ในปีหน้า 2559 ประเทศไทยก็จะก้าว เข้าสู่การเป็นประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน ( ASEAN Economic Community: AEC) ดังนั้นในปี 2558 เพื่อรองรับการเป็นประชาคมเศรษฐกิจอาเซียนดังกล่าว รัฐบาลได้มีนโยบายที่จะจัดตั้ง “เขตเศรษฐกิจพิเศษ” ในจังหวัดต่างๆ ตามแนวชายแดน ได้แก่ อำเภออรัญประเทศ จังหวัดสระแก้ว อำเภอแม่สอด จังหวัดตาก อำเภอแม่สาย จังหวัดเชียงราย และจังหวัดมุกดาหารโดยมีวัตถุประสงค์เพื่อส่งเสริมให้เกิดการทำธุรกิจชายแดนในจังหวัดต่างๆที่มีความคึกคักในการซื้อขายกับประเทศเพื่อนบ้านและอำนวยความสะดวกให้กับการอุตสาหกรรม การพาณิชยกรรม การบริการ หรือกิจการอื่นใดที่เป็นประโยชน์แก่การเศรษฐกิจของประเทศ
เขตเศรษฐกิจพิเศษ คืออะไร
เขตเศรษฐกิจพิเศษ หมายถึง เขตพื้นที่ที่จัดตั้งขึ้นเป็นการเฉพาะตามกฎหมาย เพื่อประโยชน์ในการส่งเสริมสนับสนุน และอำนวยความสะดวก รวมทั้งให้สิทธิพิเศษบางประการในการดำเนินกิจการต่างๆ เช่น การอุตสาหกรรม การพาณิชยกรรม การบริการ หรือกิจการอื่นใดที่เป็นประโยชน์แก่การเศรษฐกิจของประเทศ
สิทธิประโยชน์ที่ผู้ประกอบการอุตสาหกรรม การพาณิชยกรรม หรือกิจการอื่นใดที่เป็นประโยชน์แก่การเศรษฐกิจของประเทศ ได้รับอยู่แล้วตามกฎหมายที่ใช้บังคับอยู่ในปัจจุบัน ได้แก่ การส่งเสริมการลงทุน ตามพระราชบัญญัติส่งเสริมการลงทุน พ.ศ.2520 การนิคมอุตสาหกรรม ตามพระราชบัญญัติการนิคมอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทย พ.ศ.2522 และเขตปลอดอากร ตามพระราชบัญญัติศุลกากร พระพุทธศักราช 2496 โดยมีสาระสำคัญการให้สิทธิประโยชน์ ดังนี้
การจัดตั้งเขตเศรษฐกิจพิเศษ ควรออกเป็นพระราชบัญญัติเช่นเดียวกับพระราชบัญญัติส่งเสริมการลงทุน พ.ศ.2520 และพระราชบัญญัติการนิคมอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทย พ.ศ.2522 โดยการแก้ไขเพิ่มเติมพระราชบัญญัติศุลกากร พระพุทธศักราช 2496 เพิ่มบทบัญญัติในหมวด 10 ตรี“เขตเศรษฐกิจพิเศษ” การจัดตั้งให้ออกเป็นประกาศกระทรวงการคลัง โดยความเห็นชอบของคณะรัฐมนตรี และผู้ที่ประกอบการในเขตดังกล่าวได้รับสิทธิประโยชน์เช่นเดี่ยวกับผู้ได้รับการส่งเสริมการลงทุน ตามพระราชบัญญัติส่งเสริมการลงทุน พ.ศ.2520 ผู้ประกอบการในนิคมอุตสาหกรรม ตามพระราชบัญญัติการนิคมอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทย พ.ศ.2522 และผู้ประกอบการในเขตปลอดอากร ตามพระราชบัญญัติศุลกากร พระพุทธศักราช 2469 ตามรายละเอียดที่ได้กล่าวไว้แล้วข้างต้น
ประโยชน์ที่ได้รับจากการจัดตั้งเขตเศรษฐกิจพิเศษ
การที่ประเทศไทยจะเข้าสู่การเป็นประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน ในปี 2558 และประเทศไทยมีสภาพทางภูมิศาสตร์เป็นศูนย์กลางของภูมิภาคเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ การจัดตั้งเขตเศรษฐกิจพิเศษ จะมีประโยชน์เป็นอย่างมากต่อประเทศไทย เพราะเป็นการสร้างความมั่นคงทางเศรษฐกิจและส่งเสริมความสามารถในการแข่งขันของสินค้าไทยในตลาดประเทศเพื่อนบ้าน โดยมีประโยชน์ที่จะได้รับ ดังนี้
- เป็นการส่งเสริมการลงทุนในประเทศ เพราะประเทศไทยเป็นศูนย์กลางของประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน
- เป็นการส่งเสริมการส่งออก เพราะช่วยลดต้นทุนในการประกอบการต่างๆ เช่น ค่าแรงงานราคาถูกจากประเทศเพื่อนบ้าน
- เป็นการส่งเสริมให้มีการนำเทคโนโลยีใหม่ๆ ในการผลิตสินค้าจากต่างประเทศเข้าดำเนินการในประเทศไทย
- เป็นศูนย์กลางการกระจายสินค้าจากประเทศไทย และประเทศต่างๆ ไปสู่ภูมิภาคเอเชียตะวันออกเฉียงใต้และประเทศอื่นๆ
- ก่อให้เกิดการจ้างงานเพิ่มขึ้นในภูมิภาคต่างๆ ของประเทศไทย ที่มีการจัดตั้งเขตเศรษฐกิจพิเศษ
- เกิดการขยายตัวของอสังหาริมทรัพย์ทั้งภาครัฐและภาคเอกชน เพื่อมารองรับที่อยู่อาศัยของแรงงานใหม่ในพื้นที่
การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในเขตเศรษฐกิจพิเศษ ในระยะที่ 1
จังหวัดตาก
อำเภอแม่สอดเป็นอำเภอหนึ่งทางตอนกลางของจังหวัดตาก ที่มีการค้าระหว่างประเทศไทยกับพม่า เนื่องจากเป็นอำเภอที่อยู่ติดชายแดน และเป็นที่ตั้งจุดผ่านแดนถาวร ด่านพรมแดนแม่สอด เชื่อมโยงเมืองเมียวดี รัฐกะเหรี่ยง ประเทศพม่า ทำให้ราคาที่ดินในแม่สอด พุ่งสูงเกือบ 10 เท่า มีนายทุนเข้ามาในพื้นที่มากขึ้น เพราะเป็นเมืองที่มีการเติบโตสูงเหมาะกับการลงทุน การคมนาคมขนส่งทสะดวกและใกล้กับเมืองย่างกุ้งของพม่า ขณะที่นักท่องเที่ยวและปริมาณรถก็เพิ่มด้วยเช่นกัน ส่งผลดีต่อภาคธุรกิจท่องเที่ยวไทยและพม่า เพราะด่านพรมแดนแม่สอด จ.ตาก ติดกับจังหวัดเมียวดี พื้นที่สุดเขตแดนตะวันตกของไทย จึงมีทั้งรถขนส่งสินค้าและนักท่องเที่ยว ทั้งไทยและพม่ารวมถึงชาติอื่นมาใช้เป็นเส้นทางหลักในการคมนาคมข้ามฝั่งไปมา
สิ่งที่แสดงถึงการเติบโตของเมืองตากในทางกายภาพต่างๆ เช่น การขยายสนามบินรันเวย์ ของสนามบินแม่สอดเพื่อรองรับจำนวนผู้โดยสารที่มากขึ้น โครงการก่อสร้างห้างสรรพสินค้าขนาดใหญ่ ศูนย์การค้าโรบินสันและในอนาคตจะมีโครงการศูนย์การค้าของกลุ่มมาบุญครอง มาเปิดเพิ่มบริเวณสี่แยกแม่ปะ ตำบลแม่ปะ การพัฒนาโรงแรมบูติค รีสอร์ทขนาดกลางรวมถึงธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ อย่างคอนโดมิเนียม ซึ่งจังหวัดตากไม่เคยมีมากก่อน และปัจจุบันได้ก่อสร้างและเปิดขายแล้วหลายโครงการ หอการค้าจังหวัดตากคาดว่า หลังแม่สอดเปิดเป็นเขตเศรษฐกิจพิเศษจะเพิ่มรายได้ให้กับจังหวัดจากปีที่แล้วมีตัวเลขรวมที่ 6 หมื่นล้านบาท เป็น 1 แสนล้านบาท
ในด้านการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่จังหวัดตาก พบว่าโครงการที่อยู่อาศัยภายในอำเภอแม่สอด มีจำนวน 10 โครงการ แบ่งเป็นโครงการประเภทอาคารชุด 5 โครงการ จำนวน 773 หน่วย และโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบ 185 หน่วย โดยการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยส่วนใหญ่จะอยู่บนถนนสายเอเชีย มุ่งหน้าสู่ด่านชายแดนสะพานมิตรภาพไทย-เมียนมา เป็นทำเลที่มีผู้แระกอบการศูนย์การค้า อาคารชุ อาคารพาณิชย์และบ้านจัดสรรให้ความสนใจในการพัฒนาโครงการ ทำให้ราคาที่ดินในพื้นที่บริเวณนั้นมีราคาขยับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ยกตัวอย่างเช่น
- โครงการ Vee Condo เป็นอาคารชุดโครงการแรกในอำเภอแม่สอด เปิดขายมาตั้งแต่ปี 2555 พัฒนาโครงการโดยบริษัท วันเดอร์ วี แอสเสท เป็นผู้ประกอบการจากจังหวัดเชียงใหม่ เปิดขายจำนวน 2 อาคาร อาคารแรก 79 หน่วย สามารถขายหมดภายใน 15 วัน อาคารหลังที่สอง 60 หน่วย ปัจจุบันขายได้เกินครึ่ง เหลือขายประมาณ 30 หน่วย ที่ดินที่ตั้งโครงการ ซื้อในปี 2555 ไร่ละ 12 ล้านบาท ปัจจุบันราคาไร่ละ 22 ล้านบาท
- โครงการ The Best Condo เปิดขายตั้งแต่ปี 2556 ตั้งอยู่บนถนนแม่สอด-แม่ระมาด มีจำนวน 134 หน่วย ปัจจุบันเหลือขายประมาณ 20 หน่วย
- โครงการที่อยู่อาศัยแนบราบในอำเภอแม่สอดมี 5 โครงการ ซึ่งส่วนใหญ่ไม่ได้ขออนุญาตจัดสรร มีทั้งบ้านเดี่ยวชั้นเดียวและสองชั้น เริ่มต้นราคา 1.5 ล้านบาท
จังหวัดสงขลา
พื้นที่เขตเศรษฐกิจพิเศษในจังหวัดสงขลา จัดเป็นพื้นที่ที่มีศักยภาพที่โดดเด่น ในปัจจุบันเป็นด่านที่มีมูลค่าทางการค้าสูงสุดที่หนึ่งในประเทศไทย
- ด่านศุลกากรสะเดา อำเภอสะเดา อยู่ตรงข้ามรัฐเกดะห์ ด่านสะเดาหรือเรารู้จักกันในนามด่านนอก เป็นด่านการค้าหลักสำหรับการขนส่งทางบกโดยมีถนนกาญจนวนิช เป็นเส้นทางเชื่อมตัวเมืองหาดใหญ่ และเมืองสงขลา วันนี้ด่านสะเดาต้องรอบรับจำนวนนักท่องเที่ยว นักธุรกิจที่เดินทางผ่านเข้าออกปีละมากกว่า 4.6 ล้านคน ปัจจุบันรัฐบาลมีก่อสร้างด่านสะเดาแห่งใหม่บนพื้นที่ใกล้กับด่านสะเดาปัจจุบันรวมเนื้อที่กว่า 661 ไร่ คาดว่าจะแล้วเสร็จในปี 2559
- ด่านศุลกากรปาดังเบซาร์ อยู่ตรงข้ามรัฐปะลิส เป็นด่านที่มีการขนส่งสินค้าทางรถไฟเชื่อมต่อไปถึงเมืองใหญ่ของมาเลเซีย เช่น บัตเตอร์เวิร์ท (ปีนัง) อิโปห์ และกัวลาลัมเปอร์ รวมทั้งเชื่อมโยงไปถึงประเทศสิงคโปร์และตลาดโลก นอกจากนั้น มาเลเซียก็ยังมีโครงการพัฒนารถไฟทางคู่จากอิโปห์มาถึงปาดังเบซาร์ แล้วด้วยขณะที่โครงการก่อสร้างสถานีรถไฟปาดังเบซาร์ฝั่งไทยก็กำลังอยู่ในการขั้นตอนดำเนินการ ซึ่งก็คงต้องใช้เวลากันอีกพอสมควร
ในด้านการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่จังหวัดสงขลา พบว่าในช่วงต้นปี 2558 ท่ีผ่านมามีโครงการที่อยู่อาศัยที่อยู่ระหว่างขาย 160 โครงการ มีหน่วยในผังโครงการรวม 14,200 หน่วย แบ่งเป็นโครงการบ้านจัดสรร 137 โครงการ จำนวน 8,900 หน่วย และเป็นโครงการอาคารชุดพักอาศัย 23 โครงการ จำนวน 5,300 หน่วย โดยส่วนมากจะอยู่ในพื้นที่อำเภอเมืองหาดใหญ่
หากพิจารณาจากจำนวนหน่วยของโครงการที่อยู่อาศัย ที่ขายได้สะสม จะมีจำนวนรวมทั้งหมด 8,753 หน่วย โดยส่วนใหญ่ร้อยละ 42% เป็นอาคารชุด รองลงมาเป็นบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ อาคารพาณิชย์ บ้านแฝดและที่ดินเปล่าจัดสรร ในส่วนของระดับราคา ส่วนใหญ่จะมีระดับราคาอยู่ที่ประมาณ 2.01 – 3 ล้านบาท โดยส่วนมาจะเป็นที่อยู่อาศัยประเภทอาคารชุพักอาศัย และ 3.01 – 5 ล้านบาท โดยส่วนมากเป็นโครงการจัดสรรแนบราบประเภทบ้านเดี่ยว
ส่วนระดับราคาของที่ดินในพื้นที่จังหวัดสงขลา จากการสำรวจในเบื้องต้นพบว่ามีการปรับตัวสูงขึ้น ราคาที่ดินที่ใกล้มหาวิทยาลัยสงขลานครินทร์ หาดใหญ่ ราคาไร่ละ 10 – 14 ล้านบาท , ถนนกาญจนวนิช ราคาไร่ละ 25 – 30 ล้านบาท และที่ดินติดถนนทางไปด่วนชายแดนสะเา ราคาไร่ละ 5 – 10 ล้านบาท
แม้ว่ากําลังซื้อในจังหวัดสงขลาชะลอตัวตั้งแต่ปลายปี 2557 เนื่องจากราคายางและราคาพืชผล การเกษตลดลง ประกอบกับกําลังซื้อที่มาจาก 3 จังหวัดชายแดนภาคใต้ซึ่งเคยเป็นกําลังซื้อหลักของจังหวัดสงขลา มีจํานวนลดลงเนื่องจากมีการซื้อไปจํานวนมากในช่วง 2 – 3 ปีที่ผ่านมา ยกเว้นอําเภอสะเดา ซึ่งมีการประกาศเป็นเขตเศรษฐกิจพิเศษ ทำให้มีผู้สนใจซื้ออาคารพาณิชย์และบ้านเดี่ยวบริเวณใกล้ ด่านศุลากรสะเดาอย่างต่อเนื่อง โดยมีชาวจีนสัญชาติมาเลเซียสนใจซื้อด้วยเงินสด และมีการลงทุน สร้างโครงการอาคารชุดใกล้ด่านชายแดนสะเดาในปัจจุบัน
จังหวัดสระแก้ว
จังหวัดสระแก้วจัดเป็นจังหวัดที่มีความสำคัญ ในด้านศักยภาพของพื้นที่ เนื่องจากตลอดระยะเวลาเกือบ 10 ปี ที่ผ่านมา จังหวัดสระแก้ว โดยเฉพาะในพื้นที่อำเภออรัญประเทศ สามารถสร้างมูลค่าการค้าชายแดนไทย-กัมพูชาได้สูงมาก มีการเติบโตอย่างมากจากมูลค่าการค้ารวม 9,604 ล้านบาทในปี 2545 มาถึงปี 2556 มีมูลค่าการค้ารวม 61,704 ล้านบาท ทำให้จังหวัดหันมาให้ความสำคัญในการพัฒนาการค้าชายแดนเป็น “ประตูสู่อินโดจีน”
ปัจจุบัน อำเภออรัญประเทศ จังหวัดสระแก้ว ถือเป็นจุดที่มีการขยายตัวในด้านเศรษฐกิจในพื้นเป็นอย่างมาก จากกลุ่มนักลงทุน ไม่ว่าจะเป็นการค้าเชิงพาณิชย์ต่างๆ มีศูนย์การค้าในอำเภออรัญประเทศ เช่น โลตัส, Star Plaza โดยเฉพาะ ตลาดโรงเกลือ หรือ ตลาดชายแดนบ้านคลองลึก มีร้านค้าโดยรวมประมาณ 3,000 ร้าน ในแต่ละวันจะมีเงินหมุนเวียนในตลาดโรงเกลือ 50 – 100 ล้านบาท และในอนาคตบริเวณใกล้จุดผ่านแดนบ้านคลองลึกนี้ ก็จะมีโครงการศูนย์การค้าขนาดใหญ่ MM Mage Market ของกลุ่ม TCC ซึ่งอยู่ในระหว่างการก่อสร้างตรงข้ามกับศูนย์การค้าอินโดจีน ใกล้กับตลาดโรงเกลือ ซึ่งก็จะสามารถสร้างมูลค่าในพื้นที่นี้ได้อีกมาก
ในส่วนของการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่จังหวัดสระแก้ว พบว่าโครงการบ้านจัดสรรโครงการที่อยู่ระหว่างขาย มีเพียง 6 โครงการ รวม 765 หน่วย โครงการส่วนใหญ่อยู่ในพื้นที่อำเภออรัญประเทศ โดยมีโครงการในเมืองเพียงโครงการเดียวและยังไม่มีโครงการประเภทอาคารชุดพักอาศัยอยู่ระหว่างการขาย ในส่วนของระดับราคาขายจะอยู่ระหว่าง 1.65 – 6 ล้านบาท โดยระดับราคาที่มากที่สุดจะเป็นประเภทอาคารพาณิชย์ที่ 3 – 6 ล้านบาท รองลงมาคือบ้านเดี่ยว และทาวส์เฮ้าส์
ผู้ซื้ออสังหารริมทรัพย์ในจังหวัดสระแก้ว ส่วนใหญ่จะเป็นคนในพื้นที่สระแก้วเอง และเป็นคนจากจังหวัดระยอง เนื่องจากมีพื้นที่ติดกับจังหวัดสระแก้ว หากพิจารณาในเชิงของพื้นที่จะพบว่าจังหวัดสระแก้วจะมีพื้นที่ขนาดใหญ่ หรือที่ดินผืนใหญ่ ให้พัฒนาน้อย ที่ดินส่วนใหญ่จะเป็นของภาครัฐ โครงการจัดสรรที่พบจึงมักเป็นโครงการขนาดเล็ก ในส่วนของราคาที่ดิน พบว่า ราคาที่ดินที่แพงที่สุดอยู่บริเวณโรงเกลือ ที่ราคา 10 ล้านบาท/ไร่ มีนักลงทุนทั้งไทย จีน ไต้หวัน และเกาหลีใต้ให้ความสนใจซื้อที่ดินเพื่อลงทุนและพัฒนา ส่วนราคาที่ดินในบริเวณอื่นก็มีการปรับตัวสูงขึ้น เช่น ที่ดินในตำบลป่าไร่ ก่อนหน้านี้ราคา 50,000 บาทก็ปรับไปสูงถึง ไร่ละ 1 ล้านบาท แต่ปัจจุบันก็มีการชะลอตัว เนื่องจากนักลงทุนก็ยังคงรอความชัดเจนของการเข้าเป็นเขตพัฒนาเศรษฐกิจพิเศษ ว่าจะออกมาในรูปแบบไหนเช่นกัน
จังหวัดหนองคาย
พื้นที่ในเขตจังหวัดหนองคาย จัดเป็นหนึ่งในเขตเศรษฐกิจพิเศษที่สำคัญเนื่องจากมีพื้นที่ติดกับเมืองหลวงของสาธารณรัฐประชาธิปไตยประชาชนลาว และเป็นแนวทางผ่านไปยังประเทศจีน มีสะพานมิตรภาพไทย-ลาว แห่งที่ 1 (หนองคาย-เวียงจันทน์) ข้ามแม่น้ำโขงโดยเชื่อมต่อเทศบาลเมืองหนองคายเข้ากับบ้านท่านาแล้ง ซึ่งอยู่ห่างจากนครเวียงจันทร์ เมืองหลวงของประเทศลาว เพียง 20 กิโลเมตร มีทางรถ 2 ช่องจราจร และรถไฟรางเดี่ยวกว้าง 1 เมตร ตั้งอยู่กึ่งกลางสะพาน
อีกทั้งภาครัฐ มีนโยบายลงทุนโครงการความร่วมมือรถไฟฟ้าความเร็วปานกลางไทย-จีน เส้นทางกรุงเทพฯ-หนองคาย คาดว่าจะเริ่มก่อสร้างในเดือนธันวาคม 2558 โดยโครงการนี้เป็นส่วนหนึ่งของโครงข่ายขนส่งสินค้าและการท่องเที่ยวระหว่าง ไทย-ลาว-จีน ลาว ซึ่งจะทำให้ตลอดแนวเส้นทาง ที่ดินบริเวณนี้กลายเป็นทำเลทอง ลงทุนโกดัง ศูนย์กระจายสินค้า โลจิสติกส์ต่างๆ ส่งต่อไปยังสปป.ลาว-จีน และประเทศใกล้เคียง
นอกจากนี้ยังมีนโยบายในการพัฒนาพื้นที่ย่านพาณิชยกรรม เป็นธุรกิจประเภทค้าปลีก-ค้าส่ง ห้างสรรพสินค้า อีกทั้งที่อยู่อาศัยแห่งใหม่รองรับการขยายตัวของเมืองในอนาคต เพื่อรองรับแหล่งงานและย่านพาณิชยกรรม กิจกรรมบริการท่องเที่ยว โรงแรม รีสอร์ต สถาบันการเงินและการลงทุน โรงพยาบาล ศูนย์บริการด้านสุขภาพ และความงามศูนย์จัดแสดงสินค้า ศูนย์การประชุมระดับจังหวัดและนานาชาติ
ในส่วนของการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่จังหวัดหนองคาย พบว่าในปี 2558 มีโครงการบ้านจัดสรรเปิดตัวใหม่ในอำเภอเมืองหนองคาย 2 โครงการ รวม 112 หน่วย ได้แก่ โครงการปาริฉัตร เป็นบ้านเดี่ยว บ้านแฝดและทาวส์โฮม 95 หน่วย และโครงการ ทีเฮาส์ เป็นอาคารพาณิชย์ 17 หน่วย ส่วนโครงการบ้านจัดสรรทั้งหมดมี 7 โครงการ มีหน่วยในผังรวม 250 หน่วย จำนวนหน่วยเหลือขายรวมประมาณ 100 หน่วย โครงการประเภทอาคารชุพักอาศัย 1 โครงการชื่อ ริมโขงคอนโดเทล ตั้งอยู่ถนนแก้ววรวุฒิ จดทะเบียอาคารชุดตั้งแต่ปี 2558 จำนวน 86 หน่วย
ระดับราคาที่ดินในพื้นที่จากการสำรวจพบว่า ราคาที่ดินที่แพงที่สุอยู่ที่บริเวณ ถนนประจักษ์ ที่ราคา 70,000 บาท/ตารางวา หรือที่ไร่ละ 28 ล้านบาท , ที่ดินห่างจากถนนมิตรภาพ-หนองคายมุ่งหน้าสู่จังหวัดอุดรธานี ราคาที่ดินอยู่ที่ 60,000 บาท/ตารางวา
จังหวัดมุกดาหาร
จังหวัดมุกดาหารเป็นจังหวัดชายแดนที่อยู่ติดกับสาธารณรัฐประชาธิปไตยประชาชนลาว แยกตัวออกมาจากจังหวัดนครพนม ในปี พ.ศ.2525 วิถีชีวิตของคนที่นี่เปลี่ยนไป เมื่อมีสะพานมิตรภาพไทย-ลาวแห่งที่ 2 เกิดขึ้น รวมถึงการที่ สปป.ลาว ได้มีการการพัฒนาให้แขวงสะหวันนะเขต เป็นเขตเศรษฐกิจพิเศษ ทำให้จังหวัดมุกดาหารต้องพัฒนาตามไปด้วยในฐานะ “เมืองคู่แฝด”
ปัจจุบันการนำเข้า-ส่งออกสินค้าของจังหวัดมุกดาหารเป็นการนำเข้าพวกแร่ทองแดง เหล็ก ไม้ เฟอร์นิเจอร์ ส่วนภาคส่งออกเป็นสินค้าอิเล็กทรอนิกส์ การเกษตร ส่วนภาคการอุปโภคบริโภคก็ขยายตัวเป็นอย่างดีโดยธุรกิจการลงทุนของมุกดาหารเติบโตในทุกด้าน มีผู้ประกอบการค้าปลีกค้าส่งรายใหญ่เข้ามาลงทุน ขณะที่ธุรกิจที่พัก โรงแรม ก็กำลังขยายตัวอย่างต่อเนื่อง มีโมเดอร์เทรดที่เปิให้บริการแล้ว ได้แก่ โรบินสัน บิ๊กซี แมคโคร ลตัส โกบอลเฮาส์ ไทวัสดุ เป็นต้น
ด่านชายแดนจังหวัดมุกดาหาร จึงเป็นอีกหนึ่งด่านชายแดนของไทยที่มีจุดแข็งเพราะตั้งอยู่ในทำเลแนวระเบียงเศรษฐกิจตะวันออก-ตะวันตก ที่เป็นประตูเชื่อมออกสู่ลาว เวียดนาม และจีนตอนใต้ มุกดาหารจึงเป็นเมืองผ่านของสินค้าส่งออกไปยังลาว เวียดนาม จีน จึงเหมาะจะตั้งคลังสินค้า เป็นศูนย์กระจายสินค้ามากกว่าเป็นที่ตั้งโรงงานอุตสาหกรรม เพราะส่วนใหญ่โรงงานอุตสาหกรรมจะไปลงทุนกันที่จังหวัดนครราชสีมาและขอนแก่น สินค้าส่วนใหญ่ที่ส่งออกจากไทยผ่านด่านมุกดาหาร เป็นชิ้นส่วนอิเล็กทรอนิกส์คอมพิวเตอร์ และอะไหล่รถจักรยานยนต์ ไปยังเวียดนาม เมื่อเวียดนามประกอบเสร็จก็จะส่งกลับมาขายที่ประเทศไทย
ในส่วนของการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่จังหวัดมุกดาหาร ผู้ประกอบการส่วนใหญ่จะเป็นคนในพื้นที่ จะเป็นโครงการขนาดเล็ก ได้แก่ บริษัทเอสบีซี อาร์ เฮาส์แอนด์โฮม ผู้พัฒนาโครงการรวิญศิริพาร์ควิลล์ , บริษัทาหลา พร็อพเพอร์ตี้ ปาร์ค ผู้พัฒนาโครงการบ้านดาหลา , บริษัทฟิล กู๊ด พร็อพเพอร์ตี้ ผู้พัฒนาโครงการเดอะ บียอน์ เป็นบ้านเดี่ยว ราคาประมาณ 3.3 – 8 ล้านบาท ในส่วนของระดับราคาที่ดิน ในอำเภอเมืองมุกดาการ มีการปรับเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องตั้งแต่ 2 ปี ที่ผ่านมาจนถึงปัจจุบัน ราคาที่ดินตามถนนวงแหวนรอบนอก จากราคาไร่ละ 3 ล้านบาท ปรับเพิ่มเป็น 10 ล้านบาท บริเวณที่ดินใกล้กับสะพานมิตรภาพไทย-ลาว จากเดิมราคาไร่ละ 2.5 ล้านบาท ปัจจุบันปรับเพิ่มขึ้นเป็นราคาไร่ละ 8 – 9 ล้านบาท
จังหวัดตราด
จังหวัดตราด เป็นประตูฝั่งตะวันออกของไทย บนแนวพื้นที่เศรษฐกิจตอนใต้ มีภูมิศาสตร์ติดกับประเทศเพื่อนบ้าน อย่างเขตเศรษฐกิจพิเศษเกาะกง ประเทศกัมพูชา และสามารถเชื่อมเข้าถึงท่าเรือสีหนุวิลล์ ในระยะทาง 233 กิโลเมตร และเชื่อมต่อไปยังเวียดนาม นอกจากนี้ ยังใกล้กับท่าเรือแหลมฉบัง ของไทยด้วย และด้วยศักยภาพที่มีความพร้อมด้านการขนส่งหลายรูปแบบ ทั้งทางบก ทางอากาศ และท่าเรือ แนวทางการพัฒนาเขตเศรษฐกิจจังหวัดตราด จึงออกมาในรูปแบบการจัดตั้งเป็นศูนย์โลจิสติกส์ เพื่อกระจายสินค้าออกสู่ประเทศเพื่อนบ้าน
ขณะเดียวกันจะพัฒนาให้เป็นแหล่งท่องเที่ยวเชิงนิเวศ และพื้นที่การค้าชายแดนปลอดภาษี ทำให้มูลค่าการค้าชายแดนไทย-กัมพูชา มีโอกาสเพิ่มขึ้นอีกหากดูจากสถิติย้อนหลังของกระทรวงพาณิชย์ พบว่า มูลค่าการค้าชายแดนไทย-กัมพูชา ก็เพิ่มขึ้นทุกปี โดยปี 2554 การค้าชายแดนไทย-กัมพูชา มีมูลค่า 63,977 ล้านบาท/ ปี 2555 เพิ่มขึ้นก้าวกระโดด มาอยู่ที่ 82,089 ล้านบาท ปี 2556 มีมูลค่า 93,836 ล้านบาท และครึ่งแรกของปีนี้ มีมูลค่าการค้าชายแดนไทย-กัมพูชา รวม 55,425 ล้านบาท
โดยแต่ละปีไทยส่งออกไปยังกัมพูชา มากกว่านำเข้า ทำให้ไทยได้ดุลการค้าทุกปี โดยครึ่งแรกของปีนี้ ไทยส่งออกไปกัมพูชา 47,650 ล้านบาท และนำเข้า 7,774 ล้านบาท ได้ดุลการค้า 39,875 ล้านบาทสินค้าส่งออกสำคัญคือ เครื่องดื่มที่ไม่มีแอลกอฮอล์ ยานพาหนะอื่นๆ และส่วนประกอบ เครื่องยนต์สันดาปภายในแบบลูกสูบฯ รถยนต์ อุปกรณ์ และส่วนประกอบ และน้ำมันเบนซิน แม้ว่าตราดจะเป็นเมืองท่องเที่ยว และผลิตสินค้าแปรรูปทางการเกษตร แต่ในขณะนี้ก็มีแต่ระบบขนส่งสินค้าทางถนน ไม่มีระบบราง ซึ่งหากมีการขนส่งระบบราง คาดว่าจะช่วยลดต้นทุนค่าขนส่งสินค้าทางการเกษตร ไ้ด้ถึง 10% ส่วนนิคมอุตสาหกรรมที่จะพัฒนาตามนโยบายเขตเศรษฐกิจพิเศษนั้น การนิคมอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทย (กนอ.) จะเป็นที่ปรึกษาให้ แต่ให้เอกชนลงทุน บนที่ดิน 880 ไร่ ในตำบลไม้รูด จะเน้นโรงงานอุตสาหกรรมที่ไม่ก่อให้เกิมลพิษ
ในส่วนของการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่จังหวัดตราด พบว่าโครงการที่อยู่อาศัยในอำเภอเมืองตราด ส่วนใหญ่เป็นโครงการขนาดเล็ก เช่น โครงการบ้านชมบัว , โครงการธนาวิล 3 จำนวน 30 หน่วย ที่อยู่ระหว่างขาย เป็นบ้านเดี่ยวสร้างเสร็จก่อนขาย รูปแบบบ้านเป็นบ้านเดี่ยว 2 ชั้น พื้นที่ 70 ตารางวา ราคา 5.6 ล้านบาท ยอขายประมาณ 10 หน่วย/ปี ล่าสุดในเดือนกันยายน 2558 มีโครงการเปิดตัวใหม่ 1 โครงการ ได้แก่ โครงการบ้านสุวรรณ เป็นบ้านเดี่ยว 2 หน่วย ราคา 2.3 ล้านบาท และทาวน์เฮ้าส์ 10 หน่วย ราคา 1.5 ล้านบาท
อาคารพาณิชย์ที่พบขายในปัจจุบัน ขนาดหน้ากว้าง 5 เมตร สูง 3 ชั้น ราคาขายประมาณ 7 ล้านบาท ตอนนี้ในเขตเทศบาลเมืองตราด กำลังมีนักลงทุนวางแผนจะสร้างอาคารชุดพักอาศัย 5 ชั้น 5 อาคาร ประมาณ 250 หน่วย แต่ได้ชะลอแผนการก่อสร้างวไว้ อาคารชุดพักอาศัยส่วนมากในจังหวัดตราดจะอยู่ในเกาะช้าง เป็นอาคารชุดพักอาศัยที่เน้นสร้างเพื่อกลุ่มนักท่องเที่ยวชาวต่างชาติ ส่วนในอำเภอเมืองตราดยังไม่มีโครงการอาคารชุดพักอาศัย และในตอนนี้ที่ดินบริเวณตำบลท่าพริก อำเภอเมืองตราด มีนักลงทุนจากประเทศญี่ปุ่นให้ความสนใจพัฒนาเป็นอาคารชุดพักอาศัยสำหรับผู้สูงอายุ พื้นที่ประมาณ 4,000 ไร่ ขณะนี้อยู่ระหว่างการศึกษาแผนการลงทุน ส่วนกำลังซื้ออสังหารริมทรัพย์ที่พบในจังหวัดตราดส่วนมากจะเป็นข้าราชการและพ่อค้าในจังหวัด และเป็นคนสองสัญชาติ (ไทย-กัมพูชา) ที่มีฐานะเป็นผู้ซื้อหลัก
ส่วนราคาที่ดินที่สำรวจพบ พบว่าราคาที่ดินในอำเภอเมืองตราดมีการปรับเพิ่มขึ้นจากราคา 500,000 บาท/ไร่ เป็นราคา 2 ล้านบาท/ไร่ หลังจากมีการประกาศให้จังหวัดตราดเป็นเขตพัฒนาเศรษฐกิจพิเศษ
หากมองในภาพรวมแล้วการพัฒนาพื้นที่เป็นพื้นที่เขตเศรษฐกิจพิเศษ จะนำมาซึ่งการขยายตัวทางเศรษฐกิจตามแนวชายแดนให้เพิ่มมากขึ้น เมื่อเกิดงานในพื้นที่ ก็จะต้องเกินคนหรือแรงงานเพิ่มขึ้นตามมา โดยจะส่งผลให้เกิดการขยายตัวของอสังหาริมทรัพย์และที่อยู่อาศัยให้เพิ่มขึ้นเช่นกัน เป็นพื้นฐานง่ายๆเมื่อมีงาน มีคน ก็ต้องมีบ้าน จากบทความข้างต้นนี้เป็นเพียง การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในเขตเศรษฐกิจพิเศษ ในระยะที่ 1 ที่จะเกิดขึ้นในช่วงปี 2558 ซึ่งประกอบด้วย จังหวัดตาก , สระแก้ว , ตราด , มุกดาหาร , สงขลา และหนองคาย แต่ทางภาครัฐก็ยังมีนโยบาย เขตเศรษฐกิจพิเศษ ในระยะที่ 2 ที่จะเกิดขึ้นในช่วงปี 2559 ซึ่งจะไปประกอบไปด้วยจังหวัด เชียงราย , กาญจนบุรี , นครพนม และนราธิวาส ซึ่งแต่ละจังหวัดก็จะมีรายละเอียดและเป้าหมายในการดำเนินการ ที่แตกต่างกันไปในแต่ละพื้นที่ ซึ่งทางผู้เขียนจะขอไปอธิบายในบทความครั้งต่อไปอย่าลืมติดตามกันนะคะ
- ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ : Real Estate Information Center คลิกที่นี้
- สำนักงานคณะกรรมการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติ คลิกที่นี้
- ส่วนพัฒนาความร่วมมือภาคเอกชนและกิจการพิเศษ สำนักพัฒนาและส่งเสริมการบริหารราชการจังหวัด สำนักงานปลัดกระทรวงมหาดไทย คลิกที่นี้
- เขตพัฒนาเศรษฐกิจพิเศษจังหวัดตาก คลิกที่นี้
- เขตพัฒนาเศรษฐกิจพิเศษจังหวัดสระแก้ว คลิกที่นี้
- ศูนย์บริการเบ็ดเสร็จด้านการลงทุน เขตพัฒนาเศรษฐกิจพิเศษจังหวัดสงขลา คลิกที่นี้
