รีวิวฉบับที่ 499 … Mr.Oe ขอทำรีวิวส่งท้ายปี 2013 ด้วยโครงการระดับ “ตำนาน” อย่าง แฟลตปลาทอง ซึ่งเปิดตัวเมื่อยี่สิบกว่าปีที่แล้ว อย่างยิ่งใหญ่อลังการ ด้วยโฆษณาทีวี ที่ทุกคนในยุคนั้นต้องเคยดู เป็นโครงการใหญ่มาก ระดับ 7,000 Units ที่ราคาไม่แพง เริ่มต้นเพียงแสนกว่าบาทเท่านั้น เชื่อว่ามีหลายคนที่อยากรู้ว่า ปลาทองวันนี้ อยู่ดีหรือไร… ผมจึงได้เก็บรวบรวมข้อมูลบันทึกเป็นรีวิวฉบับนี้ ไว้ให้พวกเราเพื่อเป็นกรณีศึกษาครับ
Fact @ 17 December 2013
- แฟลตปลาทอง – ปัจจุบัน ชื่อ รังสิตซิตี้
- Developer: ปลาทองกะรัต
- ผู้บริหารจัดการในปัจจุบัน รังสิตซิตี้
- SUPER ECONOMY CLASS (อ่านรายละเอียดของ Segment คอนโดได้ที่นี่)
- คอนโด Low Rise 4 ชั้น 130 อาคาร 7,280 ยูนิต
- ยูนิตต่อชั้นสูงสุด 14 ยูนิต
- ที่จอดรถในอาคารไม่มี จอดริมถนนรอบๆอาคาร
- ที่ดินประมาณ 130 ไร่
- สร้างเสร็จพร้อมอยู่ ปี 2533
- Studio 28 ตารางเมตร (ขนาดอาจจะมีเล็กใหญ่กว่านี้ ประมาณ 2 ตารางเมตร)
- ราคาเริ่มต้นเมื่อเปิดตัว ประมาณ 189,000 บาท
- ราคาตลาดปัจจุบันประมาณ 50,000 – 300,000 บาท ต่อห้อง
- ราคาต่อตารางเมตรประมาณ 1,785 – 10,715 บาท
- ราคาเช่าต่อห้อง 1,000 – 2,500 บาท ต่อเดือน
เพียงแค่การกด Like ก็เท่ากับการสนับสนุนข้อมูลเชิงลึกจาก Think of Living แล้วครับ
เจาะลึกเรื่องทำเลที่ตั้ง
โครงการแฟลตปลาทอง ปัจจุบันเปลี่ยนชื่อเป็น รังสิตซิตี้นะครับ อยู่ที่ ถนนรังสิต-ปทุมธานี โครงการใหญ่มากเลยได้ซอยเป็นของตัวเอง เรียกว่าซอย รังสิต-ปทุมธานี41 ครับ ถ้าเรามาจากในเมืองวิ่งวิภาวดีมุ่งหน้ารังสิต มาจนถึงฟิวเจอร์ปาร์ครังสิตแล้วเลี้ยวซ้ายไปปทุม จากตรงนี้ ตรงไป 4 กิโลเมตรพอดีครับ จะเห็นโครงการอยู่ซ้ายมือ ปากทางเข้าเขียนว่า รังสิตซิตี้นะครับ ไม่ต้องไปมองหาป้ายแฟลตปลาทองล่ะ 🙂 ทำเลโครงการเรียกว่าชานเมืองแท้ๆ แต่ก็มีสิ่งอำนวยความสะดวกอยู่ในระยะที่ใช้ได้ อุดมสมบูรณ์มากมาย ไม่ต้องพูดถึงในโครงการที่มีร้านค้าร้านอาหาร มินิมาร์ท มีกระทั่งตลาดสด แถมร้านค้าในนี้เปิดขายของกัน 24 ชั่วโมงอีกต่างหาก เพราะมีสาวโรงงานที่ทำงานเป็นกะอยู่ค่อนข้างมาก ด้วยตัวทำเลโครงการ อยู่ในระยะเดินทางไปนิคมอุตสาหกรรมบางกระดี และนวนครไม่ไกล
ส่วนภายนอกโครงการ ระยะใกล้ๆ ก็จะมี Facility อยู่ในพวกปั๊มน้ำมันใหญ่ อย่างปั๊ม ปตท มีทั้งข้างๆโครงการ และตรงข้ามแบบเยื้องๆโครงการ ส่วนห้างที่อยู่ใกล้ ก็คงหนีไม่พ้นฟิวเจอร์ปาร์ครังสิต ที่อยู่ห่างไป 4 กิโลเมตร และตลาดรังสิตที่อยู่ใกล้ๆกัน เป็น 4 กิโลเมตรที่เดินทางใช้เวลาน้อย เพราะรถไม่เยอะ และมีสะพานข้ามแยกแบบไม่ติดไฟแดงเลย ส่วนตลาดพูนทรัพย์ ที่เน้นขายอะไหล่และของแต่งมอไซค์ อยู่ถัดจากโครงการไปทางติวานนท์ประมาณ 3 กิโลเมตรครับ
ตัวโครงการ อยู่ใกล้จุดขึ้นลงทางด่วน อุดรรัถยา วิ่งเข้าเมืองทางนี้ได้ จุดขึ้นลงอยู่ห่างออกไปประมาณ 1.8 กิโลเมตร
Zoom ให้ดูขนาดและพื้นที่โครงการนะครับ ก่อนจะถึงทางเข้าโครงการ ที่เรียกว่า ซอยรังสิต-ปทุมธานี41 จะมีจุดสังเกตุคือปั๊ม ปตท นะครับ
ถนนรังสิต-ปทุมธานี บริเวณหน้าโครงการแฟลตปลาทอง มองย้อนไปทางฟิวเจอร์ปาร์ครังสิต จะเห็นปั๊ม ปตท อยู่ห่างไปไม่ไกลเลย
ถนนรังสิต-ปทุมธานี บริเวณหน้าโครงการแฟลตปลาทอง มองไปทางติวานนท์ ตรงหน้าโครงการ จะเปิดช่องเป็น ยูเทิร์นพอดี รถที่วิ่งออกมาจากโครงการ สามารถเลี้ยวขวามุ่งหน้าฟิวเจอร์ปาร์ครังสิตได้เลย
ปากทางเข้าโครงการ ที่รถแทกซี่กำลังเลี้ยวเข้าไปนั่นแหละ
เห็นได้อย่างชัดเจนครับ ว่าชื่อโครงการ เปลี่ยนเป็น รังสิตซิตี้แล้ว รถมอไซค์ที่จอดอยู่คือรอติดไฟแดงเลี้ยวขวาไปรังสิตครับ การเดินทางเข้าออกโครงการค่อนข้างสะดวกทีเดียว
เจาะลึกตัวโครงการ
ก่อนจะไปดูรายละเอียดอื่นๆของโครงการ อยากให้ชมวิดีโอโฆษณาชุดนี้ของแฟลตปลาทองกันก่อนนะครับ เป็นโฆษณาที่เชิญชวนให้คนไปจองในวันที่ 9/9/2532 ในยุคนั้นถือเป็นโฆษณาที่ดังมาก และสร้างชื่อแฟลตปลาทองให้เป็นที่รู้จักมาตราบเท่าทุกวันนี้ครับ
ส่วนใครที่ชอบดู VDO ทางผมและน้องบูม ทีมงานคิดเรื่องอยู่จาก Think of Living ก็ได้พาไปสำรวจกันในรูปแบบ VDO สามารถดูได้ตามนี้เช่นกันครับ
ประวัติ แฟลตปลาทอง
แฟลตปลาทอง เป็นโครงการใหญ่ยุคบุกเบิกนะครับ … หลังจากที่ประเทศไทย มี “อาคารชุด” ยุคแรกๆมาร่วม สี่ห้าสิบปี ส่วนมากโครงการใหญ่ๆ มักจะสร้างโดยการเคหะ ที่มีชื่อเสียงและเก่าแก่สุดน่าจะต้องยกให้ แฟลตดินแดง ที่มีมาร่วม 4-50 ปีเข้าไปแล้ว สำหรับภาคเอกชน การทำที่อยู่อาศัย อาคารชุดนั้น มาเริ่มต้นตั้งไข่กันอย่างเป็นกิจลักษณะ ก็หลังจากที่เรามี พรบ อาคารชุดในปี พศ 2522 เรียกว่ามีมาตรฐานมาให้ปฏิบัติ และมีกฎระเบียบมาใช้ครอบคลุมตั้งแต่การก่อสร้าง และการบริหารอาคารชุด ซึ่งมันดีต่อการพัฒนาอาคารชุดนะครับ เพราะเมื่อมีมาตรฐานที่จับต้องได้ ผู้บริโภคก็เชื่อมั่น ตลาดอาคารชุด ก็ค่อยๆเกิดและเติบโตอย่างแข็งแรงนับแต่นั้นมา จนเริ่มเข้าสู่ยุคบูม ตอนปี 2530
เริ่มยุคอสังหาเบ่งบานปี 30 หลังจากประสบความสำเร็จในการพัฒนาโครงการบ้านจัดสรร มาหลายโครงการ คุณ พงศกร ญานเบญจวงศ์ ก็ได้เปิดตัวโครงการ แฟลตปลาทองรังสิตขึ้น ซึ่งกระแสตอบรับค่อนข้างดี ด้วยกลยุทธ์ จองน้อย และเน้นการสร้างการรับรู้ผ่านสื่อต่างๆมากมาย รวมถึงโฆษณาทีวีที่เราคุ้นเคยกัน โดยตัวโครงการแฟลตปลาทอง สร้างมาสำหรับคนรายได้น้อยถึงปานกลาง ในยุคนั้นเปิดขายที่ราคาไม่ถึงสองแสนบาทต่อห้อง สามารถทำได้เพราะสร้างเป็นตึกเล็ก 4 ชั้น 56 units จำนวน 130 ตึก ไม่มีลิฟท์ มีส่วนกลางหลักเป็นสโมสรและสระว่ายน้ำที่วางไว้ท้ายโครงการ ส่วนตรงกลางโครงการมีตลาดสด และตรงหน้าโครงการทำเป็นอาคารพาณิชย์ 72 ห้อง … สมัยนั้น โครงการแฟลตปลาทองเหมือนเป็นชุมชนเมืองใหม่ที่ตั้งอยู่กลางทุ่งกันเลยทีเดียว เพราะเมื่อก่อนยังไม่เจริญเท่าไร
หลายคน คงจะสงสัยว่า ทำเลกลางทุ่งแบบนั้น ทำไมไปสร้างอาคารชุดได้ … คงต้องอธิบายเพิ่มนะครับ ว่า ทำเลโครงการยังเกาะเมืองย่านรังสิตอยู่ แต่สามารถไปทำงานที่นิคมอุตสาหกรรม นวนคร ซึ่งมีคนทำงานในนิคมและย่านนั้นร่วมเกือบ 300,000 คนนะครับ แล้วสมัยนั้น ไม่ได้มีหอพักอพาร์ตเมนท์ เยอะแยะยุบยับมากเท่าปัจจุบันนี้ ปัญหาเรื่องที่อยู่อาศัยไม่พอเพียง เป็นตัวสร้าง Demand ที่ต้องการทำเลในย่านรังสิตตอนเหนืออยู่แล้ว… ส่วนนิคมอุตสาหกรรมบางกะดี เพิ่งเกิดขึ้นทีหลังนวนครมาก (2530) ตอนนั้นยังไม่ฮอตครับ
แฟลตปลาทอง ในช่วงยุคบุกเบิก ถือว่าล้มลุกคลุกคลานนะครับ สืบเนื่องจากปัญหาหลายอย่าง รวมไปถึงปัญหาส่วนตัวของเจ้าของโครงการเอง เมื่อสร้างเสร็จ มีหลายตึกที่ถูกทิ้งร้าง เนื่องจากมีลูกค้าไม่โอน แถมบางตึกสร้างไม่เสร็จด้วยซ้ำไป เหลือคาไว้ให้ดูแค่ฐานรากก็ยังมี ทำให้ในอีกประมาณห้าปีต่อมา แฟลตปลาทองได้ถูกขายต่อให้กับกลุ่ม ซัมมิท เจ้าของสนามกอล์ฟ ไพน์เฮิร์ท ในย่านรังสิตตอนเหนือ และได้เปลี่ยนชื่อเป็น รังสิตซิตี้ในปัจจุบัน
พูดถึงชื่อ แฟลตปลาทอง … หลายคนคงสงสัยว่าทำไมต้อง “ปลาทอง” อาจจะเกี่ยวกับ ครอบครัว(คุณพ่อ) ของคุณพงศกร เป็นเจ้าของโรงงานผลิต วุ้นเส้นปลาทอง ก็เป็นได้นะครับ … แต่ผมว่า เป็นการตั้งชื่อง่ายๆ ที่จำง่ายและติดหู เหมาะสำหรับ Target Group เอามากๆ ดีกว่าตั้งชื่อเป็นคำสวยหรู ภาษาฝรั่งเศส หรือสเปน ที่แค่จะอ่านยังยาก อย่าว่าแต่จะจำเลยครับ …ถือเป็นกรณีศึกษาที่ดี
ในปัจจุบัน แฟลตปลาทอง ชำรุดทรุดโทรมไปเหนือกาลเวลา คือพี่แกโทรมล่วงหน้าไปก่อน โทรมเร็วกว่าที่ควรจะเป็น สภาพโครงการเหมือนคนแก่ก่อนวัย เพราะใช้ชีวิตไม่บันยะบันยังตรากตรำแดดฝนโดยไม่ได้บำรุงดูแลตัวเอง สาธารณูปโภคส่วนกลางขาดการดูแล สระว่ายน้ำและสโมสรถูกทิ้งร้างมาร่วมสิบปี ตัวตึกไม่เคยทาสีใหม่ การซ่อมบำรุงจัดอยู่ในระดับขอไปที รปภ ลดน้อยถอยลงจนลูกบ้านบ่นว่า ยังมีอยู่หรือเปล่า… การบริหารจัดการร่วมกันในโครงการมั่วซั่วตามใจฉัน ใครอยากต่อเติมอะไรอย่างไร ก็เต็มเหนี่ยว ถนนที่เคยกว้างขวาง เอารถสิบล้อมาดริฟแข่งกันได้ กลายเป็นถูกบุกรุกก่อสร้างต่อเติม และวางของกันตามอำเภอใจ จนในบางซอยถนนแคบเหลือแค่พอรถวิ่งสวนกันได้แค่นั้นเอง… ตัวโครงสร้างตึกก่อสร้างตามมาตรฐาน ไม่ทรุดและไม่มีปัญหาหนักอะไร … แต่การบริหารจัดการ และการปล่อยปละละเลยของเจ้าของบ้าน ทำให้โครงการดูทรุดโทรมลงอย่างน่าใจหาย… เปรียบดั่ง นุ่นวรนุช กลายร่างเป็น ลำยอง ประมาณนั้น
โครงการเจอน้ำท่วมใหญ่มา 3 ครั้ง ครั้งหลังสุดปี 54 สาหัสขนาดระดับ 2 เมตร เรียกว่าคนอยู่ชั้น 1 นี่ท่วมเกือบถึงเพดานห้อง ทำให้ผู้อยู่อาศัยกว่าครึ่ง ย้ายออกไป โดยเฉพาะผู้เช่า ที่เหลืออยู่ล้วนเป็นเจ้าของห้องและคนที่ติดที่ทาง อยู่มาตั้งแต่ดั้งเดิม…หลายตึกถูกทิ้งร้างทั้งตึกก็มี… ผมได้มีโอกาสได้สัมภาษณ์ผู้อยู่อาศัยจริงในยุคบุกเบิก จึงได้นำประเด็นที่สำคัญของแต่ละท่านมารวมกันและสรุปให้ฟังคร่าวๆดังนี้ครับ
คุณ ประจักษ์ คุณาโรจนสุนทร เป็นหนึ่งในแกนนำชาวแฟลต ในการกลับมาช่วยกันดูแลชุมชนของตัวเอง ลุงประจักษ์ ย้ายเข้ามายุคบุกเบิกเลย คือเข้ามาปี 2533 ครับ
คุณ สุวรรณี คุณาโรจนสุนทร มายุคเดียวกันกับคุณประจักษ์ เป็นสาวโรงงานยุคบุกเบิกที่เดินทางทำงานที่นิคมนวนคร เด็กที่เห็นนั่นหลานป้าแก ถือเป็นคนรุ่นสามที่อยู่และโตที่นี่
คุณ จำนงค์จิตร มหัทธนศักดิ์ พี่แดง เป็นคนยุคบุกเบิกเช่นกันโดยย้ายเข้ามาราวปี 2535 ทำร้านชำอยู่ที่ชั้น 1 มีบ้านอยู่ข้างนอกก็ยังไม่ยอมย้ายออกไป ถือเป็นคนติดที่นะครับ 🙂
คุณ สุวัฒน์ สุขการค้า ข้าราชการการไฟฟ้า ที่อยู่มายุคบุกเบิกเช่นกัน ลุงแกเป็นกลุ่มแกนนำตัวตั้งตัวตีในการพยายามกู้แฟลตปลาทองให้กลับมาน่าอยู่ดังเดิม โดยให้คนในชุมชนมีส่วนร่วมในการบริหารจัดการชุมชนอย่างโปร่งใสร่วมกับ นิติในปัจจุบัน
ทุกท่านที่เป็นคนยุคแรกของแฟลตปลาทอง ตัดสินใจซื้อ และย้ายเข้ามาอยู่ เพราะ “โฆษณา” เป็นหลัก โดยเมื่อได้เข้ามาดูของจริง ในช่วงแรก ที่ทาง Developer ยังดูแลบริหารอยู่ (3 ปีแรก) ก็ประทับใจในความสมบูรณ์ของโครงการ และราคาที่หยิบจับเป็นเจ้าของง่าย ด้วยราคาระดับ แสนกว่าบาทเท่านั้น ซึ่งคนรายได้ 5-6,000 บาท ก็สามารถเป็นเจ้าของได้
คนที่อยู่อาศัย ในแฟลตปลาทองส่วนใหญ่จะเป็นคนที่มีพื้นเพเป็นคนต่างจังหวัด โดยเฉพาะภาคอีสาน ทำให้เกิดชุมชน ที่ค่อนข้างจะเป็นคนบ้านเดียวกัน อบอุ่นเหมือนชุมชนต่างจังหวัด อันเป็นสาเหตุให้หลายๆคน ไม่ยอมย้ายไปไหน อยู่กันยาวๆ มาร่วมยี่สิบกว่าปีแล้ว โดยในระยะแรกเริ่ม สามปีแรกที่ทางเจ้าของโครงการยังอยู่บริหารจัดการโครงการ Facility ต่างๆยังอยู่ดี และเป็นระเบียบเรียบร้อย รถที่จอดบนถนนรอบๆอาคารมีจำนวนน้อยมาก บางอาคาร ไม่มีรถจอดเลยก็มี จนกระทั่งเริ่มมีการโอนสิทธิ์ การบริหารจัดการ และลูกบ้านต่างคนต่างไม่มีใครเข้ามาช่วยกันดูแลเป็นคณะกรรมการ จึงเริ่มมีการปล่อยปละละเลยการบำรุงรักษาตั้งแต่นั้นมา
สภาพอาคาร ก่อสร้างมาตามมาตรฐาน ไม่ทรุด ไม่มีปัญหาหนักในเรื่องของโครงสร้างอาคาร แม้จะผ่านน้ำท่วมหนักมา โดยเฉพาะปี 54 ตึกทุกตึกในโครงการแช่น้ำนานร่วมเดือน ที่ระดับความสูง 2 เมตร แต่ก็ยังไม่มีปัญหาอะไรมากนัก ปัญหาที่เจอในเรื่องของตัวอาคาร ก็จะมีเรื่องน้ำรั่วจากห้องด้านบน ทั้งจากท่อ และจากการเสื่อมสภาพของงานกระเบื้อง พื้นที่ส่วนกลางที่มีน้ำขัง ก็ทำให้มีความเสียหายเป็นจุดๆไป และโครงการไม่เคยมีการทาสีอาคารมาร่วมยี่สิบกว่าปี ทำให้ตัวตึกดูโทรม และมีผนังหลายอาคารที่มีการเสื่อมสภาพอย่างเห็นได้ชัด
Facility ส่วนกลาง เมื่อไม่มีคนสนใจดูแล สระว่ายน้ำและสโมสรด้านหลังโครงการ ก็เริ่มถูกปล่อยร้าง หลังจากใช้งานมาสิบกว่าปี โดยใช้งานไม่ได้มาประมาณ 10 ปีแล้ว ส่วนสนามเด็กเล่น กลายเป็นที่เก็บของและที่จอดรถ ตัวตลาดสดยังอยู่ดี และยังขยายพื้นที่ออกไปอีกพอสมควร โดยย่านตลาดสดกลายเป็นชุมชนร้านค้าทำมาค้าขายกัน อารมณ์เหมือนตลาดตามต่างจังหวัด นอกจากนี้ยังมีตลาดเล็กๆ กระจายอยู่จุดอื่นด้วย เพราะพื้นที่โครงการค่อนข้างใหญ่ครับ ตัวร้านค้าร้านอาหาร ที่เปิดเพิ่มมากขึ้น เป็นจุดสำคัญที่เป็นข้อดีของโครงการ เพราะอุดมสมบูรณ์มาก ของกินของใช้มีหลากหลายและแทบจะเปิดขายกัน 24 ชั่วโมง
สิ่งที่เป็นปัญหาอีกอย่างคือ การต่อเติมพื้นที่ โดยเฉพาะชั้น ล่าง ที่เน้นค้าขาย ไม่มีระเบียบและผู้ควบคุม ทำให้ต่อเติมกันตามใจ บางคนรุกล้ำมาที่พื้นถนนสองเมตรสามเมตรก็มี และมีพวกร้านเหล้า คาราโอเกะ เปิดอยู่บ้าง ซึ่งก็สร้างความรำคาญยามค่ำคืนให้กับผู้อยู่อาศัยแถวๆนั้นจนชาชินกันเสียแล้ว
ความปลอดภัยในการอยู่อาศัย เป็นอีกสิ่งหนึ่งที่ลูกบ้านชาวแฟลตรู้สึกกังวล เพราะมีตึกร้าง อาคารว่างอยู่ในโครงการ และการเข้าออกกันได้ตามสบาย รปภ แทบจะไม่เห็น แม้จะมีป้อมตำรวจอยู่ด้านหน้าโครงการ แต่ก็มีอาชญากรรม โดยเฉพาะของหาย รถหายอยู่เนืองๆ ลูกบ้านจึงช่วยกันจัดตั้ง ตำรวจชุมชน ช่วยกันดูแลตรวจตรากันเอง ซึ่งก็เพิ่งเริ่มทำกันได้ไม่นานนัก
ผู้อยู่อาศัยในปัจจุบัน แบ่งเป็นสองกลุ่ม คือกลุ่มเจ้าของห้อง และกลุ่มผู้เช่าห้อง โดยกลุ่มผู้เช่าห้องส่วนมากจะเป็นคนทำงานในย่านนั้นที่มีรายได้ไม่มาก เพราะค่าเช่าห้องค่อนข้างถูกมาก (1,000 – 2,500 บาท) กลุ่มผู้เช่าที่มีจำนวนมากเช่น สาวโรงงาน จะมีรถบัสของโรงงานมารับส่งถึงตัวโครงการ สามกะเลย คือเช้า บ่าย และค่ำ ค่อนข้างสะดวกมาก
แผนที่มุมสูงของโครงการแฟลตปลาทอง เห็นเป็นหมู่ตึกเล็กๆเป็นกลุ่มก้อนแบบนี้ เดี๋ยวผมพาไปดูว่าแต่ละโซนเป็นอย่างไรบ้าง
ด้านหน้าโครงการที่ติดถนน รังสิต-ปทุมธานี จะอยู่ด้านบนนะครับ ด้านหลังโครงการจะอยู่ด้านล่างของรูปนี้… หน้าโครงการจะเป็นอาคารพาณิชย์ 72 คูหา ที่ยังค้าขายกันคึกคักดี ถัดจากอาคารพาณิชย์เข้ามา จะเป็นสำนักงานนิติ อดีตสนามเด็กเล่น ที่ปัจจุบันกลายเป็นที่เก็บของและที่จอดรถ และมีป้อมตำรวจอยู่ตรงข้ามสำนักงานนิติ… โซนด้านหน้าโครงการที่ผมลากเส้นประสีเขียวให้ดู เป็นโซนที่เหมาะกับการอยู่อาศัยมากที่สุด สะดวก และไม่เปลี่ยว มีคนอยู่อาศัยและร้านค้าคึกคัก เดินเข้าออกโครงการง่ายครับ… ด้านซ้ายสุดของโซนสีเขียวนี้คืออาคารห้องเช่า ที่รังสิตซิตี้เป็นเจ้าของทั้งตึก เค้าทำเป็นอพาร์ตเมนท์ให้เช่านะครับ สภาพตึกและการปรับปรุงดูแลจะดีกว่าอาคารอื่นๆมาก แต่ค่าเช่าก็สูงกว่าเช่นกัน 1,500 บาทขึ้นไป
โซนสีเหลือง เป็นโซนตรงกลางโครงการ เรียกว่าพออยู่ได้ เดินไกลหน่อย แต่มีจุดดึงดูดสำคัญคือ ตลาดและพื้นที่ค้าขายที่ค่อนข้างเยอะ ยังไม่มีตึกร้าง แต่ก็จะเริ่มมั่วๆแล้วนะครับ โดยเฉพาะพวกร้านค้าประหลาดๆ ที่ไม่ควรจะมาอยู่ในชุมชนพักอาศัยแบบนี้เลย เช่นร้านเหล้า คาราโอเกะ ร้านเชื่อมเหล็ก ซ่อมรถ … เป็นต้น … ลองคิดดูว่าใต้คอนโดคุณมีร้านซ่อมรถกะเชื่อมเหล็กทำงานกลางวัน กลางคืนมีคนมานั่งร้องเพลงกินเหล้าที่ร้านใกล้ๆกันดิ… ฟินเลย
โซนสีแดง เป็นโซนชายขอบและหลังโครงการ สมัยก่อนมีจุดดึงดูดคือ สโมสรและสระว่ายน้ำ ซึ่งปัจจุบันกลายเป็นอดีตไปแล้ว ทำให้ตึกรายรอบโดยเฉพาะด้านขวามือ กลายเป็นพื้นที่เสื่อมโทรมมาก หลายตึกเป็นตึกร้าง หรือมีสภาพไม่ต่างจากตึกร้าง แต่ไม่ใช่ทุกตึกนะครับ บางตึกในโซนนี้ก็ยังดีๆอยู่ เพียงแต่สภาพแวดล้อมตึกข้างเคียง มันสุดจะโทรมเท่านั้นเอง
หากคุณกำลังมองหาที่พักในโครงการ เลือกโซนสีเขียวไว้ก่อนนะครับ สีเหลืองดูได้เป็นตึกๆไป พยายามเลี่ยงที่เค้าเปิดร้านเหล้า หรือพวกร้านประหลาดๆ ที่รบกวนการพักอาศัยครับ ส่วนโซนสีแดง … on your own risk
เดี๋ยวผมจะพาไปดูของจริงกันครับ….
เริ่มจากปากทางเข้าก่อนเลย สภาพด้านหน้า ไม่มีอะไรขวางกั้น เข้าออกตามสบาย มีดีที่สะดวก เลี้ยวซ้ายเลี้ยวขวาได้สบายๆ มีไฟแดงให้
ปากทางเข้าออกโครงการ เลี้ยวซ้ายไปติวานนท์ เลี้ยวขวารอไฟแดงมุ่งหน้าฟิวเจอร์ปาร์ครังสิต
หน้าโครงการ มีพี่วิน วินใหญ่ครับ และในโครงการก็มีวินเล็กอีก
ด้านหน้าสุดค่อนข้างค้าขายคึกคักเพราะเป็นอาคารพาณิชย์ 72 คูหานะครับ
7-11 ร้านอาหาร ร้านขายยา ครบ ตามธรรมชาติของชุมชนที่อยู่อาศัย ที่ปักหลักมานาน
ปลาทองมินิมาร์ท ร้านนี้ พอจะทำให้รู้ว่า แต่ก่อนเก่านี่ชื่อ แฟลตปลาทอง… ก่อนชื่อจะสูญหายกลายเป็นรังสิตซิตี้
ดัชนีชี้วัดความหนาแน่นของชุมชน … ร้านขายกล้วยทอดหน้าโครงการ ที่มีกล้วยร้อนๆทอดวางขายมิได้ขาด แปลว่ามีคนผ่านเข้าออกคึกคักตลอดเวลา… เพราะกล้วยทอดทิ้งไว้นานๆไม่อร่อยนะจ๊ะ
โซนอาคารพาณิชย์ ด้านหน้าโครงการ ถัดเข้ามาอีกหน่อย
พอพ้นช่วงอาคารพาณิชย์มา ก็จะเข้าสู่โซน อาคารชุด หรือ แฟลตกันแล้วนะครับ… ซึ่งตรงจุดนี้ ด้านซ้ายจะเป็นสำนักงานนิติ และ พื้นที่ที่เคยเป็นสนามเด็กเล่น ส่วนด้านขวามือจะเป็นป้อมตำรวจครับ
สำนักงานนิติ จะมีป้ายติดต่อห้องเช่าด้วย เพราะ รังสิตซิตี้ เป็นเจ้าของหมู่ตึกกลุ่มหนึ่งที่เขานำมาปรับปรุงเป็นอพาร์ตเมนท์ราคาประหยัด
สำนักงานนิติ เล็กๆ เล็กมากเมื่อเทียบกับขนาดโครงการ
สำนักงานนิติ จะติดต่อสอบถาม หรือจ่ายค่าส่วนกลาง ค่าน้ำ ก็ต้องมาจ่ายที่นี่
พื้นที่ข้าง สำนักงานนิติ ที่เมื่อก่อนเคยเป็นสนามเด็กเล่น … ปัจจุบันกลายเป็นพื้นที่เก็บของ ไปเสียแล้ว
พื้นที่จอดรถ ข้างสำนักงานนิติ ที่เมื่อก่อนเคยเป็นสนามเด็กเล่นและสวนหย่อมสวยงาม….
ป้อมตำรวจ และหน่วยรปภ ที่ประจำอยู่หน้าโครงการ
ถนนย่อย ที่แยกออกจากถนนหลัก โซนด้านหน้าโครงการ ยังเรียกว่าคึกคัก และสะดวกที่สุด สำหรับการพักอาศัย เราจะตรงเข้าไปดูด้านในกัน
ด้านใน ของถนนซอยแยกโซนด้านหน้า จะเจอตึกสีสันสวยงามหลากสีหลายตึก ตึกหลากสีเหล่านี้ คืออาคารอพาร์ตเมนท์ให้เช่าของ รังสิตซิตี้นะครับ จะได้รับการบำรุงดูแล คนละแบบกับแฟลตส่วนอื่น
โซนอพาร์ตเมนท์ตึกหลากสี ของรังสิตซิตี้
ที่จอดรถมอเตอร์ไซค์ ของอพาร์ตเมนท์ ต้องทำกรงให้อยู่กันเลยทีเดียว เพราะของหายกันง่ายๆเป็นปกติ… ราคาห้องเช่า ของอพาร์ทเมนท์ ตอนนี้ เริ่มต้นอยู่ที่ 1,700 บาทนะครับ
ส่วนห้องเช่าที่ลูกบ้านเค้าปล่อยเช่ากัน ก็มีราคาค่อนข้างหลากหลาย เริ่มต้นที่ 1,000 บาท ห้องเปล่าค่อนข้างโทรม อยู่ชั้นบนๆ หรือสภาพตึกทำเลไม่ดี … ส่วนชั้นล่างที่ค้าขายได้ ทำเลใช้ได้ มีการต่อเติมแล้ว ราคาเช่าอยู่ที่ระดับ 2,500 บาท
สภาพการพักอาศัยของชาวแฟลต ที่ดูเผินๆ เหมือนเดินอยู่ในย่านชุมชนทาวน์เฮ้าส์เก่าๆนะ เพราะมีทั้งกันสาด การต่อเติมที่จอดรถ (ครับฟังไม่ผิด กั้นถนนกั้นรั้ว หน้าห้องชั้นล่างของตัวเอง ทำที่จอดรถส่วนตัวกันดื้อๆเลย..) ส่วนการตากผ้า วางม้าหินอ่อน นี่ถือเป็นเรื่องธรรมดา มาตรฐานปกติของที่นี่ครับ ไม่แปลกอันใด
เดี๋ยวเราไปดู Facility และสภาพโดยรวมของโครงการกันครับ
สโมสรด้านหลังโครงการ ขนาดใหญ่โตทำกิจกรรมได้หลายอย่างนะครับ เมื่อก่อนชาวแฟลตเค้าก็มาจัดปีใหม่ที่นี่กันเป็นประจำ ถูกทิ้งร้างแบบนี้ มาสิบปีแล้วครับ
เวทีแอโรบิค ที่ตั้งอยู่หน้าสโมสร …กิจกรรมออกกำลังกายร่วมกัน ที่ยังคงหลงเหลืออยู่เพียงอย่างเดียวของชาวแฟลต
สภาพภายในสโมสร
ด้านนี้ เป็นห้องออกกำลังกาย และห้องอเนกประสงค์
ส่วนห้องอเนกประสงค์และออกกำลังกาย ปัจจุบันมีคนมาพักอยู่อาศัยนะครับ… มันเริ่มมาจากสระและสโมสรปิดการใช้งาน กลายเป็นที่เก็บของ เลยต้องส่งช่างมาเฝ้าสโมสร เพราะอยู่ท้ายหมู่บ้านด้วย … เฝ้าไปเฝ้ามา กลายเป็นบ้านแกซะงั้น มีครบนะครับที่นี่ เลี้ยงนก เป็ด ไก่ กันในสโมสรนี่แหละ
ดู ป้ายแปะหน้าห้องดิ จะรู้ว่ามาอยู่กันนานแค่ไหน เฮียม้า ฟานนิสเตอรอย ยังอยู่แมนยูอยู่เลย
สระว่ายน้ำวันนี้ สภาพรกร้างอย่างที่เห็น
ตึกโซนด้านหลัง ที่เมื่อก่อนเป็นทำเลทอง ห้องวิวสระสวน พลอยกลายเป็นตึกร้างเป็นแถบๆ
บริเวณสระว่ายน้ำอีกมุม
สภาพสระว่ายน้ำ เกินจะเยียวยา และคงใช้เงินมากโข หากจะฟื้นฟูให้กลับมาใช้ได้อีกครั้ง
ของและอุปกรณ์ต่างๆ ที่ทางช่างเอามากอง มาเก็บไว้ที่นี่ ถามว่าทำไมไม่ทิ้งๆไป … เขาเก็บไว้เป็นอะไหล่ครับ
บ้านชาวบ้านที่อยู่ติดรั้วโครงการ ทางด้านหลัง
ตลาด คึกคักมากช่วงเช้าเย็น
สภาพพื้นที่รอบๆตลาด ที่แทบจะเป็นร้านค้าทั้งนั้น มีของขายครบ ตั้งแต่ของกินของใช้ ซ่อมคอม ซ่อมแอร์ไปจนถึงร้านเชื่อมเหล็ก
ภายในตลาด
ร้านขายผักและของชำ บ้านๆเลย… เอ่อ นี่คือชั้นล่างของอาคารชุดนะครับ ไม่ใช่ทาวน์เฮ้าส์ หรืออาคารพาณิชย์
เดี๋ยวเราจะไปดูพื้นที่โซนต่างๆของโครงการกันครับ
โซนพื้นที่ตอนหลังของโครงการ พวกกลุ่มตึกที่อยู่ติดถนนเมน ยังพอไหว แต่ ตึกที่เข้าซอยแยกหรืออยู่ชายขอบ จะค่อนข้างทรุดโทรม ไม่เหมาะแก่การอยู่อาศัย ไปจนถึงร้าง
สภาพตึก บริเวณโซนด้านหลัง… ที่เห็นป้ายขาวๆขวามือสุด นั่น คืออู่ซ่อมรถนะครับ… ผมว่าไม่น่าจะมีอาคารชุดที่ไหน ที่มีอู่ซ่อมรถอยู่ด้านล่างนะ
ตึกโซนด้านหลัง ที่ไม่ร้างซะทีเดียว ส่วนมากชั้นล่างจะมีคนอยู่ แต่ชั้นบน สามสี่ จะว่างครับ
สภาพตึกในโซนสีแดง ที่ทรุดโทรมมากอีกตึกหนึ่ง
สภาพตึกด้านหลัง อีกฝั่ง
ชั้นล่างนี่ต่อเติมกันสนุกสนาน แค่ที่เห็นนี่ยัง เบาๆ
การจอดรถ นอกจากจะจอดถนนรอบๆตึกแล้ว ยังมีการนำรถเข้าไปจอดตามซอก ตามพื้นที่ระหว่างตึก ป้องกันการถูกขโมย เพราะมีรถ block กันเป็นชั้นๆและอยู่ใกล้หูใกล้ตาด้วย
จอดรถกันแบบนี้ครับ
มอเตอร์ไซค์ ก็จะจอดกัน ใต้ตึกปกติ
โซนตอนกลางของโครงการ จะมีพวกร้านเหล้า ร้านคาราโอเกะ อยู่หลายร้าน
กลางวันดูเงียบๆ สงบๆ แต่ตกกลางคืน ดึ๋งๆกันทั้งคืน คึกคักเลยย่านนี้
อันนี้ เค้าตกแต่งแนวรีสอร์ทครับ
คอมแอร์…. วางได้สร้างสรรมาก
พื้นที่ถนน สมัยก่อนจะเป็นถนนที่กว้างมากคือข้างละสามเลน แต่ปัจจุบัน นอกจากการจอดรถแล้ว การรุกล้ำพื้นที่ส่วนกลาง เพื่อใช้ประโยชน์ส่วนตน รวมไปถึงการทำมาค้าขาย กลายเป็นเรื่องปกติ
Classic Case ของการบุกรุกต่อเติมใช้พื้นที่ส่วนกลาง อันนี้เป็นของห้องชั้นล่างที่ทำรั้วล้ำมาในแนวฟุตบาท และทำหลังคายื่มมาครึ่งหนึ่งของถนนครับ เพราะพี่แกจอดรถตรงนี้ เอากรวยมากั้นยึดพื้นที่ถนนหน้าห้องเป็นของตัวเองซะเลย
อันนี้เป็น Case Advance ที่สามารถทำหน้าห้องตัวเองให้เป็นตู้ ATM ได้ครับ … ยอมรับนับถือจริง … คิดดูห้องนี้เสมือนหนึ่งมี ATM เป็นของตัวเองอ่ะ เมพๆๆๆ
ส่วนห้องนี้ ทำเป็นมินิมาร์ท มี ATM เช่นเดียวกัน … เมพกว่าครับ 😀
ร้านนวดแผนโบราณ ที่เป็น Case Advance เช่นกัน คือต่อเติมกินพื้นที่ฟตบาทเป็นส่วนหนึ่งของห้องตัวเองไม่พอ ยังยึดพื้นที่ถนนหน้าห้องด้วย
ร้านอาหารในนี้มีเยอะมาก แทบจะทกร้าน ใช้พื้นที่ถนนเป็นที่ตั้งโต๊ะครับ
พื้นที่ว่างระหว่างตึก แต่ละจุดจะดีงาม และเสื่อมโทรมต่างกัน ทั้งที่สมัยก่อน เป็นสวนหย่อมมีต้นไม้และทางเดินสวยงาม….
ข้อดีของโครงการ คือถนนค่อนข้างกว้าง เหมือนจะรู้ว่า ต่อไปจะถูกบุกรุกยึดพื้นที่ถนน เลยทำมาเผื่อๆไว้ 😀
พื้นที่ถนนส่วนใหญ่จะสภาพดีนะครับ แต่ในบางจุดก็ร้าว Crack แล้ว ไม่ใช่เค้าทำมาไม่ดี แต่มี่พี่ๆชาวแฟลตบางท่าน เล่นใช้เป็นที่จอดรถบัส และเอารถใหญ่วิ่งเข้ามาอยู่เนืองๆ เมื่อเจอน้ำท่วมไปสามรอบ สภาพก็เป็นอย่างที่เห็น… เดิมๆเลยครับ ไม่มีการซ่อมบำรุงใดๆ
ร้านรับซ่อมแอร์ ตู้เย็น และเครื่องใช้ไฟฟ้าเก่า … ที่ไม่น่าจะได้เห็นในอาคารชุดที่อื่นนะ
ภาพมุมบน ให้ดูสภาพการต่อเติม ของห้องชุดที่อยู่ชั้นล่าง เรียกได้ว่า แทบไม่มีห้องไหนที่ไม่ทำ… ดูๆไปชักจะคล้ายทาวน์เฮ้าส์แล้วนะเนี่ย
สภาพตึกทั่วไป ที่มีคนอยู่อาศัย สภาพจะประมาณนี้
ให้ดูร่องรอย “เอาอยู่” @ปทุมธานี เมื่อปี 54 และโปรดสังเกตุวิธีติดตั้งคอมแอร์ของชาวแฟลตที่นี่ครับ…ติดมันโถงทางเดินหน้าห้องดื้อๆกันเลยทีเดียว
ผมกลัวท่านผู้อ่านจะนึกภาพไม่ออกว่า น้ำมันท่วมสูงแค่ไหน เลยไปเอานังแบบ Size เมตรครึ่งมายืนเปรียบเทียบให้ดู … มิดหัวครับ… จริงๆพี่ๆชาวแฟลตเล่าให้ฟังว่าระดับน้ำสูงสุดมันสูงกว่านี้อีก แต่คราบน้ำที่เห็นนี่ คือรอยน้ำขัง ที่ขังอยู่ราวๆหลักเดือนครับ หลังจากน้ำท่วมครานั้น ผู้อยู่อาศัยในแฟลต หายไปไม่หวนกลับมาเกินครึ่ง… โครงการไม่มีการซ่อมแซมใด ปล่อยทิ้งไว้ให้ชาวแฟลตดูแลกันเอง … เราจึงเห็นห้องเอามาขายกันถูกๆเยอะมากครับ
บันไดขึ้นชั้น 2-4 สภาพยังดี … ที่นี่เป็นตึก 4 ชั้น จึงไม่มีลิฟท์นะครับ
ตรงชานพักตามแนวบันได ยังอุตสาห์ออกแบบให้มีช่องแสง (อิฐแก้ว) ให้อีก
ตรงชั้นสอง จะมีพื้นที่กันสาด ขนาดใหญ่ ที่ชาวแฟลตมักจะใช้เป็นลานอเนกประสงค์ของแต่ละอาคาร ซึ่งส่วนมากมักจะใช้ตากผ้าตอนกลางวัน ตกเย็นนั่งเล่นกันบ้าง … ส่วนตอนช่วงน้ำท่วม นี่คือจุดขึ้นลงเรือและประกอบอาหารกินกัน สำหรับชาวแฟลตหลายท่านที่ไม่ยอมทิ้งบ้านไปไหนครับ
จริงๆ โครงการเขาก็ทำขอบคอนกรีตกั้นไว้ไม่ได้ให้ออกไปใช้งานนะ แต่ผมเห็นเขาก็ทุบออกกันแบบนี้แทบจะทุกอาคาร
สภาพโถงหน้าห้อง เป็นพื้นปูนธรรมดาเปิดโล่ง สองด้าน … อันนี้ดี ไม่มีการบุกรุกพื้นที่โถงทางเดิน เพราะบางชั้น บางตึก พี่ๆเค้าเล่นเอาตู้เก็บของมาวางหน้าห้องกัน…บางห้องกั้นทำคอกหมา คอกแมวก็มี จริงจริ๊งงง จะถ่ายรูปมาให้ดูก็ไม่กล้า เจ้าของยืนมองอยู่..
ผมลากๆเส้นทำผังชั้นมาให้ดูแบบ คร่าวๆ ดูง่ายๆครับ Scale ผิดนะครับ แค่ทำมาให้ดูให้เข้าใจภาพคร่าวๆเฉยๆ ตัวตึกมี 4 ชั้น แต่ละชั้นมี 14 ห้อง รวมทั้งตึกมี 56 ห้อง ขึ้นลงใช้บันได ที่ชั้น 1 มีส่วนโถงด้านล่าง และสวนด้านหน้าทางเข้าตึกมาให้ แต่ปัจจุบันสวนไม่เหลือสภาพแล้ว ส่วนโถงก่อนขึ้นบันได ก็แทบจะกลายเป็นที่วางของกับจอดมอเตอร์ไซค์กันหมดแล้ว… ชั้น 1 ตรงก่อนขึ้นบันได จะมีห้องน้ำ 1 ห้อง สำหรับเป็นส่วนกลางของลูกบ้านทุกคน ซึ่ง ผมแทบจะไม่เจอห้องน้ำที่มันใช้การได้แล้วครับ
สรุปสิ่งอำนวยความสะดวก
- สระว่ายน้ำ …. ปัจจุบัน ใช้ไม่ได้มาร่วม 10 ปี
- สโมสร …. ปัจจุบัน ใช้ไม่ได้มาร่วม 10 ปี
- สวนหย่อมรอบโครงการ….ปัจจุบัน ไม่มี
- สนามเด็กเล่น….ปัจจุบันไม่มี
- ตลาด และร้านค้า 24 ชั่วโมง
- ลิฟท์โดยสาร ไม่มี
- ที่จอดรถ จอดตามริมถนน ไม่ทราบจำนวน
- รปภ และป้อมสายตรวจที่หน้าหมู่บ้าน
Product Walkthrough
ห้องในอดีตตอนที่เปิดขาย เป็น Studio ห้องเปล่า ไม่มีอะไรเลยนะครับ แต่ห้องในปัจจุบันที่ขายหรือปล่อยเช่ากัน จะมีทั้งห้องเปล่า ไปจนถึงห้องแต่งครบ สภาพมีตั้งแต่โทรมมาก ไปจนถึงสวยงามน่าอยู่ แล้วแต่เจ้าของครับ … ผมจะพาไปดูห้องที่เค้าขายและปล่อยเช่าสักหนึ่งห้องละกันนะ
ผังห้อง Studio ลากให้ดูคร่าวๆ Scale ไม่ตรงเช่นเคย ห้องนี้ ไม่มีอะไรมาก เอาระเบียงกับห้องน้ำไปไว้ด้านหลัง ครัวไม่มี ส่วนมากจะไปทำกันที่ระเบียงครับ ห้องที่ผมจะพาไปดูเป็นห้องเปล่า สภาพอยู่ในระดับ ซ่อมได้ ขาย 100,000 บาท ให้เช่า 1,100 บาทต่อเดือน … เอ่อ ต่อรองได้อีกต่างหากครับ ซึ่งตัวตึกอยู่ในโซนสีเขียว คือด้านหน้าโครงการ ค่อนข้างสะดวก แต่ดันเป็นตึกที่สภาพโทรม แถมอยู่ชั้นสาม ทั้งชั้นมีคนอยู่อาศัยหรือเปล่าผมยังไม่กล้าเดาเลยครับ
ห้องสวยๆของที่นี่ ราคา จะอยู่ในระดับใกล้สองแสน ไปจนถึงสามแสนบาทก็มี แล้วแต่ทำเล สภาพตึก สภาพห้อง และทำการค้าได้ไหมนะครับ… ส่วนห้องโทรมๆมากๆ เจ้าของยกให้ฟรีก็มีนะครับ แต่ต้องไปจ่ายค่าส่วนกลางที่ค้างอยู่เอง 🙂
ประตูหน้าห้อง มาตรฐานจะมีบานเหล็กดัดมุ้งลวดด้านนอก และประตูบานไม้ลูกบิดด้านใน … ห้องที่เจ้าของทิ้งว่างไม่ดูแลนานๆ จะมีคนแวะมายืมประตูบานนอกและลูกบิดไปนะครับ … ยืมไปแบบไม่คืนน่ะ
กุญแจประตู lock แบบธรรมดาแบบนี้
ทุกห้องจะมีบานเกร็ดด้านบนประตู ให้แสงและลมผ่านเข้าห้อง โดยไม่ต้องเปิดประตู … นวัตกรรมแบบนี้ดีอยู่สบาย แต่ แต่ แต่ มันไม่เก็บเสียง ตำน้ำพริก หรือทะเลาะกะสามีที เสียงดังไปทั้งแฟลต
เปิดประตูมา ให้ดูธรณีเอาไว้กันฝน กันน้ำสาดเข้าห้อง
ประตูด้านใน
สภาพภายในห้อง พื้นปูกระเบื้องใหม่นะครับ ตัวห้องก็ไม่มีอะไร โล่งๆแบบนี้ มีพัดลมเพดานอันนึง
มองย้อนกลับไปที่ประตูห้อง
ส่วนด้านหลังห้อง จะมีห้องน้ำ และระเบียงครับ
ห้องน้ำพื้นลดระดับเล็กน้อย
สภาพในห้องน้ำ เค้าเอาอ่างล้างหน้าเดิมๆออก แล้วก่ออ่างล้างหน้าใหม่ ให้ใหญ่และสามารถใช้งานอเนกประสงค์ได้ คือล้างจานล้างกระทะยังได้เลย…ส่วนอาบน้ำก็ยืนอาบมันหน้าโถสุขภัณฑ์โดยไม่มีที่ทางติดฉากกั้นอาบน้ำได้ ดังนั้นห้องนี้จะเปียกเลอะเทอะไปหมดเวลาอาบน้ำ
ระเบียงเค้าจะมีหน้าต่างบานเกล็ด 2 บาน เป็นช่องแสง และช่องลม ให้กับห้องนี้
พื้นที่ระเบียงค่อนข้างแคบ เจ้าของห้องแทบทุกคนนิยมติดเหล็กดัดเพิ่ม ยื่นออกไปแบบนี้
เคาน์เตอร์อเนกประสงค์ ที่ก่อเพิ่มเติมขึ้นมา เพื่อทำครัวครับ
ราคาและเงื่อนไขการขาย @ 17/12/2013
- Studio เนื้อที่ 28 ตารางเมตร ราคา 50,000 – 300,000 บาท หรือ 1,785 – 10,715 บาทต่อตารางเมตร แล้วแต่อาคาร, โซน และชั้น ชั้นบนจะถูกมากกว่าชั้นล่าง ชั้นที่ราคาสูงสุดคือชั้น 1 เพราะใช้ทำการค้า และมีการต่อเติม
- ราคาเช่า 1,000 – 2,500 บาทต่อเดือน
- Standard Room ห้องเปล่า
- เพดานสูง 2.6 เมตร
- ค่าส่วนกลาง 270 บาทต่อห้องต่อเดือน
- ค่าน้ำประปา ยูนิตละ 29 บาท
เจาะลึกรวบยอด
แฟลตปลาทอง หรือปัจจุบันชื่อ รังสิตซิตี้ เป็นโครงการขนาดใหญ่มาก ระดับ 7,000 Unit เนื้อที่ 130 ไร่ เมื่อเทียบขนาดของที่ดินแล้ว ใหญ่โตไม่แพ้ใครเหมือนกัน โครงการ เป็นห้องชุดราคาถูกที่สร้างมาเพื่อคนรายได้น้อย ระดับราคาเปิดตัวแค่แสนกว่าบาท ดังนั้นไม่ควรคาดหวังหรูเริศนะครับ แค่พออยู่ได้ และพอเหมาะกับคนที่เขามีรายได้ไม่มากนักครับ ซื้อแล้วไม่เป็นภาระมาก ในปัจจุบันราคาจัดอยู่ในขั้นถูกมากจนแทบจะเรียกว่าแจกฟรีก็ได้ เพราะมีตั้งแต่ราคา 50,000 – 300,000 บาท ค่าเช่าถูกมาก ที่ระดับ 1,000 – 2,500 บาทเท่านั้นเอง ถ้ารู้จักทำการบ้าน เลือกโซนและตึก ดีๆ ก็สามารถเป็นเจ้าของห้องชุดที่พอจะอยู่ได้ไม่ยากเย็นนักครับ
ทำเลโครงการตั้งอยู่ชานเมือง ติดถนน รังสิต-ปทุมธานี ตรงซอย 41 เมื่อก่อนมีแต่ทุ่ง ไม่มีสิ่งอำนวยความสะดวกใดๆ แต่ปัจจุบันนี้ไม่ใช่แล้วนะ เพราะมีทั้งทางด่วน ห้าง ตลาด สิ่งอำนวยความสะดวกรายรอบเยอะ และไปไหนต่อไหนสะดวกมาก นอกจากนี้ คนที่ทำงานในนิคมอุตสาหกรรมนวนคร และบางกะดี แฟลตปลาทองก็เป็นจุดแวะรับส่งพนักงานของรถโรงงานด้วย ซึ่งทำให้การเดินทางไปทำงานสะดวกมากๆ ในโครงการมีความอุดมสมบูรณ์สูงมาก ด้วยเป็นชุมชนใหญ่และอยู่มานาน มีร้านค้าร้านอาหาร เยอะมากและหลากหลาย มีตั้งแต่ ร้านยา ตลาดสด ร้านเหล้า ร้านให้บริการต่างๆ ตั้งแต่ทำผมทำเล็บ นวด ไปจนถึงงานซ่อมแซมเครื่องไฟฟ้าและซ่อมรถยนต์ … เรียกว่า ไม่ต้องถามหาความอุดมสมบูรณ์รอบโครงการ เพราะในโครงการก็มีครบอยู่แล้ว แถมเปิดกันทั้งวันทั้งคืนอีกต่างหาก
สิ่งอำนวยความสะดวก ที่อยู่ใกล้เคียง เชิดหน้าชูตาที่สุดคือ ฟิวเจอร์ปาร์ครังสิต ที่อยู่ห่างไป 4 กิโลเมตร แต่ฝั่งโครงการเดินทางไปฟิวเจอร์นี่ใช้เวลาเร็วกว่าพวกทางฝั่งคลองนะครับ เพราะรถไม่ติด แถมมีสะพานข้ามทุกแยกอีก… นอกจากฟิวเจอร์ ก็มีเมเจอร์รังสิต, ตลาดรังสิต, ตลาดพูนทรัพย์, โลตัส และในอนาคต เตรียมพบกับ “อิเกีย รังสิต” ครับ 🙂 เรียกว่า ทำเลโครงการค่อนข้างสะดวกและอุดมสมบูรณ์ทีเดียว
การเดินทางสำหรับคนมีรถ นี่ค่อนข้างสะดวกมากๆ ทั้งมอเตอร์ไซค์และรถยนต์ มีเส้นทางเข้าออกเมืองที่สะดวกเพิ่มขึ้นมาหลายเส้นทาง และมีทางด่วนอยู่ในระยะใกล้ๆให้เลือกใช้สะดวกๆ ทั้งโทล์เวย์ และอุดรรัถยาครับ แต่คนใช้รถต้องระมัดระวังอย่างมากในเรื่องการจอดรถและการดูแลรถครับ เพราะเกิดเหตุรถหายในโครงการค่อนข้างบ่อยเลยทีเดียว… การเดินทางสำหรับคนไม่ใช้รถ คงต้องพึ่งพี่วินออกมาหน้าโครงการ แล้วหารถเมล์ หรือรถ Taxi เอา ดังนั้นคนที่อยู่โซนด้านหน้าโครงการ จะสะดวกในการเดินทางมากกว่าคนที่อยู่ด้านในลึกๆมากครับ
วัสดุอุปกรณ์ของที่ให้มาจัดอยู่ในระดับ Standard เพราะเป็นโครงการราคาถูกมาก แต่เนื่องจากการขาดการดูแลบำรุงรักษาที่ดี ตัวโครงการจึงดูเก่าโทรมมาก สภาพหลายตึกไม่เหมาะกับการอยู่อาศัย และวัสดุหลายอย่างมีการเสื่อมสภาพไปมาก… ส่วนทางด้านการออกแบบโครงการทำมาเป็น ตึกเล็ก 4 ชั้นไม่มีลิฟท์ เพื่อประหยัดต้นทุน ตัวห้องออกแบบมาธรรมดา เป็น Studio เรียบๆ ซึ่งฟังค์ชั่นการใช้งานเชยมาก ต้องปรับแก้หลายอย่างหากต้องการให้การอยู่อาศัยมีคุณภาพมากกว่าที่เป็นอยู่ โดยเฉพาะห้องน้ำครับ
สาธารณูปโภค ในอดีต ดีมากคุ้มค่า ยิ่งกว่าคุ้ม คุ้มทุกสิ่งจริงๆ จ่ายแสนกว่าได้ ถนนกว้าง แบบ Amazing เชื่อว่าเอาสิบล้อมาดริฟแข่งกันได้ มีสวนหย่อมหน้าตึก และกระจายทั่วโครงการ ทางเดินทางเชื่อมมีปลูกต้นไม้ร่มรื่น มีสนามเด็กเล่นขนาดใหญ่หน้าโครงการ เป็นพื้นที่ที่เหล่าแม่ๆลูกๆ มาพบปะสังสรรกันตอนเย็น มีสโมสรขนาดใหญ่ที่ชาวแฟลตใช้จัดงานปีใหม่กันทุกปี มีสระว่ายน้ำ Free Form ขนาดใหญ่มาก มีตลาดสด ร้านค้า … เรียกว่า ปลาทอง มีพร้อมทุกสิ่งจริงๆ สมกับที่โฆษณาไว้… แต่ในปัจจุบัน เมื่อปลาทองกะรัต ได้ขายโครงการต่อ และไม่ได้ดูแลแล้ว … ลูกบ้านเองก็ไม่มีเจ้าภาพไม่มีกรรมการที่แข็งแรง ออกแนวต่างคนต่างอยู่ ไม่เข้มแข็ง ทำให้การบริหารจัดการดูแลโครงการ ค่อยๆลดด้อยคุณภาพลงไปเมื่อเทียบกับยุค 3 ปีแรก จนกระทั้งเสื่อมโทรมถึงขั้นไม่เหลือ Facility ที่ดีๆ ตึกถูกทิ้งร้างปล่อยโทรมดังปัจจุบัน
เรื่องนี้ไม่สามารถโทษนิติผู้บริหารโครงการแต่เพียงฝ่ายเดียวได้ เพราะการที่ลูกบ้านอยู่ไม่เต็ม และเก็บค่าส่วนกลางได้ไม่เต็มเม็ดเต็มหน่วย และภาระการบำรุงรักษา มันมีแต่จะมากขึ้นทุกวัน สวนทางกับรายได้ที่ไม่สม่ำเสมอ จึงเป็นงานโหดมหาหินสำหรับการบริหารจัดการโครงการ … และเมื่อลองดูพฤติกรรมการอยู่อาศัยของชาวแฟลต ที่แทบจะเรียกได้ว่า ไม่มีการเคารพกฎกติกาการอยู่อาศัยและใช้พื้นที่ส่วนกลางร่วมกัน มีการบุกรุกยึดพื้นที่ส่วนกลางอย่างน่าเกลียด มีการประกอบกิจการการค้า ที่ไม่ควรจะมีในโครงการที่อยู่อาศัยแบบนี้ มีการปล่อยทิ้งห้อง ทิ้งตึกตัวเองไม่สนใจดูแล มีการเบี้ยวค่าส่วนกลาง ไม่มีไม่หนีไม่จ่าย … แล้วก็เป็นเรื่องที่น่าจะคาดเดา ผลสุดท้ายของโครงการได้อยู่แล้วว่า “เละแน่” เรื่องนี้เป็นอุทาหรณ์กรณีศึกษาที่ดีของการที่ชาวแฟลต ยังไม่เข้าใจบทบาทหน้าที่ และสิทธิในการอยู่ร่วมกันในชุมชนห้องชุด ว่าควรทำตัวยังไง… และที่สำคัญ การบริหารจัดการห้องชุด ไม่ใช่เรื่องหมูๆ จึงต้องใช้มืออาชีพที่ชำนาญมาบริหารจัดการ ไม่งั้นก็จะเละ และมั่วอย่างที่เห็น
อีกหนึ่งกรณีศึกษา คือโครงการขนาดใหญ่ที่ มีผู้อยู่อาศัยมาก ถ้าลูกบ้านไม่รวมตัวกันให้ดี และเสียสละเข้าประชุมร่วมกันบริหารตั้งแต่ต้น โอกาสเละมีสูงมาก … อย่างโครงการแฟลตปลาทองนี้ ผมถามจริงๆ แกนนำชาวบ้าน จะต้องเรียกลูกบ้านมาประชุมไม่น้อยกว่า 40% จากจำนวนลูกบ้านทั้งหมดกว่า 7,000 units ลุงๆป้าๆแกนนำเขาจะเอากำลังที่ไหน หรือหาวิธีใดไปเรียกคนมาประชุมให้ถึงเกณฑ์นี้… ซึ่งถ้าเปลี่ยนจากโครงการ 7,000 Units เป็นโครงการเล็กๆ 79 Units การบริหารจัดการเรียกประชุม และโหวตต่างๆของลูกบ้านทำได้ง่ายกว่าเป็นร้อยเท่านะครับ… นี่เป็นกรณีศึกษา สำหรับลูกบ้านในโครงการที่ Units เยอะครับ… แค่เรียกประชุมให้ได้เสียงไปกำหนดกฎกติกาหรือใช้สิทธิต่างๆ ก็ยากเย็นมหายากแล้ว
สุดท้ายที่เป็นสิ่งที่สำคัญ เหนือสิ่งอื่นใด ผมอยากจะบอกว่า แฟลตปลาทอง ที่เห็นโทรมและไม่น่าอยู่นี้ ไม่ได้เกิดจาก โครงการมันเก่า อายุเยอะ หรือสร้างมาไม่ได้มาตรฐานนะครับ แต่เกิดจาก “คน” ทั้งคนอยู่อาศัย และทั้งคนบริหารนั่นแหละครับ ดังนั้น ก่อนที่จะซื้อโครงการใดๆ ก็อย่าลืมคิดถึงเรื่องนี้ด้วย นอกจากคิดว่า ใครจะเป็นคนบริหารโครงการแล้ว ให้คิดไปถึงเพื่อนบ้านเราด้วย ว่าเพื่อนบ้านเราเป็นใคร เพราะการอยู่อาศัยกับคนหมู่มาก มันต้องมีกฎกติกาและร่วมกันดูแลรักษาบ้านด้วยกันทั้งหมดครับ
Judgement
โครงการแฟลตปลาทอง เป็นโครงการที่ให้คะแนนยากครับ ด้วยภายในโครงการในปัจจุบัน มีสภาพที่แตกต่างกันของแต่ละตึก แต่ละห้องอย่างสิ้นเชิง และราคามีความแตกต่างกันมาก ตั้งแต่ 4-50,000 บาท ไปจนถึง 300,000 บาทต่อห้อง ผมจึงต้องให้คะแนนเป็น range (ช่วงคะแนน) ซึ่งจะแตกต่างจากการให้คะแนนทั่วไปครับ
คะแนนจะเป็น range —> แย่สุด – ดีสุด นะครับ
การให้คะแนน ให้แบบ Weight Average โดยมุ่งหาความคุ้มค่า เทียบกับราคาที่จ่ายไป โดยมีส่วนที่พิจารณาดังนี้
ทำเล 35%, การเดินทางโดยใช้รถ 15%, การเดินทางโดยไม่ใช้รถ 15%, วัสดุ 15%, การออกแบบ 10% และสาธารณูปโภค 10%
เทียบกับราคา เฉลี่ย 4,000 บาทต่อตารางเมตร, 17/12/2013
- ทำเล 3.0 – 8.0 /10 – ทำเลห้องที่อยู่โซนอันตราย จัดอยู่ในระดับย่ำแย่ไม่ควรอยู่ ยกเว้นคุณจะเป็นขาลุยและชอบความท้าทายทุกรูปแบบ ส่วนทำเลโครงการในโซนที่ดี จัดอยู่ในระดับที่ดีและคุมค่ามาก อย่างไรก็ตามแม้โครงการจะราคาถูกมากแค่ไหน ก็ต้องเสียคะแนนความคุ้มค่าไปเยอะเพราะสภาพแวดล้อมโดยรวมของโครงการ ไม่ค่อยจะดีและมีอาชญากรรมครับ
- เดินทางด้วยรถ 7.5/10 – สะดวกคุ้มค่า เดินทางง่ายสุดๆ ถ้าเป็นโครงการปกติทั่วไปราคานี้ควรได้เกินสิบด้วยซ้ำ แต่มีจุดให้ลบคะแนนเยอะตรงที่ … รถมันหายบ่อย หายง่าย จนไม่น่าเอามาจอดในโครงการครับ
- ไม่ใช้รถ 4.0 – 9.0 /10 – จะมีโซนบางโซนที่ถ้าคุณมีลูกหลานจะห้ามไปเดินเล่นแถวนั้นโดยเฉพาะยามวิกาล ดังนั้นแม้ว่าจะราคาถูกชวนคุ้มแค่ไหน เมื่อเปรียบเทียบกับสวัสดิภาพและความปลอดภัยแล้วเอาไป 4 ก็พอ ส่วนสาวโรงงานหรือคนที่อยู่ในโซนด้านหน้า เดินทางไม่ใช้รถสะดวกสุดๆ เมื่อเทียบกับราคา
- วัสดุ 3.0 – 8.0 /10 – วัสดุของห้องที่โทรมมากๆ นี่แทบจะเรียกว่าไม่มี แถมยังต้องซ่อมหลายส่วนอีก วัสดุส่วนกลางของอาคาร ก็ย่ำแย่เต็มที … แต่ก็ยังมีหลายห้องหลายอาคาร ที่สภาพดี และดูแลดี
- แบบ 6.5 /10 – ออกแบบมาเพื่อทำราคาให้ถูก แบบพอใช้ได้ ปรับปรุงแก้ไขพออยู่ได้
- สาธารณูปโภค 5.0 /10 – แม้จะแทบไม่เหลืออะไรให้ใช้แล้ว แต่ราคาระดับนี้ ได้ถนนกว้างๆ และมีตลาดในโครงการ ก็ถือว่า ยังพอรับได้อยู่นะ
- SUPER ECONOMY CLASS
- 4.38 – 7.63 / 10.00
BOTTOM LINE
แฟลตปลาทอง เหมาะกับคนที่ทำงานย่านรังสิต มองหาบ้านราคาถูกที่ไม่สร้างปัญหาให้ตัวเอง เป็นคนง่ายๆ ไม่เรื่องมาก ชอบโครงการที่มีความอุดมสมบูรณ์สูง มีงบประมาณระดับ 100,000 – 300,000 บาท หากคิดจะซื้อหรือเช่าที่นี่ผมแนะนำให้เลือกโซนด้านหน้า ที่มีสภาพตึกไม่โทรม และ เลือกห้องเลือกชั้น ที่มีสภาพดีเท่านั้นครับ
หากคุณอ่านมาถึงบรรทัดสุดท้ายนี้ และพอจะมีข้อมูล หรือความเห็นที่จะช่วยเสริมเติมเต็ม ให้เพื่อนๆได้ข้อมูลที่ถูกต้องครบถ้วนมากขึ้น ผมอยากจะขอให้ช่วยกัน Comment แสดงความคิดเห็น เพื่อเป็นประโยชน์ต่อสังคมต่อไปครับ
