สวัสดีครับ เมื่อเดือนที่ผ่านมา Mr.Oe มีโอกาสได้พบคุณ ธำรงค์ ปัญญาสกุลวงศ์ นายกสมาคมอาคารชุดไทย เพื่อขอข้อมูล และข้อคิดเห็นเกี่ยวกับคอนโดมิเนียม ที่สร้างกันมานานแล้ว เพื่อใช้ประกอบการทำบทความตอนพิเศษ เรื่องแฟลตปลาทอง ซึ่งระหว่างที่คุยกัน ก็มีประเด็นหลายอย่างที่น่าสนใจ ผมเลยนำบทสัมภาษณ์บางส่วนมาสรุปและแชร์กันนะครับ
ก่อนอื่น ต้องขอแนะนำ คุณ ธำรง ปัญญาสกุลวงศ์ และสมาคมอาคารชุดไทย ซะก่อน คุณธำรง นี่อยู่ในวงการอสังหามาร่วม 30 ปีแล้วครับ ทำมาหมดแล้วทั้งแนวราบ (บ้านเดี่ยว ทาวน์โฮม) และแนวดิ่ง (คอนโด) โดยเป็นเจ้าของ หลายบริษัท ซึ่งที่เราคุ้นเคยกันดี ก็ “นิรันด์ ดีเวลลอปเมนท์” ซึ่งผลิต อาคารชุด ในแบรนด์ “นิรันด์” ซึ่งจนถึงปัจจุบัน คุณ ธำรง พัฒนา มาเกิน 50,000 Units แล้วครับ … ส่วนสมาคมอาคารชุดไทย ก่อตั้งมา 30 ปีแล้ว มีบทบาทในการกำหนดและดูแลมาตรฐาน แลกเปลี่ยนองค์ความรู้ และให้ความรู้สังคม ในการพัฒนาและอยู่ในที่พักอาศัยแบบอาคารชุดครับ
Mr.Oe : อยากให้ คุณ ธำรง เล่าให้ฟังครับ ว่าได้ทำอะไรบ้างเกี่ยวกับทางด้านอสังหา
คุณ ธำรง : โดยอาชีม ผม เริ่มทำอสังหามาตั้งแต่ปี 2518 ซึ่งถึงปัจจุบันก็ 38 ปีแล้ว เดิมที ที่ทำจะเป็นพวกตึกแถว ทาวน์เฮ้าส์ บ้านเดี่ยว หลังจากที่มี พรบ อาคารชุดปี 2522 มาแค่ 2-3 ปี ผมก็เริ่มมีการเข้าสู่การพัฒนาที่อยู่อาศัยประเภท คอนโดมิเนียม ซึ่งจากอดีตถึงปัจจุบัน ก็ได้มีการพัฒนามาเกิน 50,000 Units ไปแล้ว ซึ่งในช่วงยุคแรกๆ ผมทำคอนโดราคาเริ่มต้น 90,000 – 100,000 บาท จากตอนแรกๆที่คนไม่ค่อยสนใจคอนโด จนกระทั่งปัจจุบันที่คอนโดเป็นที่สนใจสำหรับผู้ซื้อ
Mr.Oe : เรียกว่า เป็นคนทำคอนโดยุคบุกเบิกเลยนะครับ .. แล้วในส่วนของสมาคมอาคารชุดไทย อยากให้คุณ ธำรงเล่าให้ฟังหน่อยครับ ว่ามีประวัติความเป็นมายังไง
คุณ ธำรง : คือสมาคมอาคารชุดไทยนะครับ เดิมทีเนี่ย ก่อตั้งจากกลุ่มผู้ประกอบการที่ทำธุรกิจทางด้านคอนโดมิเนียมนะครับ ได้เล็งเห็นว่า คอนโดมิเนียมเป็นที่อยู่อาศัยใหม่สำหรับคนไทย ทั้งที่คอนโดเกิดขึ้นทั่วโลกนานแล้ว แต่การพัฒนาคอนโดเป็นของใหม่ ทั้งผู้ประกอบการเองก็ค่อนข้างจะมีอุปสรรคหลายอย่าง ทั้งเรื่องของกฎหมาย และเรื่องการบริหารอาคารชุด เพราะยังไม่ค่อยจะมีประสบการณ์และความรู้ ก็เลยมีการรวมกันของกลุ่มผู้ประกอบการ โดยครั้งแรก ก่อตั้งเป็น “ชมรมผู้ประกอบการคอนโดมิเนียม” หลังจากนั้นเมื่อปี 2526 ก็ได้มีการไปจดทะเบียนก่อตั้งเป็น “สมาคมการค้าอาคารชุด” จนกระทั่งผ่านมาถึงปี 2541 ถึงได้มีการเปลี่ยนชื่อเป็น “สมาคมอาคารชุดไทย” … วัตถุประสงค์ของสมาคมก็เน้นในการให้การสนับสนุนผู้ประกอบการ ที่อยู่ในธุรกิจทางด้านนี้ ให้มีความรู้ความเข้าใจ และทำความเข้าใจกับทางด้านผู้ซื้อด้วยนะครับ ซึ่งผู้ซื้อหรือเจ้าของร่วม ต้องมีความเข้าใจในกติกา การอยู่อาศัยร่วมกันให้ได้ จะได้ไม่มีปัญหา ทางสมาคม ก็ต้องรับหน้าที่ในการให้ข้อมูลความรู้ด้วย
Mr.Oe : อยากจะเห็น สมาคมอาคารชุดไทย พัฒนาไปเป็นอย่างไรครับ
คุณ ธำรง : สมาคมเพิ่งจะอายุครบ 30 ปี และเพิ่งจัดงานฉลองไปเมื่อต้นเดือนนี้เอง (ธันวาคม 2556) ซึ่งตัวสมาคมเองก็ค่อนข้างจะมีความมั่นคงพอสมควร ล้วนแต่มีผู้ประกอบการรายใหญ่ๆที่เข้ามาอยู่ในสมาคม มีสถาบันการเงิน สถาบันการศึกษา อาจารย์ที่มีความรู้ เข้ามาช่วยให้ข้อมูล และหลักเกณฑ์ต่างๆในการปฏิบัติ ซึ่งจะช่วยพัฒนาองค์ความรู้ และช่วยให้สมาชิกมีความมั่นคงในการประกอบธุรกิจ
Mr.Oe : ในช่วงสองสามปี ที่ผ่านมา คอนโดมิเนียมค่อนข้างบูมนะครับ ซึ่งดึงดูดผู้ประกอบการให้เข้ามาในตลาดมากมาย มีทั้งผู้ประกอบการที่ดี และไม่ดี ในส่วนของผู้ประกอบการที่ไม่ดีไม่มีมาตรฐาน ทางสมาคมจะบริหารจัดการอย่างไรครับ
คุณ ธำรง : เนื่องจากทางสมาคมเกี่ยวข้องกับธุรกิจอาคารชุด ผู้ประกอบการที่เข้ามาอยู่ในสมาคมแล้วเนี่ย มักจะเป็นนักธุรกิจที่เข้าใจปัญหา สามารถประกอบธุรกิจได้ราบรื่น ไม่ให้มีปัญหาส่งผลกระทบไปถึงผู้ซื้อ (Mr.Oe เสริม :อันเนื่องมาจากสมาคม มีการแบ่งปันความรู้และฝึกอบรมสมาชิก มาต่อเนื่องเป็นสิบปีแล้ว) แต่ในบางกรณีที่ผู้ประกอบการที่ไม่ได้เป็นสมาชิกสมาคม ที่อาจจะมีปัญหา เช่นสร้างคอนโดแล้วไม่สามารถสร้างให้ลุล่วงได้ หรือผู้ซื้อที่ซื้อแล้วไม่ได้ตามที่ตนเองคาดหวังไว้ ซึ่งปัญหาเหล่านี้ก็เกิดขึ้นบ้างในช่วงก่อนๆนะครับ แต่ในระยะหลังๆนี้ เนื่องจากกฎเกณฑ์อะไรต่างๆ มีการควบคุมที่ค่อนข้างที่จะรัดกุม เพราะฉนั้นปัญหานี้จะเกิดขึ้นน้อยมาก โดยเฉพาะทาง สคบ. ก็เป็นหน่วยงานที่จับตาดูธุรกิจทางด้านนี้อยู่ คนที่ไม่มีความซื่อตรงต่อผู้ซื้อก็แทบจะอยู่ในธุรกิจนี้ไม่ได้ และอีกอย่างหนึ่งต้องบอกว่าธุรกิจนี้เป็นธุรกิจที่ใช้เงินลงทุนสูงมากนะครับ เพราะฉนั้นด่านในการเข้าสู่ธุรกิจนี่มีหลายด่าน ทำให้ผู้ประกอบการที่มีทุนทรัพย์ไม่เพียงพอ หรือมีความรู้ไม่มากพอที่จะทำธุรกิจในด้านนี้ ไม่สามารถเข้ามาได้เลย
Mr.Oe : เนื่องมาจากเรื่องผังเมืองใหม่ ที่เพิ่งจะปรับเปลี่ยนไป ค่อนข้างจะเป็นที่ถกเถียงกันพอสมควร คุณ ธำรง คิดว่า หากสามารถปรับเปลี่ยนแก้ไข กฎเกณฑ์ในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยได้ อยากจะให้มีการแก้ไข ปรับเปลี่ยนอะไร เพื่อให้เกิดการพัฒนาที่อยู่อาศัย อย่างยั่งยืนครับ
คุณ ธำรง : คืออาคารชุดเนี่ยนะครับ เป็นธุรกิจที่เกี่ยวข้องกับหน่วยงานราชการ ถึง สิบกว่าหน่วยงาน โดยเฉพาะเรื่องของผังเมือง กฎหมายควบคุมอาคาร กฎหมายเรื่องสิ่งแวดล้อม เมื่อกลางปีที่ผ่านมาก็มีเรื่องของกฎหมายผังเมือง ซึ่งเดิมทีร่างผังเมืองที่ประกาศใช้ในปีนี้ (2556) จะมีผลกระทบกับคอนโดที่ขึ้นตามตรอกตามซอย ทางสมาคมก็ได้มีการเสนอแนะให้มีการแก้ไข เพื่อให้สอดคล้องกับคนที่ต้องการซื้อคอนโดตามตรอกตามซอยในราคาที่ไม่สูงนัก เพราะว่าคอนโดที่เกิดตามถนนสายหลักๆ มีราคาที่สูงมาก เนื่องจากราคาที่ดิน เป็นเหตุให้ราคาคอนโดมันแพงเกินไป คนจำนวนมากไม่สามารถซื้อคอนโดที่อยู่ตามถนนสายหลักๆ
ในเรื่องของคอนโด เรามีข้อจำกัดในเรื่องของกฎหมายควบคุมอาคาร ว่าตามตรอกตามซอย สามารถสร้างตึกสูงได้แค่ 8 ชั้นนะครับ (Mr.Oe เสริม : สร้างสูงได้ไม่เกิน 23 เมตร ถ้าจะสร้างให้เต็มเพดานความสูง ก็นิยมทำ 8 ชั้นกัน) นั่นหมายถึงซอยขนาด 6 เมตร ไม่เกิน 10 เมตร นะครับ ทีนี้ทางเราก็มองเห็นว่า อาคารที่สูง ยี่สิบสามสิบชั้น ก็ต้องไปเกิดที่ถนนสายหลัก ซึ่ีงเมืองโดยทั่วไปเนี่ย ถ้าเรามีโอกาสได้ไปต่างประเทศ จะพบว่าเมืองใหญ่ๆทั่วโลก จะมีถนนกว้างๆ แล้วตึกที่อยู่ริมถนนจะเป็นตึกหรูๆ เป็นพวก Office Building, Commercial Use พวก Shopping Mall หรือเป็นพวกโรงแรมหรูๆ เกิดขึ้นตามถนนสายหลักๆ ทำให้มองดูแล้วเมืองมีความสง่างาม… แต่ของเรานี่กำลังจะไปในทิศทางที่อาจจะสวนทางกัน กลายเป็นว่า พักอาศัย เราไปอยู่ริมถนนสายหลักๆนะครับ พื้นที่ที่จะเอามาทำ Office Building, Commercial ก็ถูกคอนโด เอาไปหมด จริงๆแล้ว อาคารพักอาศัย ควรจะอยู่ในซอยมากกว่า เพราะว่าพื้นที่ในซอยเนี่ย จะกินพื้นที่มากกว่า 90% ของพื้นที่ทั้งหมดนะครับ… ของเราเนี่ย ให้เอาตึกสูงไปอยู่ริมถนนใหญ่ ตึกเตี้ยไปอยู่ในซอย… ทีนี้การที่เอาตึก 8 ชั้นไปอยู่ในซอย และมีข้อจำกัดเรื่อง F.A.R (เอฟ เอ อาร์ = Floor Area Ratio หรือ อัตราส่วนพื้นที่อาคารรวม ต่อพื้นที่ดิน :Mr.Oe) ทำให้เพื่อให้สร้างได้คุ้มค่าที่สุด ผู็ประกอบการก็จะพยายามสร้างให้เต็มพื้นที่ดิน และจะมีตึกอยู่ในลักษณะแนวนอนขยายเต็มพื้นที่ ซึ่งสามารถปลูกสร้างชิดที่ดินข้างๆ โดยมีระยะห่างแค่เพียง 3 เมตร ซึ่งผมมองว่าไม่ค่อยดี เนื่องจาก เวลาเจ้าของห้องกลับมาแล้วเปิดแอร์พร้อมๆกัน ก็จะมีลมร้อนและเสียง รบกวนพื้นที่ข้างเคียง … ซึ่งถ้าไม่มีการแก้ไขอะไร กรุงเทพก็จะเติบโดไปในลักษณะนี้ โดยกลายเป็นป่าคอนกรีตที่ไม่มีที่ว่างให้กับต้นไม้
ทางสมาคม อยากเห็นกรุงเทพที่มีความร่มรื่น มีต้นไม้มากๆเช่นเดียวกับสิงคโปร์ ที่ตึกของเค้าขึ้นเป็นตึกสูงเต็มไปหมด แต่อาคารต่ออาคาร มีระยะห่างกันเยอะนะครับ ของเรานี่ควรจะแก้ในเรื่องของ FAR นี่นะครับ ถึงแม้จะไม่ให้เพิ่มในเรื่องของ FAR แต่ตัว O.S.R (โอเอสอาร์ = Open Space Ratio อัตราส่วนของที่ว่างต่อพื้นที่ดิน :Mr.Oe) คือรอบๆอาคารนี่ควรจะห่างให้มากๆหน่อย แล้วเราปลดล็อคความสูง ให้สามารถสร้างได้ ขึ้นตึกสูงในซอยได้ แล้วด้านหน้าของอาคารที่ติดกับซอยเนี่ย เราจะให้ถอยร่น เอาจากศูนย์กลางของซอย ถอยมาฝั่งละ 8 เมตร เพราะฉนั้น ตึกสูงสองฝั่งซอย ก็จะห่างกันอย่างน้อย 16 เมตร และสามารถ Trade off แลกกัน หากคุณถอยร่น และอุทิศหรือบริจาคที่ดินด้านหน้าให้กทม ก็สามารถเพิ่ม FAR ได้ ซึ่งลักษณะนี้ทำให้อาคารตึกสูงพักอาศัยทั้งหลายอนาคตไม่ต้องไปอยู่แค่ถนนสายหลักๆ สามารถพัฒนาในซอยได้ ถนนสายหลักๆ เป็น Office Building คนทำงานก็สามารถอยู่ในซอยแล้วเดินมาหรือเดินทางสั้นๆมาทำงานที่อาคารสำนักงานย่านปากซอยได้
เราต้องการเพิ่มพื้นที่ ที่เป็น Green Area คือจับตึกเตี้ย ที่ขยายตัวในแนวนอน จับตั้งขึ้นมา ทำให้มีพื้นที่ว่างบนดิน รอบตึกเพิ่มมากขึ้น สามารถปลูกต้นไม้ ให้กรุงเทพมันร่มรื่นน่าอยู่ขึ้นครับ
Mr.Oe : ขอแถมสักหนึ่งคำถาม เป็นความเห็นส่วนตัวของคุณ ธำรง นะครับ … คิดว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2557 จะเป็นอย่างไรบ้างครับ
คุณ ธำรง : เนื่องจากปี 2556 เนี่ย มีการเปิดโครงการคอนโดมากเป็นประวัติการณ์นะครับ มีถึง 90,000 กว่า Units อดีตที่ผ่านมาไม่เคยมีปีไหน ที่มีการเปิดตัวคอนโดมากเช่นนี้ มองว่าปี 2557 ตัวเลขการเปิดตัวน่าจะลดลง เพราะว่ายอดที่เปิดในปี 2556 นี้ก็จะเริ่มทำการก่อสร้างในปี 2557 และคาดว่าโครงการที่จะเปิดในปี 2557 น่าจะอยู่ที่ 70,000 – 75,000 Units ซึ่งน่าจะเป็นตัวเลขที่เหมาะสม ไม่มากเกินไป ทุกวันนี้ คนที่ซื้อคอนโด เริ่มที่จะเข้าใจอะไรดีขึ้นนะครับ เพราะแต่ก่อนนี่ การซื้อเป็นลักษณะซื้อเพื่อเก็งกำไร แต่ในเวลานี้เนี่ย การเก็งกำไร ต้องบอกว่า แทบจะไม่มีนะครับ ถ้าใครที่คิดจะซื้อเพื่อเก็งกำไรนี่จะเตือนเลยนะครับ เพราะซื้อแล้วคงจะไม่ได้กำไร เหตุผลที่เตือนแบบนี้เพราะว่า ระยะหลังๆ บริษัทใหญ่ๆ ที่อยู่ในตลาดหลักทรัพย์เนี่ย มีการพัฒนาคอนโดออกมาเป็นจำนวนมากเลย และกระจายเป็นวงกว้างในแต่ละพื้นที่ ที่ไหนที่ไหน ก็มีคอนโดเกิดขึ้น … คอนโดมันจะไม่มีการขาดตลาดเลย เพราะฉนั้น ถ้าซื้อแล้วคอนโดยังเกิดขึ้นเป็นจำนวนเท่าทุกวันนี้ โอกาสที่จะขายต่อ คงจะยาก ท่านที่คิดจะซื้อ ต้องซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริงๆ ส่วนท่านที่คิดจะลงทุนเพื่อเก็บค่าเช่า อันนี้ก็ยังถือว่า เป็นการออมทรัพย์อย่างหนึ่ง
ครับ ก็เป็นมุมมองแบบกว้างๆ ที่ผมสรุปมาเพียงแค่บางส่วน ที่คุณ ธำรง ได้พูดในนาม สมาคมอาคารชุดไทยนะครับ ซึ่งหวังว่าโอกาสหน้า จะได้มีเวลาและโอกาส ได้พบปะสัมภาษณ์ ในเรื่องประเด็นอื่นๆอีก โดยเฉพาะการบุกเบิกทำโครงการในยุคแรกๆ ครับ โปรดติดตาม 🙂
