แนวโน้มอสังหาฯ ไทยปี 2569 คือปีแห่ง “บาลานซ์ความเสี่ยง-ผลตอบแทน” ผู้พัฒนาเลือกเปิดของเท่าที่ขายได้จริง ขณะผู้ซื้อ-นักลงทุนต้องเลือกทำเลและโปรดักต์ที่ชัดเจนขึ้น เพราะตลาดกำลังเปลี่ยนชั้นอย่างมีนัยสำคัญ

ภาพใหญ่ที่กระทบคนหาบ้าน

  • คอนโดใจกลางเมืองขยับสู่ลักซ์ชัวรี-ซูเปอร์ลักซ์ชัวรีมากขึ้น อัตราขายเดิมสูงถึงราว 93% ทำให้โครงการใหม่เน้นความต่าง เช่น Branded Residence และความเป็นส่วนตัว ราคาขายเฉลี่ยโซน CBD มีโอกาสขึ้นได้สูงสุดราว 15% เมื่อเทียบปีก่อน เหมาะกับคนมองสินทรัพย์รักษามูลค่า
  • คอนโดมิดทาวน์-ชานเมืองยังเผชิญอัตราปฏิเสธสินเชื่อสูง ดีเวลลอปเปอร์จึงโฟกัสทำเลที่มีดีมานด์แท้จริง (ใกล้จุดตัดระบบราง สถานศึกษา โรงพยาบาล) ขณะที่การแข่งขันในเซกเมนต์ราคาจับต้องได้กดราคาเฉลี่ยอาจลดลงได้สูงสุดราว 10% ผู้ซื้อมีอำนาจต่อรองมากขึ้น
    บ้านแนวราบเปิดใหม่จะ “ระวังตัว” มากขึ้น จากยอดเหลือขายที่เพิ่ม และความเชื่อมั่นผู้ซื้อที่ยังไม่เต็มร้อย สะท้อนด้วยใบอนุญาตจัดสรรที่ดิน กทม.-ปริมณฑลที่ลดลงราว 30% ตลอดปีที่ผ่านมา ขณะเดียวกันตลาดบ้านมือสองและบ้านสั่งสร้างคึกคักขึ้น เพราะกู้ผ่านง่ายกว่าและรู้ของจริงก่อนตัดสินใจ
  • โรงแรม-ท่องเที่ยวทยอยฟื้น โดยเฉพาะกลุ่มสุขภาพ Wellness และ MICE ปีนี้กรุงเทพฯ จะมีห้องพักใหม่กว่า 4,300 ห้อง (ส่วนใหญ่ระดับบน) คาดอัตราเข้าพักเพิ่มได้ราว 2 จุดเปอร์เซ็นต์ และ RevPAR โต 3-4% หนุนดีมานด์เช่าคุณภาพในฮับท่องเที่ยวและย่านธุรกิจ
    ออฟฟิศยังอยู่ในโหมด Flight-to-Quality ผู้เช่าย้ายไปอาคารใหม่-เกรดสูง ดันค่าเช่าเกรด A+ ทำเลชั้นนำมีสิทธิขยับขึ้นเล็กน้อย (ไม่เกิน 3%) โหนดสำนักงานคุณภาพจึงยังเป็นจุดยึดดีมานด์ที่อยู่อาศัยรอบๆ
  • อุตสาหกรรม-โลจิสติกส์ทรงตัวในแดนบวก RBF (โรงงานสำเร็จรูป) ว่างต่ำกว่า 5% ต่อเนื่อง และคลังสมัยใหม่ยังถูกดูดด้วยสัญญาแบบ Pre-lease/Build-to-Suit สะท้อนฐานงานจริงในบางโซนที่พยุงดีมานด์เช่าอยู่อาศัย
    แล้วคนกำลังมองบ้านควรวางแผนอย่างไร

ถ้าดูคอนโดในเมือง: ยอมรับราคาที่ “ขยับตามคุณภาพ” เน้นโครงการที่มีความต่างจริง (ทำเล-แบรนด์-บริการ) เพื่อถือมูลค่าได้ยาว คิดเผื่อเรื่องค่าใช้จ่ายระยะยาวของบริการระดับบน

ถ้าดูคอนโดมิดทาวน์/ชานเมือง: ขอพรี-อะพรูฟสินเชื่อล่วงหน้า ต่อรองราคา/โปรโมชันได้มากขึ้น เลือกไมโครโลเคชันที่ติดราง จุดเชื่อมต่อใหญ่ ใกล้มหาวิทยาลัย/โรงพยาบาล เพื่อกันความเสี่ยงปล่อยเช่า

ถ้าดูบ้านแนวราบ: ใช้ “เวลาเป็นเพื่อน” ตรวจยอดเหลือขายในย่านเดียวกัน เปรียบเทียบของใหม่กับมือสองที่สภาพดี อาจคุ้มกว่า เช็กต้นทุนถือครองจริง (ค่าส่วนกลาง บำรุงรักษา)
ถ้าซื้อเพื่อปล่อยเช่า/ลงทุน: มองฮับท่องเที่ยวเชิงสุขภาพและย่านสำนักงานคุณภาพ เลี่ยงตลาดที่ซัพพลายล้น ตรวจระเบียบปล่อยเช่าและโควตาต่างชาติในคอนโดอย่างละเอียด

สรุปปี 2569 ไม่ใช่ปีของ “เปิดเยอะ-ขายเร็ว” แต่เป็นปีของ “เลือกเป๊ะ-บริหารความเสี่ยง” ฝั่งบนของตลาดเดินด้วยความหายากและคุณภาพ ฝั่งแมสเดินด้วยทำเลที่มีดีมานด์แท้จริงและราคาที่สมเหตุผล ใครวางแผนการเงินดี เลือกไมโครโลเคชันเป็น และยึดการใช้งานจริงเป็นตัวตั้ง จะได้ทั้งคุณภาพชีวิตและผลตอบแทนที่สมดุลในตลาดที่กำลังเปลี่ยนชั้นอยู่ตอนนี้

อ่านเพิ่มเติม