สวัสดีครับ ผม Mr.Oe มาต่อเรื่องการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ตอนที่ 2 จากบีมนะครับ ตอนนี้จะเล่าเรื่องทำไมคุณต้องลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ครับ ก่อนจะไปกันต่อขอเล่าอะไรนิดนึง 🙂

เชื่อมั้ยครับ ว่า สิบกว่าปีก่อน ตอนผมจบมหาลัยใหม่ๆ ถ้ามีคนบอกผมว่า การลงทุนเป็นสิ่งจำเป็นและแกต้องเริ่มเรียนรู้การลงทุน ผมคงหัวเราะฟันหักอ่ะครับ เพราะผมเป็นตัวตั้งตัวตีขายไอเดียเพื่อนๆพี่ๆน้องๆ

ไปหมดเลยว่า จะออมเงินไปทำไมอ่ะไร้สาระ ไว้โตกว่านี้หาเงินได้ เยอะๆ ค่อยออม ไม่ต้องพูดถึงเรื่องลงทุนหรอกครับ เรื่องออมยังไม่อยู่ในหัวผมเลย

มานึกเสียดายเอาตอนนี้ก็ไม่เป็นไรครับ ยังไม่สาย เริ่มช้ายังดีกว่าไม่ได้เริ่มเลย ผมเริ่มสนใจเรื่องลงทุนมาเกือบๆสิบปีแล้วครับ โดยมีอาจารย์นิเวศน์ เป็นแรงบันดาลใจ มีพี่ๆ VI คอยแนะนำ

แต่ผมมาค้นพบว่ารักบ้านรักอสังหา เอาเมื่อห้าหกปีก่อนนี้เอง เลย เริ่มศึกษามาตลอดครับ ไม่ได้แค่ชอบลงทุนกับบ้านกับอสังหาอย่างเดียวครับ ผมชอบซ่อมบ้านแต่งบ้านด้วยนะครับเออ วันหลังจะได้เขียนเรื่องประสบการณ์ซ่อมบ้านแบบต่างๆด้วย จะได้ซ่อมกันเองได้ไม่โดนช่างหลอกเนอะ

กลับมาเรื่องการลงทุนต่อ ทำไมต้องเราต้องเรียนรู้การลงทุน?

การลงทุน = กุญแจแห่งความมั่งคั่ง

สำหรับผม การลงทุนเป็นเรื่องจำเป็น การลงทุน คือกุญแจไปสู่ความมั่งคั่ง คือประตู่สู่อิสระภาพทางการเงิน และการมีอิสระภาพทางการเงิน ในความหมายของหลายคน อาจหมายถึง มีเงินจับจ่ายใช้สอย ได้ตามความพอใจ หรือ มีรายได้ที่แน่นอนทุกเดือนโดยไม่ต้องลงแรงทำงาน

สำหรับผม อิสระภาพทางการเงินหมายถึง เราต้องไม่ตกเป็นทาสของงานที่เราทำด้วยนะครับ  แปลว่าเราทำงานเพราะเราพอใจ ไม่ทำก็มีตังใช้ครับ ฟังดูดีนะครับเหมือนในละครไทยๆ พระเอกนางเอกไม่ต้องทำงานกันเลย ดูสบายๆกันดี แต่ชีวิตจริงมันไม่ง่ายเหมือนพี่เคนโดนน้องบัวปล้ำนะครับ เพราะอะไร?

ลองคิดดูนะครับ ตั้งแต่เกิดมาจนเรียนจบมหาวิทยาลัย พวกเราล้วนถูกฝึกให้เรียนเยอะแยะเพื่อมีวิชาชีพในการลงแรงทำงาน เป็นมนุษย์ผู้ “ลงแรง” ไม่ว่าคุณจะเรียนจบช่างกล จบวิศวะ หรือแม้แต่จบแพทย์

ก็แทบไม่มีการสอนอย่างจริงจังเรื่องการบริหารเงินที่เราทำงานหามาได้ให้เกิดประโยชน์สูงสุด หรือไม่มีการสอนเรื่องการลงทุนในหลักสูตรภาคบังคับเลย ทั้งๆที่เรื่องนี้เป็นเรื่องสำคัญมาก

ควรจะปลูกฝังการออมและการลงทุนกันตั้งแต่ ประถม 1 ด้วยซ้ำไป จึงไม่แปลกอันใด ที่คนในสังคมเราจะไม่เข้าใจ ไม่รู้เท่าทัน เก็บเงิน ออมเงินไม่เป็น กลัวการลงทุน พวกเราหลายคนจึงต้องก้มหน้าเป็นหนี้นอกระบบ เป็นหนี้บัตรเครดิต บางคนติดนิสัยผ่อนจ่ายหนี้ขั้นต่ำทุกเดือนโดยไม่สนใจเรื่องดอกเบี้ยที่ต้องเสีย 18% ด้วย แล้วอีแบบนี้ชีวิตเป็นหนี้แบบเราจะสวยงามแบบพี่เคนในละครได้อย่างไรล่ะครับ

ชีวิตในวัยเด็กของเรา ต้องเรียนรู้อะไรมากมาย ตอนเด็กๆ ผมต้องเรียน มานี มานะ ปิติ ชูใจ ด้วยนะเออ

เนื่องจากชีวิตเป็นสิ่งมีค่า เราจึงต้องรู้จักวางแผน รู้จักลงทุน เมื่อเราออกไปทำงานจับเงินมาได้แล้ว ต้องรู้จักฝึกเงินให้เชื่อง และรู้จักใช้เงินทำงานแทนเราเพื่อให้ เราสามารถใช้ชีวิตได้คุ้มค่าที่สุด และเป็นอิสระจากการต้องใช้เวลาและพลังงานมา “ลงแรง” หาเงินไปเรื่อยๆ เป็นทาสของงานและเงินรอวันหมดแรงหมดสภาพตอนเกษียณนอนดูละครทีวีไปวันๆ
วิธีการฝึกเงิน และใช้เงินทำงาน คือการ “ออม” และ “การลงทุน” นั่นเองครับ

อ๊ะ ๆ อย่าสับสนกับ “การเก็งกำไร” นะครับ สำหรับผม การเก็งกำไรคือการพนันชนิดหนึ่ง ถ้าคุณไม่ใช่ “เจ้ามือ” อย่าไปคิดทำเลยครับ ตลาดเมืองไทยมันเล็ก คนมีเงินไม่ต้องมากก็รวมกันมาเป็นเจ้า มาปั่น กระแสได้แล้วครับ

เดี๋ยวต้องมีตอนใดตอนหนึ่งในอนาคตที่ต้องพูดถึงเรื่องการเก็งกำไรโดยเฉพาะนะครับ ตอนนี้ติดเอาไว้ก่อน

เริ่มสนใจการลงทุนขึ้นมาบ้างหรือยังครับ

แล้วการลงทุนมีตั้งมากมาย อะไรคือทางเลือกในการลงทุนบ้าง?

ฝากธนาคารกินดอก ลงพันธบัตร  ลงหุ้น ซื้อกองทุน (ซื้อกองทุนอสังหา) ซื้อของเก่าของสะสม(กระเพาะปลา เหล้าเก่า พระ) แร่มีค่าเช่นทองคำ เพชร และการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์

แต่ละอย่างมีดีมีเสียแตกต่างกันครับ ถ้าผมเจาะลึกคนทำงานที่เพิ่งเริ่มจะมีเงินเก็บนะ

  1. คุณมีเงินไม่มากพอที่จะฝากธนาคารกินดอกโดยไม่ต้องทำงาน ที่สำคัญเงินเฟ้อมันมากกว่าดอกเบี้ยด้วยอ่ะดิ ฝากไปเสียไปแบบไม่รู้ตัว
  2. พันธบัตร ติดระยะเวลา ดอกเบี้ยสูงกว่าเงินฝากก็จริง แต่เงินไม่เติบโต มีแต่ดอกอันน้อยๆจุ๋มจิ๋มน่ารัก กะกระดาษหนึ่งใบ ถ้าคุณต้องการ safety ก็พอได้อยู่ในบางจังหวะเวลา
  3. หุ้น มีทั้งปันผล (cashflow) มีทั้งการเติบโต (Growth) พบได้ในหุ้นดีๆมีในตลาดพอสมควร แต่ก็จะมีหุ้นโจรด้วยนะเออ ปันผลไม่มีแถมยังราคาตกซื้อแล้วรู้สึกเหมือนถูกปล้นกลางวันแสกๆ ถ้าคุณเป็นมือใหม่ เค้าไม่ให้คุณกู้เงินมาซื้อหุ้น ถ้าคุณเป็นมือเก่าและเก๋าด้วย เค้าจะให้คุณยืมเงินซื้อได้ แต่ถ้าหุ้นราคาเริ่มตกเค้าจะบังคับคุณขายทันทีไม่ให้โอกาสคุณรอมันเด้งกลับเด็ดขาดแบบนี้เจ็บหนัก เพราะกู้มาเล่น แต่ขอบอกว่า หุ้น เป็นการลงทุนที่ดีมาก แต่คุณต้องเริ่มมีเงินพอสมควร จึงจะได้น้ำได้เนื้อเพราะมันกู้ไม่ได้ และต้องลงทุนหุ้นเป็นแบบรู้จริงไม่ใช่เก็งกำไรตามข่าววงในวงนอกที่เจ้ามือเอามาปล่อย สนใจศึกษาต่อเรื่องหุ้นแนว VI ก็ไปหาหนังสืออาจารย์นิเวศน์มาอ่านซะดีๆ
  4. ของเก่าของสะสม อันนี้เฉพาะกิจมาก คุณต้องรู้จริงต้องเซียนจริง และต้องใช้เงินตัวเองเต็มๆ ธนาคารไม่ให้คุณกู้เงินไปซื้อกระเพาะปลาเก่าแน่นอน ไม่ใช่ธนาคารไม่ชอบกิน แต่หลักประกันมันไม่ใช่อ้ะ อ่อ ของสะสมอย่างแสตมป์เค้าก็ไม่ให้กู้จ้ะ
  5. ทองคำ เพชร เงิน ทองคำราคาพุ่งขึ้นมาน่าสนใจมาก เพชร และเงินเช่นกัน โดยเฉพาะเพชรน้ำ D ความบริสุทธิ์ระดับ IF, FL ที่เกิน 2 carat แต่ของเหล่านี้ต้องใช้เงินมาก และไม่มีใครรู้ว่าราคามันจะไปไหน จริ๊งๆ แทงยากกว่าหวยอีกไม่เชื่อโทรไปถามอาจารย์วีระดู แกด่าแน่นอน กู้ธนาคารไม่ได้ ที่สำคัญไม่มี cash flow นั่งดูนอนดูได้อย่างเดียว รอให้มัน Growth ราคาขึ้นเองถึงจะได้กำไร
  6. อสังหาริมทรัพย์ กู้ได้ มี cash flow มี growth แต่ liquidity หรือสภาพคล่องในการซื้อขายเปลี่ยนมือ ต่ำมากกกกก

ทำไมการลงทุนถึงสำคัญกับชีวิตเรามาก? เพื่อง่ายต่อการอธิบายผมอยากให้ลองดูเคสตัวอย่าง 3 เคสนี้  ผมใช้ตัวเลขสมมุติกลมๆนะครับ พวกรายได้รายจ่ายจิปาถะตัดออกไปก่อน

นนอายุ 25 ปีเรียนจบมหาลัย เริ่มทำงานมาระยะนึงแล้ว มีเงินเดือน 20,000 บาท เงินเก็บรวมโบนัสปลายปีแล้ว มี 100,000 บาท

โดม อายุ 23 ปี เพิ่งทำงาน เงินเดือน 20,000 เท่ากัน เงินเก็บไม่มี กินเที่ยวตามประสาวัยรุ่น

เก๋ อายุ 25 ปี ทำงานมาระยะนึงแล้ว เงินเดือน 20,000 เงินเก็บ 100,000 บาท

อ้อทั้งสามคนยังอาศัยอยู่กับพ่อแม่ จึงมีค่าใช้จ่ายน้อยมาก

เดือนนี้ทั้งสามคนได้ตัดสินใจ ใช้เงินคนละแบบ

นน เอาเงิน 100,000 บาท ไปดาวน์ รถ Toyota Yaris ราคา 600,000 บาท เพื่อบรรจุตุ๊กตาหน้ารถ ทำให้มีภาระผ่อนรถ 9,000 บาท ไปอีก 6 ปี

โดม ย้ายออกจากบ้านพ่อแม่ มาเช่าคอนโดอยู่ เพื่อความสะดวกในการ เอ่อ.. คบเพื่อนหญิง และเที่ยว ทำให้มีภาระค่าเช่า 6,000 บาท + ค่าส่วนกลางอีกนิดหน่อย

เก๋ เอาเงิน 100,000 บาท ไปดาวน์คอนโดมือสองไกล้ที่ทำงาน ราคา 1 ล้านบาท ทำให้มีภาระผ่อนคอนโด 6,000 บาท ไปอีก 25 ปี อ้อ คอนโดนี้เก๋ซื้อมาพร้อมมีผู้เช่าติดอยู่แล้ว คือโดมนั่นเอง

เวลาผ่านไปไวเหมือนโกหก 6 ปีแล้ว นะเออ

นน จ่ายเงินไป 748,000 บาท รวมเงินดาวน์และเงินผ่อน อ้อ ไม่รวมค่าประกัน ค่าน้ำมัน ค่าซ่อมบำรุงรถ และค่าบำรุงตุ๊กตาหน้ารถที่ นน ต้องจ่ายอีกปีละหลายหมื่นบาท (โชคดีที่ไม่เคยชน)

นนลงทุน 748,000 บาท ได้รถยนต์ Toyota Yaris ตอนนี้อายุ 6 ปีแล้ว ราคาเหลือแค่ 250,000 บาท ตามสภาพวัยรุ่นขับ

นนขาดทุนไป 498,000 บาท ไม่รวมรายจ่ายของรถอื่นๆอีกมากมาย ทำให้นนไม่มีเงินเก็บเลย

โดม จ่ายเงินไป 432,000 บาท เป็นค่าเช่าคอนโดตลอด 6 ปี ไม่ได้อะไรกลับมาเลย ขาดทุน 432,000 บาท แบบเต็มๆ ไม่รวมหนี้บัตรเครดิต เงินเก็บไม่ต้องพูดถึง

เก๋ จ่ายเงินไป 532,000 บาท แต่เดี๋ยวก่อน เนื่องจาก คอนโดนี้ เก๋ให้โดมเช่า เมื่อหักกลบลบค่าเช่าแล้ว เก๋จึงจ่ายเงินจริงๆ แค่ 100,000 บาท

คอนโดราคาขึ้นเฉลี่ย 5% ต่อปี ปัจจุบัน คอนโดนี้ราคา 1.35 ล้าน เก๋ตัดสินใจขายต่อ พร้อมผู้เช่า ทำให้เก๋มีกำไร 350,000 บาท

เก๋ลงทุน 100,000 บาท ได้กำไร 350,000 บาท เอาไปดาวน์คอนโดมาปล่อยเช่าต่อไปได้อีก เรื่อยๆ เนื่องจากเก๋ยังอยู่กับพ่อแม่ รายจ่ายก็น้อย จึงมีเงินเก็บพอสมควรอีกต่างหาก

ถึงตอนนี้ พอจะเห็นอนาคตกันแล้วใช่ไหมครับ ว่าใครจะก้าวหน้าใครจะลำบาก หนทางพิสูจน์ม้า กาลเวลาพิสูจน์คน ระยะเวลาแค่ 6 ปี จากจุดเริ่มต้นพอๆกัน

แค่ทางเลือกในการใช้เงินที่แตกต่างกัน ทำให้คนเรามีชีวิตที่แตกต่างกันไปได้นะครับ เรื่องนี้ไม่เกี่ยวกะความขยัน ไม่เกียวกะฝีมือในการทำงานด้วยซ้ำไป มันคือความรู้เท่าทันในการใช้เงินเท่านั้นเอง

พอจะสรุป ได้คร่าวๆ แบบรวบรัดนะครับ ว่าทำไมเราจึงควรต้องลงทุนในอสังหาริมทรัพย์

  1. เรากู้ได้ ทำให้เราใช้เงินน้อยหยิบเงินใหญ่ได้ (leverage)  ดอกเบี้ยก็ไม่แพง ในกรณีนี้ เก๋มีเงินแค่ 100,000 แต่เป็นเจ้าของทรัพย์ราคา 1 ล้านบาทได้ ซึ่งเก๋กู้เงินธนาคารไปซื้อหุ้นหรือทองคำไม่ได้ง่ายๆนะครับ แต่กู้ซื้อบ้านได้ ธนาคารชอบซะด้วย
  2. อสังหาให้ผลตอบแทนในรูปแบบ ค่าเช่า ทุกๆเดือน มี Cash Flow เข้ามา ซึ่งทองคำไม่มี หุ้นบางตัวมีปันผลบางตัวไม่มี ฝากเงินธนาคารมี แต่น้อยมาก
  3. อสังหา ราคาสูงขึ้นเฉลี่ย 5-20% ต่อปี ขึ้นอยู่กับทำเล และสภาพความเจริญของแต่ละพื้นที่ บางอันราคาขึ้นต่อปีสูงกว่า 30% ด้วยซ้ำไป เทียบกับหุ้นแล้วคล้ายกัน หุ้นมีขึ้น แต่ดันมีลงด้วย บางตัวซื้อไม่ถูกจังหวะ ลง 5 ปีติดกันก็มี ทองคำก็มีขึ้นมีลงซื้อแล้วมีเสียวด้วย ไม่เชื่อลองซื้อดูตอนนี้เลยรับรองเสียวทุกวัน เงินฝากธนาคารไม่มีเติบโตมีแต่หายไปกะเงินเฟ้อน่าเบื่อมากๆ
  4. ได้ส่วนลดภาษีจากดอกเบี้ยที่ผ่อนธนาคาร อันนี้ เล็กๆน้อยๆ ถือเป็นน้ำจิ้มสำหรับ Salaryman

การกู้เงินมาลงทุนได้ (leverage) ของอสังหา ผมถือว่ามีความสำคัญเอามากๆครับ เพราะมันทำให้เราเริ่มต้นได้เร็ว โดยอาศัยเงินคนอื่น ถ้าเราเป็นคนทำงานธรรมดาทั่วไป มีแต่บ้านกับรถเท่านั้นเองที่

ธนาคารยิ้มให้เวลาไปขอกู้ ปล่อยก็ไม่ได้ยุ่งยากอะไร ดอกก็ไม่แพง แต่คนทำงานเริ่มต้น มักจะไปกู้ซื้อรถกัน ทำให้ขาดโอกาสในการลงทุนอย่างอื่นไปอย่างน่าเสียดายเพราะเครดิต เงินเก็บ และเงินเดือน ไปลงที่รถกันซะหมด ไม่เชื่อถาม นน ดูได้ครับ ว่าชีวิตลำบากมั้ย

รถยนต์เป็นการลงทุนที่แย่มากนะครับ ถ้าไม่จำเป็นซื้อรถมือสองสภาพดีๆใช้ๆไปก่อนครับ อย่าคิดว่าเงิน 100,000 บาท คือแค่ 100,000 บาท ให้คิดว่ามันสามารถลงทุนให้งอกเงย กลายเป็น 350,000 บาทได้ แบบที่เก๋ทำ และถ้ามีเวลาถึง 10 ปี คุณจะประหลาดใจครับ มันสามารถงอกได้เป็น 7-8 เท่าได้ไม่ยากเลย

ตอนหน้าจะพาไปลึกกว่านี้นะครับ อาจจะออกทะเลกันเรยทีเดียว 😀 ตอนนี้พอแค่นี้ก่อนครับ พรุ่งนี้ต้องตื่นแต่เช้าไปขนของหนีน้ำท่วมต่อ ขอพระเจ้าอวยพรให้ทุกคนปลอดภัยจากภัยน้ำท่วมนะครับ 🙂

อ่านเพิ่มเติม