render of a giant bar graph in the city

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่อาจจะดูไม่หวือหวาเท่าไรนักในช่วงที่ผ่านมา และคล้ายภาวะทรงตัว เมื่อเทียบกับตลาดทุน แต่ในมุมมองผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ ผู้ช่วยศาสตราจารย์ ดร.นิติ รัตนปรีชาเวช ผู้อำนวยการโครงการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ คณะพาณิชยศาสตร์และการบัญชี มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ กลับมองต่างออกไป และยังมองเห็นว่า สถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบันกำลังเข้าสู่ยุค New Normal หรือยุคความปกติในรูปแบบใหม่! เฉกเช่นเดียวกับภาพรวมของเศรษฐกิจไทย และเศรษฐกิจโลกที่ยังมีโอกาสเติบโตในหนทางใหม่ ๆ ตลอดเวลา

ภาพรวมตลาดธุรกิจอสังหาฯ สร้างโอกาสอันหลากหลาย

ผู้ช่วยศาสตราจารย์ ดร.นิติ กล่าวว่า เมื่อพูดถึงตลาดอสังหาริมทรัพย์ คนส่วนใหญ่จะนึกถึงตลาดที่อยู่อาศัยเป็นหลัก แต่ในความเป็นจริงแล้ว ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มีหลายประเภท นอกเหนือจากประเภทที่อยู่อาศัยแล้ว ยังมีอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ เช่น อาคารสำนักงาน ศูนย์การค้า โรงแรม-รีสอร์ต ซึ่งแม้ว่าภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์จะดูทรงตัว แต่ก็ยังมีโอกาสที่หลากหลายในอสังหาริมทรัพย์แต่ละประเภท

สำหรับตลาดที่อยู่อาศัย แม้ว่าเวลานี้ตลาดคอนโดมิเนียมอาจจะดูเหมือนไม่ค่อยดีนัก เพราะมีโครงการเปิดใหม่เป็นจำนวนมาก โดยเฉพาะในพื้นที่ที่ไม่ได้เป็นที่ต้องการของตลาด แต่หากพิจารณาในภาพรวมแล้วจะพบว่า ยอดขายคอนโดมิเนียมของผู้ประกอบการรายใหญ่ล้วนแล้วแต่เกินเป้าที่ตั้งไว้ทั้งสิ้น ซึ่งน่าจะมาจากดอกเบี้ยเงินฝากที่ต่ำเตี้ยจนน่าใจหาย นอกจากนี้ ตลาดที่อยู่อาศัยไม่ได้มีเฉพาะคอนโดมิเนียม ยังมีตลาดบ้านเดี่ยว และทาวน์เฮาส์ด้วย ซึ่งถ้าวิเคราะห์กันให้ดีๆ จะเห็นเลยว่า เวลานี้ตลาดที่เป็นเรียลดีมานด์ หรือตลาดที่อยู่อาศัยที่มีความต้องการซื้อจริง อย่างบ้านเดี่ยว และทาวน์เฮาส์หลายโครงการก็ล้วนมียอดขายที่ดี

“ภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยหลังจากนี้จะยิ่งชัดเจนขึ้น ตลาดเรียลดีมานด์ยังไปได้ ส่วนการเก็งกำไรในตลาดคอนโดมิเนียมน่าจะมีให้เห็นน้อยลง ในขณะที่กลุ่มซื้อเพื่อลงทุนระยะยาวยังมีอยู่ ซึ่งจะกลายเป็นภาวะที่ดีและยั่งยืนของตลาดที่อยู่อาศัย” ผู้ช่วยศาสตราจารย์ ดร.นิติ กล่าว 

ขณะที่ตลาดอาคารสำนักงาน ถือว่าเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่ยังไปได้ค่อนข้างดี ยังมีความต้องการต่อเนื่อง เพราะไทยยังคงเป็นฐานการลงทุนในภูมิภาคนี้ ทำให้บริษัทของไทยเองที่ขยายตัว ก็ต้องการพื้นที่สำนักงานเพิ่ม ส่วนกลุ่มทุนต่างชาติที่เข้ามาใหม่ ก็ต้องการพื้นที่ตั้งสำนักงานเช่นกัน อีกทั้ง อาคารสำนักงานมีโครงการเกิดใหม่แต่ละปีไม่มากนัก 

ด้านตลาดรีเทล หรือพื้นที่เชิงพาณิชย์ โดยเฉพาะกรุงเทพฯ ยังมีโครงการใหม่เกิดขึ้นต่อเนื่อง แต่กระแสค้าขายออนไลน์ ขายสินค้าผ่านโซเชียลมีเดียต่างๆ ที่มาแรงมาก ก็มีผลให้ตลาดค้าปลีกอาจไม่ได้เติบโตเท่าที่ควร ซึ่งผู้ประกอบการในตลาดนี้ก็ต้องปรับตัว ต้องมีการเสริมการขายทั้งออนไลน์และออฟไลน์และการสร้างกิจกรรมเพื่อดึงคนจากออนไลน์ มายังร้านออฟไลน์ในพื้นที่เชิงพาณิชย์ของตน

ส่วนตลาดโรงแรม-รีสอร์ต โดยภาพรวมยังคงมีการแข่งขันสูง จากทั้งกลุ่มธุรกิจโรงแรมด้วยกัน และการนำคอนโดมิเนียมมาปล่อยให้เช่าผ่านแอร์บีเอ็นบี (Airbnb) โดยเฉพาะตลาดโรงแรมในกรุงเทพฯ ถือว่ามีซัพพลายค่อนข้างมาก แต่เทรนด์ของโรงแรมขนาดเล็ก โฮสเทล กลับมีแนวโน้มที่ดี และมีสัญญาณขยายตัวเพิ่มมากขึ้น ส่วนหนึ่งเป็นเพราะธุรกิจสายการบินโลว์คอร์สที่ทำให้ผู้บริโภคมีทางเลือกในการเดินทางมากขึ้น อีกส่วนหนึ่งเป็นผลจากการที่นักเดินทางรุ่นใหม่ต้องการทดลองประสบการณ์ใหม่ๆ ในการท่องเที่ยว เข้าพักที่ใหม่ๆ เพื่อแชร์ประสบการณ์เหล่านี้ไปยังเครือข่ายสังคมออนไลน์ของตัวเอง และนี่ก็ถือเป็นโอกาสการเติบโตใหม่ๆ ของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์

ความเปลี่ยนแปลงในภาคอสังหาฯ ยุค New Normal

ผู้ช่วยศาสตราจารย์ ดร.นิติ กล่าวว่า ความเปลี่ยนแปลงในภาคอสังหาริมทรัพย์ตามยุค New Normal ที่เทคโนโลยีเข้ามามีบทบาทค่อนข้างมาก ทำให้ผู้ประกอบการในอสังหาริมทรัพย์ทุกประเภทต้องปรับตัว เช่นเดียวกับภาควิชาการก็ต้องปรับตัวเช่นกัน โดยหลักสูตรโครงการปริญญาโทธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ Master of Science in Real Estate Business (MRE) ที่เปิดสอนมากว่า 20 ปี ตั้งแต่หลังยุควิกฤตเศรษฐกิจปี 2540 ก็ปรับตัวตลอดเช่นกัน เพื่อให้สอดคล้องกับสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่หลากหลาย และเปลี่ยนไปอย่างรวดเร็ว

ในปัจจุบันกระแสเทคโนโลยีในภาคอสังหาริมทรัพย์ หรือ Prop Tech มาแรงมาก ซึ่งทำให้หลักสูตรปริญญาโท (MRE) นำเนื้อหาด้านเทคโนโลยีที่เกี่ยวกับภาคอสังหาริมทรัพย์เข้ามาเสริม ให้ผู้เรียนได้เรียนรู้เทคโนโลยีในภาคอสังหาริมทรัพย์ว่าจะมีผลกระทบอย่างไรกับธุรกิจ และรู้วิธีนำมาใช้ให้เป็นประโยชน์ได้ ซึ่งเมื่อ 2 ปีที่ผ่านมา ทางหลักสูตรได้เพิ่มวิชา Property Management หรือการบริหารทรัพย์สินเข้าเป็นวิชาบังคับ จากเดิมที่เป็นวิชาเลือก เนื่องจาก Property Management มีแนวโน้มที่จะสำคัญมากยิ่งขึ้น โดยเพราะในช่วง 10 ปีที่ผ่านมาตลาดอสังหาริมทรัพย์ทุกประเภทขยายตัวเร็วมาก เกิดโครงการใหม่ๆ ที่เมื่อสร้างเสร็จ แต่ก็ขาดผู้รู้ผู้เชี่ยวชาญในสายนี้เข้าไปดูแล เป็นต้น

“เราในฐานะสถาบันการศึกษาผู้พัฒนาหลักสูตร สร้างผู้เชี่ยวชาญ เพื่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ได้มีการพัฒนาหลักสูตรให้สอดคล้องกับสถานการณ์จริง เพื่อรองรับให้ทันกับความต้องการของตลาดอย่างแท้จริง!!” ผู้ช่วยศาสตราจารย์ ดร.นิติ กล่าว 

เพราะความสำคัญของภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มีผลต่อภาพรวมของเศรษฐกิจของชาติ ผู้อำนวยการหลักสูตร MRE แห่งมหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ ยังกล่าวอีกว่า การศึกษาในภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ให้เข้าใจอย่างถ่องแท้เป็นเรื่องที่สำคัญมาก เพราะศาสตร์ด้านอสังหาริมทรัพย์เป็นความรู้เฉพาะทาง ผู้เชี่ยวชาญด้านธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ จึงเป็นบุคลากรที่ต้องอาศัยความรู้เฉพาะทางหลายศาสตร์เข้าด้วยกันในการวิเคราะห์ เช่น ความรู้ในงานออกแบบ ก่อสร้าง กฎหมาย บัญชี การเงิน การตลาด การประเมินมูลค่าทรัพย์สิน เป็นต้น 

ทั้งนี้ ในช่วงเศรษฐกิจฟองสบู่ปี 2540 ภาคอสังหาฯ ถูกมองว่า เป็นธุรกิจที่ทำให้เศรษฐกิจพัง เพราะอสังหาริมทรัพย์เป็นจุดเริ่มต้นของอีกหลายธุรกิจ ถ้าอสังหาฯ ล้ม อีกหลายธุรกิจก็มีความเสี่ยงที่จะล้มตาม ซึ่งในเวลานั้น เมืองไทยไม่มีสถาบันที่ให้ความรู้ หรือข้อมูลที่ถูกต้องเกี่ยวกับภาคอสังหาฯ เลย ไม่มีการเรียนรู้ และทำธุรกิจด้วยความเข้าใจ ต่างคนต่างทำ จนมีโครงการออกมาเกินความจำเป็นหรือซัพพลายล้น เป็นสาเหตุหนึ่งให้เกิดวิกฤตฟองสบู่ หลายคนขาดทุนเป็นหนี้อย่างมาก ซึ่งความรู้ความเข้าใจในความเฉพาะทางของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์แต่ละประเภทจะลดความเสี่ยง และเพิ่มโอกาสของการดำเนินธุรกิจให้ประสบความสำเร็จ ซึ่งนั่นคือ หัวใจสำคัญของหลักสูตรธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ คณะพาณิชยศาสตร์และการบัญชี มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ ที่มีด้วยกัน 2 หลักสูตร คือ หลักสูตรปริญญาตรี (BRE) และระดับปริญญาโท (MRE)

อ่านเพิ่มเติม