557 พบว่ามีอัตราที่เพิ่มขึ้น 14% โดยยอดขายได้ส่วนใหญ่ 57% ยังคงเป็นคอนโดมิเนียม รองลงมาเป็นทาวน์เฮาส์ 26% และอันดับสามเป็นประเภทบ้านเดี่ยว 12% ส่วนที่เหลืออีกประมาณ 5% จะเป็นที่อยู่อาศัยอื่นๆ (บ้านแฝด , อาคารพาณิชย์ และที่ดินจัดสรร) ในส่วนของราคาขายเฉลี่ยในปี 2558 มีอัตราเพิ่มขึ้นมากถึง 34% เมื่อเทียบกับปี 2557 เนื่องมาจากมีการพัฒนาสินค้าราคาแพงมากขึ้น โดยสินค้าที่ระดับราคา 5 ล้านบาทขึ้นไป มีมากถึง 19% หรือที่เฉลี่ยหน่วยละ 10.964 ล้านบาท

ตารางนี้เป็นการคาดการณ์ในปี 2559 ซึ่งคาดการณ์ว่าสินค้าราคาไม่เกิน 5 ล้านบาท ยังจะปรับตัวลดจํานวนเปิดตัวลงประมาณ 7% ส่วนสินค้าราคา 5-10 ล้านบาท น่าจะเปิดเพิ่มขึ้นอีกประมาณ 5% ส่วนสินค้าในระดับราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป น่าจะลดลงบ้างที่ประมาณ 10% เพราะที่ผ่านมามีการเปิดโครงการในราคานี้มากเป็นพิเศษ จึงคาดว่าทั้งปี 2559 อุปทานในแง่จํานวนหน่วยจะลดลง 5% เหลือเปิดตัว 102,056 หน่วย ส่วนมูลค่าโดยรวมน่าจะลดลง 3% เหลือ 423,418 ล้านบาท แต่ถ้าเศรษฐกิจของประเทศย่ำแย่ลงไม่ได้เป็นไปตามที่คาดไวั เช่นที่เคยเกิดขึ้นในปี 2558 ก็อาจทำให้อุปทานลดน้อยลงกว่านี้ แต่ถ้าผิดจากที่คาดการณ์กันไว้ อาจจะมีปรากฏการณ์ที่อสังหาริมทรัพย์ เติบโตดีเป็นประโยชน์ต่อส่วนรวม อย่างไรก็ตามหากเศรษฐกิจไทยดีขึ้นกว่าที่คาดหวังจริง ตลาดอสังหาริมทรัพย์ก็คงจะคึกคัก เพราะอสังหาริมทรัพย์เป็นตัวแปรที่ผันแปรตามภาวะเศรษฐกิจเป็นสำคัญ

ปัจจัยที่มีผลต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ ปี 2559

ปัจจัยบวก ที่มีผลต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์

• อัตราดอกเบี้ยปรับลดลง
• มาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ของภาครัฐ (ด้านภาษี ลดค่าธรรมเนียมการโอน การจดจำนอง ฯลฯ)แต่ก็ได้ประโยชน์เพียงกลุ่มที่แล้วเสร็จ ยกเว้นบางบริษัทที่ “ฟรีค่าโอน” ตลอดทั้งปี
•  การลงทุนเมกะโปรเจ็กค์ของภาครัฐ แต่ก็คงไม่ได้เห็นผลในเร็ววัน
• ราคาอสังหาริมทรัพย์ของประเทศไทยยังถูกกว่าประเทศอื่นในภูมิภาคอาเซียนแต่เพราะปัญหาทางการเมือง ก็จึงอาจทําให้ไม่ได้มีผู้เข้ามาซื้อมากนัก
• การเปิด AEC ทําให้ชาวต่างชาติเข้ามาซื้ออสังหาริมทรัพย์ เพื่อการอยู่อาศัยและลงทุนมากขึ้น
• การลดวงเงินคุ้มครองเงินฝากจาก 25 ล้านบาท เหลือเพียง 1 ล้านบาท (เริ่ม 1 พ.ย. 59) ทําให้มีคนหันมาลงทุนซื้อสังหาริมทรัพย์กันไว้เพิ่มมากขึ้น

ปัจจัยลบ ที่มีผลต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์

• เศรษฐกิจยังอยู่ในภาวะชะลอตัว ภาวะการส่งออกและการบริโภคลดลง ส่งผลให้เกิดการชะลอการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย
• กําลังซื้อของผู้บริโภคหดตัว จากภาระรายจ่ายในชีวิตประจําวันที่สูงขึ้นและภาระหนี้ครัวเรือนที่ยังอยู่ระดับสูง
• ต้นทุนค่าที่ดินในการพัฒนาที่สูง
• ดัชนีความเชื่อมั่นของธุรกิจในด้านต่างๆที่ทยอยปรับตัวลดลง
• ปัญหาภัยแล้ง ส่งผลให้ผลผลลิตทางการเกษตรลดลง เกษตรกรขาดเงินทุนหมุนเวียน มีผลกระทบต่อเนื่องกับภาคเศรษฐกิจภายในประเทศ

สำหรับปัจจัยที่ทำให้การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์น่าสนใจกว่าสินทรัพย์ประเภทอื่นๆ มาจากปัจจัยหลักๆที่น่าสนใจ ได้แก่

• การขยายตัวของเมืองที่มีแนวโน้มมากขึ้น
• รัฐบาลมีแผนลงทุนในโครงการขนาดใหญ่ เช่น โครงการรถไฟฟ้า และการจัดตั้งเขตเศรษฐกิจพิเศษ
• ปริมาณที่ดินที่มีจำนวนจำกัดหรือคงที่ ทำให้ราคาที่ดินในระยะยาวมีโอกาสปรับตัวเพิ่มขึ้น
• การกำหนดราคาประเมินที่ดินใหม่มีแนวโน้มเพิ่มขึ้น

ส่วนแนวโน้มของตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2559 ทั้งทจากนักวิเคราะห์และกลุ่มผู้ประกอบการส่วนใหญ่เชื่อกันว่าตลาดยังขยายตัวต่อเนื่อง อาจขยายตัวไม่น้อยกว่า 5 % จากปีก่อนหน้า โดยปัจจัยบวกเด่นที่สุดคือ มาตรการกระตุ้นอสังหาฯ ในส่วนลดค่าธรรมเนียมโอน และจดจำนอง ประเมินกันว่าในช่วง 4 เดือนแรกผู้ประกอบการคงจะปรับแผนวางแผนการขายกันเพื่อจะเตรียมขายกันในต้นปีกันอย่างเข้มข้น ทั้งโปรโมชั่น ลดแลกแจกแถมต่างๆ เพื่อกระตุ้นการตัดสินใจผู้ซื้อก่อนมาตรการกระตุ้นอสังหาฯจะสิ้นสุดลง

ส่วนด้านทิศทางตลาดอสังหาริมทรัพย์ จะมีการปรับเปลี่ยนในเรื่องของกลุ่มประเภทของสินค้าที่จะถูกผลักดันออกมา ผู้ประกอบการจะลงทุนโครงการในแนวราบ  ในกลุ่มบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮาส์กันมากขึ้นเนื่องจากตลาดของกลุ่มคอนโดมิเนียม จะเกิดภาวะอิ่มตัวจากสินค้าค้างสต๊อกในตลาดและการเก็งกำไร จากการสำรวจบริษัทผู้ประกอบการ เช่น บมจ.แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ฯประเมินว่า ปีนี้จะคอนโดมิเนียมใหม่เข้าตลาดราว 60,000-65,000 หน่วย แม้ปริมาณใกล้เคียงปีที่ผ่านมาแต่มูลค่าเพิ่มขึ้น อีกกลุ่มคือคอนโดมิเนียมตามแนวรถไฟฟ้าโดยเฉพาะในโซนสุขุมวิทที่ยังจะเป็นที่ต้องการอย่างต่อเนื่องอยุ่ ล่าสุด บมจ.แลนด์แอนด์ เฮ้าส์ บมจ.แสนสิริ บมจ.อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ ฯลฯเตรียมเปิดโครงการ แถวถนนสุขุมวิทโซนกลาง กับระดับราคา 200,000-500,000 บาทต่อตารางเมตรกันเลยทีเดียว

ก็คงต้องรอดูกันว่าภาคอสังหาริมทรัพย์ในปีนี้ หลังสิ้นสุดมาตรการกระตุ้นอสังหาฯแล้ว พ้นไตรมาศแรกของปีจะเป็นเช่นไร เมื่อไม่มีนโยบายรัฐเข้ามาเสริมแล้ว กลุ่มผู้ประกอบการก็คงต้องหาวิธีการ ที่จะพยายามรักษายอดขายให้ได้ตามเป้าหมายที่ตั้งไว้และประคองไปให้ครบหมดปี  แต่ภายใต้สภาวะเศรษฐกิจในปัจจุบันอะไรก็สามารถเกิดขึ้นได้เช่นกัน
Source of Information :

• บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด :  AREA คลิกที่นี้
• ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ : Real Estate Information Center คลิกที่นี้
• ธนาคารอาคารสงเคราะห์ คลิกที่นี้

————————————————————————————————————————-
อย่าพลาดมาพบปะกับทีมงานและโครงการคอนโดมิเนียมในงาน Think of Living Condo Expo 2016 25-28 ก.พ. นี้ที่สยามพารากอนนะคะ งานนี้เรามีแจกหนังสือดีๆอีกเช่นเคย สามารถลงทะเบียนรับหนังสือ ฟรี!! และไปรับในงานได้ที่นี่ https://thinkofliving.com/book/