เมื่อเราเลือกซื้อบ้านหรือคอนโดที่ได้ตามความต้องการแล้ว ไม่ว่าจะเป็นด้วยเรื่องของทำเล รูปแบบห้อง ราคาและหลายๆ ปัจจัยที่ทำให้เราสามารถครอบครองกรรมสิทธิ์ดังกล่าวได้แล้ว ก่อนจะทำการโอนหรือรับมอบห้อง ก็จะมีสิ่งหนึ่งที่จำเป็นต้องทำ สำคัญไม่แพ้การเตรียมเอกสารและเงินสำหรับโอนก็คือ “การตรวจห้องก่อนโอน”

ซึ่งบางครั้ง โครงการต้องการเร่งปิดการขาย ก็จะถาโถมโปรโมชั่นต่างๆ มาเสนอเพื่อเพิ่มความน่าสนใจ ไม่ว่าจะเป็น ราคาขายที่ลดเหมือนวันที่เริ่มเปิดขาย หรือห้องหลุดดาวน์ บางครั้งจัดเต็มมาพร้อมเฟอร์นิเจอร์ครบชุดพร้อมเครื่องใช้ไฟฟ้า ชนิดที่เรียกว่าคนที่ซื้อห้องก่อนแทบจะน้อยใจ หรือที่จะเห็นกันอยู่บ่อยๆ เช่น ฟรีค่าส่วนกลาง XX ปี ฟรีค่าโอนกรรมสิทธิ์ ฯลฯ ซึ่งจะเป็นที่หมายตาสำหรับคนที่กำลังมองหาบ้านหรือคอนโด ที่กำลังสนใจโครงการและเป็นทำเลที่อยากได้พอดี และที่สำคัญ โครงการเองก็จะเล่นโปรโมชั่นโดยมีระยะเวลากำหนดให้ไม่เกินกี่วัน ถ้าไม่รีบโอนจะไม่ทันโปรโมชั่นนี้ สำหรับผู้ซื้อเงินสดอาจจะมีเวลาในการตรวจห้องก่อนซื้อ แต่สำหรับผู้ซื้อที่ต้องการผ่อนก็จะวางเงินจองไว้แล้วรีบทำเรื่องเพื่อกู้เงินและรีบโอนโดยอาจจะลืมที่จะตรวจห้องหรือตรวจเพียงคร่าวๆ ไม่ได้ละเอียด เพราะการทำเรื่องกู้เงินก็จะต้องใช้เวลาในการเตรียมเอกสารและตรวจสอบกันเกือบครึ่งเดือน

ดังนั้นเมื่อทำเรื่องสำหรับการกู้เสร็จก็จะเร่งโอนก่อนที่จะตรวจห้องเสร็จและมาเก็บ Defect ตามหลังกันอีกครั้งซึ่งจะกินเวลาในการตรวจและแก้ไขกันไปอีกหลายเดือน การเตรียมตัวเพื่อตรวจตึกแบบง่ายๆ นั้นเราจะแบ่งการตรวจสอบเป็นหมวดงานตรวจเป็นกลุ่มๆ เริ่มจากสิ่งที่มองเห็นง่ายๆ ก่อน เช่น หมวดพื้น ผนัง งานสี งานกรุผิวกระเบื้อง จัดลำดับในการตรวจเพื่อให้ง่ายต่อการเก็บบันทึกทั้งผู้ตรวจห้องและผู้บันทึกข้อมูล

credit ภาพจาก : pantip.com/topic/30784235

อุปกรณ์ที่ต้องเตรียมสำหรับการตรวจรับห้องฉบับบ้านๆแบบเบื้องต้น

  • Post it (ส่วนใหญ่ทุกโครงการมีให้ แต่เอาไปเผื่อเยอะๆก็ได้)
  • ตลับเมตร (อาวุธคู่กายประจำตัวเลย)
  • กล้องถ่ายรูป (หรือกล้องมือถือก็ได้)
  • เหรียญ 5-10 บาท (สำหรับเคาะกระเบื้อง)
  • ลูกแก้ว, ลูกปิงปอง, ถังน้ำ (เอาไว้เช็คสโลปของพื้นไหลไปทาง Drain)
  • ที่ชาร์จโทรศัทพ์, ไดร์ฟเป่าผม (สำหรับ Test ปลั๊กไฟ) หรือตัววัดแรงดันไฟ ถ้ามี

Tips ก่อนตรวจทุกครั้ง อย่างแรกในวันนัดหมายควรกำชับกับทางโครงการเรื่องทำความสะอาดภายในห้องทั้งหมดก่อน เพื่อให้เหลือแต่เฉพาะส่วนที่เราจะดูและตรวจสอบ ไม่ใช่เข้าไปแล้วยังเจอถังสี บันได หรือเครื่องมือช่างหลงเหลืออยู่ในบ้าน ซึ่งจะทำให้การตรวจสอบบางจุดเป็นไปได้ยาก

1 งานฝ้าเพดาน

  • ตรวจสอบเรื่องระดับความสูงจากพื้นถึงฝ้าเพดานที่โครงการระบุมาชัดเจนในสัญญาว่าสูงตรงตามไหม ส่วนนี้ง่ายๆครับโดยสามารถใช้เจ้า “ตลับเมตร” ดึงขึ้นดันชนถึงเพดานเอาเลยแต่อาจจะต้องให้คนช่วยสักหน่อย 😀

  • ระดับของฝ้าต้องเสมอกัน ระนาบเรียบร้อย ไม่มีรอยแตกร้าว สีด่าง หรือคราบน้ำต่างๆมาจากการรั่วซึม ค่อยๆไล่มองไปทีละจุด

2 งานผนังและวัสดุตกแต่งผนัง

  • ผนังต้องไม่มีรอยแตก รอยร้าว ผิวไม่เป็นคลื่น ไม่เป็นเม็ดสีนูนขึ้นมา (สังเกตด้วยตาและเอามือลูบไล่ไป)
  • หากติดวอลเปเปอร์ต้องเรียบไม่มีสุญญากาศให้เห็น
  • กระเบื้องของผนังต้องปูเต็มแผ่น ไม่กลวงด้านใน (อันนี้ให้ใช้เหรียญ 5-10 บาท ไล่เคาะๆที่ส่วนกรุกระเบื้องที่ผนังครับ ฟังเสียง “ความแน่นและเต็มของเนื้อปูนที่อยู่ด้านหลัง” ดังปึกๆ แต่ถ้าด้านในกลวงจะฟังออกทันทีเลยครับ 😀

3 งานพื้น

กรณีที่เป็นพื้นไม้เทียม หรือลามิเนต อันดับแรกควรเช็คเรื่องรอยต่อของระหว่างแผ่นว่าสนิทไหม วิธีทำก็ง่ายๆเลยครับ สวมถุงเท้าแล้วลองเดินลากเท้าไปตามพื้น เราจะรู้สึกได้ทันทีเลยว่าถ้าปูแล้วรอยต่อไม่สนิท เผยอหน่อย มันจะสะกิดถุงเท้าพอสมควร (ถ้าเจอแล้วก็แปะ Post it ซะนะ เดี๋ยวลืมจุด) แล้วอย่ายืมเหยียบที่พื้นแบบทิ้งน้ำหนักลงไปด้วยพื้นไม่ควรมีเสียงดังและต้องไม่ยวบเกิน 3 mm.

ส่วนของพื้นกระเบื้องให้เช็คว่าปูได้เต็มแผ่นหรือป่าว ไม่เป็นโพรงด้านใน รอยต่อของแผ่นดูเรียบร้อยไหม เก็บยาแนวดีๆ ค่อนข้างดูง่ายกว่าไม้หรือลามิเนตครับ

  • จากนั้นมาตรวจสอบงานพื้นและบัวเชิงผนัง ว่ามีความต่อเนื่องกันหรือไม่ สังเกตเส้นบัวว่าเป็นคลื่นหรือเปล่ารอยต่อบริเวณมุม เผยอออกมามั้ย การจบงานกับส่วนอื่นๆ ดังภาพบนที่ไปจบบริเวณธรณีห้องน้ำ ซึ่งเก็บปูนและรอยต่อไม่เรียบร้อย จะมีผลในอนาคตเช่น บางครั้งถ้าเราเดินออกจากห้องน้ำแล้วอาจจะมีน้ำหยดลงบริเวณดังกล่าว อาจจะทำให้เกิดช่องว่างบริเวณบัวและมีความชื้นแทรกลงไป ก่อให้เกิดเชื้อราหรือถ้าพื้นบริเวณดังกล่าวเป็นลามิเนตก็อาจจะทำให้พื้นบวมและอายุการใช้งานสั้นลงกว่าปกติด้วย

4 งานประตูและหน้าต่าง

  • เช็ควงกบและบานประตูว่าเรียบ สันไม่บิ่น เข้ามุมเข้าฉากสนิทไหม จากรูปประกอบตัวอย่างนี่คือแบบเจาะได้ชุ่ยมากๆ ตอนผมเปิดประตูเห็นครั้งแรกแทบช็อคเลยล่ะฮะ เอ็งมาทำให้ใหม่หมดเดี๋ยวนี้ 5555

  • งานสี เรียบร้อยหรือป่าว (อันนี้เห็นเยอะมาก งานสีส่วนใหญ่จะถลอกบ้าง ติดสะเก็ดมาบ้าง เช็คดีๆนะครับ)

  • งานรอยต่อของไม้ เป็นอีกจุดเล็กๆที่ต้องสังเกตดีๆ ซึ่งไม้พวกนี้จะถูกใช้ตามวงกบ หรือเฟอร์นิเจอร์ที่ให้มาในห้อง และมีการเก็บงานที่ไม่เรียบร้อยขนาดเห็นด้วยตาแล้วมันหงุดหงิดเอาเสียเหลือเกิน 

  • ถ้าเป็นบานเลื่อนต้องล้อไม่ฝืด ไม่มีเสียงดัง เช็คดูรางเลื่อนในระหว่างเลื่อนว่าล้อมมีการแกว่งหรือดูไม่แข็งแรงไหม
  • ถ้าเป็นบานพับ ก็เช็คบานพับทีละครับดูว่าเฉียง ตกขอบ ตกร่องหรือไม่

  • เช็คอุปกรณ์พวกกันกระแทกต่าง ซอฟท์โคลส มือจับ ลูกบิด ตัวล็อค ว่าอยู่ในสภาพพร้อมใช้งานสมบูรณ์หรือไม่

5 งานระเบียง

  • ตรวจส่วนของการปูพื้นกระเบื้องปกติตามงานพื้น เช็คเรื่องความเรียบร้อยของการปู ดูรอยต่อ ยาแนว (ถ้าบางระเบียงมีก๊อกน้ำมาให้ก็เช็คการใช้งานตรงนี้ไปด้วยเลย)

จากรูปตัวอย่างเทน้ำทิ้งไว้ 5 นาที มีการขังตัวไม่สโลปลงไปทางเดรน

  • เช็คสโลปของพื้น น้ำต้องลงสู่ Floor drain (อันนี้เราเอาถังน้ำไปด้วยครับ ทีมรับโอนจากโครงการส่วนใหญ่จะไม่เตรียมให้เราหรอกนะ เอามาเองเลยไม่ต้องเกรงใจครับผม รองน้ำให้เต็มถึงแล้วค่อยๆราดน้ำลงบน สังเกตน้ำว่าไหลไปตามรึเปล่า ถ้าไม่สโลปเราให้โครงการแก้ไขได้นะตรงนี้)

  • และสุดท้ายอย่าลืมไปตรวจที่ Floor drain ด้วยว่าสามารถระบายน้ำได้เร็ว ได้ดี รึเปล่าด้วยนะ (ทดสอบลองให้น้ำไหลลงเรื่อยๆ ลองเปิดฝาเดรนดูมีอะไรอุดตันรึเปล่า) ผมเคยเจอเคสนึง ด้านในท่อมีการจับตัวของปูนและเศษขยะเป็นจำนวนมาก ทำให้น้ำไหลลงไปได้นิดเดียว 

6 งานห้องน้ำ

ส่วนที่มีการใช้งานและมีความอ่อนไหวมากที่สุดก็ไม่พ้นห้องน้ำ เพราะจะเป็นส่วนที่มีความชื้นเกิดขึ้น นอกจากนั้นยังมีท่อฝังภายในผนัง ที่อาจมีผลต่ออนาคตเพราะเมื่อรั่วซึมตั้งแต่แรก

  • เริ่มจากกระเบื้องกรุผนัง จำเป็นต้องตรวจสอบเพราะเราไม่รู้ว่าบางจุดที่ปูนั้น “กลวง” หรือไม่ เพราะจะส่งผลไปถึง “การหลุดร่อน” ในอนาคต จุดนี้อาจจะใช้เวลาพอสมควรแต่อาจจะทำไวๆ โดยการใช้เหรียญที่เตรียมมาไล่เคาะตามมุมในแต่ละมุมของกระเบื้อง บน ล่าง หรือ ซ้าย ขวา ก็ได้

  • ตรวจเช็คพื้นที่อาบน้ำส่วนสโลปที่น้ำต้องไหลไปทาง Floor drain นำลูกแก้วที่เตรียมมา เพียงแค่ปล่อยลงพื้นดูการกลิ้งตัวของลูกแก้วว่ามีการเคลื่อนตัวไปทาง Floor drain รึเปล่า

  • ตรวจสอบพวกการใช้งานของอุปกรณ์ต่างๆในห้องน้ำว่าใช้งานได้ปกติไหม ทั้งก๊อกน้ำ สายฉีด วาล์ว ฝักบัว สุขภัณฑ์ ลองเปิด ลองฉีด กดใช้ เช็คเรื่องแรงดันน้ำด้วยว่าไหลแรงไหม ผมไปเจอแคสนึงน้ำไหลเบามาก แก้ไขไป 2 รอบ (คือก็แก้ให้กลับมาแรงได้นะ)

  • สิ่งที่ต้องตรวจสอบเพราะเป็นของที่ใช้ในชีวิตประจำวันเลยคือ ก๊อกน้ำทุกจุด ตั้งแต่อ่างล้างมือ สายชำระ วาล์วโถสุขภัณฑ์ จนไปถืงฝักบัวสำหรับอาบน้ำ ว่านำ้ไหลแรงพอที่จะใช้งานทุกจุดหรือไม่
  • Fitting บานเลื่อน วงกรอบ การเลื่อนเปิดปิด สะดุดมั้ย?? สะดุดเพราะฝุ่นหรือเศษปูน?? ถ้าเปิดปิดไม่ลื่นไหลให้แจ้งโครงการเลย ระบบล็อค แน่นหนาหรือไม่
  • ตรวจสอบรอบต่อชักโครก และ Floor drain ดักกลิ่นห้องน้ำ ต้องไม่มีกลิ่นดันออกมาจากท่อด้านล่าง
  • ตรวจสอบที่ฝ้าเพดานในห้องน้ำดีเพราะว่าส่วนใหญ่ไฟห้องน้ำไม่สว่างพอทำให้เราเห็นคราบหรืออะไรต่างได้ยากกว่า และอย่าลืมถ้ามีพัดลมดูดอากาศก็อย่าลืมทดสอบการใช้งานด้วยล่ะ
  • กรณีที่มีเครื่องใช้ไฟฟ้าน้ำอุ่น ต้องมีสายดินติดตั้งนะครับ เพื่อป้องกันกระแสไฟรั่ว

อันนี้เป็นเคสที่ผมเคยไปเจอมากับตัวครับ คือ เราได้อุปกรณ์แบบในรูปนี้ทั้งหมดเลยนะครับ พอผมกำลังจะเปิดกระจก Shower Box เพื่อเข้าไปในพื้นที่อาบน้ำ ปรากฎว่าบานมันดันติด Rain Shower (ที่วงกลมไว้) ด้านบนครับ ทำให้เปิดออกได้แค่ 45 องศาเท่านั้น / เคสนี้ผมให้เค้าเลือกแก้ไขโดยไปขยับให้มันสูงขึ้นพ้นเหนือบานกระจกครับ เห็นไหมละครับจุดเล็กๆพวกนี้เราต้องลองเปิด เดิน หยิบ ลูบ ด้วยตนเองให้ครบทุกจุดในวันตรวจนะครับ 😀

7 งานระบบไฟฟ้าและอุปกรณ์ต่างๆที่มักจะได้แถมมา

จริงๆส่วนนี้ เนื่องจากเราเป็นการตรวจแบบบ้านๆนะครับ เอาง่ายอย่าลืมเอาอุปกรณ์ที่เหมาะกับชาวบ้านอย่างเรามาด้วย เช่น ที่ชาร์จโทรศัพท์ ไดรฟ์เป่าผม อะไรที่ต้องเสียบใช้ไฟนั่นเองครับ หลังจากนั้นก็เริ่มไปลองเสียบตามปลั๊กทีละจุดในห้องเลยว่าใช้งานได้ไหม มีตรงไหนไม่ติดหรือเปล่า ปลั๊กไฟเวลาเสียบต้องเสียบได้สะดวก ไม่ติดขัด

  • เช็คสวิทช์ไฟให้ครบทุกจุดภายในห้อง ลองเปิดไฟให้หมดทั้งห้อง ลองสับคัทเอาท์ดูการใช้งาน

  • ปลั๊กไฟในห้อง ง่ายๆ เลย ถ้าเตรียมปลั๊กพร้อม Power Bank มา ก็เสียบดูทีละจุดเลย ดูว่าไฟเข้าหรือไม่ ใช้เป็นที่ชาร์จโทรศัทพ์มือถือ หรือ ไดรฟ์เป่าผมก็ได้นะครับ หรือตัววัดแรงดันไฟก็ได้นะถ้ามี

  • อย่าลืมเช็คสภาพหน้าตาของแอร์ ว่าเป็นของใหม่หรือไม่ ลองเปิดดูว่าแอร์เย็นหรือเปล่า และไปเช็คที่คอมแอร์ด้วยว่ามีเสียงดังผิดปกติเกินไปหรือป่าว มีการระบายน้ำออกตรงไหน

  • อ่างล้างจาน เป็นสิ่งที่ส่วนมากจะได้มาในห้องคอนโด สิ่งที่ควรเช็ค คือ การระบายน้ำ ดังนั้นทดสอบการเก็บน้ำของตัวอ่างโดยปิด Drain และเปิดน้ำทิ้งไว้จนล้น (ย้ำว่าให้ล้นไปเลย เพราะอ่างมี Over Flow อยู่แล้ว) จากนั้นปิดน้ำและทิ้งไว้ประมาณ 15 – 20 นาที ไปเดินตรวจที่อื่นต่อ

  • กลับมาดูที่ชุดท่อ รอยต่อใต้อ่าง เพื่อดูว่ารั่วซึมที่ท่อระบายน้ำใต้อ่างหรือไม่

  • Hob&Hood เป็นสิ่งที่มักจะได้แถมมาจากหลายๆโครงการ ทดสอบเปิดปิดการใช้งานเบื้องต้นว่าเปิดติดมั้ย ไฟเข้าหรือเปล่า ที่สำคัญ เก็บหนังสือหรือใบรับประกันไว้ด้วยกันทั้งหมดเผื่อเสียหายระหว่างใช้งานก็สามารถหยิบเอกสารมายืนยันได้

อย่างเคสห้องนี้ผมเจอ พัดลมดูดอากาศมีเสียงดังผิดปกติ และที่สำคัญยังไม่ดูดอากาศอีกตะหาก ผมทดสอบยังไงนะเหรอ อันนี้แบบบ้านๆเลยนะครับ ผมจุดธูปครับประมาณ 3 ดอก แล้วลองดูว่ามีการดูดควันได้ไหมเอง (>_<)  |  ส่วนของรูปด้านล่างเป็นส่วนของการปูท๊อปเคาน์เตอร์ครัวเป็นหินสังเคราะห์ แต่ว่ามีการเก็บรอยต่อที่ไม่เรียบ ผมลองเอามือลูบดูพบว่าสะดุดแถมยังเจอแหลมคมของเหลี่ยมรอยต่ออีกต่างหาก ต้องแจ้งแก้ไขครับแบบนี้

สุดท้ายนี้ สรุปรวบยอดโดยทำเป็น Chart หรือ Check List ที่ทำไปเอง นอกจากที่โครงการมีให้ และถ่ายรูปเทียบกับที่โครงการจดไป เพื่อให้ตรงกับสิ่งที่เราตรวจทั้งหมด (เพราะคราวหน้าที่เรามาตรวจรอบ 2 รอบ 3 จะได้เช็คทีละจุดด้วยว่ามีการแก้ไขตรงไหม) หรือถ้าจ้างคนตรวจ Defect จะยิ่งดีมากเพราะถือเป็นตัวแทนที่เป็นหูเป็นตาให้เราทั้งหมด และจะจัดการตรวจสอบทุกอย่างได้ละเอียดกว่าตรวจเอง เพราะการซื้อห้อง หรือบ้านนั้น ไม่ได้ซื้อได้ง่ายๆ เพราะราคาหลักเป็นล้าน ต้องผ่อนไปอีกหลายปี และเป็นของชิ้นใหญ่ ที่เราจะใช้ชีวิตกับสิ่งๆ นี้ไปอีกช่วงอายุหนึ่งเลย

อ่านเพิ่มเติม