จากที่คุณ Beau Thongsri หนึ่งในแฟนเพจของ Think of Living ใน Facebook ที่มีสมาชิกเกิน 16,000 คนเข้าไปแล้ว ได้ถามคำถามทีเด็ดว่า

“ขอความเห็นหน่อยนะคะ ระหว่าง Ideo Mobi พระรามเก้ากะ Aspire พระราม9 อันไหนน่าสนใจกว่ากันค่ะ”

ผ่านไปประมาณ 4 ชั่วโมงเศษ คุณ Champ Ramazzini ก็มาตอบยาวเป็นชุด ซึ่งผมเห็นว่ามีประโยชน์กับผู้อ่านเวปไซต์ Think of Living มาก ไม่อยากให้หายไปตามกาลเวลาใน Facebook จึงขอหยิบบทวิเคราะห์นี้มาเก็บไว้ในเวปนะครับ

เครดิตทั้งหมด ยกให้คุณ Champ Ramazzini ถ้าใครมีคำถามอะไร ก็คอมเม้นท์กันไว้ในเวป รับรองว่ามีคนมาตอบชัวร์ครับ

Champ Ramazzini

บทความอ่านประกอบการวิเคราะห์นี้

จากนี้ไปเป็นความเห็นของคุณ Champ Ramazzini ล้วนๆนะครับ เชิญอ่านได้ตามสะดวก

Champ Ramazzini 

พอดีผมพอจะมีข้อมูลเกี่ยวกับ Ideo Mobi และ Aspire พระรามเก้า ขออนุญาตแชร์ด้วยความรู้อันน้อยนิดนะครับ

เรื่องคอนโดโดยส่วนตัวมองว่าเริ่มมีภาวะฟองสบู่ชัดเจนถ้าจะซื้อเก็งกำไรหรือลงทุนเพื่อปล่อยเช่าในปัจจุบันคงต้องมีความละเอียดรอบคอบและพิถีพิถันในการเลือกมากขึ้น

พอดีเมื่อประมาณหนึ่งเดือนก่อนได้รับโจทย์จากคุณแฟนที่เคารพว่าอยากนำเงินเก็บส่วนหนึ่ง (ความจริงก็มีส่วนเดียวนั่นล่ะ) มาเก็งกำไรคอนโดในลักษณะ Pre-Construction Flipping เพราะเบื่อดอกเบี้ยธนาคารที่ต่ำเตี้ยเรี่ยดิน แต่ไม่อยากลงทุนในตราสารแห่งทุน และต้องการเก็งกำไรแบบจำกัดความเสี่ยง คุณแฟนที่เคารพจึงเลือก Pre-Construction Flipping ด้วยเหตุผลที่ว่าการลงทุนลักษณะนี้จำกัดความเสี่ยง (LTV 90% เท่ากับว่า Worst Case Scenario คือ 10% ของราคาคอนโด แต่ในทางปฏิบัติหากยอมขายดาวน์ขาดทุนหรือทำกู้ไม่ผ่านน่าจะจำกัดความสูญเสียเพียงแค่ 2-5% ของราคาคอนโดเท่านั้น)

จากโจทย์ที่ได้มาผมจึงมองหา “ทำเล” ที่มีศักยภาพและมองหาคอนโดที่เพิ่งเปิดตัวหรือ “กำลังจะเปิดตัว” ในทำเลดังกล่าว (เนื่องจากเราเน้น Pre-Construction Flipping เท่านั้น) *** ดังนั้น 1) คอนโดเก่าที่มีศักยภาพเป็นคู่แข่งขันจึงไม่ใช่ “ตัวเลือก” แต่จะถูกรวมอยู่ในการตีมูลค่า/ความเสี่ยงของการเก็งกำไร 2) คำตอบที่ได้จากการประเมินมูลค่าแบบนี้เหมาะสำหรับการทำ Pre-Construction Flipping เท่านั้น หากซื้ออยู่เองหรือลงทุนระยะยาวจะพบว่า “ตัวเลือก” ที่ดีที่สุดอาจไม่ใช่คำตอบนี้

จึงเกิดมาปิ๊งโครงการ Ideo Mobi พระรามเก้า/พญาไท รวมถึงจากค่าย AP ที่ผมเฝ้ารอตั้งแต่ตั้งเป็นป้าย Rhythm จนสุดท้ายแก้เกมสู้ Ideo Mobi ด้วยการปรับ Segment คอนโดมาที่ Aspire แทน (เชื่อว่านักลงทุนหลายๆ ท่านก็รอการเปิดตัวโครงการทำเลดังกล่าวเช่นกัน)

รอจนน้ำท่วมแล้วก็ … รอ
รอ
รอ
รอ
รอ
จนในที่สุดก็ได้ฤกษ์เปิดตัวเสียที (ขอบคุณข้อมูลจาก ThinkOfLiving ผมเป็นเพียงชาวบ้านตาสีตาสาการได้อ่านรีวิวเบื้องต้นจากทีมงาน ThinkOfLiving สร้างประโยชน์อันใหญ่หลวงให้กับชาวบ้านอย่างผมครับ)

เริ่มที่ทำเลพระรามเก้า (กรุณาดูรูปจากทีมงาน ThinkOfLiving ประกอบ) Ideo Mobi เปิดตรงหัวมุมแยกพระรามเก้า-อโศก/รัชดาห่างจาก MRT และ Central พระรามเก้าเพียงประมาณ 100 ม. เมื่อเทียบกับ Aspire ที่อยู่ห่างออกไปและถนนทางเข้าคอนโดต้องยกให้เป็นที่ทางสาธารณะ จากตรงนี้เราพออนุมานได้ว่าที่ดินแปลงของ Aspire คงได้มาราคาถูกกว่า Ideo Mobi พอสมควรเนื่องจากน่าจะเป็นการซื้อที่ตาบอดแล้วซื้อแปลงเล็กเปิดทางเข้าโครงการ อย่างไรก็ตามที่ตั้งของทั้งสองโครงการก็มีทั้งข้อดีและข้อเสียคละเคล้ากันไป คือ Ideo Mobi อยู่ใน Landmark ที่โดดเด่นกว่าแต่ถ้าหากจะขับรถเข้าเส้นรัชดาคงต้องไปกลับรถไกลหรือฝืนกฎจราจรด้วยการวิ่งตัดเส้นทึบจังหวะปล่อยไฟเขียวให้เลี้ยว เมื่อเทียบกับ Aspire ที่มีความสะดวกในการขับรถมากกว่าหากต้องไปทำงานย่านรัชดาแต่ก็ต้องแลกมาด้วยการเดินไกลไป MRT หรือแม้แต่การที่มี Taxi เรียงแถวขวางทางเข้าคอนโดร่วมสิบคัน (แม้แต่ในวันเปิดจองรอบสุดแสนจะพิเศษเราก็ยังพบกับภาพนี้จนกว่าปั๊มแก๊ซด้านหน้าจะถูกซื้อไปใช้ประโยชน์อย่างอื่น (ตามหลักการ Highest and Best Use))

ทั้งสองโครงการมีความสะดวกในการใช้เส้นจตุรทิศหรือขึ้นทางด่วนหรือวิ่งออกไปทางสี่แยก อสมท. ไม่แตกต่างกันเพราะ Aspire ที่ผมคาดหวังว่าจะได้แปลงเปิดทะลุไปถึง Local Road ด้านหลังถึงเวลานี้ชัดเจนแล้วว่า “ไม่” … (เซ็ง!!!)

จากศักยภาพทำเลที่ไม่แตกต่างกันมากนักของทั้งสองโครงการนี้ การตัดสินใจเลือกลงทุนจึงต้องพิจารณาจาก “ความเหมาะสมของราคา (สำหรับบริบทการทำ Pre-Construction Flipping เท่านั้น ขอย้ำ!)” เป็นสำคัญ

Ideo Mobi พระรามเก้า เปิดราคาที่ 113000 บาท/ตร.ม.!!! … สำหรับชั้นที่ต่ำกว่าชั้น 10 และประมาณ 122000 บาท/ตร.ม. สำหรับชั้นกลางๆ … บร๊ะเจ้า!!! มันแพงมากกกกกกสำหรับทำเลตรงนี้โดยเฉพาะเมื่อเทียบกับคอนโดสร้างเสร็จแล้วทั้งหลายที่เกาะขอบ MRT ย่านรัชดา และหากจะพิจารณาถึงวัสดุและ facilities ที่ให้มาอีกผมว่ามันเป็นราคาอนาคตจนเกินไปไม่เหมาะกับการทำ Pre-Construction Flipping แต่ …

อะไรที่ทำให้ Ananda กล้าทำราคา “เยี่ยงนี้” ออกมา???

ขอบคุณข้อมูลจาก ThinkOfLiving อีกครั้งที่ทำให้ชาวบ้านคนธรรมดาเดินดินที่ไม่ได้มีเส้นสายในวงการอสังหาริมทรัพย์อย่างผมได้เห็น Floor Plan/Unit Plan ก่อนวันเปิดจองกับเขาบ้างอะไรบ้าง

ทันทีที่ผมเห็น Unit Plan ผมก็ต้องอุทานในใจอีกครั้ง … อู้ววว!!!

สิ่งนี้เองที่เป็นเหตุผลทำให้ Ideo Mobi ออกราคามากระชากหัวใจคนรอจอง

การกล้าฉีกตัวออกจากการออกแบบห้องทั่วๆ ไปในคอนโด Segment ระดับนี้ สร้างจุดขาย “เฉพาะกลุ่ม” ให้กับตลาด กล่าวคือ เมื่อพิจารณาจาก Unit Plan ทั้ง 10 Types ที่ทางทีม ThinkOfLiving ได้นำมาเผยแพร่ (เยี่ยมเลยครับ ThinkOfLiving ^^) นั้น

จากทั้ง 10 Types มีอยู่ 2 Types ที่ผมมองว่ามีความเป็นเอกลักษณ์ (Unique) โดดเด่นพอที่จะกำหนดราคาขาย “เยี่ยงนี้” คือ Type A Studio 21 ตร.ม. และ Type C 2 Bed Rooms 42 ตร.ม.

เพื่อให้เห็นภาพขอให้หลับตาแล้วจินตนาการตามนี้นะครับ (เอ่อ … หลับตาแล้วจะอ่านได้ไง ลืมไป! 555)

สมมติคุณจะซื้อเสื้อหนึ่งตัวคุณก็จะไปซื้อที่ร้านค้าปลีก ซึ่งร้านค้าปลีกก็จะไปรับมาจากร้านค้าส่ง ร้านค้าส่งก็จะไปรับมาจากโรงงานอีกที ราคาขายส่งกับขายปลีกย่อมมีความแตกต่างกัน อย่างถ้าเป็นสินค้าที่มี Barrier of Entry น้อยก็จะถูกกด Margin ให้ต่ำลง เช่น ราคาขายของร้านค้าปลีกรายยิบย่อยที่ไปรับของมาจากร้านค้าปลีกรายใหญ่กว่าคงเหลือกำไรประมาณ 30-50% (คิดจากร้านขายเสื้อทั่วไปไม่ใช่ที่อยู่ในทำเลทอง) แต่ถ้าหากเป็นสินค้าที่มี Barrier of Entry มากหน่อย เช่น โครงการหมู่บ้านจัดสรรที่ซื้อที่แปลงใหญ่มาแล้วนำมาพัฒนาหรือตัดแบ่งขายเป็นที่ดินจัดสรร กรณีนี้ Margin ก็จะสูงหน่อย (คิดจากโครงการมาตรฐานทั่วๆ ไป สภาพตลาดปกติ) เป็นต้น

จากที่กล่าวมาจึงเกิดเป็น “เอกลักษณ์” ที่โดดเด่นของ 2 Types ดังกล่าว คือ

Type A Studio 21 ตร.ม. โดดเด่นในเรื่องราคาขายสุทธิต่อหน่วยที่ต่ำเหมาะสำหรับนักลงทุนที่มีกำลังซื้อไม่มากแต่อยากเอื้อมทำเลดี นอกจากนั้นด้วยความที่ราคาขายสุทธิต่ำ (จากขนาดห้อง) กรณีเกิด Worst Case Scenario ทำ Pre-Construction Flipping ไม่สำเร็จ ยังมีแผนสองรองรับด้วยการปล่อยเช่าห้องซึ่งน่าจะปล่อยง่ายกว่าคอนโดคู่แข่งด้วย Rental Yield อัตราส่วนเท่าๆ กัน … ดังนั้นถ้าหาก Type A Studio นี้ไปอยู่ที่ Prime Area จริงๆ จะเสริมความโดดเด่นของ “เอกลักษณ์” นี้มากขึ้น (ประเด็นนี้จะพูดถึงเพิ่มเติมในทำเลพญาไท)

Type C 2 Bed Rooms 42 ตร.ม. โดดเด่นตรงที่มาตรฐานโดยทั่วไปของขนาด 2 ห้องนอนที่ผ่านมาขนาดจะใหญ่กว่านี้ประมาณ 10+ ตร.ม. การกดขนาดให้เล็กลงเป็นการเปิดทางเลือกเฉพาะกลุ่มให้กับนักลงทุนที่เป็นครอบครัวขนาดเล็กกำลังสร้างตัว เช่น คู่หนุ่มสาวที่เพิ่งแต่งงานมีบุตรหรือญาติอีกคนมาอยู่ร่วมเป็นฐานลูกค้าทั้งซื้ออยู่เองและปล่อยเช่า (คล้ายกับข้อดีของ Type A แต่โดยปกติการทำ Pre-Construction Flipping จะมีกฎที่สำคัญคือควรจะต้องขายเปลี่ยนมือได้ง่าย ขนาด 2 ห้องนอนลูกค้าจึงมักพิจารณาซื้อเพื่ออยู่เองมากกว่า โดยเฉพาะเมื่อพิจารณาร่วมกับว่าลูกค้าที่มีกำลังซื้อระดับนี้จะมีทางเลือกในการลงทุนซื้อขาดมากกว่าต้องการเช่า)

สรุป การกำหนด “ราคาเยี่ยงนี้” ของ Ideo Mobi จะเหมาะสมถ้าหากในทำเลนั้นดึงศักยภาพของความเป็น “เอกลักษณ์เฉพาะตัว” ซึ่งผลลัพธ์คือ “ราคาสุทธิต่อหน่วย” ออกมาให้มากที่สุด … นั่นก็คือต้องอยู่ในทำเลที่แพงจริงๆ และมีคู่แข่งราคาสุทธิต่อหน่วยสูงกว่าให้มากที่สุดเพื่อไม่ให้เกิดการเปรียบเทียบในด้าน “ความเหมาะสมต่อราคา” ที่เป็นจุดอ่อนของ Ideo Mobi

และเนื่องจากโจทย์ของผมคือการทำ Pre-Construction Flipping ให้กับคุณแฟนที่เคารพ ห้อง Type A Studio 21 ตร.ม. จึงเหมาะที่สุดสำหรับผม

อย่างไรก็ตามสำหรับทำเลย่าน “พระรามเก้า” ผมไม่แน่ใจว่า Ideo Mobi ดึงศักยภาพของความเป็น “เอกลักษณ์เฉพาะตัว” จากห้อง Type นี้ออกมาได้ดีจริงหรือเปล่า เพราะ

  1. เกิดคำถามตามมาว่าทำเลตรงนั้นแกร่งพอที่จะให้ Ananda มาตั้งราคาเท่าย่าน CBD หรือไม่
  2. ราคาสุทธิต่อหน่วยอยู่ระหว่าง 2,300,000 – 2,700,000 บาทสำหรับห้อง Studio ราคานี้จะเกิดการเปรียบเทียบ “ความเหมาะสมต่อราคา” ที่เป็นจุดอ่อนของ Ideo Mobi ทันที เพราะไปชนกับโครงการเก่าๆ ที่อยู่ละแวกนั้น (รวมถึงศักยภาพใกล้เคียงเช่นติด MRT เส้นรัชดา) และการเดินทางด้วยรถไม่ได้สะดวกแตกต่างอย่างมีนัยสำคัญเมื่อเทียบกับราคาที่แตกต่างอย่างมีนัยสำคัญ
  3. MRT ใช่ Mass Transport ที่ตอบโจทย์ Life Style คนทำงานจริงหรือไม่

***** ผมจึงตัดตัวเลือก Ideo Mobi พระรามเก้าออกจากหัวใจ ทั้งๆ ที่เป็นโครงการที่ผมเฝ้ารอการเปิดตัวนานมาก (นึกถึงฉากที่พระเอกเรื่อง Pearl Habour รอที่จะได้กลับมาเจอนางเอกแล้วพบว่านางเอกมีชู้กับเพื่อนสนิท ฉันใดฉันนั้น)

หลังจากตัดใจจากนางเอก เอ้ย! Ideo Mobi พระรามเก้าได้แล้ว จึงต้องหาแฟนใหม่ เอ้ย! หาตัวเลือกถัดมาย่านพระรามเก้าคือ Aspire

ด้วยจรรยาบรรณของชาวบ้านอย่างผมขอเรียนก่อนเลยว่าคงเปิดเผยข้อมูลบางอย่างไม่ได้จนกว่าจะถึงวัน Super Exclusive Grand Openinggggg!!!

สำหรับบางข้อมูลที่เปิดเผยได้ทางทีม ThinkOfLiving ใจดีรีวิวมาให้พวกเราดูไปก่อนแล้ว (แม้บ้านผมจะอยู่ไม่ไกลจากตรงนั้นและสะดวกไปดูทำเลแต่ก็ขอขอบคุณจริงๆ ครับ)

ก่อนอื่นเรามาดูข้อด้อยของ Aspire พระรามเก้า (เฉพาะประเด็นที่เกี่ยวข้องกับการทำ Pre-Construction Flipping กัน)

  1. ทำเลด้านหน้าโครงการแย่มาก รถติด มีปั๊มแก๊ซ ทางเข้ามี Taxi บัง ทางเข้าโครงการต้องยกให้สาธารณะ มีคลองผ่านหน้า ระยะเดินถึง MRT ไม่ใช่ระยะเดินที่โดดเด่น ฯลฯ
  2. ราคาต่อพื้นที่ไม่ได้ถูกจนเป็นจุดสนใจให้ลงทุนในภาวะฟองสบู่คอนโด กล่าวคือราคาจะอยู่ระหว่าง 79000-90000 บาท/ตร.ม. … อย่างไรก็ตามเมื่อพิจารณาจากทิศทางการเดินรถทั้งสี่ทิศของพื้นที่ในทำเลตรงแยกนั้นฝั่งของ Ideo Mobi และ Aspire พระรามเก้า ต้องถือว่าเจ๋งที่สุด และมีคู่แข่งด้านทำเลที่พอสู้กันได้คือ TC Green และ PG ซึ่งทั้ง Ideo Mobi และ Aspire ควรไปกราบขอบคุณ Developer สองโครงการเก่านั้น เพราะทำโครงการออกมาได้ห่วยยยยยยจริงๆ จนไม่จำเป็นต้องพิจารณาว่าเป็นคู่แข่งตัวเลือกของ Ideo Mobi และ Aspire
  3. ราคาสุทธิต่อหน่วยเดาว่าอยู่ระหว่าง 2500000-2880000 บาท (Price List ที่แท้จริงยังไม่เปิดเผย ;P)สำหรับห้อง Studio Type ที่เล็กสุดประมาณ 32 ตร.ม. ตึก A ชั้นล่างๆ ซึ่ง Block View + ลุ้นแก๊ซระเบิด (ฮา) ราคาต่อพื้นที่ต่ำสุด (ข้อมูลอื่นๆ ก็ตรงตามที่ ThinkOfLiving รีวิวมาก่อนแล้ว เช่น ที่จอดอยู่ตึก B)
  4. Unit ที่อยู่ต่ำกว่าตั้งแต่ชั้น 10 ลงมาด้านทิศตะวันตกและใต้ของตึก B จะเจอเหตุการณ์อย่างใดอย่างหนึ่งต่อไปนี้ Block View มลพิษทางเสียงจากทางด่วน (ดังนั้นถ้าเน้นราคาถูกฝั่งทิศตะวันตกหรือทิศใต้ของตึก Bควรเลือกชั้น 11-15 ถ้าอยากได้วิวสวยไปเลยเห็นแนวทางด่วน/ARL ก็เลือกชั้น 15+ ราคาที่ปรับเพิ่มต่อชั้นไม่ได้แตกต่างกันมากครับ (เดานะ)
  5. คนใช้รถ (ซึ่งน่าจะเยอะ) จะเจอปัญหาที่จอด 49% รวมซ้อนคัน และถ้าพักตึก A ต้องเดินข้ามตึกเพื่อเข้าห้องพัก (ตึก A มีข้อดีทดแทนเรื่องที่จอดรถคือได้ใช้ Facilities ส่วนกลางที่ใหญ่และดีเหลือเกิ๊นนนนน … ประชดนะครับ)
  6. ราคาสุทธิต่อหน่วยเดาว่าอยู่ระหว่าง 2500000-2880000 บาท (Price List ที่แท้จริงยังไม่เปิดเผย ;P)สำหรับห้อง Studio Type ซึ่งเหมาะสำหรับการทำ Pre-Construction Flipping นั้น หากไม่ใช่ Local Demand ที่ต้องการการเดินรถจากแยกนั้นจริงๆ ต้องไปชนกับตัวเลือกอื่นๆ ที่เป็นโครงการเก่ามากมายล้านแปด (แต่ไม่ต้องห่วง PG และ TC Green ไม่ใช่คู่แข่งที่จะต้องมาเทียบชั้น ดังนั้นถ้าพูดถึง Local Demand ทำเลย่านนี้จริงๆ Aspire น่าจะดีสุดเพราะหากจะมีใครมาพัฒนาโครงการในอนาคตทำเลแปลงข้างเคียงน่าจะมีต้นทุนค่าที่ดินที่สูงขึ้นไปอีก) จะทำให้ไม่มีแผนสองรองรับกรณีเกิด Worst Case Scenario ทำให้ต้องโอนแล้วปรับการลงทุนเป็นปล่อยเช่า จะเจอคู่แข่งระดับราคา 2000000-3000000 บาทในขนาดห้องใกล้เคียงกันอีกกว่า 4000 Units เป็น Red Ocean ซึ่งถ้าหากจะปล่อยเช่าให้คุ้มก็ควรได้ Rental Yield อย่างน้อย 5% ก็คือประมาณ 14000 บาทสำหรับห้อง 32 ตร.ม. นั่นเอง … ทำได้หรือเปล่า?

สรุป หาก Aspire เปิดตัวที่ราคาต่ำกว่าที่ผมเดาลงไปอีก เช่น 75000 บาท/ตร.ม. พวกเราเตรียมไว้อาลัยให้กับเหล่า Flipper ที่จอง Ideo Mobi พระรามเก้าได้เลย แต่ถ้า Aspire โลภและหลงตัวเองคิดขายที่ 85000-100000 บาท/ตร.ม. คนที่ซื้อ LPN พระรามเก้า-รัชดา ไว้คงยิ้มกว้างแบบนี้ (^_____________^)

***ราคาที่เหมาะสมน่าลงทุนสำหรับ Aspire พระรามเก้าผมมองว่าควรอยู่ระหว่าง 80000-85000 บาท/ตร.ม. สำหรับชั้นกลางๆ เท่านั้น

***และหากมองในบริบทว่าจะต้อง Flip เช่นเดียวกับโจทย์ของผมต้องเลือกขนาดเล็กสุด และห้อง Studio ที่น่าเล่นที่สุดเรียงตามลำดับจากมากไปน้อยดังนี้

  • ห้อง BA8 ของตึก B ระหว่างชั้น 12-18 เพราะมีความจำเพาะของขนาดห้องที่เล็กที่สุด 31.7 ตร.ม. และเป็นหนึ่งเดียวของ Studio ทิศตะวันตกในราคาที่เหมาะสม
  • ห้อง BA8 ของตึก B ระหว่างชั้น 19-23 เพราะมีความจำเพาะของขนาดห้องที่เล็กที่สุด 31.7 ตร.ม. และเป็นหนึ่งเดียวของ Studio ทิศตะวันตกที่มองเห็นแนวทางด่วน/ARL โดยที่การันตีว่าไม่มีมลพิษทางเสียงรบกวน
  • ห้อง BA14 และ BA15 ของตึก B ระหว่างชั้น 10-13 ที่ได้วิวสวนของตึก B และสะดวกจอดรถ
  • ห้อง AA4 และ AA3 ของตึก A ระหว่างชั้น 10-13 ที่ได้วิวสวนของตึก B และราคาถูก

ดังนั้น เฉพาะทำเลพระรามเก้าผมให้ Aspire เหนือกว่า Ideo Mobi ครับ ^^

ยังไม่จบนะครับ จากการบ้านที่เราทำไว้ตรง Ideo Mobi แล้วเห็นศักยภาพของ “เอกลักษณ์” ห้อง Type A และ C นำมาใช้ประโยชน์ได้ดังนี้

‎(***ก่อนอื่นต้องขอย้ำอีกครั้งว่าการทำการบ้านครั้งนี้สำหรับมุมมองเพื่อ Flipping เท่านั้นนะครับ)

ปุจฉา: … ในย่านพญาไทคอนโดทั้งเก่าและใหม่ที่อยู่ในระยะ 250 เมตรจาก BTS คือ … ?

วิสัชนา: … เพียบ!!!

ปุจฉา: … ในย่านอนุสาวรีย์ พญาไท ราชเทวี สยามฯ มี Landmark อะไรที่สำคัญ?

วิสัชนา … เพียบ!!! อนุสาวรีย์ รพ. รามา รพ. สงฆ์ รพ. พระมงกุฎ รพ. ราชวิถี สถาบันผิวหนัง ศูนย์ฟอกไตฯ สถาบันประสาท คณะทันตฯ มหิดล คณะวิทย์ฯ มหิดล คณะเภสัชฯ มหิดล เวชศาสตร์เขตร้อน Interchange ระหว่าง BTS/ARL ที่สถานีพญาไท สยามสแควร์ ร.ร. เตรียมอุดม ม. จุฬาฯ ตึก อ. อุ๊ และอื่นๆ อีกมากกกกกกกมาย

ปุจฉา: … ในย่านพญาไทใครคือกลุ่มลูกค้าที่ซื้อเพื่ออยู่จริงหรือจำเป็นต้องเช่าคอนโดอยู่หรือมีศักยภาพที่จะซื้อลงทุน?

วิสัชนา … เพียบ!!! เช่น ข้าราชการในละแวกนี้อาทิอาจารย์จุฬา อาจารย์ แพทย์ประจำบ้าน พยาบาล นักศึกษาปริญญาโท กลุ่มผู้ปกครองที่ต้องการเช่าห้องให้ลูกเดินทางไปเรียน ร.ร. ย่านนี้หรือเรียนพิเศษได้สะดวก นายทหารระดับสูง กลุ่มนักศึกษาปริญญาตรีที่เคยเช่าห้องราคาแพงเพื่ออยู่แบบแออัดที่อพาร์ทเมนต์ย่านอุรุพงษ์และเพชรบุรีตอนต้น ฯลฯ (ข้อสังเกต: ลองนับศักยภาพกำลังซื้อของตลาดที่เพิ่มขึ้นเมื่อเทียบกับ Supply ที่อยู่ตลาดทันทีที่ Ideo Mobi หั่นห้อง 2 Types Special ให้เรานะครับ)

ปุจฉา: … ในย่านพญาไท ราชเทวี อนุสาวรีย์ อุรุพงษ์ ค่าเช่าอพาร์ทเมนต์/แมนชั่นขนาด 2-4 คน และมีที่จอดรถอยู่ที่กี่บาท/เดือน?

วิสัชนา: … ประมาณ 7000-12000 บาท (ราคานี้อีก 18 เดือนน่าจะปรับเพิ่มอีก 10%)

ปุจฉา: … ในย่านพญาไทสำหรับคอนโดอายุไม่เกิน 5 ปี ที่อยู่ห่าง BTS ไม่เกิน 250 เมตร มีห้องของโครงการไหนบ้างที่ราคาตลาดสุทธิแล้วไม่ถึง 3 ล้านบาท

วิสัชนา: … *****ไม่มี!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!*****

ปุจฉา: … ถ้าอย่างนั้น Ideo Mobi พญาไท ห้อง Type A ราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทก็จริง แต่ตกราคาต่อหน่วยแพงเว่อร์จะเป็นการลงทุน/เก็งกำไรที่ดีเหรอ? (เพื่อให้เห็นภาพกรุณาย้อนกลับไปอ่านตรรกะเกี่ยวกับการขายปลีกในย่านขายส่งที่ผมพิมพ์ไว้ด้านบนครับ)

วิสัชนา: … การออกแบบห้อง Type A Studio ทำให้เกิด Niche Market จับ Local Demand นักลงทุนกำลังซื้อต่ำค่อนสูงถึงปานกลางที่อยากมีคอนโดในทำเลศักยภาพจริงๆ การมองสินค้า Niche Market จึงไม่ควรเอาเหตุผล Mass มาประกอบ ให้มองว่า Supply ใน Niche Market มีอยู่เท่าไร ยกตัวอย่างเช่นห้อง Type A Studio ขนาด 21 ตร.ม. ของ Ideo Mobi มีอยู่เพียงประมาณ 100 ห้องเท่านั้น Supply เพียง 100 ห้องสำหรับคอนโดศักยภาพเดียวกันที่ราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทในรัศมี 5 ตร.กม. นี้ “ไม่มี” ***

ปุจฉา: … ถ้าเกิด Worst Case Scenario เช่น ฟองสบู่คอนโดแตก กีฬาสีเผาเมืองอีกรอบ วิกฤตหนี้ยุโรปปะทุ กนง. ขึ้นดอกเบี้ยเร็วและแรง หรือน้ำท่วมหนักอีกครั้ง บลาๆๆๆ ล่ะ? แผนสองคืออะไร? จำกัดความเสี่ยงแค่ไหน?

วิสัชนา: … ความจริงแค่ Supply ใน Niche Market (ความต้องการคอนโดในทำเลศักยภาพเดียวกันที่ราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท) มันก็เป็นตัวจำกัดความเสี่ยงที่ดีอยู่แล้ว แต่หากต้องโอนจริงๆ สมมติว่ากู้เต็ม 2.5 ล้านบาท ผ่อน 25 ปี ดอกเบี้ยเงินกู้ประมาณเงื่อนไขปัจจุบันจะตกต้องผ่อนเดือนละ 15000-16000 บาทเท่านั้น ด้วยศักยภาพทำเลตรงนี้เราสามารถปล่อยเช่าได้ที่ราคา 13000 บาท/เดือนไม่ยาก

ปุจฉา: … คุ้มหรือเปล่า?

วิสัชนา: … Rental Yield แบบในอุดมคติเลยคือ 7+% ซึ่งเป็นไปได้ยากในยุคฟองสบู่คอนโดปัจจุบัน ถ้าสมมติว่าในการปล่อยเช่าต้องเสียค่าตกแต่งห้องเพิ่มอีกสองแสน เสียค่านายหน้าอีกหนึ่งเดือน เสียค่าห้องว่างอีกหนึ่งเดือน แต่สามารถหาลูกค้าเช่าระดับ 15000 บาท/เดือนได้ จะได้ค่าเช่าประมาณเกือบ 5% ต่อปี ก็ไม่ขี้เหร่นัก ต้องอย่าลืมว่าความเป็นไปได้ที่ราคาห้องจะปรับเพิ่มขึ้นมีสูงกว่าหากภาวะตลาดคอนโดอยู่ในเกณฑ์ปกติ

ปุจฉา: … แล้วถ้าจะเอาห้อง Type A Studio ตามที่กล่าวมาควรเลือกทิศไหน ตำแหน่งไหนดีที่สุด?

วิสัชนา: … หากตัด Block View ทิศตะวันออกออกไป แล้วตัดทิศตะวันตกเฉียงเหนือที่เสียความเป็นส่วนตัว จะเหลือตัวเลือกคือห้องหมายเลข 17-19 ที่อยู่ทิศตะวันตกเฉียงใต้อยู่ 40 ห้อง เมื่อเทียบระหว่างห้อง 17-19 จะพบว่าห้อง 18-19 ดีกว่าห้อง 17 พอสมควรเนื่องจากห้องหมายเลข 17 อยู่ตรงข้ามห้องขยะและประตูเยื้องทางสองแพร่ง ดังนั้น Supply ห้อง 18-19 ที่น่าสนใจที่สุดจึงเหลืออยู่เพียง 26 ห้อง ปล. อย่างไรก็ตามทิศตะวันตกเฉียงใต้จะรับแดดจังๆ ตลอดบ่ายห้องจึงจะร้อนมากหลายคนอาจมองเป็นข้อด้อย … แต่เนื่องจากห้องมีขนาดเพียง 21 ตร.ม. จึงคิดว่าแอร์ตัวเดียวน่าจะ “เอาอยู่” แลกกับความโปร่งของวิวครับ

***สรุป หากเรามองการออกแบบห้องของ Ideo Mobi จะพบว่ามันสนับสนุนทำเล “พญาไท” มากเลยทีเดียว โดยเฉพาะ 2 Types ที่ผมพูดถึงครับ และเนื่องจากผมมองว่ามันเป็นเหมือนการขายสินค้าปลีกในย่านขายส่ง+จงใจดึงกลุ่มตลาดกำลังซื้อไม่สูงมาเล่นขนาดพื้นที่ 21 ตร.ม. ผมจึงมองว่าเราไม่ควรเอาเหตุผล Mass มาตัดสินตลาดที่เป็น Niche ครับ

(^___^)/ จบสำหรับการรีวิวการบ้านที่ต้องทำส่งคุณแฟนที่เคารพของผมครับ

ขอให้ทุกคนโชคดีในการลงทุน

ที่นำมาแชร์วันนี้เพราะท้ายที่สุดแล้วแฟนผมตัดสินใจ “ไม่เอา” เพราะห้อง 18-19 ที่ผมคิดเอาไว้มีวงในเอาไปหมดแล้ว ที่เหลือคือรอบ Exclusive Opening ซึ่งเราไม่มีเส้นสายที่จะไปจอง จึงต้องไปในวันที่ 2-5 ก.พ. แทน ซึ่งทางโครงการก็ดีเพราะ Lock ห้องดีๆ บางส่วนเอาไว้สำหรับวันที่ 2-5 ก.พ. แต่ผมคิดว่าผมคงไม่สามารถแย่งจองใครได้ทันแน่วันนั้นเพราะจะสะดวกไปจริงๆ คือวันที่ 4 ก.พ. ครับ เอาเป็นว่าสำหรับผมได้ก็ได้ไม่ได้ก็ไม่เป็นไรครับ

Think of Living เสริมท้าย: บทความเกรด A อ่านไว้ประเทืองปัญญา ช่วยกันกด Like ให้กับคุณ Champ หน่อยนะครับทุกท่าน!

ปล. ถ้าใครอยากเขียนบทความดีๆ ส่งมาได้นะครับ เครดิตทั้งหมดเป็นของคุณ 🙂

อ่านเพิ่มเติม