สวัสดีครับ วิเคราะห์ทำเล The Base ขอนแก่น โครงการนี้ Mr.Oe ขอยก Credit ทั้งหมดให้กับคุณ Champ แฟนเพจรุ่นแรกที่แวะมาแบ่งปันข้อมูลดีๆให้กับพวกเราต่อเนื่องเสมอมาแม้จะมีงานรัดตัวแบบติ้วๆ ก็ยังไม่ลืมกัน คุณ Champ แวะไปดูทำเล The Base ขอนแก่นแบบจริงจัง และได้เก็บรูปพร้อมแชร์ข้อมูลให้มาพอสมควร ผมเลยขออนุญาตรวบรวมข้อมูลเหล่านั้นมาทำเป็นบทวิเคราะห์เพื่อแบ่งปันให้เพื่อนๆกันนะครับ
โครงการนี้ควรจะ Open นานแล้ว แต่มีการนำกลับไปแก้ปรับแบบและรายละเอียด ด้วยสาเหตุหลายประการ เพราะตัวโครงการตั้งอยู่ใกล้ศาลหลักเมืองขอนแก่นด้วย ดังนั้นต้องรอบคอบและระมัดระวังหน่อย อย่างไรก็ดี The Base by Sansiri เป็นคอนโด Brand Name High Rise ตัวแรกของจังหวัด.. ไม่สิ ของภาคอีสานเลยก็ว่าได้ จึงได้รับการตอบรับที่ค่อนข้างดีมาก ทั้งจาก Local Demand และนักลงทุนต่างถิ่นครับ.. ข้อมูลยังน้อยอยู่ ทำได้แค่วิเคราะห์ทำเลนะครับ เมื่อมีข้อมูลมากกว่านี้ ผมจะลงพื้นที่ไปเก็บมาเพิ่มอีกที
Fact @ 26 August 2012
- The Base Srichan – Khonkaen (เดอะ เบส ศรีจันทร์-ขอนแก่น)
- บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน)
- MAIN CLASS (อ่านรายละเอียดของ Segment คอนโดได้ที่นี่)
- คอนโด High Rise 20 ชั้น 521 ห้อง
- ที่ดินประมาณ 3 ไร่
- ราคาเริ่มต้นประมาณ 1.x ล้านบาท
- ราคาต่อตารางเมตรที่คาด ประมาณ 60,000-70,000 บาท (ยังไม่สรุปนะครับ)
เพียงแค่การกด Like ก็เท่ากับการสนับสนุนข้อมูลเชิงลึกจาก Think of Living แล้วครับ
เจาะลึกเรื่องทำเลที่ตั้ง
ขอเริ่มด้วยข้อมูลจังหวัดคร่าวๆก่อนนะครับ
จังหวัดขอนแก่น ตั้งอยู่ตรงกลางภาคอิสาน อยู่ห่างจากกรุงเทพ 450 กิโลเมตร เป็นชัยภูมิที่สำคัญสำหรับการกระจายสินค้า และการทำงาน เพราะเดินทางไปจังหวัดใหญ่ใกล้เคียงได้ไม่ลำบากด้วยระยะทางที่ไม่ต่างกันมากนัก จึงเห็นสาขาใหญ่ของบริษัทเอกชน และสำนักงานต่างๆ มักจะเลือกไปตั้งอยู่ที่ขอนแก่น รวมไปถึงธนาคารแห่งประเทศไทย และมหาวิทยาลัยขอนแก่น ทำให้ขอนแก่นเป็นศูนย์กลางทางการเงิน การค้า และการศึกษามานานหลายสิบปีแล้ว
ประชากรของขอนแก่นมีประมาณ 1.9 ล้านคน น้อยกว่าโคราช แต่มีคนต่างถิ่นเยอะมาก ที่ต้องเข้ามาเรียนหนังสือตั้งแต่ระดับมัธยม – อุดมศึกษา รวมทั้งคนที่ต้องเข้ามาทำงานด้วย จึงเห็นในเขตเมืองใกล้สถานศึกษา มีหอพัก อพาร์ตเมนท์มากมาย มีเท่าไรก็เหมือนไม่พอ จนต้องขยายออกไปไกลระยะเดินขึ้นเรื่อยๆ
ตัวเมืองขอนแก่น เป็นเมืองใหม่ที่สร้างและวางผังขึ้นมาใหม่ แบ่งเขตศูนย์ราชการ ย่านการค้า และเขตเมืองเก่า ด้วยถนนที่ตัดเป็น Block เชื่อมตัดกัน มีวงแหวนเลี่ยงเมืองล้อมรอบตัวเมือง แต่ออกแบบไว้นานมากแล้ว การจราจรบางเส้นทางในปัจจุบันจึงค่อนข้างติดขัดโดยเฉพาะในชั่วโมงเร่งด่วน … การเข้ามาของคอนโดมิเนียมในทำเลสะดวกจึงเริ่มจะมีความเป็นไปได้สูงขึ้นเรื่อยๆ และทาง Local Developer เอง ก็เริ่มทำขายและได้รับการตอบรับดีมากในหลายทำเล มาบ้างแล้ว
สินค้า OTOP สำหรับส่งออกที่สำคัญของจังหวัดขอนแก่น น้องณเดช 😀 (ถ้าใช้คู่กับยาย่า จะเพิ่มเรตติ้งได้มากคูณสอง) .. คนขอนแก่นหน้าตาดีโดยเฉลี่ย ไม่นับ สมรักษ์ คำสิงห์ และ ภราดร ศรีชาพันธุ์ สองคนนั้นเค้าหล่อที่ฝีมือ
ช่วงหลังๆ คนกรุงเทพ มีมาซื้อบ้านซื้อที่ดินที่ขอนแก่นกันเยอะ ด้วยกระแสกลัวน้ำทะเลท่วมกรุงเทพ ไม่รู้ว่า อยากมีบ้านอยู่ใกล้ ณเดช กันมั่งหรือเปล่า
ตัวเมืองขอนแก่น จะเห็นถูกล้อมด้วยถนนเลี่ยงเมืองกลมๆ มีถนนมิตรภาพตัดผ่าน เป็นเมืองที่อยู่ตรงกลาง จะไปโคราช ชั่วโมงนิดๆ ไปอุดรชั่วโมงเดียว
Zoom เข้ามาในเขตเมืองขอนแก่น จะเห็นที่ผมวงๆ ไว้ … ตัวเมืองขอนแก่นดั้งเดิม เกาะอยู่รอบบึงแก่นนคร ซึ่งปัจจุบันเรียกกันว่าเขตเมืองเก่า เป็นย่านที่พักอาศัยดั้งเดิมเลย ต่อมามีการวางผังเมืองใหม่ โดยนำส่วนราชการเกือบทั้งหมดไปเกาะอยู่ตอนบน ด้านถนนประชาสโมสร ระหว่างเมืองเก่า และศูนย์ราชการ กลายเป็นเขตใจกลางเมืองย่านการค้าโดยเกาะอยู่บนถนนศรีจันทร์เป็นหลัก..ด้านการศึกษามีมหาวิทยาลัยขอนแก่นเป็นแกนหลัก และโรงเรียนระดับมัธยมที่ค่อนข้างเก่าแก่มีชื่อเสียงอีกหลายโรงเรียน ก็ดึงดูดให้มีเด็กๆมาเรียนที่ขอนแก่น รวมถึงเรียนพิเศษด้วย เป็นจำนวนมาก … ด้านการสาธารณสุข มีโรงพยาบาลศรีนครินทร์ เป็นแหล่งพึ่งพิงที่สำคัญสำหรับจังหวัดใกล้เคียงด้วยครับ
ตัวเมืองจังหวัดขอนแก่น มีถนนหลักที่เชื่อมต่อกับจังหวัดอื่นๆ และวิ่งตรงสู่กรุงเทพคือถนน มิตรภาพ และตัดขวางถนนมิตรภาพคือถนนศรีจันทร์ที่เป็นแกนหลักการค้า ประชาสโมสรเป็นแกนหลักราชการ ตัดขวางเชื่อมโยงกันด้วยถนน “หน้าเมือง-กลางเมือง-หลังเมือง” ซึ่งปัจจุบันนี้ เริ่มจะติดมากล่ะ เล็กเกินไป
ทำเลที่ตั้งของ The Base ขอนแก่น ตั้งอยู่บนถนนศรีจันทร์ ดูภาพกว่้างๆ จะเห็นว่าอยู่ตรงกลางระหว่างสามบึงที่เป็นสวนสาธารณะขนาดใหญ่ทั้งสามบึงเลย
บึงแก่นนคร บึงทุ่งสร้าง และบึงหนองโคตร ล้วนแล้วแต่เป็นบึงเก่าแก่ของเมืองมาเนิ่นนาน คนขอนแก่น เค้าอนุรักษ์กันไว้ จัดทำเป็นสวนสาธารณะ ทั้งสามบึง ซึ่งโดดเด่นคู่เมืองก็ต้องยกให้บึงแก่นนคร โดยแต่ละบึงสามารถทำกิจกรรมออกกำลังกาย ลาน X เกมส์ ลานฟุตซอล แอโรบิคและอื่นๆอีกมากมาย ใต้ร่มไม้ รอบๆบึง แค่นั้นยังไม่สาแก่ใจ ยังมีพวกกิจกรรมทางน้ำ เล่นที่ บึงหนองโคตร และบึงแก่นนครด้วย
จากโครงการจะไปทั้งสามบึง ก็ไม่ไกล เดินทางหลักไม่กี่นาที คิดเป็นระยะทางดังนี้ ไปบึงแก่นนคร 2 กม. ไปบึงหนองโคตร 2.7 กม. ไปบึงทุ่งสร้าง 3.4 กม.
ระยะทางไปสนามบินขอนแก่น ประมาณ 8 กิโลเมตร เหมือนจะไกลแต่ต่างจังหวัดขับรถแป๊บเดียว เพราะวิ่งออกถนนมิตรภาพ ตัดเข้า ถนนมะลิวัลย์ ไม่ได้ผ่านชุมชนใจกลางเมืองเลย 15 นาที ก็ถึงแล้ว
The Base ตั้งอยู่ถนนศรีจันทร์ ตรงศาลหลักเมืองพอดี ถนนเส้นนี้ เวลาช่วงสงกรานต์ อย่าได้มานะครับ เด๋วจะติดใจ เพราะกล้าพูดได้ว่า คนขอนแก่นเค้าเล่นสงกรานต์กันได้มันส์ถึงใจแต่ไม่ไร้รสนิยมครับ สนุกแบบสุภาพกันดี เพราะเป็นงานขึ้นหน้าขึ้นตาของจังหวัดเค้า โดยเวทีและกิจกรรมหลักก็อยู่เส้นศรีจันทร์นี่ล่ะครับใกล้่ๆโครงการเลย
โครงการอยู่ใกล้ Central แบบเดินไปได้ ข้ามถนนไปนิดเดียว ดังนั้นความอุดมสมบูรณ์และแหล่งพึ่งพิง กินข้าวซื้อของ นี่สะดวกเอามากๆ ตอนกลางคืนจะเดินไปหาอะไรกิน ถนนทั้งเส้นก็มีของกินข้างทางและร้านอาหารร้านข้าวต้ม เปิดดึกๆตลอด เพราะใกล้ๆกันนั้น มีโรงแรมใหญ่สองโรงแรมคือ พูลแมน (เมื่อก่อนคือ โซฟิเทล ราชาออร์คิด นั่นแหละ) และอีกโรงแรมคือโฆษะ ซึ่งแถวๆนั้น ผับเพียบ ดึ๋งๆ กันได้เกือบทั้งคืน แต่ไม่ต้องกังวลเรื่องเสียง เพราะไม่ดังมาถึง The Base หรอกครับ
ตัวโครงการ อยู่บนที่ดินขนาดประมาณ 3 ไร่ ผังที่ดินได้แต่ข้อมูลไม่ Official ดังนั้น ผมแค่ลากเส้นให้ดูแบบหยาบๆนะครับ เอาไปอ้างอิิงไม่ได้ แต่ก็คงไม่หนีหน้าตาแบบนี้แหละ… จุดที่ต้อง Concern คือ การอยู่ตรงข้ามแบบประชิดกับศาลหลักเมือง ต้องระมัดระวังในการออกแบบ และการใช้งาน บางทีมีงานนะครับ แต่ก็ไม่ได้บ่อยอะไร อีกจุดคือทางรถไฟ ด้านทิศตะวันตก.. รถไฟไทยนะครับ เสียงดังใช่เล่น แถมมีชุมชนที่ยึดที่ริมทางรถไฟอยู่กันอย่างหนาแน่นมานมนาน.. การออกแบบเรื่องความปลอดภัยก็ต้องดีด้วยนะครับ แถวนั้นแรงไม่ล้อเล่นครับ
ผมลองทำทิศต่างๆ มาให้ดู ซึ่งยังใช้ไม่ได้เท่าไรเพราะต้องเทียบกับตึกจริง แต่ขออธิบายทิศแบบรวมๆก่อนนะครับ … ทิศตะวันออกมุมต่ำคือศาลหลักเมือง มุมสูงคือ City View แต่จะเห็นตึกคอม และตึกร้างที่ยังสร้างไม่เสร็จติดตึกคอมด้วย วิวลักษณะนี้ คนกรุงเทพเห็นจนชินตาไม่โดดเด่นมากนัก… ทิศใต้เห็นสนามกอล์ฟรถไฟในมุมก้ม ส่วนมุมไกลชั้นสูงๆ มองเห็นเขตเมืองเก่า วัดเก่า เจดีย์สวยๆ และบึงแก่นนครครับ วิวด้านนี้เด่น… ทิศตะวันตกจะเห็นสวนและสนามเล่นรถมอไซค์ของคนขอนแก่น เห็นประตูเมือง เซนทรัล และไกลถึงบึงหนองโคตร.. แต่ด้านนี้ ติดชุมชนริมทางรถไฟนะครับ ต้องบอกไว้ก่อน… ทิศเหนือแทบจะไม่มีอะไร เป็นวิวที่เห็นถนนมิตรภาพ และมหาวิทยาลัยขอนแก่น ในมุมไกลๆของชั้นสูงๆ
ต่อด้วย วิวของจริงมุมสูงที่คุณ Champ อุตสาห์ บินไปดูและเก็บภาพมาฝากเพื่อนๆผู้อ่านทุกคนนะครับ 🙂
จากภาพจะเห็นตำแหน่งที่ตั้งและสภาพแวดล้อมของโครงการชัดเจนหน่อย จุดที่ถ่ายคือโรงแรมพูลแมนซึ่งอยู่ทางตะวันออกเฉียงใต้ของโครงการครับ
รูปมันเล็กเพราะผมต้องย่อ ช่างน่าเสียดายยิ่งนัก เพราะในรูปใหญ่ ขนาดถ่ายจากพูลแมนยังมองเห็นบึงหนองโคตร และพื้นที่สีเขียวดั้งเดิมแบบบ้านๆ สวยงามอยู่เลย … จากโครงการ ไม่มีอะไรบังเลย เป็นพื้นที่สีเขียวมองเห็นบึงแน่นอนทางด้านทิศตะวันตก
ทางด้านทิศตะวันออกคือขวามือทั้งหมดของโครงการ เป็น City View แถมด้วยวิวตึกคอม และตึกร้างที่ยังสร้างไม่เสร็จ
เนี่ย หน้าตาแบบนี้
นี่ถ่ายจากพูลแมน มองไปยังบึงแก่นนคร ถ้าไม่มีตึกอะไรบัง จากโครงการก็น่าจะพอมองเห็น
ถนนหน้าโครงการ นี่ไม่ใช่ด้านศรีจันทร์ที่เป็นถนน Main นะ แต่เป็นเส้นที่คั่นระหว่าง ศาลหลักเมืองกับโครงการ
เจาะลึกตัวโครงการ
…. รอแป๊บนึงนะ ยังไม่มีข้อมูลจ้ะ …..
Product Walkthrough
… รออีกนิด ห้องตัวอย่างจวนเสร็จแล้ว พร้อมเมื่อไหร่ ผมจัดให้….
ราคาและเงื่อนไขการขาย
…. คัมมิ่ง ซูนนน lahh~~~
เจาะลึกรวบยอด
… ต้องได้ข้อมูลครบก่อนครับ ใจเย็นๆ….
Judgement
การให้คะแนน ให้แบบ Weight Average โดยมุ่งหาความคุ้มค่า เทียบกับราคาที่จ่ายไป โดยมีส่วนที่พิจารณาดังนี้
ทำเล 35%, การเดินทางโดยใช้รถ 15%, การเดินทางโดยไม่ใช้รถ 15%, วัสดุ 15%, การออกแบบ 10% และสาธารณูปโภค 10%
เทียบกับราคา ………. บาทต่อตารางเมตร,
- ทำเล XX/10 –
- เดินทางด้วยรถ XX/10 –
- ไม่ใช้รถ XX/10 –
- วัสดุ XX/10 –
- แบบ XX/10 –
- สาธารณูปโภค XX/10 –
- MAIN CLASS
- XX / 10.00
BOTTOM LINE
…… 😀 …. ยังแนะนำไม่ได้จ้ะ ข้อมูลยังไม่พอ
ถ้าเห็นว่ารีวิวนี้มีประโยชน์ ช่วยกด LIKE ให้ผมหน่อยนะครับ จะได้มีกำลังใจทำรีวิวถัดๆไปครับ
