ซื้อบ้าน-คอนโดช้า อาจจ่ายแพงขึ้น! ต้นทุนก่อสร้างพุ่งต่อเนื่อง + ราคาประเมินที่ดินรอบใหม่ปรับสูงขึ้น ผ่านสรุปตลาดที่อยู่อาศัย ทั่วประเทศ ครึ่งแรกปี 2569

ถ้าไม่ได้ซื้อบ้าน-คอนโดในปี 2569 นี้ อาจต้องจ่ายแพงขึ้นจริงมั้ย?

หลังจากผ่านครึ่งแรกปี 2569 จนตอนนี้ก็อยู่ในช่วง Q3/2569 กันแล้ว หลายๆคนที่มองหาบ้าน-คอนโดมาสักพัก ก็อาจกำลังคิดว่า “ควรซื้อช่วงนี้หรือค่อยรอปีหน้า?”

เพราะจากภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัย ทั่วประเทศ ครึ่งแรกปี 2569 จะเริ่มเห็นสัญญาณ “ฟื้นตัว” ทั้งจำนวนและมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ของบ้าน-คอนโดที่เพิ่มขึ้น รวมถึงมีมาตรการภาครัฐที่ยังช่วยกระตุ้นกำลังซื้อ ไม่ว่าจะเป็นมาตรการลดค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนองและมาตรการผ่อนเกณฑ์ LTV แต่ตลาดที่อยู่อาศัยในปัจจุบันก็ยังคงได้รับแรงกดดันจากหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง, มีความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อของสถาบันการเงิน, ความไม่แน่นอนของเศรษฐกิจโลกและสภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัว

นอกจากนั้นด้าน “ต้นทุนการก่อสร้าง” ในอนาคตก็มีแนวโน้มเพิ่มสูงขึ้นต่อเนื่อง อาจปรับเพิ่มขึ้นถึง 10% และดันราคาบ้าน-คอนโดในอนาคตขยับขึ้นอีกประมาณ 5-10% เลยค่ะ ที่สำคัญตั้งแต่ปี 2570 เป็นต้นไป จะมีการประกาศใช้ “ราคาประเมินที่ดินรอบใหม่ ปี 2570–2573” มีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2570 ที่ปรับราคาประเมินให้ใกล้เคียงกับราคาตลาดมากขึ้น โดยมีการเปลี่ยนแปลงราคาเพิ่มขึ้นไม่น้อยกว่า 15% จึงส่งผลต่อต้นทุนที่ดินในการพัฒนาโครงการ รวมถึงค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องกับการซื้อ-ขายบ้านและคอนโดด้วยนั่นเอง

ดังนั้นเราจึงได้สรุป “ตลาดที่อยู่อาศัยทั่วประเทศ ครึ่งแรกปี 2569” มาให้อ่านกันแบบเข้าใจง่าย ตั้งแต่ภาพรวมการโอนกรรมสิทธิ์, ตลาดต่างชาติ, สถานการณ์สินเชื่อปัจจุบันไปจนถึงแนวโน้มตลาดปี 2569–2570 พร้อมเจาะลึกต้นทุนก่อสร้างและราคาประเมินที่ดินรอบใหม่ เพื่อให้เห็นภาพว่าตลาดที่อยู่อาศัยเป็นยังไง? และการรอซื้อช้าไปอีก 1 ปี อาจทำให้เราต้องเจอกับต้นทุนที่สูงและอาจต้องจ่ายแพงขึ้นหลายแสนเลยค่ะ โดยเราจะแบ่งเนื้อหาในบทความตามนี้

• ปัจจัยและความท้าทายของตลาดที่อยู่อาศัย ปี 2569
• PART 1 : การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัย ทั่วประเทศ (ครึ่งแรกปี 2569)
• PART 2 : การโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดของชาวต่างชาติ ทั่วประเทศ (ครึ่งแรกปี 2569)
• PART 3 : สถานการณ์สินเชื่อที่อยู่อาศัย ทั่วประเทศ (ครึ่งแรกปี 2569)
• PART 4 : แนวโน้มตลาดที่อยู่อาศัยปี 2569F – 2570F

ปัจจัยและความท้าทายของตลาดที่อยู่อาศัย ปี 2569

หลังจากเราเข้าสู่ Q3/2569 กันแล้ว เราจึงจะพามาดูกันว่าปัจจัยและความท้าทายของตลาดที่อยู่อาศัยในปัจจุบันนี้มีอะไรบ้าง? และส่งผลต่อตลาดบ้าน/คอนโดยังไง?

ปัจจัยบวก

• GDP ที่เติบโตอย่างค่อยเป็นค่อยไป เศรษฐกิจที่ทยอยฟื้นตัวและช่วยหนุนกำลังซื้อให้สูงขึ้น
• การต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองอยู่ที่ 0.01% สำหรับการซื้อที่อยู่อาศัยไม่เกิน 7 ล้านบาท (1 ก.ค. 2569 – 30 มิ.ย. 2570)
• การเร่งโอนก่อนหมดอายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง (สิ้นสุดไปเมื่อ 30 มิ.ย. 2569) ยอดโอนกรรมสิทธิ์ใน Q2/2569 จึงพุ่งสูง
• อัตราดอกเบี้ยทรงตัวในระดับต่ำอยู่ที่ 1.00% ส่งผลต่ออัตราดอกเบี้ยอื่นๆในระบบเศรษฐกิจทั้งหมดอยู่ในระดับต่ำด้วย

ปัจจัยลบ

• หนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง ยังคงเป็นอุปสรรคต่อการขยายตัวของเศรษฐกิจไทยและส่งผลต่อกำลังซื้อที่อยู่อาศัย
• ความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อของสถาบันการเงิน เพราะหนี้คงค้างในระบบยังสูง จึงมีความยากลำบากในการเข้าถึงสินเชื่อ
• เงินเฟ้อพุ่งสูงขึ้น ส่งผลต่อการปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบาย
• ต้นทุนก่อสร้างและค่าขนส่งที่สูงขึ้น แนวโน้มราคาที่อยู่อาศัยสูงขึ้น ส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อของผู้บริโภค
• ความไม่แน่นอนของเศรษฐกิจโลกจากปัญหาภูมิรัฐศาสตร์และมาตรการกีดกันทางการค้า ส่งผลให้เกิดความไม่แน่นอนและยืดเยื้อต่อเศรษฐกิจทุกประเทศ
• นักท่องเที่ยวต่างชาติ มีจำนวนลดลง เนื่องมาจากความไม่แน่นอนของเศรษฐกิจโลกจากปัญหาภูมิรัฐศาสตร์และมาตรการกีดกันทางการค้า จึงส่งผลกระทบต่อตลาดห้องชุดของชาวต่างชาติในไทยด้วย

ความท้าทายและโอกาส

• ตลาดห้องชุดของชาวต่างชาติ ยังเติบโตได้ดี โดยเฉพาะชลบุรีและภูเก็ต
• ตลาดบ้านมือสอง ยังขยายตัวต่อเนื่อง เพราะเป็นกลุ่มราคาไม่สูงและทำเลดี
• Green Living ด้วยวิกฤตทางด้านพลังงาน ทำให้คนมาใส่ใจบ้านประหยัดพลังงานมากขึ้น แถมมีนโยบายมาสนับสนุนอย่าง Solar Roof

PART 1
การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัย ทั่วประเทศ (ครึ่งแรกปี 2569)

เราจะมาเริ่มกันที่ การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศในครึ่งแรกปี 2569 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) พบว่า “ฟื้นตัวขึ้น” ทั้งในเรื่องจำนวนและมูลค่า ดังนี้

• การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัย ทั่วประเทศ ครึ่งแรกปี 2569
  – จำนวน 167,665 หน่วย เพิ่มขึ้น 17.6% (ครึ่งแรกปี 2568 มีจำนวน 142,619 หน่วย)
• มูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัย ทั่วประเทศ ครึ่งแรกปี 2569
  – มูลค่า 429,839 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 9.8% (ครึ่งแรกปี 2568 มีมูลค่า 391,601 ล้านบาท)

ด้วยมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองอยู่ที่ 0.01% สำหรับการซื้อที่อยู่อาศัยไม่เกิน 7 ล้านบาทที่กำลังจะสิ้นสุดภายใน 30 มิ.ย. 2569 และยังไม่มีความแน่นอนว่าจะมีการต่อมาตรการนี้อีกมั้ย (สุดท้ายได้ประกาศต่อมาตรการเมื่อวันที่ 1 ก.ค. 2569 ไปจนถึง 30 มิ.ย. 2570) ประกอบกับมีมาตรการผ่อนเกณฑ์ LTV (ขยายระยะเวลาไปเป็นวันที่ 30 มิถุนายน 2570) ที่ช่วยแบ่งเบาภาระค่าใช้จ่าย จึงเป็นการเร่งการตัดสินใจเพื่อโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยให้ทันภายในครึ่งแรกปี 2569 ส่งผลให้ภาพรวมของการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศจึงเพิ่มขึ้น โดยเฉพาะ Q2/2569 ที่มีตัวเลขพุ่งสูงค่ะ

ข้อสังเกต : มูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์จะเติบโตน้อยกว่าจำนวนการโอนกรรมสิทธิ์ เพราะถึงแม้จะมีคนเลือกซื้อบ้านและคอนโดเพิ่มมากขึ้น แต่ยังคงเลือกซื้อที่อยู่อาศัยในราคาไม่สูงนั่นเอง

ต่อมา จำแนกการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัย ทั่วประเทศ ครึ่งแรกปี 2569 ตามประเภทโครงการ เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) พบว่า

• บ้านแนวราบ (บ้านจัดสรร) คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 70 ของมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์รวม
  – จำนวน 111,624 หน่วย เพิ่มขึ้น 14.6%
  – มูลค่า 299,432 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 6.1%
• อาคารชุด (คอนโดมิเนียม) คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 30 ของมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์รวม
  – จำนวน 56,041 หน่วย เพิ่มขึ้น 24.1%
  – มูลค่า 130,407 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 19.3%

ข้อสังเกต : ถึงแม้ภาพรวมของอาคารชุดจะเติบโตมากกว่าบ้านแนวราบ แต่ทั้งในเรื่องสัดส่วนของจำนวนและมูลค่าของบ้านแนวราบจะสูงกว่าคอนโด ประกอบกับตลาดบ้านมือสองยังขยายตัวต่อเนื่อง เพราะเป็นกลุ่มราคาไม่สูงและทำเลดี จึงสะท้อนว่าตลาดบ้านแนวราบยังคงเป็นตลาดหลักของภาพรวมการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัย ทั่วประเทศ ครึ่งแรกปี 2569

หากพูดถึง การจำแนกการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยเป็นมือหนึ่งและมือสอง พบว่าสัดส่วนของที่อยู่อาศัยมือสองขยับขึ้นมาครองตลาด คิดเป็น 63% และที่อยู่อาศัยมือหนึ่งอยู่ที่ 37% หรือพูดให้เห็นภาพมากขึ้นก็คือ “บ้าน/คอนโดมือสองขายได้มากกว่ามือหนึ่งเกือบ 2 เท่า” เลยค่ะ นั่นก็เป็นเพราะว่าตลาดมือสองมีความโดดเด่นเรื่องทำเลและราคาคุ้มค่า ประกอบกับภาพรวมเศรษฐกิจที่ยังชะลอตัว หลายๆคนจึงตัดสินใจเลือกซื้อเป็นบ้านมือสองที่ราคาไม่สูงมากกว่านั่นเอง

นอกจากนั้นกลุ่มระดับราคา 2.01–3.00 ล้านบาท ก็มีสัดส่วนเพิ่มขึ้นเป็น 24% ส่วนกลุ่มระดับราคาไม่เกิน 1 ล้านบาท ปรับลดลงเหลือ 27% ถือว่าตลาดที่อยู่อาศัยมือสอง ราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทยังครองสัดส่วนถึง 51% ก็ยิ่งตอกย้ำกระแสของบ้าน/คอนโดมือสองที่มาแรงนั่นเองค่ะ

Top 10 จังหวัดที่มีมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศ ครึ่งแรกปี 2569 สูงสุด

หลังจากเราดูภาพรวมของทั่วประเทศแล้ว เราก็ลองมาดูแบบจำแนกตามรายจังหวัดกันบ้าง โดย 10 จังหวัดแรกที่มีมูลค่าการโอนสูงสุด มีดังนี้

1. กรุงเทพฯ : 151,028 ล้านบาท
2. ชลบุรี : 39,249 ล้านบาท
3. นนทบุรี : 27,136 ล้านบาท
4. สมุทรปราการ : 26,330 ล้านบาท
5. ปทุมธานี : 24,712 ล้านบาท
6. ภูเก็ต : 22,351 ล้านบาท
7. เชียงใหม่ : 16,049 ล้านบาท
8. ระยอง : 13,319 ล้านบาท
9. นครราชสีมา : 8,130 ล้านบาท
10. ขอนแก่น : 7,686 ล้านบาท

ดังนั้นเราจะเห็นว่า

• กรุงเทพฯ และปริมณฑล : มูลค่าการโอนอยู่ที่ 241,864 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 7.0% (YoY) คิดเป็น 56% ของมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศ ครึ่งแรกปี 2569 (โดยเฉพาะตลาดคอนโดในกรุงเทพฯ เติบโตถึง 21%) ถือเป็นตลาดที่อยู่อาศัยหลักของไทย
• ภาคตะวันออก : มูลค่าการโอน 62,698 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 16.4% (YoY) โดยเฉพาะจังหวัดชลบุรีและระยอง ซึ่งเป็นพื้นที่ EEC ดึงดูดทั้งการลงทุน ภาคอุตสาหกรรมและนักลงทุนต่างชาติให้เข้ามาในพื้นที่อย่างต่อเนื่อง
• ภาคใต้ : มูลค่าการโอน 44,320 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 12.5% (YoY) เป็นกลุ่มที่เติบโตจากกำลังซื้อของชาวต่างชาติเป็นหลัก โดยเฉพาะจังหวัดท่องเที่ยวอย่างภูเก็ตที่ครองสัดส่วนกว่า 50% ของภาคใต้

โดยภาพรวมแล้วทั้ง กรุงเทพฯ และปริมณฑล / ภาคตะวันออก / ภาคใต้ จะมีมูลค่าการโอนที่เพิ่มขึ้นทั้งหมด บ่งบอกถึงการเลือกซื้อบ้านหรือคอนโดที่ราคาสูงยังเติบโตได้ดี โดยเฉพาะภาคตะวันออก / ภาคใต้ สะท้อนว่าตลาดที่อยู่อาศัยในไทยไม่ได้กระจุกตัวอยู่เพียงกรุงเทพฯ และปริมณฑลเท่านั้น แต่ยังได้แรงหนุนจากทั้งการลงทุน, ภาคอุตสาหกรรมและการท่องเที่ยวในภูมิภาคต่างๆด้วยนั่นเอง

Timeline มาตรการลดค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนอง

จากที่เราได้ติดตามและเขียนบทความเรื่องตลาดที่อยู่อาศัยในแต่ละไตรมาสมาสักพักแล้ว ก็จะเห็นว่าการต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนอง สำหรับการซื้อบ้านหรือคอนโดทั้งมือหนึ่งและมือสองถือเป็นปัจจัยที่ช่วยกระตุ้นตลาดอสังหาฯได้ดีมากๆ เพราะสามารถประหยัดเงินไปได้สูงถึง 200,000 บาทเลยนะคะ งั้นเราจะพามาดู Timeline มาตรการลดค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนอง กันต่อเลย

• ปี 2562 – 2565 (เริ่มตั้งแต่ 2 พฤศจิกายน 2562)
  – เริ่มมาตรการลดค่าธรรมเนียมโอนเหลือ 0.01% (จากเดิม 2%) และลดค่าจดจำนองเหลือ 0.01% (จากเดิม 1%) โดยมีราคาซื้อขายและราคาประเมินทุนทรัพย์ไม่เกิน 3 ล้านบาท และวงเงินจำนองไม่เกิน 3 ล้านบาทต่อสัญญา
• ปี 2566
  – ปรับค่าธรรมเนียมการโอนเพิ่มจาก 0.01% เป็น 1% แต่ยังคงค่าจดจำนองอยู่ที่ 0.01% เหมือนปีก่อนๆ สำหรับการซื้อที่อยู่อาศัยไม่เกิน 3 ล้านบาท
• ปี 2567
  – เดือน ม.ค. – 8 เม.ย. 2567 : ยังคงค่าธรรมเนียมการโอนเป็น 1% และค่าจดจำนองอยู่ที่ 0.01%
  – 9 เม.ย. 2567 : กลับมาปรับลดค่าธรรมเนียมการโอนอยู่ที่ 0.01% เหมือนปีก่อนๆ ส่วนค่าจดจำนองก็อยู่ที่ 0.01% แต่มีการปรับราคาที่อยู่อาศัยจากเดิมไม่เกิน 3 ล้านบาทเป็นไม่เกิน 7 ล้านบาท
• ปี 2568
  – เดือน ม.ค. – 20 เม.ย. 2568 : ไม่ได้มีการต่ออายุมาตรการ (หลังจากสิ้นสุดมาตรการในวันที่ 31 ธ.ค. 2567) ทำให้ต้องกลับมาใช้อัตราค่าธรรมเนียมการโอนตามปกติที่ 2% และค่าจดจำนองอยู่ที่ 1% ในทุกระดับราคาที่อยู่อาศัย
  – 21 เม.ย. 2568 – 30 มิ.ย. 2569 : ปรับลดค่าธรรมเนียมการโอนและค่าจดจำนองอยู่ที่ 0.01% สำหรับการซื้อที่อยู่อาศัยไม่เกิน 7 ล้านบาท
• ปี 2569
  – ค่าธรรมเนียมการโอนและค่าจดจำนองอยู่ที่ 0.01% สำหรับการซื้อที่อยู่อาศัยไม่เกิน 7 ล้านบาทไปจนถึง 30 มิ.ย. 2570

เราได้สรุปการคำนวนมาให้เห็นภาพกันชัดๆด้วยนะว่ามาตรการลดค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนอง ช่วยเราประหยัดเงินตั้งแต่หลักหมื่นไปถึงหลักแสนเลย ซึ่งทำให้ผู้ซื้ออย่างเราตัดสินใจเลือกซื้อที่อยู่อาศัยได้ง่ายขึ้น อีกทั้งมีเงินส่วนต่างนี้ไปเป็นค่าใช้จ่ายอื่นๆ เช่น ค่าผ่อนหรือค่าซื้อของ-ตกแต่งบ้าน เป็นต้น นอกจากนั้นทาง Developer เองก็ได้ระบายสต็อกคงค้าง มีเงินมาหมุนเวียนในธุรกิจมากขึ้น

สำหรับมาตรการลดค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนองที่ลดเหลือ 0.01% และมีผลถึงวันที่ 30 มิ.ย. 2569 แต่ช่วงก่อนหมดมาตรการก็ทำเอาเราลุ้นหนักเลยค่ะ เพราะตอนนั้นยังไม่มีความชัดเจนว่าจะมีการต่ออายุมาตรการมั้ย

เพราะถ้าไม่มีการต่ออายุมาตรการ ก็ต้องกลับไปใช้อัตราค่าธรรมเนียมปกติ ไม่มีภาครัฐมาช่วยแบ่งเบาค่าใช้จ่ายในการซื้อบ้าน-คอนโด อีกทั้งยังกระทบต่อกำลังซื้อที่กำลังเริ่มฟื้นตัวด้วย แต่สุดท้ายในวันที่ 30 มิ.ย. 2569 ก็มีการประกาศต่ออายุมาตรการออกไปอีก 1 ปี เรียกว่าประกาศกันวันสุดท้ายที่มาตรการเดิมจะหมดอายุ

ดังนั้นเราก็มองเห็นถึงความเป็นไปได้ที่ภาครัฐอาจไม่ได้ต่ออายุมาตรการในอนาคต หรืออาจมีการปรับเงื่อนไขและอัตราค่าธรรมเนียมได้เหมือนกันนะคะ ทำให้การเลือกซื้อบ้าน-คอนโดในปัจจุบันจะมีค่าใช้จ่ายที่น้อยกว่าอัตราตามปกติเป็นหลักแสนเลยนั่นเอง

PART 2
การโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดของชาวต่างชาติ ทั่วประเทศ (ครึ่งแรกปี 2569)

การโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดของชาวต่างชาติ ทั่วประเทศ ครึ่งแรกปี 2569 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) พบว่า “กำลังซื้อโดยรวมชะลอตัวลง” สวนทางกับภาพรวมการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศ ครึ่งแรกปี 2569 ที่เพิ่มขึ้น

• การโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดของชาวต่างชาติ ครึ่งแรกปี 2569
  – จำนวน 6,533 หน่วย ลดลง 8.8%
• มูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดของชาวต่างชาติ ครึ่งแรกปี 2569
  – มูลค่า 28,267 ล้านบาท ลดลง 1.5%

เนื่องจากทุกประเทศยังคงได้รับผลกระทบจากสงครามตะวันออกกลาง ประกอบกับความเข้มงวดของรัฐบาลเรื่องการถือครองทรัพย์สินแทนชาวต่างชาติ (นอมินี / Nominee) จึงส่งผลต่อภาพรวมกำลังซื้อของชาวต่างชาติที่ลดลงทั้งในด้านจำนวนและมูลค่า

Top 10 สัญชาติที่มีมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดสูงสุด (ครึ่งแรกปี 2569)

งั้นเรามาดู 10 สัญชาติแรกที่มีมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์สูงสุด กันบ้าง ดังนี้

1. จีน : 6,874 ล้านบาท ลดลง 27.7% ( YoY)
   – ยังคงเป็นผู้ซื้อหลักในกรุงเทพฯ (4,434 ล้านบาท) และชลบุรี (1,150 ล้านบาท) โดยเน้นทำเลธุรกิจและการลงทุนระยะยาว
2. รัสเซีย : 3,603 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 75.9% ( YoY)
   – เติบโตโดดเด่นในภูเก็ต (2,127 ล้านบาท) และชลบุรี (1,139 ล้านบาท)
3. เมียนมา : 2,457 ล้านบาท ลดลง 16.2% ( YoY)
   – เน้นการย้ายถิ่นฐานเพื่อความมั่นคง การศึกษาและการแพทย์ จึงเลือกทำเลกรุงเทพฯเป็นหลัก ทำให้กลายเป็นผู้ซื้อหลักอันดับ 2 ในกรุงเทพฯ (2,260 ล้านบาท)
4. สหรัฐอเมริกา : 1,668 ล้านบาท
5. ไต้หวัน : 1,465 ล้านบาท
6. ฝรั่งเศส : 1,211 ล้านบาท
7. สหราชอาณาจักร : 1,116 ล้านบาท
8. เยอรมนี : 954 ล้านบาท
9. ออสเตรเลีย : 814 ล้านบาท
10. อินเดีย : 810 ล้านบาท

หากเราดูเฉพาะ Top 3 สัญชาติแรกจะเห็นว่ามีเพียง “รัสเซีย” ที่มีตัวเลขมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ที่เพิ่มขึ้น แถมเติบโตสูงถึง 75.9% เลยนะคะ แน่นอนว่าเป็นผลมาจากการสงครามรัสเซีย-ยูเครนที่ยังคงยืดเยื้อจนถึงปัจจุบัน ทำให้ชาวรัสเซียจำนวนมากจึงต้องเดินทางออกนอกประเทศเพื่อลี้ภัยสงครามย้ายมาอยู่อาศัยในประเทศไทย อีกทั้งยังเลือกซื้อคอนโดระดับ Luxury ราคาสูงกันเยอะด้วย

Top 3 จังหวัดที่มีมูลค่าการโอนห้องชุดของชาวต่างชาติสูงสุด (ครึ่งแรกปี 2569)

หากเรามาเจาะลึกกันต่อว่า จังหวัดที่ชาวต่างชาตินิยมเลือกซื้อคอนโดมากสุด โดยเทียบจากมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ ก็จะพบว่า

• กรุงเทพฯ ลดลง 10.2% ( YoY)
  – อันดับ 1 : จีน → มูลค่า 4,435 ล้านบาท
  – อันดับ 2 : เมียนมา → มูลค่า 2,260 ล้านบาท
  – อันดับ 3 : ไต้หวัน → มูลค่า 1,196 ล้านบาท
• ชลบุรี ลดลง 7.5% ( YoY)
  – อันดับ 1 : จีน → มูลค่า 1,150 ล้านบาท
  – อันดับ 2 : รัสเซีย → มูลค่า 1,139 ล้านบาท
  – อันดับ 3 : เยอรมัน → มูลค่า 387 ล้านบาท
• ภูเก็ต เพิ่มขึ้น 75.4% ( YoY)
  – อันดับ 1 : รัสเซีย → มูลค่า 2,127 ล้านบาท
  – อันดับ 2 : จีน → มูลค่า 487 ล้านบาท
  – อันดับ 3 : ฝรั่งเศส → มูลค่า 184 ล้านบาท

จังหวัดกรุงเทพฯและชลบุรี จะมีมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดของชาวต่างชาติลดลงกว่าช่วงเดียวกันของปีก่อน บ่งบอกถึงการเลือกซื้อคอนโดที่มีราคาไม่สูงเหมือนแต่ก่อน แต่ กรุงเทพฯ ก็ถือว่ามีมูลค่ามากสุดในครึ่งแรกปี 2569 เลยค่ะ โดยกำลังซื้อหลักของตลาดคอนโดกรุงเทพฯยังคงเป็น จีน นั่นเอง ส่วน ชลบุรี ที่เป็นทั้งเมืองท่องเที่ยวและพื้นที่ EEC ก็มีความน่าสนใจที่มูลค่าการโอนรัสเซียพุ่งขึ้นมาเทียบเคียงกับจีนเลย กลายเป็นกลุ่มต่างชาติที่สำคัญไม่แพ้กัน

สำหรับ ภูเก็ต จะเป็นจังหวัดเดียวใน Top 3 ที่มีมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์เพิ่มขึ้น (อย่างที่เราพูดถึงไปแล้วใน Part ของ Top 10 สัญชาติที่มีมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดมากสุด ครึ่งแรกปี 2569 ว่าเพิ่มขึ้นถึง 75.9% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน) บ่งบอกถึงตลาดคอนโดหรูในจังหวัดนี้ที่มีกำลังซื้อหลักมาจากรัสเซียนั่นเอง

PART 3
สถานการณ์สินเชื่อที่อยู่อาศัย ทั่วประเทศ (ครึ่งแรกปี 2569)

ถึงแม้ปัจจุบันจะมีหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง, ความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อของสถาบันการเงิน, ความไม่แน่นอนของเศรษฐกิจโลกและสภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัว แต่ด้วยมาตรการลดค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนองที่กำลังสิ้นสุด 30 มิ.ย. 2569 และยังไม่มีทีท่าว่าจะต่ออายุมาตรการในตอนนั้น (ภายหลังได้ประกาศต่ออายุมาตรการในวันที่ 30 มิ.ย. 2569 ที่เป็นวันสุดท้ายเลย) จึงเป็นการเร่งโอนและขอสินเชื่อ ส่งผลให้ Q2/2569 ที่มีสินเชื่อปล่อยใหม่ เพิ่มสูงถึง 18.4% (YoY) สอดคล้องกับการเติบโตของการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศที่เราได้พากันไปดูใน Part 1 นั่นเอง

• สินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลคงค้าง ทั่วประเทศ ครึ่งแรกปี 2569
  – มูลค่ารวม 5,174,141 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 2.6% ( YoY) 
  
• สินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลปล่อยใหม่ ทั่วประเทศ ครึ่งแรกปี 2569
  – มูลค่ารวม 289,315 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 12.2% ( YoY)

เราจึงสรุปได้ว่าสถานการณ์สินเชื่อที่อยู่อาศัย ทั่วประเทศในช่วงครึ่งแรกปี 2569 เริ่ม “ฟื้นตัว” โดยมีการปล่อยสินเชื่อเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้น แต่ภาพรวมของสินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลคงค้างในระบบไม่ได้เพิ่มขึ้นมากนัก ทำให้สถานการณ์สินเชื่อที่อยู่อาศัย ทั่วประเทศยังคงเติบโตแบบค่อยเป็นค่อยไป

PART 4
แนวโน้มตลาดที่อยู่อาศัยปี 2569F – 2570F

ทางศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ธนาคารอาคารสงเคราะห์ ได้คาดการณ์ทิศทางตลาดที่อยู่อาศัยภายใต้สมมติฐานทางเศรษฐกิจ (GDP ขยายตัว 2.25% MRR 6.55% เงินเฟ้อ 1.75%) รวมถึงมาตรการกระตุ้นของภาครัฐไม่ว่าจะเป็นมาตรการลดค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนอง รวมถึงมาตรการผ่อนเกณฑ์ LTV ที่สิ้นสุด 30 มิถุนายน 2570 และไม่มีการขยายอายุมาตรการ จะมีแนวโน้มปี 2569F – 2570F ดังนี้

การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัย ทั่วประเทศ

• ปี 2568 : จำนวน 316,214 หน่วย
• ปี 2569F : จำนวน 323,479 หน่วย เพิ่มขึ้น 2.3% (YoY)
• ปี 2570F : จำนวน 320,617หน่วย ลดลง 0.9% (YoY)

มูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัย ทั่วประเทศ

• ปี 2568 : มูลค่า 864,913 ล้านบาท
• ปี 2569F : มูลค่า 880,760 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 1.8% (YoY)
• ปี 2570F : มูลค่า 908,358 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 3.1% (YoY)

สินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลปล่อยใหม่ ทั่วประเทศ

• ปี 2568 : มูลค่ารวม 563,657 ล้านบาท
• ปี 2569F : มูลค่ารวม 571,066 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 1.4% ( YoY)
• ปี 2570F : มูลค่ารวม 582,688 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 2.0% ( YoY)

เราจะเห็นว่า การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัย ทั่วประเทศ ปี 2569F จะเติบโตทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่าการโอน เพราะถึงแม้จะมีการเร่งโอนกรรมสิทธิ์ใน Q2/2569 แต่ด้วยการต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนองถึง 30 มิถุนายน 2570 จึงช่วยประคองตลาดในครึ่งหลังปี 2569 ส่วนปี 2570F จะมีมูลค่าการโอนเติบโต แต่จำนวนหน่วยกลับลดลง ซึ่งเราจะพูดกันต่อใน Part ดัชนีราคาวัสดุก่อสร้างนะคะ

สำหรับด้านสินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลปล่อยใหม่ ทั่วประเทศ ก็มีแนวโน้มเติบโตทั้งในปี 2569F – 2570F ซึ่งเป็นผลมาจากมาตรการกระตุ้นของภาครัฐที่สิ้นสุด 30 มิถุนายน 2570 ไม่ว่าจะเป็นมาตรการลดค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนอง รวมถึงมาตรการผ่อนเกณฑ์ LTV แต่อย่างที่บอกไปว่าทาง REIC คาดการณ์จากสถานการณ์ที่ไม่มีการต่ออายุมาตรการต่างๆเหล่านี้ หากในอนาคตมีการต่ออายุมาตรการนี้ก็เป็นไปได้ว่าจะมีสถานการณ์ที่ฟื้นตัวมากขึ้นกว่าตัวเลขด้านบนนี้ค่ะ

ถึงแม้ภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2569-2570 จะมีแนวโน้มที่ดีขึ้น แต่ทุกคนคงสงสัยกันว่าทำไมจำนวนหน่วยการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัย ทั่วประเทศในปี 2570 กลับลดลง นั่นก็เป็นเพราะว่ามีต้นทุนก่อสร้างและค่าขนส่งที่สูงขึ้น ประกอบกับราคาประเมินที่ดินรอบใหม่ (ปี 2570–2573) มีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2570 ซึ่งถือเป็นตัวเลขสำคัญในการคำนวณค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์และการจดจำนอง, ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างและต้นทุนที่ดินในการพัฒนาที่อยู่อาศัยในอนาคต โดยปรับให้ราคาประเมินใกล้เคียงกับราคาตลาดมากขึ้น จากเดิมราคาประเมินมักต่ำกว่าราคาซื้อขายจริงในตลาดประมาณ 30-40% ทำให้ราคาประเมินใหม่นี้คาดว่าจะเหลือส่วนต่างเพียง 15-20% เท่านั้น โดยมีการเปลี่ยนแปลงราคาเพิ่มขึ้นไม่น้อยกว่า 15% นั่นเองค่ะ ดังนั้นแนวโน้มราคาที่อยู่อาศัยในปี 2570 อาจปรับตัวสูงขึ้น

เราจึงขอพามาเจาะลึกด้านต้นทุนการก่อสร้างกัน เพื่อให้เห็นภาพกันมากขึ้นนะคะ เพราะจากตอน Q1/2569 ได้มีการคาดการณ์ว่าตั้งแต่ Q2/2569 เป็นต้นไป ตลาดที่อยู่อาศัยจะได้รับผลกระทบจากต้นทุนการก่อสร้างที่เพิ่มสูงขึ้นและดันราคาบ้าน-คอนโดในอนาคตขยับขึ้นอีกประมาณ 5-10%  ซึ่งเราก็ได้ไปเช็กดัชนีราคาวัสดุก่อสร้างจากสำนักงานนโยบายและยุทธศาสตร์การค้า (สนค.) พบว่าดัชนีราคาวัสดุก่อสร้างใน Q2/2569 เพิ่มขึ้น 6.4% เมื่อเทียบกับ Q1/2569 (QoQ)

อย่างล่าสุดเดือน ก.ค. 2569 ก็พบว่า เพิ่มขึ้น 5.8% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) แต่ถ้าหากเทียบกับเดือน มิ.ย. ที่ผ่านมา (MoM) จะ ลดลง 0.4% เนื่องจากพอเข้าช่วงหน้าฝนแบบนี้ ก็เกิดการชะลอพวกงานก่อสร้างต่างๆ ร้านค้าจึงมีการลดราคาวัสดุก่อสร้างเพื่อกระตุ้นยอดขาย ประกอบกับปริมาณเหล็กส่วนเกินจากต่างประเทศกดดันราคาลดลงด้วย ทำให้ปัจจุบันดัชนีราคาวัสดุก่อสร้างเฉลี่ย 7 เดือน (ม.ค.- ก.ค.) ปี 2569 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปี 2568 (AoA) เพิ่มขึ้น 4.0% ค่ะ

ดัชนีราคาวัสดุก่อสร้างใน Q3/2569 จึงมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นเหมือนกัน เพราะยังคงมีความท้าทายอย่างความไม่แน่นอนของเศรษฐกิจโลกจากปัญหาภูมิรัฐศาสตร์และมาตรการกีดกันทางการค้า ส่งผลให้ราคาน้ำมันและราคาพลังงานมีความผันผวนและยังอยู่ในระดับสูงเมื่อเทียบกับปีก่อน / ราคาวัตถุดิบโลหะพื้นฐาน เช่น ทองแดง อลูมิเนียม เป็นต้น ในตลาดโลกยังคงอยู่ในระดับสูงมีแนวโน้มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง จากความต้องการใช้ในการก่อสร้างโครงสร้างพื้นฐาน อุตสาหกรรมพลังงานสะอาดและการก่อสร้าง Data Center เพื่อรองรับอุตสาหกรรมที่เกี่ยวข้องกับปัญญาประดิษฐ์(AI) ที่ขยายตัว / ความต้องการใช้สินค้าวัสดุก่อสร้างในโครงการก่อสร้างพื้นฐานและโครงการด้านสาธารณูปโภคของภาครัฐ ดังนั้นต้นทุนการก่อสร้างก็อาจปรับเพิ่มขึ้นไปถึง 10% ภายใน 1-2 ปีนี้ได้เลยนั่นเอง โดยเราก็ได้ยกตัวอย่างว่าหากต้นทุนก่อสร้างและราคาประเมินที่ดินปรับสูงขึ้น ประกอบกับไม่ได้ต่อมาตรการลดค่าธรรมเนียมก็ทำให้เราต้องจ่ายแพงขึ้นหลายแสนเลยนะคะ

สรุปภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัย ครึ่งแรกปี 2569

จากทั้งหมดที่เราได้พาดูกันมาจะเห็นว่า ตลาดที่อยู่อาศัย ครึ่งแรกปี 2569 ยังคงมีหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง, มีความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อของสถาบันการเงิน, ความไม่แน่นอนของเศรษฐกิจโลกและสภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัว แต่ก็ยังมีความท้าทายและโอกาสไม่ว่าจะเป็นภาพรวมการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศทั้งในแง่จำนวนหน่วยและมูลค่าของบ้านแนวราบและคอนโดที่เพิ่มสูงขึ้น โดยเฉพาะตลาดบ้าน/คอนโดมือสอง ประกอบกับตลาดห้องชุดของชาวต่างชาติก็ยังเติบโตได้ดี โดยเฉพาะชลบุรีและภูเก็ต รวมถึงยังมีเทรนด์บ้านประหยัดพลังงาน Green Living ที่มีนโยบายมาสนับสนุนอย่าง Solar Roof มาส่งเสริมทำให้ภาพรวมของตลาดที่อยู่อาศัยปี 2569-2570 ยังเติบโตนั่นเอง

นอกจากนั้นยังมีประเด็นที่น่าจับตามองในปี 2570 ก็คือต้นทุนก่อสร้างสูงขึ้น + ราคาประเมินที่ดินกำลังจะปรับใหม่ อาจดันราคาบ้าน-คอนโดในอนาคตขยับขึ้นอีกประมาณ 5-10% ประกอบกับหากไม่ได้มีการขยายมาตรการกระตุ้นจากภาครัฐ ก็อาจทำให้เราต้องซื้อบ้าน-คอนโดที่มีราคาแพงขึ้นในอนาคตได้เหมือนกันค่ะ