สวัสดีครับ ตามที่ผมและทีมงาน Think of Living ได้เกริ่นนำกันไปใน Post ของ Think of Living คุยกับผู้อ่าน – มกราคม 2012 ที่มีการนำเสนอเรื่องการพัฒนามาตรฐานการรีวิวทั้ง 3 ข้อ ดังนี้
- การรีวิวทั้งหมดทำขึ้นเพื่อ “ผู้อยู่อาศัย” ไม่ใช่สำหรับ “นักลงทุนปล่อยเช่า” หรือ “นักเก็งกำไร”
- ปรับ Segment ของสินค้า ให้สอดคล้องกับตลาดปัจจุบัน
- แยกมาตรฐานการรีวิว Low Rise และ High Rise Condominium
ทำให้เราได้ข้อสรุปดังนี้ครับ
- ปรับการคิดคะแนนรีวิวให้มุ่งเป้าไปที่ ”ผู้อยู่อาศัย” มากขึ้น
- ใช้ Target Customer แบ่ง Segment ตลาด แทนที่จะแบ่งตามราคาต่อตารางเมตร
- ไม่มีการแยกมาตรฐาน Low Rise และ High Rise เพราะสุดท้ายลูกบ้านไม่สนว่าตึกสูงเตี้ยมีโครงการการเงินในการพัฒนาต่างกันอย่างไร แต่สนว่าเงินที่พวกเขาจ่ายไป พวกเขาได้อะไรบ้าง
เมื่อได้จุดประสงค์และมาตรการชัดเจนในการเดินหน้าพัฒนา Review Standard … ทางเวปไซต์ Think of Living ก็จะนำเสนอมาตรฐานการรีวิวใหม่ โดยจะกล่าวถึงมาตรฐานการรีวิวฉบับเดิม (Q4/2011) ก่อนว่าเป็นอย่างไร
สำหรับสินค้าประเภทคอนโดมิเนียม
- คิดคะแนนเทียบกับ SEGMENT CLASS
- ทำเล (40%) – ตำแหน่งที่ตั้ง การจราจร ทิศ วิว การคมนาคม ชุมชน การใช้ชีวิต
- ผู้ประกอบการ (15%) – ประสบการณ์ ชื่อเสียง ความสามารถในการพัฒนา
- ราคาและความคุ้มค่า (15%) – ความคุ้มเมื่อเทียบกับเงินที่ต้องจ่ายออกไป
- การออกแบบ (10%) – สถาปัตยกรรม การดีไซน์เพื่อการใช้สอย รูปลักษณ์ นวัตกรรมการออกแบบ
- วัสดุ (10%) – อุปกรณ์และ Material ทั้งหลายที่มาพร้อมห้องชุด
- สาธารณูปโภค (10%) – ส่วนกลาง ที่จอดรถ Lift สระว่ายน้ำ สวนสาธารณะ การบริการลูกบ้าน ฟังก์ชั่นพิเศษต่างๆของอาคาร
จะเห็นว่า Model การคิดคะแนนแบบนี้มีจุดที่ต้องปรับปรุงใหญ่ๆหลายจุด ดังนี้
- Segment ตึกที่ถูกแบ่งด้วยราคาอยู่แล้ว และทุกอย่างที่คิดก็ใช้ราคาเป็นตัวเทียบ เมื่อมีความคุ้มค่ามาคิดด้วย ทำให้คะแนน “ราคาและความคุ้มค่า” มีความสับสน … เป็นเหตุให้คะแนน “ราคาและความคุ้มค่า” ถูกถอดออกไป
- ผู้ประกอบการ (Developer) มีประวัติแตกต่างกันจริง มีความสามารถแตกต่างกันจริง แต่ก็ใช่ว่าจะระบุลงไปตรงๆได้ว่า พฤกษาไม่ดี AP ไม่ดี ศุภาลัยไม่ดี แต่ L&H ดี ก็จะไม่ยุติธรรม เพราะแต่ละโปรเจคผู้รับเหมา ช่าง ทีมงานเป็นคนละชุดทั้งสิ้น ยิ่งไปกว่านั้นพวกผู้ประกอบการน้องใหม่ที่พึ่งเข้ามาจับตลาด แต่เก๋ามาจากวงการข้างเคียง (เช่นสถาปนิก) หรือมีความตั้งใจในการทำงานสูง ก็จะถูก Discredit ซึ่งเป็นเหตุให้คะแนน “ผู้ประกอบการ” ถูกถอดออกไป โดยจะใช้หลักการอื่นมาวัดแทนในอนาคต
- “ทำเล” ถูกใช้ครอบคลุมมากเกินไป บางแง่มุม “การคมนาคม” ก็สำคัญกว่าทำเลด้วยซ้ำ จึงถูก Split ออกมาให้กลายเป็นคะแนนเรื่อง “การคมนาคม” ที่เฉพาะเจาะจงและไม่ทับซ้อนกับ “ทำเล”
- “การคมนาคม” มีสองแบบใหญ่ๆ คือใช้รถกับไม่ใช้รถ ซึ่งเหมาะมากกับการตัดสินใจของผู้อยู่อาศัย ว่าคอนโดตึกนี้เหมาะกับ Lifestyle ของเขาหรือไม่ สุดท้ายจึงแตกออกมาเป็นคะแนนเรื่อง “การเดินทางด้วยรถยนต์ส่วนบุคคล” และ “การเดินทางโดยไม่ใช้รถยนต์ส่วนบุคคล”
- “วัสดุ” มีส่วนมากในเรื่องการตัดสินใจ เพราะเป็นสิ่งที่ลูกค้าได้สัมผัสจริงๆทุกวัน จึงเพิ่มคะแนนให้ส่วนนี้อีก 5%
- “ที่จอดรถ” ถูกย้ายจากกลุ่มคะแนน “สาธารณูปโภค” มาเป็น “การเดินทางด้วยรถยนต์ส่วนบุคคล”
- “Shuttle Bus” ถูกย้ายจากกลุ่มคะแนน “สาธารณูปโภค” มาเป็น “การเดินทางโดยไม่ใช้รถยนต์ส่วนบุคคล”
เกณฑ์ใหม่ (Q1/2012) จึงมีดังนี้
- คะแนนทั้งหมดจะคิดเทียบกับ “ราคา” และ “กลุ่มลูกค้า” เสมอ
- ทำเล 35% – ตำแหน่งที่ตั้ง, ชุมชนรอบข้าง, ศักยภาพของทำเล, วิว, ทัศนียภาพรอบโครงการ, ศูนย์การค้า, ตลาดสด, Life Style Malls
- การเดินทางด้วยรถยนต์ส่วนบุคคล 15% – ที่จอดรถ, ถนนใหญ่, ความคับคั่งของการจราจร, จุดกลับรถ
- การเดินทางโดยไม่ใช้รถยนต์ส่วนบุคคล 15% – ระยะทางจากรถไฟฟ้า, ความปลอดภัยในการเดินเท้า, ป้ายรถเมล์, วินมอเตอร์ไซค์, รถตู้, Shuttle Bus จากโครงการ
- วัสดุ 15% – อุปกรณ์และ Material ทั้งหลายที่มาพร้อมห้องชุด
- การออกแบบ 10% – สถาปัตยกรรม การดีไซน์เพื่อการใช้สอย รูปลักษณ์ นวัตกรรมการออกแบบ
- สาธารณูปโภค 10% – สระว่ายน้ำ, Lift, สวนสาธารณะ, ฟิตเนส, สตีม, ซาวน่า, การบริการที่ไม่เกี่ยวกับการคมนาคม
- ชื่อเสียงของ Developer, Property Management จะวัดแยกต่างหาก เป็นอีกหัวข้อหนึ่งที่ไม่เกี่ยวกับ Review ตึกนั้นๆ
ยกเลิก GRADE
ทางเวปไซต์ได้ตัดสินใจยกเลิก “GRADE” ออกไปนะครับ เพราะมีไปก็ไม่ได้ช่วยอะไร ซ้ำซ้อนกับคะแนน แล้วเกรดเดียวกันก็ใช่ว่าจะได้เท่ากัน 8.01 กับ 8.24 ได้ B เหมือนกัน แต่คนละเรื่องนะครับ ดังนั้นดูคะแนนอย่างเดียวก็น่าจะพอแล้ว เป็นตัวตัดสินใจได้แล้ว
เพิ่ม BOTTOM LINE
เป็นการสรุปย่อสั้นๆ 3 บรรทัด ที่คัดออกมาแล้วว่า “โครงการนี้ทำออกมาสำหรับใคร” เพื่อเป็นการค้นหา SOUL MATE หรือเนื้อคู่ไม่กี่ร้อยคนจากคนที่เดินผ่านหน้าตึกไปมาเป็นพันเป็นหมื่น ดึงเอา CORE IDEA ออกมาจากโครงการอสังหาริมทรัพย์นั้นๆ
ซึ่งแน่นอนว่ามาตรฐานนี้อาจจะไม่ใช่สิ่งที่ดีที่สุดแต่คงจะไม่ใช่มาตรฐานสุดท้ายแน่ๆ เพราะทางผมและทีมงาน Think of Living ติดตามผู้อ่านอยู่ตลอด พวกเรา อ่านทุกคอมเม้นท์ ที่ผู้อ่านทุกท่านเขียนเข้ามา และสิ่งที่พวกท่าน Feed Back กลับมานี่แหละครับ จะเป็นสิ่งที่ช่วยให้มาตรฐานการรีวิวดียิ่งๆขึ้นไป
ขอบคุณทุกคนนะครับที่ช่วยกันสร้าง ThinkofLiving.com
“บีม” เธียรรุจ ธรณวิกรัย
ThinkofLiving.com Founder
