มาทำความรู้จักเกี่ยวกับ กรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัย(โฉนดบ้านและคอนโด) นั้นสำคัญไฉน?

มารู้จักเอกสารสิทธิเกี่ยวกับ “ที่ดิน” กันดีกว่า

“บ้าน” เป็นสิ่งปลูกสร้างที่ต้องควบคู่ไปกับโฉนดที่ดิน หรือง่ายๆว่าเราต้องมีโฉนดก่อนถึงจะสร้างบ้านได้นั่นเอง ในบทนี้ก็จะมาพูดถึงเรื่อง “กรรมสิทธิ์” ต่างๆที่ต้องรู้ก่อนที่จะมีบ้านในฝันสักหลัง มีเรื่องกฎหมายเข้ามาบ้าง เนื้อหาจะเข้มข้นหน่อย แต่รู้เอาไว้ประกอบมีประโยชน์ติดตัวแน่นนอนครับ

เราควรมาทำความรู้จักเบื้องต้นเกี่ยวกับ “โฉนด” กันก่อน ที่ดิน นับว่าเป็นทรัพย์สินที่มีค่า มีราคา และมีประโยชน์ เช่น ใช้เป็นที่อยู่อาศัย ใช้ในการเกษตรกรรม ใช้ในการอุตสาหกรรม ใช้เป็นหลักประกัน และอื่นๆ นอกจากนี้ ที่ดินยังเป็นเครื่องแสดงฐานะความเป็นอยู่ เพราะที่ดิน นับว่าเป็นทรัพย์สินที่มีมูลค่าที่มีการซื้อขายเปลี่ยนมือง่าย ได้ราคาดี ยิ่งที่ดินที่อยู่ในเขตชุมชนเมือง แม้ปัจจุบันที่ดินจะมีราคาแพงสักเพียงใดก็ตาม ก็ยังมีการเปลี่ยนมืออยู่ตลอดเวลา

รูปประกอบ Created by siamdevelopment.com

เอกสารสิทธิเกี่ยวกับที่ดิน มีอยู่มากมาย หลายประเภท ยกตัวอย่างอาทิ เช่น ใบจอง (น.ส. ๒), หนังสือรับรองการทำประโยชน์ น.ส.๓, ใบไต่สวน (น.ส. ๕)  และยังมีชนิดอื่นๆแตกออกไปอีกหลายอย่าง โอเค.. ตรงนี้เราไม่ต้องไปสนใจมากครับ เพราะว่าวันนี้เราจะพูดถึงชนิดเดียว ที่เป็นรูปแบบโฉนดที่สมบูรณ์ที่สุดในปัจจุบัน นั่นคือ น.ส. 4 จ. เป็นโฉนดที่ดินแบบหลังสุดที่ทางราชการออกให้แก่ราษฎรครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดิน ดังนั้น ในปัจจุบันนี้โฉนดที่ดินที่ทางราชการออกให้แก่ราษฎรจึงเป็นแบบ น.ส. 4 จ เท่านั้น

เมื่อเรามีโฉนดเพียบพร้อมแล้ว การจะมีบ้าน ก็ใช่ว่าอยู่ๆจะสร้างได้เลยอีก เราต้อง “ยื่นเอกสารเพื่อขออนุญาตก่อสร้าง” ด้วยจุดประสงค์สำคัญ ก็คือเรื่องของกฎหมายที่กำหนดไว้ ทั้งเรื่องประโยชน์แห่งความมั่นคง แข็งแรง ความปลอดภัย การป้องกันอัคคีภัย การรักษาคุณภาพสิ่งแวดล้อม การผังเมือง การสถาปัตยกรรม และการอำนวยความสะดวกในการจราจร และยังป้องกันการละเมิดสิทธิของผู้อื่นด้วย

นอกจากนี้การก่อสร้าง จำเป็นจะต้องมีแบบบ้าน ซึ่งต้องมีผู้ออกแบบคือสถาปนิกและวิศวกร โดยเจ้าของต้องทำการยื่นเพื่อขออนุญาตต่อทางราชการ และต้องได้รับใบอนุญาตก่อนจึงจะก่อสร้างได้ (รวมไปถึงการต่อเติมที่เกี่ยวกับโครงสร้างเกินกว่า 5 ตารางเมตร จากพื้นที่รอบตัวบ้าน ก็ต้องยื่นขออนุญาตเช่นกัน)

รูปประกอบ Created by Snowing – Freepik.com

การจะยื่นขออนุญาติก่อสร้างนั้น โดยรวม มีขั้นตอนอะไรบ้าง

1.เตรียมเอกสารแสดงสิทธิของที่ดิน หรือโฉนดที่ดินนั่นเอง แสดงว่าจะสร้างในที่ดินใดๆ ถ้าผู้ที่จะสร้างบ้านไม่ใช่เจ้าของที่ดินนั้น จะต้องมีหลักฐาน (เป็นหนังสือการยินยอมของเจ้าของที่ดิน ให้สร้างในที่ดินนี้ได้ พร้อมเซ็นกำกับทุกใบ)

2.แบบก่อสร้าง ที่ออกแบบและเซ็นกำกับ โดย สถาปนิกและวิศวกร ซึ่งรายละเอียดในแบบก่อสร้างจะต้องแสดงผังบริเวณรวม รายละเอียดของชั้นต่างๆ รวมถึงแบบแสดงรูปด้านทุกด้าน และมีรายการคำนวณ ของวิศวกรโครงสร้าง เป็นการแสดงว่าอาคารได้ผ่านการออกแบบโดยวิศวกรแล้ว เพื่อให้มั่นใจในเรื่องของความปลอดภัยสำหรับก่อสร้างและใช้งานได้ (ปัจจุบันที่กองช่าง ที่เราไปยื่นแบบ จะมีแบบบ้านให้บริการประชาชนทั่วไป ถึง 30 กว่าแบบ เผื่อใครที่ต้องการความเรียบง่ายและประหยัดค่าใช้จ่ายลงมาได้ด้วยนะครับ)

3.เอกสารแสดงการเป็นผู้ควบคุมงานก่อสร้าง (ซึ่งต้องเป็นวิศวกรเท่านั้น) ส่วนมากผู้ออกแบบมักจะเซ็นเป็นผู้ควบคุมงานในตอนยื่นขออนุญาตก่อสร้าง และเมื่อใบอนุญาตก่อสร้างออกแล้ว สามารถเปลี่ยนวิศวกรผู้ควบคุมงานเป็นผู้อื่นแทนได้ (ในกรณีที่เจ้าของบ้านไม่ได้เป็นผู้ยื่นเรื่องเอง ต้องมีเอกสารแสดงการมอบอำนาจให้ดำเนินการแทนในทุกขั้นตอน)

4.ยื่นขออนุญาต เมื่อเอกสารพร้อมแล้ว เจ้าของบ้านสามารถยื่นขออนุญาตก่อสร้างต่อเจ้าหน้าที่ฝ่ายโยธาสำนักงานเขต หรือ อบต. ที่รับผิดชอบพื้นที่ที่กำลังจะปลูกสร้างบ้าน ในขั้นตอนนี้จะมีค่าธรรมเนียมในการดำเนินงานเล็กน้อย เช่น ค่าเอกสาร ค่าอากร เป็นต้น เจ้าหน้าที่โยธาผู้รับเรื่องจะตรวจสอบความครบถ้วนของเอกสารในเบื้องต้น และแจ้งวันนัดหมายเข้าตรวจชี้หมุดที่ดิน

5.ระหว่างรอใบอนุญาตก่อสร้าง เจ้าหน้าที่โยธาผู้รับผิดชอบจะตรวจสอบแบบก่อสร้างทั้งหมดว่าถูกต้องตามกฎหมายควบคุมอาคารหรือไม่ (ส่วนใหญ่มักเป็นเรื่องระยะถอยร่นต่างๆ) รวมถึงตรวจสอบความถูกต้องของแบบว่ามีส่วนใดหรือหน้าใดขัดแย้งกันบ้าง การออกแบบทั้งหมดสอดคล้องกันหรือไม่ ขั้นตอนนี้จะใช้เวลาอย่างน้อย 30 วัน หากมีการแก้ไขแบบก็จะกินเวลามากขึ้น ขึ้นอยู่กับปริมาณงานที่ต้องแก้ไขนั่นเอง

6.ได้ใบอนุญาตก่อสร้าง ถือเป็นการจบขั้นตอนการขออนุญาตอย่างสมบูรณ์ เจ้าของบ้านควรถ่ายสำเนาใบอนุญาตที่ได้ให้แก่สถาปนิก วิศวกร และผู้รับเหมาอย่างน้อยคนละหนึ่งชุด เพื่อเก็บไว้เป็นหลักฐานการก่อสร้างบ้าน โดยปกติแล้วใบอนุญาตนี้จะมีอายุ 365 วันหลังจากวันที่อนุมัติซึ่งระบุในใบอนุญาตดังกล่าว ซึ่งหมายถึงต้องทำการก่อสร้างภายในเวลาดังกล่าว ทั้งนี้ เจ้าของบ้านสามารถดำเนินการขอต่ออายุใบอนุญาตก่อสร้างได้ในกรณีที่ไม่สามารถก่อสร้างบ้านให้เสร็จทันเวลาที่กำหนด

ตัวอย่างใบขออนุญาตก่อสร้าง

ดูผ่านๆแล้ว อาจจะคิดว่า การจะสร้างบ้านแต่ละหลังนั้น ทำไมมันช่างยุ่งยาก ขั้นตอนเตรียมเอกสารมากมายก่ายกองเต็มไปหมด ยังมีพวกรายละเอียดเล็กๆน้อยๆ ของขั้นตอนกฎหมายเบื้องต้นอีกนะว่าแบบไหนที่ห้ามเกินอีกนะครับ ยกตัวอย่างเช่น กรณีของบ้านเดี่ยวต้องมีที่ว่างไม่น้อยกว่า 30% ของพื้นที่ดิน และหากมีความสูงไม่เกิน 15 เมตร ต้องมีที่ว่างโดยรอบอาคารไม่น้อยกว่า 1.00 เมตร ยกเว้นบ้านอยู่อาศัยที่มีพื้นที่ไม่เกิน 300 ตารางเมตร และผนังที่ไม่มีช่องเปิด สามารถสร้างห่างจากเขตที่ดินน้อยกว่า 1 เมตรได้ เป็นต้น

รูปประกอบ Created by Freepik

เห็นไหมครับว่า… การจัดเตรียมเอกสารเหล่านี้ ก็ถือว่าเป็นหลักฐานยืนยันในความปลอดภัยของบ้านของเรา และต่อเพื่อนบ้านด้วย แต่จริงๆแล้วระหว่างที่ผู้ออกแบบ(สถาปนิก) เค้าออกแบบก็มีการสกรีนและคอยบอกเราอยู่แล้วว่าอะไร ส่วนไหน อยู่ในกรอบของกฎหมายที่จะอนุญาตให้ก่อสร้างได้ ไม่ต้องเป็นกังวลมากไปครับ

ในส่วนแรกทั้งหมดที่กล่าวมา ผมพูดไปถึงการจะมีบ้านสักหลัง ซึ่งเริ่มจากศูนย์เลย และเป็นการจะปลูกเอง ออกแบบเอง รวมไปถึงเลือกพวกวัสดุบ้านเองด้วย แบบนี้จะมีความเหนื่อย ความยุ่งยากมากที่สุด แต่.. สามารถควบคุมค่าใช้จ่ายได้ค่อนข้างแม่นยำหน่อย

ทีนี้ในชีวิตคนทำงานของหลายๆคน มักจะไม่มีเวลาเพียงพอ ต่อการมาดูแลเรื่องที่ซับซ้อนวุ่นวายระดับนึงของการสร้างบ้านเอง บางคนนั้นยังไม่มีความรู้เรื่องโครงสร้าง วัสดุก่อสร้างใดๆเลย เลยมีอีกตัวเลือกนึงนั่นก็คือ “บ้านจัดสรร” หรือ “โครงการจัดสรร”

โครงการจัดสรร คืออะไร ?

บ้านจัดสรร (House Development) หรือ หมู่บ้านที่เราเห็นๆอยู่กันนั่นเอง เป็นผืนที่ดินที่มีผู้ประกอบการยื่นขออนุญาตจัดสรรแบ่งแปลงที่ดินสำหรับลงทุนปลูกสร้างบ้านเพื่อขายให้กับผู้ที่สนใจจะซื้อ รวมไปถึงยังมีพื้นที่ต่างๆ รอบบริเวณโครงการที่ปลูกสร้างให้ผู้ที่เข้ามาอยู่ได้ใช้ประโยชน์ร่วมกัน ไม่ว่าจะเป็นถนนภายในโครงการ สวนสาธารณะภายใน ห้องออกกำลังกาย สระว่ายน้ำ พื้นที่ส่วนกลางภายในขอบเขตรั้วโครงการ และพนักงานรักษาความปลอดภัย เป็นต้น

การที่ผู้เข้าอยู่เมื่อเข้าไปอยู่ในโครงการบ้านจัดสรรของแต่ละโครงการแล้วก็ต้องปฏิบัติตามกฎระเบียบที่โครงการนั้นๆ ได้ระบุเอาไว้เพื่อที่จะได้ไม่เป็นการรบกวนต่อเพื่อนบ้านหรือผู้อยู่อาศัยท่านอื่นๆ โดยถ้าใครทำผิดกฎเล็กน้อยอยู่ก็สามารถแจ้งที่นิติบุคคล หรือถ้าร้ายแรงขึ้นไปก็สามารถดำเนินการทางกฎหมายแจ้งความต่อเจ้าหน้าที่ตำรวจให้เข้ามายังพื้นที่ได้เช่นกัน

รูปประกอบ สำนักงานช่างรังวัดเอกชน ทะเลขาวเซอร์เวย์ ( WHITE SEA Survey )

1.”การจัดสรรที่ดิน” หมายความว่า การจำหน่ายที่ดินที่ได้แบ่งเป็นแปลงย่อยรวมกันตั้งแต่สิบแปลงขึ้นไป ไม่ว่าจะเป็นการแบ่งจากที่ดินแปลงเดียวหรือแบ่งจากที่ดินหลายแปลงที่มีพื้นที่ติดต่อกัน โดย ได้รับทรัพย์สินหรือประโยชน์เป็นค่าตอบแทนและให้หมายความรวมถึงการดำเนินการดังกล่าวที่ได้มีการแบ่งแยกที่ดินแปลงเดิมเป็นแปลงย่อยไว้ไม่ถึงสิบแปลงและต่อมาได้แบ่งเพิ่มเติมภายในสามปี เมื่อรวมกันแล้วมีจำนวนตั้งแต่สิบแปลงขึ้นไปด้วย

หากดำเนินการในลักษณะที่เป็นการจัดสรรที่ดินดังกล่าวข้างต้นโดยไม่ได้รับอนุญาตจากคณะกรรมการจัดสรรที่ดินก็จะมีความผิดทางอาญาและมีโทษ คือ จำคุกไม่เกิน 2 ปี และปรับตั้งแต่ 40,000 บาทถึง 100,000 บาท

2.”สิทธิในที่ดิน” หมายความว่า กรรมสิทธิ์ และให้หมายความรวมถึงสิทธิครอบครองด้วย ผู้ที่จะขอทำการจัดสรรที่ดินจะเป็นบุคคลธรรมดาหรือนิติบุคคลก็ได้ แต่จะต้องเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินซึ่งมีโฉนด หรือมิฉะนั้นจะต้องเป็นผู้มีสิทธิครอบครองในที่ดิน ซึ่งมีเอกสารหนังสือรับรองการ ทำประโยชน์ (น.ส.) โดยจะต้องเป็นผู้มีชื่อที่ปรากฏอยู่ในรายการทะเบียนของเอกสารนั้นด้วย มิใช่เพียงแต่มีสิทธิครอบครองลอยๆ เท่านั้น

3.”ผู้จัดสรรที่ดิน” หมายความว่า ผู้ได้รับอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดินและให้หมายความรวมถึงผู้รับโอนใบอนุญาตด้วย ซึ่งในที่นี้หมายถึง ผู้ที่ได้รับใบอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดินหรือได้รับใบอนุญาตให้จำหน่ายที่ดินแปลงย่อยรวมกันตั้งแต่ 10 แปลงขึ้นไป ซึ่งจะต้องได้รับใบอนุญาตก่อน เมื่อได้รับใบอนุญาตแล้ว ผู้ที่ได้รับใบอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดินก็จะเรียกว่า “ผู้จัดสรรที่ดิน”

4.”ผู้ซื้อที่ดินจัดสรร” หมายความว่า ผู้ทำสัญญากับผู้จัดสรรที่ดินเพื่อให้ได้มาซึ่งที่ดินจัดสรรและให้หมายความรวมถึงผู้รับโอนสิทธิในที่ดินคนต่อไปด้วย ผู้ซื้อที่ดินจัดสรร จึงหมายถึง ผู้ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินจัดสรรจากผู้จัดสรร แม้จะยังไม่ได้โอนกรรมสิทธิ์ที่ดินจัดสรรมาเป็นของผู้ซื้อก็อยู่ในฐานะเรียกว่าผู้ซื้อที่ดินจัดสรรแล้ว

5.”บริการสาธารณะ” หมายถึง การให้บริการหรือสิ่งอำนวยความสะดวกในโครงการจัดสรรที่ดินที่กำหนดไว้ในโครงการที่ขออนุญาตจัดสรรที่ดิน นั้นก็คือ ผู้จัดสรรจะต้องระบุมาว่า การให้บริการ หรือสิ่งอำนวยความสะดวกในโครงการจัดสรรที่ดินมีอะไรบ้าง เช่น การให้บริการหรือสิ่งอำนวยความสะดวกเกี่ยวกับไฟฟ้าริมถนนในหมู่บ้านจัดสรร การบริการเก็บขยะให้ทุกหมู่บ้าน การบริการล้างท่อระบายน้ำในหมู่บ้านจัดสรรที่ดิน เป็นต้น

อนึ่ง ยังมีความหมายอีกคำหนึ่งที่ใกล้เคียงกับคำว่า “บริการสาธารณะ” ได้แก่ คำว่า “สาธารณูปโภค” ซึ่งหากมีการจัดตั้งนิติบุคคลลหมู่บ้านจัดสรรแล้ว ผู้ที่เป็นสมาชิกหรือซื้อที่ดินจัดสรรจะต้องเสียเงินค่าใช้จ่ายบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคตามมาตรา 49 แห่งพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 สาธารณูปโภคดังกล่าวนั้นเข้าใจง่าย ได้แก่ ถนน สนามเทนนิส สนามฟุตบอล ซึ่งอาจจะเทียบได้กับ ทรัพย์สินส่วนกลางของหมู่บ้านจัดสรร   

ส่วนบริการสาธารณะนั้น เป็นเรื่องการให้บริการที่มีลักษณะคล้ายกับส่วนรวมทั่วไป คำว่า สาธารณูปโภคจึงหมายถึงตัวทรัพย์ ส่วนบริการสาธารณะนั้นหมายถึงการให้บริการที่มีลักษณะเป็นส่วนรวม ยังไม่รวมถึงรายละเอียดเล็กๆน้อย ในการจัดสรรอีกนะ ยกตัวอย่างสักนิดนึงละกัน ขนาดเนื้อที่ดินโครงการ ที่ดินกี่ไร่ ถึงเป็นโครงการจัดสรรขนาดเล็ก, กลาง, ใหญ่

• ขนาดใหญ่ ได้แก่ ที่ดินที่ทำการรังวัดแบ่งเป็นแปลงย่อย เพื่อจำหน่ายตั้งแต่ 500 แปลง หรือเนื้อที่เกินกว่า 100 ไร่
• ขนาดกลาง ได้แก่ ที่ดินที่ทำการรังวัดแบ่งเป็นแปลงย่อย เพื่อจำหน่ายตั้งแต่ 100-499 แปลง หรือเนื้อที่ 19-100 ไร่
• ขนาดเล็ก ได้แก่ ที่ดินที่ทำการรังวัดแบ่งเป็นแปลงย่อยเพื่อจำหน่ายตั้งแต่ 10-99 แปลง หรือเนื้อที่ต่ำกว่า 19 ไร่

ในการจัดสรรที่ดินเพื่อการจำหน่ายเฉพาะที่ดิน ที่ดินแปลงย่อย จะต้องมีขนาดความกว้างของหน้าแปลงที่ติดถนน ไม่ต่ำกว่า 12 เมตร และมีความยาวไม่ต่ำกว่า 20 เมตร หากรูปที่ดินแปลงย่อยไม่ได้ขนาดดังกล่าว ต้องมีเนื้อที่ไม่ต่ำกว่า 80 ตารางวา

และในการจัดสรรที่ดินเพื่อการจำหน่ายพร้อมอาคาร(ที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง) เป็นที่ดินแปลงย่อย จะต้องมีขนาดและเนื้อที่ของที่ดิน แยกเป็นประเภท ดังนี้

• การเว้นช่องว่างระหว่างแปลงที่ดินให้เป็นไปตามพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร และกฎหมายที่เกี่ยวข้อง (หลายๆคนคงเคยเห็นตามหมู่บ้านที่มีทาวน์เฮ้าส์เรียงติดกัน จะมีการเว้นช่องไว้ ที่มักทำเป็นที่กลับรถ, สวนหย่อมเล็ก เพราะก็อยู่ในเรื่องของกฎหมายนี้ด้วยนั่นเองครับ)
• บ้านเดี่ยว ที่ดินแต่ละแปลงต้องมีความกว้าง และความยาวไม่ต่ำกว่า 10.00 เมตร และมีเนื้อที่ไม่ต่ำกว่า 50 ตารางวา หากความกว้างหรือความยาวไม่ได้ขนาดดังกล่าว ต้องมีเนื้อที่ไม่ต่ำกว่า 60 ตารางวา ตัวอาคารต้องห่างจากเขตที่ดินทุกด้านไม่ต่ำกว่า 2.00 เมตร
  
• บ้านแฝด ที่ดินแต่ละแปลงต้องมีความกว้างไม่ต่ำกว่า 8.00 เมตร และมีเนื้อที่ไม่ต่ำกว่า 35 ตารางวา ตัวอาคารด้านที่ไม่ติดกันต้องห่างจากเขตที่ดินด้านละไม่ต่ำกว่า 2.00 เมตร

นอกจากนี้ยัง มีเรื่องของมาตรฐานของถนนและทางเท้า, ความกว้างของถนนหลัก ถนนซอย และซอยย่อย, กรณีที่เป็นวงเวียนในโครงการ, ถนนที่ตัดผ่านลำรางสาธารณประโยชน์, ระบบการระบายน้ำที่รองรับปริมาณน้ำฝน, ปริมาณน้ำเสีย, ปริมาณน้ำไหลซึมเข้าระบบท่อระบายน้ำต่อวัน, สาธารณูปโภคและบริการสาธารณะตามที่จำเป็น (สอดคล้องตามขนาดเนื้อที่ดินโครงการ) เป็นต้น

เอาล่ะ.. หมดเรื่องพวกข้อกฎหมายเบื้องต้นดังกล่าวของที่จัดสรร, โครงการจัดสรร ไปแล้ว จะเห็นว่าต้องมีการเตรียมการขั้นตอน ระยะเวลาพอสมควรในการทำโครงการหนึ่งขึ้นมาเพื่อขาย ทั้งนี้เราไม่ได้เพียงดูแค่ทำเลประกอบในการซื้อหมู่บ้านเท่านั้น เรายังต้องดูพื้นที่ส่วนกลางทั้งหลายส่วน ที่ผู้ประกอบการจะจัดสรรให้แก่ลูกบ้าน ว่าให้มาเหมาะสมกับความชอบของเราและครอบครัวหรือไม่ และชื่อเสียงกับผลงานที่ผ่านมาของผู้ประกอบการนั้น ก็เป็นอีกหนึ่งปัจจัยที่ช่วยการันตีให้เรามั่นใจกับโครงการที่เราจะจ่ายเงินซื้อได้ด้วย

ข้อดีของการอยู่บ้านจัดสรร

สภาพแวดล้อมภายในโครงการที่น่าอยู่ – เชื่อว่าการที่หลายๆคนเลือกรูปแบบเป็นหมู่บ้าน ที่สร้างแล้วเสร็จ เพราะว่าการกลับบ้านหรือเข้าออกภายในโครงการทุกครั้ง เรามองมาในโครงการก็จะเห็นความสวยงามทั้งถนนหนทาง การจัดเสาไฟ สายไฟ ไฟส่องสว่างตามทาง มีสวนสาธารณะให้พักผ่อน หรือบางที่ก็มีพื้นที่ส่วนกลางที่เป็นอาคารคลับเฮ้าส์ให้ใช้ ทั้งสระว่ายน้ำ ฟิตเนส ห้องอ่านหนังสือ วิ่งจ๊อกกิ้ง เป็นต้น นี่ถือเป็นเรื่องที่สำคัญมากๆเลยก็ว่าได้ อีกทั้งยังเป็นหน้าเป็นตาให้แก่แขก เพื่อน ญาติ ที่มาเยี่ยมเรา ว่าโครงการของเรานั้นดูดีเพียงใด

ความปลอดภัย – โครงการจัดสรรรูปแบบหมู่บ้าน ปัจจุบัน ค่อนข้างจะมีความปลอดภัยในเรื่องต่างๆอยู่ในตัวอยู่แล้ว บางโครงการก็เอาเรื่องนี้มาชูเป็นจุดเด่นในการขายอีกด้วย ทั้ง รั้วหลักด้านหน้าทางเข้าออกโครงการ รั้วกำแพงรอบโครงการ กล้องวงจรปิดพื้นที่ภายในโครงการต่างๆ หรือบางที่ก็ให้ภายในบ้านด้วย ระบบรักษาความปลอดภัยในบ้างอย่างจับการเคลื่อนไหว จับความร้อน เจ้าหน้าที่รักษาความปลอดภัยมีกี่นายและประจำการกี่จุด มีการกวดขันขนาดไหน(อันนี้ต้องขึ้นอยู่กับนิติบุคคลของโครงการด้วย)

สามารถขอสินเชื่อได้ง่าย – ปัจจัยนี้ก็เป็นอีกหนึ่งเรื่องที่สำคัญไม่แพ้กัน โครงการบ้านจัดสรรหลายโครงการเวลาที่เราสนใจจะซื้อ มักจะมีการติดต่อที่ดีกับธนาคารไว้ก่อนแล้วและยังมีตัวเลือกให้หลายธนาคารอีกด้วยนะ ซึ่งทางเจ้าหน้าที่เซลล์เหล่านี้จะค่อยช่วยประสานและอำนวยความสะดวกในการเดินเรื่องให้ผ่านและลดความยุ่งยากลงไป

ข้อเสียของการอยู่บ้านจัดสรร

เปลี่ยนแปลงรูปแบบได้ยาก – ในบางครั้ง เมื่อเราอยู่อาศัยไปนานๆระยะหนึ่งแล้ว อาจจะมีสมาชิกเพิ่มขึ้น จำนวนเฟอร์นิเจอร์ที่มากขึ้น หรือต้องการจะต่อเติมซ่อมแซมบ้าน แต่ก็ไม่สามารถทำได้ หรือถ้าจะทำก็ยากมาก เนื่องจากวัสดุรูปแบบบ้านเราไม่ได้เป็นผู้ลงมือทำตั้งแต่แรกการเปลี่ยนแปลงอะไรก็สุ่มเสี่ยงต่อการสร้างความเสียหายให้กับตัวบ้าน หลายๆที่ปัจจุบันเป็นการสร้างบ้านแบบ Precast ผนังแบบสำเร็จยกมาประกอบอย่างดี สว่านแบบงานช่างบ้านทั่วไปนั้นเจาะยังลำบากเลยครับ

มาตรฐานของบ้านที่สร้าง – บ่อยครั้งที่เรามักเห็นข่าวการฟ้องร้องเรื่องของบ้านที่ไม่ได้มาตรฐาน ซึ่งตรงจุดนี้ตอนซื้อเราไม่สามารถรับรู้ได้ว่าตอนสร้างได้มีการใช้วัสดุอะไรบ้าง อย่างเคสที่แย่ๆก็มีทั้งยัดโฟม ยัดถุงปูนซีเมนต์ เข้าไปผสมกับปูน ซึ่งอันนี้เป็นความสะเพร่าของผู้รับเหมาต่างๆนาๆ

ถูกปล่อยทิ้งละเลยการดูแล – อย่างที่ทราบกันว่า เมื่อผู้ประกอบการทำโครงการหมู่บ้านขายหมดแล้ว ก็เตรียมที่จะย้ายออกจากพื้นที่ โดยแรกๆก็จะมีการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร แต่ในกรณีที่นิติฯนั้นขาดประสิทธิภาพ ละเลย หย่อน ต่อกฎที่ตั้งภายในหมู่บ้าน ก็จะเกิดปัญหาที่ควบคุมไม่ได้และหลายคนไม่ทำตาม บางที่ถึงกับเรียกเก็บค่าส่วนกลางไม่ได้ ทำให้ส่วนกลางทั้งหลายเสื่อมสภาพ ไม่มีเงินมาบำรุงดูแล กลายเป็นหมู่บ้านเก่าเพียงระยะเวลาไม่นาน

คอนโดมิเนียม ปัจจุบันนับเป็นที่อยู่อาศัยตัวเลือกใหม่ สำหรับชีวิตคนเมือง ในพื้นที่ที่มีราคาที่ดินแพง และอยู่ใกล้กับแหล่งความเจริญอุดมสมบูรณ์ที่พัฒนาแล้ว รวมถึงใกล้กับแหล่งคมนาคมที่สะดวกอย่างรถไฟฟ้า หรือที่ท่องเที่ยว ทีนี้คำถามยอดฮิตที่มักจะพูดถึงกันบ่อยๆ คือ ซื้อคอนโดได้แต่ห้องลอยฟ้า ไม่ได้เหมือนกับที่ดิน?  ถ้าผ่านไปนานจนตัวอาคารหมดอายุล่ะ เราจะเหลืออะไร? และเรามีความเป็นเจ้าของต่อคอนโดที่ซื้อมากน้อยแค่ไหน?

ในการซื้อคอนโดฯนั้นจะแตกต่างออกไปจากการซื้อบ้าน ที่เราจะได้โฉนดที่มีชื่อว่า “หนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดหรือ อ.ช. 2” โดยจะมีการระบุในสัญญาซื้อขายไว้ว่าเราคือ เจ้าของร่วมของโครงการนั้นๆ โดยเราจะมาทำความเข้าใจในกรรมสิทธิ์ และส่วนต่างๆของห้องชุด(คอนโด) ไปกันทีละหัวข้อนะครับ

“อาคารชุด” หมายความว่า อาคารที่บุคคลสามารถแยกการถือกรรมสิทธิ์ออกได้เป็นส่วน ๆ โดยแต่ละส่วนประกอบด้วยกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนบุคคลและกรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์ส่วนกลาง หากขาดกรรมสิทธิ์อย่างใดอย่างหนึ่งดังกล่าวข้างต้นก็ไม่ถือว่า อาคารแห่งนั้นเป็นอาคารชุด

“ห้องชุด” หมายความว่า ส่วนของอาคารชุดที่แยกการถือกรรมสิทธิ์ออกได้เป็นส่วนเฉพาะของแต่ละบุคคล  คำว่า “ห้องชุด” หมายถึง ห้องที่มีลักษณะเป็นชุด กล่าวคือ ห้องนั้นมีลักษณะคล้ายกับบ้านหลังหนึ่งซึ่งอาจจะประกอบไปด้วยห้องนอน ห้องน้ำ ห้องครัว ห้องรับแขก หรือห้องอื่นๆ กี่ห้องก็ได้ หรืออาจจะเป็นห้องเดี่ยวโดดๆ ไม่มีห้องอื่นดังกล่าวรวมอยู่ด้วยก็ได้

ข้อสำคัญคือ ห้องนั้นจะต้องเป็นส่วนของอาคารชุดที่สามารถแยกการถือกรรมสิทธิ์ออกได้เป็นส่วนเฉพาะของแต่ละคน ห้องชุดเป็นส่วนหนึ่งของทรัพย์ส่วนบุคคล แต่มีความสำคัญมากที่สุดเพราะมาตรา 13 บัญญัติว่า ผู้ใดเป็นเจ้าของห้องชุดใด ผู้นั้นก็มีกรรมสิทธิ์ในห้องชุดนั้นพร้อมกับมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนบุคคล และยังมีกรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์ส่วนกลางด้วย

“ทรัพย์ส่วนบุคคล” หมายความว่า (1)ห้องชุดและหมายความรวมถึง (2)สิ่งปลูกสร้าง (3)ที่ดินที่จัดไว้ให้เป็นของเจ้าของห้องชุดแต่ละราย  ทรัพย์สินทั้ง 3 ส่วนนี้รวมกันเรียกว่า “ทรัพย์ส่วนบุคคล” ซึ่งเป็นกรรมสิทธิ์ส่วนตัวของเจ้าของห้องชุดแต่ละราย เจ้าของห้องชุดอื่นจะมาเกี่ยวข้องหรือใช้สอยทรัพย์เหล่านี้ด้วยไม่ได้ (บางคอนโดได้ลงพื้นที่จอดรถเอาไว้ในโฉนดด้วย ซึ่งก็หมายความว่า นั้นก็จะเป็นที่จอดรถส่วนตัวของคุณคนเดียวเท่านั้น ไม่ต้องแบ่งกับใคร)

แต่การใช้ทรัพย์ส่วนบุคคล ก็มีกฏหมายและข้อจำกัดควบคุมอยู่ด้วยนะ ถึงแม้เจ้าของห้องชุดจะมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนบุคคล(ในส่วนที่กำหนด)แต่เพียงผู้เดียวก็ตาม แต่การใช้สิทธินั้นจะต้องไม่กระทบกระเทือนต่อโครงสร้าง ความมั่นคง ความเสียหายต่อตัวอาคาร และต่อเพื่อนบ้าน ตัวอย่างเช่น เจ้าของห้องอยากจะทำเอาห้องตัวเองเป็นที่รับประกอบเฟอร์นิเจอร์ ซึ่งต้องมีการเลื่อย ตอก ตัด ซึ่งทำให้คนที่อยู่ห้องข้างล่างเรารู้สึกว่ามีการสั่นสะเทือนแล้ว ยังมีเรื่องของเศษสี ฝุ่นจากเศษไม้ ไปรบกวนเพื่อนบ้าน

หรือ เจ้าของห้องจะทำร้านอาหารกล่องตามสั่ง ซึ่งต้องประกอบอาหารทั้งวัน ทำให้กลิ่นออกไปรบกวนที่รอบๆระเบียงส่งผลรอบๆ บางที่ไม่ให้คุณทำพืชผักสวนครัวบริเวณระเบียงก็มี และที่สำคัญอีกอย่างคือ หลายๆที่มีกฎห้ามเลี้ยงสัตว์อย่าง หมา แมว ด้วย ถึงแม้จะอยู่แต่ในห้องเราก็ตาม โดยตัวคุณเองจึงต้องอ่านและสอบถามถึงสิทธิที่คุณจะได้รับหรือที่จะเสียไปให้ละเอียดถี่ถ้วนก่อนจะตัดสินใจซื้อคอนโดฯแห่งนั้นเสียก่อนที่จะซื้อ เพราะหากคุณได้ไปเข้าร่วมอยู่ในชุมชนเรียบร้อยแล้ว การจะออกมาทวงถามสิทธิอื่นๆที่อยู่นอกกำหนดของกฏหมาย หรือกฏของนิติบุคคลก็คงทำได้ยากแล้ว ซึ่งเจ้าของห้องก็ต้องปฏิบัติตามอย่าเคร่งครัดด้วย

“ทรัพย์ส่วนกลาง” หมายความว่า ส่วนของพื้นที่ภายในอาคารชุดที่อยู่นอกเหนือจากในส่วนห้องชุด รวมไปถึงที่ดินที่ตั้งอยู่บนอาคารชุด หรือทรัพย์สินที่มีไว้เพื่อใช้ประโยชน์ร่วมกันสำหรับเจ้าของร่วม ทรัพย์ส่วนกลางจึงหมายถึง ทรัพย์ดังต่อไปนี้

         (1) ส่วนอื่น ๆ ของอาคารที่มิใช่ห้องชุด ได้แก่ ส่วนต่าง ๆ ซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของอาคารชุดที่ไม่ได้แยกออกจากตัวอาคาร เช่น ฐานราก เสาเข็ม เสาหลังคา ดาดฟ้า ระเบียง กันสาด บันไดขึ้นลงไปสู่อาคารทุกชั้น ซึ่งทรัพย์ดังกล่าวนี้มิใช่ส่วนหนึ่งของห้องชุด แต่เป็นทรัพย์ที่จัดไว้สำหรับอาคารชุด คือ ใช้ร่วมกัน

         (2) ที่ดินซึ่งเป็นที่ตั้งอาคารชุด ได้แก่ ที่ดินแปลงที่ปลูกสร้างอาคารชุด ซึ่งอาจจะมีโฉนดเดียวหรือหลายโฉนดก็ได้

         (3) ที่ดินที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกันของเจ้าของร่วมทุกคน เช่น ลานจอดรถร่วมกัน สระว่ายน้ำ สนามกีฬา ที่ดินที่มีไว้เพื่อประโยชน์ร่วมกันของเจ้าของร่วมทุกคน เช่น สวนหย่อม สวนดอกไม้ เป็นต้น

         (4) ทรัพย์สินอื่นที่มีไว้เพื่อใช้ หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกันของเจ้าของร่วม จะเป็นสังหาริมทรัพย์ หรืออสังหาริมทรัพย์ ก็ได้ เช่น ลิฟต์ บันไดระเบียง รั้ว โรงจอดรถส่วนกลาง ทรัพย์สินที่มีไว้เพื่อประโยชน์ร่วมกัน เช่น เครื่องปั๊มน้ำ เครื่องตัดหญ้า ถังเก็บน้ำ เสาอากาศทีวีรวม อุปกรณ์เครื่องออกกำลังกาย เป็นต้น

นอกจากคำว่า ทรัพย์ส่วนกลาง ตามความหมายบทนิยามด้านบนแล้ว ยังมีทรัพย์ที่กฎหมายให้ถือว่า เป็นทรัพย์ส่วนกลางโดยเฉพาะเจาะจง คือ ทรัพย์ตามที่ระบุไว้ในมาตรา 15 (1) ถึง (11) ได้แก่

(1) ที่ดินที่ตั้งอาคารชุด

(2) ที่ดินที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกัน

(3) โครงสร้างและสิ่งก่อสร้างเพื่อความมั่นคงและป้องกันความเสียหายต่อตัวอาคารชุด

(4) อาคาร หรือส่วนของอาคารและเครื่องอุปกรณ์ที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกัน

(5) เครื่องมือและเครื่องใช้ที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกัน

(6) สถานที่มีไว้เพื่อบริการส่วนรวมแก่อาคารชุด

(7) ทรัพย์อื่นที่มีไว้เพื่อใช้ หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกัน

(8) สำนักงานของนิติบุคคลอาคารชุด

(9) อสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อหรือได้มาด้วยการรับให้อสังหาริมทรัพย์ที่มีค่าภาระติดพันเป็นทรัพย์ส่วนกลาง

(10) สิ่งก่อสร้างหรือระบบที่สร้างขึ้นเพื่อรักษาความปลอดภัยหรือสภาพแวดล้อมภายในอาคารชุด เช่น ระบบป้องกันอัคคีภัย การจัดแสงสว่าง การระบายอากาศ การปรับอากาศ การระบายน้ำ การบำบัดน้ำเสีย หรือการกำจัดขยะมูลฝอยและสิ่งปฏิกูล

(11) ทรัพย์สินที่ใช้เงินซึ่งเจ้าของร่วมออกค่าใช้จ่ายร่วมกันในการดูแลรักษา

ทรัพย์ส่วนกลางพวกนี้ที่กล่าวมาข้างต้น เจ้าของห้องชุดทุกห้องมีกรรมสิทธิ์ร่วมกันครับ จึงสามารถใช้ทรัพย์ส่วนกลางร่วมกันได้เหมือนๆกันทุกคน ไม่ควรที่จะมีใครได้สิทธิพิเศษกว่าคนอื่นๆ เพราะฉะนั้นเจ้าของคอนโด(ห้องชุด)ทุกคนจะถูกเรียกว่า “เจ้าของร่วม” นั้นเอง

นอกจากนั้นยังมี “พื้นที่ส่วนรวม” ถ้าจะทำอะไรก็ต้องแจ้งคนอื่นก่อนด้วยเช่นกัน ยกตัวอย่าง ในส่วนของผนังกั้นห้องที่แบ่งระหว่างห้องชุดแต่ละห้องที่ติด ตามกฏหมายนั้นถือว่าเป็นกรรมสิทธิ์รวมของเจ้าของร่วมระหว่างห้องชุดนั้นๆ ก็ให้ถือว่าผนังห้องด้านนั้นเป็นเจ้าของร่วมกัน คุณอยากจะเจาะผนังเพื่อต่อเติมหรือบิวท์อิน ก็จำเป็นต้องแจ้งเจ้าของห้องที่ติดกัน เพื่อให้เค้าอนุญาตและให้เค้ารับรู้ก่อนนะครับ ไม่ใช่จู่ๆคิดอยากจะทำก็ทำเลย แบบนี้คนที่เป็นเจ้าของห้องอีกด้านเค้ามีสิทธิ์เต็มที่ในการจะฟ้องร้องหรือแจ้งนิติบุคคลให้ดำเนินการกับคุณได้

หนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด (อ.ช. 2)  เป็นเอกสารแสดงกรรมสิทธิ์ความเป็นเจ้าของห้องชุด ว่ามีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนบุคคลตามที่มีอยู่ในห้องชุดนั้น และขณะเดียวกันก็มีกรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์ส่วนกลางตามที่มีอยู่ในอาคารชุดนั้นด้วย ซึ่งกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ทั้งสองอย่างนี้จะแบ่งแยกจากกันไม่ได้

ถ้าดูจากตัวอย่างที่ผมแนบไว้ให้ด้านบน เจ้าใบ อ.ช.2 จะมีหน้าตาคล้ายโฉนดที่ดิน มีตราครุฑและรูปร่างห้องของเรา มีสาระสำคัญอื่นๆคือ ตำแหน่งที่ดิน(เลขโฉนดที่ดินที่ตั้ง), ที่ตั้ง ตำบล อำเภอ แขวง เขต จังหวัด, เนื้อที่และแผนผังของห้องชุด, อัตราส่วนแห่งกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลาง เพื่อบ่งบอกว่า ห้องของเรามีสิทธิ์ได้กี่เปอร์เซนต์ในกรรมสิทธิ์ทรัพย์ส่วนกลางด้วย ซึ่งเจ้าเปอร์เซ็นต์ตรงนี้ก็มีผลไปถึง ค่าส่วนกลางที่แต่ละห้องจะต้องรับผิดชอบ เฉลี่ยช่วยกันออก รวมไปถึงการออกเสียงลงคะแนนต่างๆในวาระการประชุมลูกบ้าน

กล่าวคือ เจ้าของห้องชุดสามารถไปทำนิติกรรมการซื้อขาย จำหน่ายจ่ายโอน จำนองหรือขายฝากได้ โดยต้องทำหนังสือนี้ไปทำนิติกรรมจดทะเบียนต่อเจ้าพนักงานที่ดินทุกครั้งเช่นเดียวกับโฉนดที่ดิน

เคยมีหลายคนตั้งกระทู้โพสถามว่าแล้วถ้าตัวอาคารเสื่อมหมดอายุล่ะ อนาคตคอนโดที่เราซื้อไว้จะเป็นอย่างไร สมมติว่า ผ่านไป 60 ปี ตัวอาคารนั้นมีการเสื่อมสภาพตามอายุ เวลาของมัน ถึงขนาดไม่สามารถซ่อมบำรุงได้ จนมีการประชุมลูกบ้าน หรือหน่วยงานภายนอกเรียกให้ทุบอาคารทิ้ง หากเป็นแบบนี้ จะต้องมีการประชุมกันโดยนิติบุคคล ถ้าลงมติเห็นพ้องต้องกันก็ให้เอาที่ดินและทรัพย์สินไปขาย แล้วแบ่งเฉลี่ยไปตามสัดส่วนกรรมสิทธิ์

หรือถ้าหากเกิดเหตุร้ายวินาศภัยต่างๆขึ้นจริงขึ้นมา เราก็จะได้ส่วนแบ่งค่าที่ดินโดยยังไม่รวมเงินจากประกันตึก เพราะกฏหมายอาคารชุดกำหนดว่า เมื่ออาคารชุดพังเสียหายก็ให้เอาที่ดินและทรัพย์สินที่เหลือมาแบ่งเฉลี่ยไปตามสัดส่วนกรรมสิทธิ์เช่นกัน

ยกตัวอย่างเช่น : ถ้าห้องของเรามีอัตราส่วนเป็น 100 ใน 10,000 ส่วน หรือ 1% ถ้าที่ดินคอนโดแห่งนี้มีพื้นที่ทั้งหมด 1 ไร่ ปัจจุบันที่แปลงนี้ราคา 100,000 บาท/ตารางวา มูลค่าที่ดินก็คือ 40 ล้านบาท คุณก็จะได้ส่วนแบ่ง 1% คือ 4 แสนบาท กลับมานั่นเอง แต่ในปัจจุบันบ้านเรายังไม่มีเคสแบบนี้เกิดขึ้นนะครับ เพราะคอนโดมิเนียมยังถือว่าใหม่พอสมควรสำหรับประเทศเรา

การเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในห้องอาคารชุดนั้น จะไม่มีกำหนดระยะเวลาในการถือครองกรรมสิทธิ์ ซึ่งผู้เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ ย่อมเป็นเจ้าของห้องชุดตลอดไปจนกว่าจะมีการจำหน่าย จ่ายโอนหรือยกเลิกนิติบุคคลอาคารชุดนั้น หากมีการรื้อถอนอาคารชุด เนื่องจากอาจจะครบกำหนดสัญญาเช่าที่ดินที่สร้างอาคารชุดเจ้าของร่วมซึ่งได้รับความเสียหายเนื่องจากการรื้อถอนย่อมมีสิทธิได้รับค่าชดเชยจากนิติบุคคลอาคารชุดนั้นด้วย

ถึงตรงนี้แล้วหลายคนน่าจะเบาใจไปได้เยอะแล้ว หลังจากทำความเข้าใจเกี่ยวกับ “กรรมสิทธิ์” ส่วนของคอนโด อาคารชุด หรือห้องชุด ไม่เหมือนกับที่ผู้ใหญ่หลายท่านมาบอกเราว่า “ซื้อคอนโดนั้นได้แต่พื้นที่บนอากาศ ได้แต่ห้องลอยฟ้า ซื้อบ้านดีกว่าเยอะเพราะได้ที่ดิน” นั้นเป็นความเชื่อที่ผิดนะครับ เพราะแท้จริงแล้วซื้อคอนโดก็ได้ที่ดินเหมือนกัน…