Colliers สรุปภาพรวมอสังหาฯ ครึ่งปีแรก: ออฟฟิศ ค้าปลีก คอนโด ขยายตัวต่อเนื่อง

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพมหานคร 3 ประเภทที่มีการเปลี่ยนแปลงมากที่สุดในช่วงหลายปีที่ผ่านมาคือ คอนโดมิเนียม อาคารสำนักงาน และพื้นที่ค้าปลีก และยังคงเป็น 3 ตลาดที่มีการขยายตัวแม้ในช่วงที่ภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวแบบช่วง 1 – 2 ปีที่ผ่านมา โดยทั้ง 3 ประเภทอาจจะมีการขยายตัวในอัตราที่ไม่มากหรือว่าลดลงจากช่วงที่เศรษฐกิจดีๆ แต่ก็ยังคงมีการเปลี่ยนแปลงทั้งในแง่ของอุปทาน และอุปสงค์ นอกจากนี้ยังเป็นตลาดที่มีผู้ประกอบการใหม่เข้าสู่ตลาดเรื่อยๆ อีกทั้งผู้ประกอบการเดิมในตลาดก็ยังคงลงทุนต่อเนื่อง โครงการใหม่ๆ เปิดขายหรือเปิดให้บริการตลอดในช่วง 3 ปีที่ผ่านมา แต่อาจจะมีการปรับลดโครงการใหม่ๆ ลงบ้างตามภาวะเศรษฐกิจ

นายสุรเชษฐ กองชีพ รองผู้อำนวยการฝ่ายวิจัย คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย กล่าวว่า พื้นที่ค้าปลีกเป็นตลาดที่ยังเห็นได้ชัดเจนว่ายังมีการลงทุนอย่างต่อเนื่องในช่วงเศรษฐกิจชะลอตัว เพราะผู้ประกอบการมองว่าเป็นการลงทุนระยะยาว หลายๆ โครงการที่อยู่ระหว่างก่อสร้างมีพื้นที่มากกว่า 50,000 ตร.ม. 

โดยพื้นที่รวมของโครงการพื้นที่ค้าปลีกในกรุงเทพมหานครและพื้นที่โดยรอบ Q2/2559 อยู่ที่ประมาณ 7.48 ล้านตารางเมตร โดยมีพื้นที่ค้าปลีกประมาณ 62,384 ตารางเมตรเปิดให้บริการในช่วงครึ่งแรกของปีพ.ศ.2559 และอีกมากกว่า 124,800 ตารางเมตรมีแผนจะเปิดให้บริการภายในครึ่งหลังปีพ.ศ.2559

แม้ว่าจะมีโครงการพื้นที่ค้าปลีกจำนวนมากเปิดให้บริการแต่อัตราการเช่าเฉลี่ยในทุกทำเลของกรุงเทพมหานครก็ยังคงมากกว่า 95% ขึ้นไป อาจจะมีคอมมูนิตี้มอลล์บางโครงการที่มีอัตราการเช่าค่อนข้างต่ำ

โครงการพื้นที่ค้าปลีกในหลายๆ ทำเลทั้งในกรุงเทพมหานคร และต่างจังหวัดพยายามจับกำลังซื้อกลุ่มนักท่องเที่ยวต่างชาติที่เข้ามาประเทศไทยเพิ่มขึ้นทุกปี โดยปีนี้คาดว่าจะแตะ 32 ล้านคน ซึ่งเป็นอีกกลุ่มที่สามารถสร้างรายได้ให้กับร้านค้าต่างๆ ที่อาจจะมีรายได้ลดลง เนื่องจากเศรษฐกิจประเทศไทยชะลอตัวลง นอกจากนี้แบรนด์สินค้าต่างชาติจำนวนมากยังคงต้องการหาพื้นที่เพื่อเปิดร้านค้าของตนเองในศูนย์การค้าขนาดใหญ่ทั่วประเทศไทยทั้งในปีนี้และในอนาคต 

ด้านตลาดอาคารสำนักงานเป็นอีกตลาดที่มีการขยายตัวมากขึ้นในช่วง   2 -3 ปีที่ผ่านมา ซึ่งในส่วนของอาคารสำนักงานที่เปิดให้บริการใหม่ๆ หลายอาคารทำให้พื้นที่รวมของอาคารสำนักงานในกรุงเทพมหานครเพิ่มขึ้นไปถึง 8.33 ล้านตารางเมตร  โดยในช่วงตั้งแต่ปีพ.ศ.2557 เป็นต้นมาถึง Q2/2559 มีอาคารสำนักงานสร้างเสร็จเปิดให้บริการรวมทั้งหมด 266,000 ตารางเมตร และอีกมากกว่า 152,000 ตารางเมตรมีกำหนดแล้วเสร็จในช่วงครึ่งหลังปีพ.ศ.2559 หรือมีพื้นที่อาคารสำนักงานอีกไม่ต่ำกว่า 300,000 ตารางเมตรที่ก่อสร้างอยู่หรือมีกำหนดจะก่อสร้างในอนาคตโดยมีกำหนดแล้วเสร็จในช่วงปีพ.ศ.2560 – 2564

ปัจจัยที่มีผลต่อการขยายตัวของอาคารสำนักงานในช่วงที่ผ่านมาได้แก่ การที่ความต้องการเช่าพื้นที่สำนักงานมากขึ้นต่อเนื่องในช่วงประมาณ 4 – 5 ปีที่ผ่านมาส่งผลให้อัตราการเข่าพื้นที่สำนักงานสูงถึงประมาณ 92% สูงที่สุดในรอบสิบกว่าปีที่ผ่านมาทำให้พื้นที่ที่เหลืออยู่ในตลาดอาคารสำนักงานลดลงต่อเนื่อง และมีผลทำให้ค่าเช่าปรับเพิ่มขึ้นต่อเนื่องเช่นกัน โดยค่าเช่าเฉลี่ยของอาคารสำนักงานเกรด A ในพื้นที่ศูนย์กลางเขตธุรกิจอยู่ที่ประมาณ 950 บาท/ตร.ม./เดือน ซึ่งค่าเช่าที่เพิ่มขึ้นก็เพิ่มความน่าสนใจในการลงทุนโครงการอาคารสำนักงานให้มากขึ้นเช่นกัน

แม้ว่าภาวะเศรษฐกิจของประเทศจะชะลอตัวแต่การที่รัฐบาลพยายามดึงดูดนักลงทุนต่างชาติให้เข้ามาลงทุนในประเทศไทยในหลายๆ ช่องทางเป็นปัจจัยหนึ่งที่ทำให้ความต้องการพื้นที่สำนักงานยังคงมีอยู่อย่างต่อเนื่อง เพราะบริษัทต่างชาติเป็นส่วนสำคัญที่ทำให้อัตราการเช่าพื้นที่สำนักงานขยายตัวในช่วงหลายปีที่ผ่านมา แต่ปัญหาหนึ่งของบริษัทที่ต้องการพื้นที่ขนาดใหญ่ต้องพบเจอคือ พื้นที่ขนาดใหญ่ในอาคารสำนักงานเกรด A ในพื้นที่ศูนย์กลางเขตธุรกิจไม่มีหรือว่ามีไม่ตรงกับความต้องการทำให้อาคารสำนักงานเกรด A หรือ B ที่เพิ่งสร้างเสร็จในพื้นที่อื่นๆ มีอัตราการเช่า 100% หรือเกือบ 100% โดยเฉพาะในพื้นที่ตามแนวถนนพหลโยธิน และรัชดาภิเษก ตลาดอาคารสำนักงานในปีพ.ศ.2559 จะยังคงขยายตัวต่อเนื่องแต่อาจจะมีอัตราการขยายตัวของความต้องการไม่แตกต่างจากปีที่ผ่านมาคือ ประมาณ 180,000 ตารางเมตร

สำหรับความเคลื่อนไหวของตลาดคอนโดมิเนียม มีบรรยากาศการขยายตัวต่อเนื่องแม้จะในอัตราที่ลดลง โดยภาพรวมตลาดคอนโดมิเนียมในช่วงที่ผ่านมาว่า ตั้งแต่ต้นปีถึง Q2/2559  มีคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในกรุงเทพมหานครประมาณ 7,100 ยูนิต ลดลงจาก Q1/2559  ประมาณ 3% สะท้อนให้เห็นว่าผู้ประกอบการยังคงสนใจในการระบายสต็อกเก่าในช่วงที่มีมาตรการลดหย่อนค่าโอนกรรมสิทธิ์ และค่าจดจำนอง แม้จะหมดมาตรการไปเมื่อวันที่ 28 เมษายน แต่ผู้ประกอบการหลายรายยังคงพยายามกระตุ้นกำลังซื้อโดยออกแคมเปญหรือมาตรการส่งเสริมการขายอื่นๆ ที่ไปในทิศทางเดียวกับมาตรการของรัฐบาลเพื่อสร้างความน่าสนใจให้กับโครงการสร้างเสร็จพร้อมโอนกรรมสิทธิ์ทั้งหลาย  อีกทั้งการที่ผู้ประกอบการจับกลุ่มลูกค้าที่มีกำลังซื้อสูงขึ้นโดยการเปิดขายโครงการคอนโดมิเนียมที่มีราคาขายมากกว่า 100,000 บาท/ตร.ม.ในสัดส่วนที่มากขึ้นในช่วง 2 – 3 ปีที่ผ่านมาเพราะว่าลูกค้าระดับล่างจำนวนไม่น้อยมีปัญหาในเรื่องของการโอนกรรมสิทธิ์

นอกจากนี้นายสุรเชษฐ กองชีพ ได้คาดการณ์ถึง ภาพรวมตลาดคอนโดมิเนียมในช่วงครึ่งหลังของปีพ.ศ.2559 ผู้ประกอบการหลายรายยังคงแผนการพัฒนาโครงการใหม่ในปีนี้อยู่เช่นเดิมและยังไม่มีรายใดที่บอกว่าจะชะลอการเปิดขายโครงการใหม่ในปีนี้ออกไป ดังนั้น คอนโดมิเนียมที่จะเปิดขายในช่วงครึ่งหลังของปีพ.ศ.2559 จึงมีความเป็นไปได้ที่จะมากกว่าช่วงครึ่งแรกของปีพ.ศ.2559 ซึ่งกำลังซื้อในตลาดอสังหาริมทรัพย์ค่อนข้างสัมพันธ์กับภาวะเศรษฐกิจเพราะว่าถ้าเศรษฐกิจดี ความเชื่อมั่นจะสูง ตลาดที่อยู่อาศัยซึ่งเป็นหนี้สินระยะยาวจะมีคนกล้าตัดสินใจซื้อมากกว่าช่วงที่เศรษฐกิจไม่ดี อีกทั้งจะมีคนลงทุนในคอนโดมิเนียมมากขึ้น ดังนั้น กำลังซื้อในครึ่งหลังปีพ.ศ.2559 จะขึ้นอยู่กับภาวะเศรษฐกิจของประเทศ และการลงทุนโครงการต่างๆ ของรัฐบาลที่จะช่วยกระตุ้นให้ความเชื่อมั่นของคนไทยมากขึ้น

“ตลาดอสังหาริมทรัพย์ทั้ง 3 ประเภทอาจจะมีอัตราการขยายตัวที่ลดลงเมื่อเทียบกับ 1 – 2 ปีก่อนหน้านี้ แต่ยังคงขยายตัวอยู่ และมีแนวโน้มที่จะขยายตัวมากขึ้นในอนาคตถ้ารัฐบาลมีการลงทุนโครงการต่างๆ ตามที่ประกาศมาก่อนหน้านี้ซึ่งจะช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจภายในประเทศให้ขยายตัวมากขึ้น และมีผลโดยตรงต่อความเชื่อมั่นของคนไทยทำให้คนไทยมีความกล้าที่จะใช้จ่ายเงินมากขึ้น จากนั้นกำลังซื้อจะฟื้นตัวมากขึ้นซึ่งมีผลดีต่อตลาดพื้นที่ค้าปลีก และคอนโดมิเนียม ส่วนตลาดอาคารสำนักงานต้องอาศัยความเชื่อมั่นต่างชาติเพราะว่าเมื่อต่างชาติมั่นใจในประเทศไทยในระยะยาวจะทำให้มีความสนใจเข้ามาเปิดบริษัทหรือว่าขยายการลงทุนในประเทศไทยมากขึ้น จะเห็นได้ว่าการจะทำให้เศรษฐกิจของประเทศดีขึ้นในช่วงครึ่งหลังของปีพ.ศ.2559 และในอนาคตนั้นต้องอาศัยหลายๆ ฝ่ายช่วยกันกระตุ้นทั้งภาครัฐ และเอกชน” นายสุรเชษฐ กล่าวสรุป