รีวิวเจาะลึกชุดที่ 31 … คอนโดแอสปายพระราม 4 เป็นคอนโดตึกที่ 2 ของ Asian Property ที่ทาง Think of Living ได้มีโอกาสเข้าไปรีวิว ซึ่งเป็นคอนโดระดับเริ่มต้นของ AP ในราคาล้านกลางๆ โดยมีจุดเด่นคือทำเลอยู่ใจกลางเมือง ไกลจากรถไฟฟ้าหน่อย มีทางด่วนอยู่ใกล้ๆ แต่ราคาย่อมเยากว่าคอนโดพวกที่ติดรถไฟฟ้าเยอะ เป็นทางเลือกของคนที่ต้องการใช้งบประมาณจำกัด มาดูกันเลยครับว่าเป็นอย่างไร
Fact @ 14 Oct 2011
- Aspire พระราม 4
- Asian Property Plc.
- คอนโด 28 – 46.5 ตารางเมตร
- 1 Bed / 2 Beds
- ราคา 1.76 – 3.2 ล้าน
- ราคาต่อตารางเมตร 60,000 – 70,000 บาท
- www.ap-thai.com
เจาะลึกเรื่องทำเลที่ตั้ง
Aspire พระราม 4 ตั้งอยู่บริเวณแยกกล้วยน้ำไท-พระราม 4 โดยทางเข้าออกพระราม 4 นั้นยังอยู่ในเฟสที่เป็นงานก่อสร้าง สำนักงานขายให้เข้าทางถนนกล้วยน้ำไทครับ
หากมองภาพถ่ายทางอากาศจะเห็นสภาพทำเลทั้งหมด ซึ่งสถานีรถไฟฟ้าที่ใกล้ที่สุดก็คือสถานีเอกมัย เข้าซอยสุขุมวิท 42 วิ่งทะลุตรงๆไปก็จะถึง BTS เอกมัย ระยะทางเกือบๆ 1 กิโลเมตร หากจะเดินก็ยังอยู่ในระยะเดินได้ ใช้เวลาประมาณ 15 นาที ส่วนใครรีบหน่อยอาจต้องพึ่งสิงห์นักบิดหน้าโครงการ LPN ที่อยู่ใกล้ๆกัน
จากภาพผมขับรถมาจากสุขุมวิท พอถึงแยกกล้วยน้ำไทก็เลี้ยวซ้ายเข้าถนนกล้วยน้ำไท ทางไปมหาวิทยาลัยกรุงเทพฯ อาจณรงค์และถนนทางรถไฟสายเก่า
เลี้ยวเข้าไปนิดเดียวประมาณ 100 เมตรก็จะเห็นสำนักงานขายพร้อมกับตึกข้างหลังที่ยังสร้างไม่เสร็จ
หันกลับไปดูก็จะพบว่าทำเลของคอนโดเป็นแปลงสามแพ่งพอดีเป๊ะๆ มีถนนกล้วยน้ำไทวิ่งโค้งพุ่งตรงเข้าหาตึกก่อนที่จะเลี้ยวหลบออกพระราม 4 คนถือฮวงจุ้ยก็ระวังนิดนึง
อันนี้เป็นความคืบหน้าการก่อสร้างปัจจุบันซึ่งทำไปแล้ว 10 ชั้นเศษ
ซอยข้างๆคือซอยฟาร์มวัฒนา สภาพซอยเป็นอย่างที่เห็น ไม่พลุกพล่านวุ่นวาย อาจมีรถจอดอยู่ในซอยตามข้างทางได้บ้าง ถ้าขับเข้าไปก็สามารถวนไปทะลุออกพระราม 4 ช่วงต้นๆได้
ตรงนี้เป็นมหาวิทยาลุยกรุงเทพสาขากล้วยน้ำไท ที่อยู่ฝั่งตรงข้ามโครงการ เยื้องกันนิดหน่อย หากใครเรียนหรือทำงานอยู่ที่นี่ก็เหมาะที่จะใช้คอนโดนี้เป็นที่อยู่อาศัย เพราะเดินไปได้เลยไม่เกิน 3 นาที
ออกจากกล้วยน้ำไทถ้าเลี้ยวขวาเข้าถนนอาจณรงค์ก็จะไปพบกับทางขึ้นทางด่วน ผมลองขับดูในช่วงสี่ห้าโมงเย็นของวันศุกร์ที่ผ่านมา ไม่พบรถติดใดๆนอกจากไฟแดงตรงแยกอาจณรงค์นิดหน่อย ใช้เวลาไม่เกิน 5 นาทีก็ถึงทางด่วนแล้ว แต่ถ้าใครเลี้ยวซ้ายไปก็จะไปออกเส้นทางรถไฟสายเก่า ที่วิ่งเลียบแม่น้ำเจ้าพระยาไปออกปากน้ำ สำโรงและบางนาได้
เจาะลึกตัวสินค้า
คอนโดแอสปายพระราม 4 ตั้งอยู่บนพื้นที่ 6-2-18 ไร่ (6 ไร่ 1 งาน 18 ตารางวา) มี 1 อาคารที่แบ่งแยกออกเป็น 2 Towers คือส่วนตึกทิศเหนือ (North Wing) และตึกทิศใต้ (South Wing) จำนวนยูนิต 1,432 ห้อง รวมกันทั้งสองตึก โดยตึกเหนือเป็นตัว L ตึกใต้เป็นตัว T โอบเข้าหาพื้นที่ที่เป็นที่จอดรถและส่วนกลางตรงกลาง ซึ่งทางเข้าหลักที่เห็นจะอยู่บริเวณถนนกล้วยน้ำไท สำนักงานขายก็เข้าจากทางนี้ด้วย
จากทางหลักกล้วยน้ำไทเข้ามาก็จะเจอวงเวียนแจกเป็นสองปีก รู้สึกเข็มทิศในภาพ (เอามาจากเวปไซต์ AP จะผิดด้วย ทิศเหนือคือถนนพระราม 4 หันไปทางซ้ายนะครับ โดยตึกที่เปิดขายตึกแรกคือ South Wing เมื่อปลายปี 2010 ที่ผ่านมา ปัจจุบันกำลังจะเปิดขายตึก North Wing อย่างเป็นทางการอีกรอบ (มีคนจองไปบ้างแล้วอย่างไม่เป็นทางการ)
ตรงนี้ผมขอฟันธงว่าตึก South Wing วิวดีกว่า เพราะไม่ถูกเพื่อนบ้านอย่าง LPN บัง โดยเฉพาะทิศใต้ของตึก South Wing ชั้นสูงๆจะมองลงไปเห็นวิวแม่น้ำเจ้าพระยาช่วงโค้งบางกระเจ้า เผลอๆอาจเห็นปากอ่าวด้วย ทำให้เป็นทำเลห้องที่ดีที่สุดของโครงการนี้
ซึ่งเราจะเห็นว่ายอดจองในฝั่งที่ Prime ที่สุดนั้นเต็ม 90% ไปแล้ว ก็อย่างที่ผมบอก ของดีมันมีน้อย ชั้นสูงๆวิวโล่งๆคงจะไปก่อน คาดว่าจะสร้างเสร็จธันวาคม 2555 นี้แล้วครับ อีกปีเศษๆ
เรามาดูต่อกันที่พื้นที่ส่วนกลางครับ
- สระว่ายน้ำ ขนาด 31 x 7.5 เมตร
- ฟิตเนส บนชั้น 6 ขนาดประมาณ 70 ตารางเมตร
- ห้องซาวน่า / สตีม แยกชายหญิงบนชั้น 6
- ที่นั่งบนดาดฟ้า
- พื้นที่สีเขียว 4,000 ตารางเมตร สวนชั้นล่างและชั้นบน
- ที่จอดรถ 40% รวมจอดซ้อนคัน จอดที่ชั้น 1-5 ตึกส่วนกลาง
ส่วนกลางของโครงการนี้ตั้งอยู่บริเวณ 3 จุดด้วยกัน คือชั้น G, ชั้น 6 และชั้นดาดฟ้า โดยมี สระว่ายน้ำ ฟิตเนส และห้องซาวน่าอยู่บริเวณชั้น 6 ครับ
ฟิตเนสหันออกเข้าวิวถนนพระราม 4 มุ่งหน้าสุขุมวิท อีกฝั่งหันเข้าหาสระว่ายน้ำ
ดาดฟ้ามีสวนสาธารณะและห้องพักผ่อนสองจุด
ห้องบนดาดฟ้าสูง 27 และ 32 ชั้น ตั้งชื่อสวยหรูว่า Sky Lounge เพราะนั่งได้แค่ช่วงเย็นๆ-กลางคืนชมดาว ใครไปตอนกลางวันรับรองว่าถ้าไม่ไหม้ก็เกรียม เปลี่ยนชื่อใหม่เป็น Sun Grill ย่างด้วยแสงแดด
จากแปลนใหญ่จะเห็นว่าห้องที่มีจำนวนมากๆคือห้องสีเทาและสีเนื้อเข้มๆนิดนึง ซึ่งทั้งสองห้องเป็นห้อง Studio – 1 Bed Hybrid ขนาด 28 ตารางเมตรเท่ากัน มีการจัดวางที่ต่างกันนิดหน่อย
ตึกแรกที่เปิดขาย (หรือภาษาการตลาดเซลล์เรียกว่าเฟส 1) เป็นตึกใต้ วิวไม่โดนบังเพราะว่าอยู่กระเถิบลงมาจากแปลงของ LPN หน่อย ทำให้ได้วิวที่โอเค เปิดกว้างทั้งสามด้าน (ยกเว้นทิศเหนือเพราะโดนตึกตัวเองบัง) ห้องที่ดีที่สุดของตึกนี้อยู่ที่มุมขวาบน ใต้-ตะวันออก ได้ทั้งทิศและวิวแม่น้ำเจ้าพระยาบางส่วน จึงมีการเอามาทำเป็นห้องใหญ่
เช่นกันตึก North Wing ห้องที่ดีที่สุดคือห้องทิศ NW01 ทางซ้ายบนสุด ที่ติดทิศเหนือ ร้อนน้อยกว่าชาวบ้านเค้า ได้วิวถนนสุขุมวิทมองตรงเข้าเมือง แต่จุดนี้มีข้อเสียนิดๆตรงที่เวลามองเข้าเมืองไปที่สุขุมวิทก็จะเห็นตึกสูงๆในเมืองเต็มไปหมด วิวไม่ได้น่าดูอย่างที่คิด ดังนั้นห้อง NW26 จึงเป็นทางเลือกที่ดี ได้ห้องมุมเหมือนกันแต่แทนที่จะดูวิวเมือง ก็ได้วิวสระว่ายน้ำและสวนที่ชั้น 6 แทน
Product Walkthrough
ห้อง TYPE B เป็นห้องที่มีจำนวนมากที่สุดในบรรดายูนิตทั้งหมด ราวๆ 70-80% โดยที่มีจุดเด่นตรงการตีกรอบห้องนอนด้วยกระจก วางห้องครัวติดระเบียงและมีห้องน้ำอยู่ข้างห้องรับแขก ต่างกับ TYPE A ที่มีห้องน้ำอยู่ในห้องนอน แต่ขนาดเท่ากันที่ 28 ตารางเมตร
ทันทีที่เปิดประตูเข้าไปก็จะเห็นห้องรับแขก ทั้งโซฟาและเฟอร์นิเจอร์ทุกอย่างในนี้ไม่รวมในราคาห้องนะครับ ยกเว้นครัว เตาไฟฟ้าและแอร์
แอร์ที่ให้มีทั้งหมด 2 เครื่องคือห้องรับแขกและห้องนอน ที่ 12,000 BTU และ 9,000 BTU โดยมีระดับฝ้าเพดานอยู่ที่ 2.5 เมตร ค่อนข้างเตี้ยกว่าคอนโด High Rise ทั่วไปที่มาตรฐานจะอยู่ระหว่าง 2.6 – 2.7 เมตร แต่ด้วยความที่ต้องการทำราคาต่อยูนิตให้ต่ำ จึงขยับเพดานลงครับ
ห้องนอนของ TYPE B เป็นกรอบที่กั้นด้วยผนังเบา มีกระจกเลื่อนอลูมิเนียมเป็นบานประตู กรอบด้านซ้ายติดกับห้องครัว มีกระจกสามารถมองทะลุเข้าไปห้องนอนได้ การออกแบบเช่นนี้ทำให้โปร่ง แต่ตอนที่จะเข้าห้องน้ำตอนกลางคืนก็ต้องเปิดประตูออกมานะครับ เพราะห้องน้ำอยู่ติดกับห้องครัวและห้องรับแขก ต่างกับแบบ TYPE A ที่มีห้องน้ำอยู่ในห้องนอน อันนั้นจะเข้าห้องน้ำทุกครั้งก็ต้องเดินผ่านห้องนอน มีข้อดีข้อเสียต่างกัน แล้วแต่คนชอบ
มือจับทำออกมาได้ธรรมดาไม่มีลูกเล่นหวือหวา คือพอใช้งานได้และไม่ให้ดูแย่
การใช้กรอบอลูมิเนียมดิบๆสีเงินๆทำให้ดู Look Cheap ไปนิดหนึ่ง ถ้าเคลือบกรอบด้วย Powder Coat สีขาว ทำกระจกขุ่นเล็กน้อย จะดูดีไฮโซขึ้น แต่นั่นก็ต้องแลกมาด้วยจำนวนเงินที่ต้องจ่ายเพิ่ม เพราะเป็นการขยับ Spec ให้สูงขึ้น
มองออกจากห้องนอนไปก็จะเห็นห้อง Living Room ในมุมกลับและประตูทางเข้า
เช่นเดียวกันกรอบหน้าต่างภายนอกก็ใช้อลูมิเนียมเทาๆ ไม่ค่อยสวยแต่ทนทานใช้งานได้ดี
ระเบียงจุดนี้อยู่ต่อจากครัว ทำให้เวลาทำกับข้าวสามารถปิดห้องนอน แล้วเปิดหน้าต่างบริเวณครัวระบายอากาศออกด้านนอกได้
แต่ทว่าพอเปิดออกไปก็จะเจอ Compresser 2 ตัวแขวนไว้อยู่ข้างบน ในภาพนี่เป็นกล่องโฟม Mockup โดยอีกตัวหนึ่งจะต้องมาแขวนไว้ข้างๆกัน ทำให้แทบไม่มีที่จะออกไปยืน (ติดศีรษะ) โคมไฟซาละเปาลูกนั้นต้องเอาออก แต่จะแก้ไขเป็นอย่างไร อันนี้ไม่ทราบ พนักงานขายบอกว่าจะแจ้งอีกที
ครัวของ Aspire พระราม 4 มีค่อนข้างครบ ใหญ่กว่าครัวในห้อง Studio ทั่วไปเกือบ 2 เท่า เพราะมีบานตู้ 4 บาน วางเตาไฟฟ้าแบบนอนได้ และมี Sink ที่มีบริเวณล้างจาน ต่างกับห้อง Studio ราคาล้านต้นๆของบางแห่ง ที่มักจะให้ครัวแบบบานตู้ 2 บาน และใช้งานได้ลำบาก
เตาไฟฟ้าแบบ 2 หัวพร้อมที่ดูดควัน ห้องตัวอย่างใช้ของ TEKA
ซิงก์อย่างที่บอกมีที่วางจานเรียบร้อย แถมปลั๊กไฟข้างๆติดตั้งกรอบพลาสติกกันน้ำให้ด้วย
พื้นห้องครัวติดกับห้องน้ำ โดยห้องนอน ห้องครัว ห้องนั่งเล่นเป็นพื้นลามิเนตทั้งหมด หนา 8 มม. ส่วนห้องน้ำปูด้วยกระเบื้อง 12×12 สีเรียบๆ
สุขภัณฑ์ในห้องน้ำเป็นของหลายๆเจ้าผสมกัน แต่ฟังก์ชั่นของอ่างน้ำตรงนี้ยังไม่ได้ ไม่มีตู้ ชั้นวาง มาให้ มีเพียงอ่างติดมาเฉยๆ
วงกบห้องน้ำเป็นไม้เนื้อแข็ง
ผนังห้องน้ำใช้กระเบื้องปู แต่ทว่าการออกแบบทำได้ไม่ค่อยสวยเท่าไหร่ ลดเกรดลงมาจากโครงการ RHYTHM หรือ Life ของ AP เยอะมาก ไม่มีลวดลายใดๆเป็นกระเบื้องพื้นๆปูๆให้เต็มพื้นที่เท่านั้นเอง
ฉากกั้นอาบน้ำมีให้ ใช้เป็นบาน Slide มีรางเลื่อนเปิดปิด ลดระดับลงมาจากกระจก Tempered Glass โดยข้างในมีฝักบัว ชั้นวาง ตรงนั้นทำเตรียมไว้ให้ทั้งหมด
สุดท้ายก็คือลายกระเบื้องในห้องอาบน้ำ จุดที่ทำออกมาได้ดีหน่อยก็ตรงนี้แหละครับ น้อยไปนิดนะ!
Price & Performance
ราคา ณ วันที่ 14 ตุลาคม 2554 – ห้องเปล่า+ครัว+แอร์
ยูนิตที่เป็นราคาเริ่มต้นของห้อง 1 Bed
Type B ชั้น 3 ทิศเหนือ ตึก North Tower ห้อง NW02
28 ตร.ม. = 1,767,600 บาท หรือ 63,000 บาท ต่อ ตารางเมตร
Type B ชั้น 16 ทิศตะวันออก ตึก South Tower ห้อง SW30
28 ตร.ม. = 1,912,800 บาท หรือ 68,000 บาท ต่อ ตารางเมตร
- 35 บาท / เดือน / ตารางเมตร ค่าส่วนกลาง
- 350 บาท / เดือน / ตารางเมตร กองทุน
- จอง 5,000
- ทำสัญญา 25,000
- AP ชำระงวด Down ที่ 14 ก่อนโอนให้ 1 งวด
- จอดรถ 40% รวมจอดซ้อนคัน
- คาดว่าจะแล้วเสร็จ ธันวาคม 2555
เจาะลึกรวบยอด
เริ่มต้นกันที่ทำเลของโครงการนี้ ในราคาขาย 60,000 – 70,000 บาทต่อตารางเมตร ได้คอนโดริมถนนพระราม 4 ห่างจาก BTS เอกมัยประมาณ 1 กิโลเมตรนับว่าเป็นราคาที่เหมาะสม หากเทียบกับคอนโด LPN พระราม 4 ที่เปิดตัวขายหมดไปนานแล้วก็มีราคาต่างกันประมาณ 10-15% กับทำเลที่มี Developer รายก่อนหน้า Confirm ไปแล้วว่าโอเค สามารถยืนยันได้ว่าทำเลของโครงการ Aspire พระราม 4 มีศักยภาพ
การวาง Positioning การตลาดของคอนโดแอสปายพระราม 4 นี้คือทางเลือกของคนที่อยากได้คอนโดใกล้รถไฟฟ้า อยู่ใจกลางเมือง ไกลออกมาหน่อยก็ได้ แต่ไม่อยากจ่ายแพงๆ ยกตัวอย่างคอนโดในซอยทองหล่อ เอกมัย ที่ห่างจากรถไฟฟ้า 1 กิโลเมตรเศษ ปัจจุบันราคาถูกๆก็ต้องจ่าย 80,000 – 90,000 บาทต่อตารางเมตรเป็นอย่างน้อย เนื่องเพราะได้ชื่อว่าถนนสุขุมวิท ทองหล่อ เอกมัย แต่เมื่อมองลงมาทางใต้ก็จะพบถนนพระราม 4 ที่ขนานกับถนนสุขุมวิท ทะลุหากันได้หลายซอย ประกอบกับใกล้จุดขึ้นลงทางด่วน ทำเลนี้จึงเป็นทำเล “ทางเลือก” ที่มีอนาคต
ต่อมาทางด้านวัสดุ ก็ต้องตอบว่า AP ลดเกรดลงจาก Life, RHYTHM ทุกประการ ใช้วัสดุที่มีคุณภาพต่ำลง แต่ยังคุมมาตรฐานไว้ไม่ให้ดูน่าเกลียด หากจะเปรียบก็ต้องเทียบกับคอนโดระดับล่างของแบรนด์อื่นๆ
การออกแบบอาคารก็ดูเรื่องพื้นที่ขายเป็นหลัก ตึกใหญ่ สองทาวเวอร์ ยูนิตเยอะ ซอยเล็กๆจนเป็นเกือบ 1,500 ห้อง มีพื้นที่ขายเยอะ จะได้ทำให้ราคาต่อห้องถูกลงได้เยอะๆ แต่ว่าสิ่งที่อาจมีไม่พอและต้องกังวลมากหน่อยก็คือเรื่องของที่จอดรถ เมื่อนับรวมที่จอดซ้อนคันแล้วยังได้แค่เพียง 40% ของจำนวนยูนิต ด้วยเหตุผลเรื่องทำเลของ Aspire พระราม 4 นี้ การใช้รถใช้ถนนเป็นทางเลือกที่สะดวกกว่าการใช้รถไฟฟ้ามากๆ
สาธารณูปโภคของที่นี่มีพอสมควร สระว่ายน้ำขนาดกลาง (31 m x 7.5 m) ฟิตเนสประมาณ 70 ตารางเมตร ห้องสตีม/ซาวน่า 2 ห้อง สวนส่วนกลางประมาณ 4,000 ตารางเมตร เพราะว่ายูนิตมากจึงทำให้ใส่อะไรต่อมิอะไรเข้าไปได้เยอะมาก แต่ก็ยังขาดอยู่บางส่วนเช่น ห้องสมุด, ห้องสันทนาการ, Business Center ฯลฯ
ชื่อเสียงของ AP ก็คงไม่น่าเป็นปัญหา เพราะสร้างมาเยอะ เจอปัญหาก็เยอะ แก้ไปได้เสียส่วนใหญ่ บริษัทลูกพี่ลูกน้องของ L&H ที่มีมูลค่าบริษัทติด TOP 5 ของ Sector อสังหาริมทรัพย์ในตลาดหุ้นของเรา ก็เชื่อถือได้ครับ
สุดท้ายก็คือความคุ้มราคา ใครที่จะซื้อที่นี่ ก็ต้องเทียบกับคอนโดฝั่งตรงข้ามอย่าง LPN ไว้ก่อนเลย โดยต้องไปดูราคาจากตลาดมือ 2 หรือตลาดรอง ผมลองเช็คดูก็พบว่าห่างกันไม่มาก สเปคของ AP ดีกว่าเล็กน้อยในเรื่องครัว เตาไฟฟ้า รายละเอียดอื่นๆลองเทียบๆกันดู ข้อแตกต่างเรื่องทำเลมีเพียงเรื่องเดียวก็คือ Aspire พระรามสี่ออกจากคอนโดปุ๊บเลี้ยวขวาแยกกล้วยน้ำไทเข้าสุขุมวิทได้เลย ต่างจาก LPN ที่ต้องไปกลับรถ หรือใช้ซอยถัดไปแถวๆตึกช่อง 3
Judgement
- ทำเล 8.5/10 – แยกกล้วยน้ำไท ถนนใหญ่พระราม 4 ห่างจาก BTS เอกมัยประมาณ 1 กิโลเมตร
- คุณภาพวัสดุ 7/10 – ลดสเปคจาก Life ลงมาให้อยู่ในระดับราคา 60,000 บาทต่อตารางเมตร แต่ยังคุมมาตรฐานเอาไว้ระดับหน่ึง
- แบบห้อง 7.5/10 – ฟังก์ชั่นใช้สอยครบ ฝ้าเพดาน 2.5 ไม่มีเฟอร์ แอร์มีเตรียมไว้ให้หมดแล้ว และครัวให้ฟังก์ชั่นสมบูรณ์ ทั้งเตาไฟฟ้าและ Hob Hood แต่ว่าที่วางคอมเพรสเซอร์ออกแบบมาผิดปกติไปนิด วางสองตัวจะทำให้ใช้ระเบียงได้ไม่เต็มที่
- สาธารณูปโภค 9/10 – สาธารณูปโภคครบครัน แต่อาจน้อยไปนิดหนึ่งสำหรับคอนโดที่มีคนอยู่ถึง 1,400 ยูนิต
- ชื่อเสียง 9/10 – AP, Aspire
- ความคุ้มราคา 9/10 – หากไม่นับ LPN ที่ขายจบหมดปิดโปรเจคไปแล้ว Aspire คงจะเป็นตัวเลือกที่น่าสนใจที่สุดในทำเลนี้ คุณภาพเท่านี้ แบรนด์ระดับนี้ และราคานี้ครับ
- Final Score : 8.45/10
- Grade B+
ถ้าเห็นว่ารีวิวนี้มีประโยชน์ ช่วยกด LIKE ให้ผมหน่อยนะครับ จะได้มีกำลังใจทำรีวิวถัดๆไปครับ