info บทความซื้อคอนโด หน้าปก

การกู้ซื้อคอนโดสไตล์มนุษย์เงินเดือน” มนุษย์เงินเดือนหลายๆคน พอทำงานเก็บเงินได้ซักก้อน คงมีความฝันที่จะมีที่อยู่อาศัยเป็นของตัวเองใช่มั้ยล่ะคะ  นอกเหนือจากบ้าน และ ทาวน์โฮมแล้วที่อยู่อาศัยที่กำลังเป็นที่นิยมก็คือ คอนโดมิเนียม เพราะคอนโดมักจะตั้งอยู่ในทำเลที่ดี เดินทางสะดวก ใกล้รถไฟฟ้าหรือใกล้ที่ทำงาน เหมาะกับมนุษย์เงินเดือนอย่างเราๆเป็นอย่างยิ่ง  ซึ่งตอนนี้คอนโดก็ผุดขึ้นยังกับดอกเห็ด ทำให้มีตัวเลือกให้เราเปรียบเทียบมากมาย พอเราไปดูโครงการหลายๆโครงการเข้าก็จะเกิดความรู้สึกว่า “อันนู้นก็ดูดี อันนี้ก็อยากได้” จนบางทีก็เกือบจะหน้ามืดตัดสินใจวางเงินจองคอนโดที่ราคาสูงเกินกำลังผ่อนชำระของเรา   แล้วอย่างงี้จะรู้ได้อย่างไรล่ะว่าเราควรจะซื้อคอนโดราคาเท่าไหร่  ถึงจะพอกู้ได้ไม่เหนื่อยจนเกินไปและคอนโดที่เราซื้อได้นั้นมันอยู่ทำเลไหนกันบ้างนะ  บทความซื้อคอนโดสไตล์มนุษย์เงินเดือน ตอนนี้จะมาไขข้อข้องใจในการกู้เงินเพื่อซื้อคอนโดให้รู้กันค่ะ

การซื้อคอนโดนั้นถ้าไม่ซื้อเงินสด ก็จำเป็นที่จะต้องกู้ยืมเงินจากธนาคารแล้วค่อยผ่อนคืนเป็นงวดๆ โดยธนาคารส่วนใหญ่ก็ไม่ได้ให้เรากู้ได้ 100% นะคะ แต่มักจะอนุมัติสินเชื่อให้ไม่เกิน 90% ของราคาขายหรือราคาประเมินโดยจะเลือกราคาที่ต่ำกว่า ยกเว้นคอนโดบางโครงการที่เป็นของบริษัทใหญ่ที่มีผลประกอบการดี หรือ เครดิตดี  ธนาคารอาจพิจารณาเงินกู้ ให้ 100% 

สำหรับการกู้เงินเพิ่มเติมนำมาใช้ตกแต่งห้อง บางธนาคารก็สามารถให้เรากู้ได้ซึ่งต้องดูเงื่อนไขของแต่ละธนาคารกันอีกทีว่าจะได้เป็นสินเชื่อแบบไหนและกู้ได้กี่% (ส่วนใหญ่มักจะไม่เกิน10%) ซึ่งแน่นอนว่าดอกเบี้ยก็จะสูงกว่าเงินกู้แบบปกติและต้องผ่อนในระยะเวลาที่สั้นกว่า สำหรับส่วนต่างที่เรากู้ไม่ได้เมื่อถึงเวลาโอนเราจะต้องสำรองเงินส่วนนี้ไว้ด้วยนะคะ  โดยวงเงินกู้ซื้อที่อาศัยจะขึ้นอยู่กับฐานเงินเดือนของเรานั่นเอง สิ่งนี้แหละค่ะที่ดับฝันของเรา วงเงินกู้ที่ธนาคารให้จะอยู่ที่ประมาณ 50เท่าของเงินเดือนโดยอาจจะมากกว่า 50 เท่าก็ได้ ขึ้นอยู่กับความมั่นคงในการที่การงานและประวัติการชำระหนี้สินของผู้กู้ 

15K_Article_02

เรามาลองแบ่งมนุษย์เงินเดือนตามระดับของรายได้กัน ซึ่งการแบ่งระดับรายได้มนุษย์เงินเดือนทั่วไปๆที่ทำมาให้ดูนั้น มีจุดประสงค์เพื่อใช้เป็นตัวอย่างการอธิบายเนื้อหาในบทความเท่านั้นนะคะ ของจริงอาจจะมีมากมีน้อยกว่านี้ค่ะ อันนี้ทำมาเพื่อให้เข้าใจกันง่ายๆ^^ 

สามารถแบ่งออกได้เป็น 3 ระดับนั่นก็คือ

มนุษย์เงินเดือนน้องใหม่ (Junior) เงินเดือนโดยประมาณ 15,000-30,000

มนุษย์เงินเดือนรุ่นพี่ (Senior) เงินเดือนโดยประมาณ 30,000-60,000

มนุษย์เงินเดือนระดับบอส (Manager) เงินเดือนโดยประมาณ 60,000 ขึ้นไป

ถ้าพิจารณาเงินกู้  50 เท่าของรายได้นั่นหมายความว่า  มนุษย์เงินเดือนน้องใหม่ วัยกระเตาะ จะกู้ได้ 750,000-1,500,000 บาท ซึ่งคอนโดที่ซื้อได้จะเป็นคอนโดราคาย่อมเยามักจะอยู่บริเวณชานเมือง

มนุษย์เงินเดือนรุ่นพี่ จะกู้ได้ 1,500,000 – 3,000,000 บาท ซึ่งคอนโดที่ซื้อได้จะเป็นคอนโดที่ราคาสูงขึ้นมาหน่อย อยู่ใกล้หรือติดแนวรถไฟฟ้ารอบๆเมือง

มนุษย์เงินเดือนระดับบอส จะกู้ได้ 3,000,000 บาทขึ้นไป ซึ่งคอนโดที่ซื้อได้จะเป็นคอนโดราคาสูงค่อนข้างสูง อยู่ติดรถไฟฟ้าในเมืองหรือในทำเลที่ดี เดินทางสะดวกสบาย มี Facility เพียบพร้อม

เมื่อกู้ได้แล้วหน้าที่ต่อไปของมนุษย์เงินเดือน ก็คือการผ่อนเงินกู้ให้กับทางธนาคาร หลายๆคนคงได้ยินเค้าพูดกันว่า “ผ่อนล้านละ 7,000″ นั่นหมายความว่าถ้าซื้อคอนโดมาราคา 1 ล้านบาทจะต้องผ่อนธนาคารเดือนละ 7,000 บาท และ ถ้าซื้อคอนโด  2 ล้านบาทจะต้องผ่อนเดือนละ 14,000 บาทเป็นต้น ซึ่งถ้าเราซื้อคอนโดเกินตัวหรือคอนโดที่ราคาสูงเกินกว่าที่จะผ่อนไหวถึงแม้ว่าเราจะกู้ได้ก็จะเกิดปัญหาตามมาแน่ๆค่ะ  เพราะเราจะมีภาระต้องผ่อนธนาคารทุกเดือน

โดยสาเหตุที่ทางธนาคารกำหนดให้ต้องผ่อนล้านละ 7,000 เพราะทางธนาคารเค้าคิดมาคร่าวๆแล้วว่าเงินที่เราผ่อนไหวควรจะต้องเป็น 1 ใน 3 เท่าของรายได้  ซึ่งเป็นจำนวนเงินที่เราสามารถผ่อนได้โดยไม่เดือนร้อนหรือกระทบกับชีวิตประจำวัน รายได้ 3 ส่วนของเราควรจะแบ่งเป็น เงินที่ต้องใช้จ่าย , เงินออม , และเงินผ่อนหรือเงินลงทุน นอกจากนี้ในการกู้เพื่อซื้อบ้านหรือคอนโดยังมีค่าใช้จ่ายยิบย่อยอื่นๆอีกนะคะ อยากรู้ว่ามีค่าอะไรบ้างก็ถามทางธนาคารโดยตรงได้เลยคะ

อธิบายให้เห็นภาพมากขึ้นว่าทำไมต้องล้านละ 7,000 สมมติถ้านาย A มีเงินเดือน 20,000 บาท สามารถกู้เงินธนาคารมาซื้อคอนโดในฝันได้ 1,000,000 บาท(50 เท่าของเงินเดือน) ควรจะผ่อนไม่เกิน 3 เท่าของรายได้คือประมาณ 6,000-7,000 บาท นั่นเอง ในกรณีที่มนุษย์เงินเดือนน้องใหม่อยากมีคอนโดขึ้นมาจริงๆ ก็สามารถกู้ร่วมได้โดยคนที่จะมากู้ร่วมจะต้องเป็นญาติ หรือคู่สมรส แต่การหาคนอื่นมากู้ร่วมต้องไม่ทำให้คนอื่นและตัวเองเดือดร้อนนะ

สำหรับการกู้ยืมแน่นอนจะต้องมาพร้อมกับดอกเบี้ย  ซึ่งอัตราดอกเบี้ยของแต่ละธนาคารนั้นไม่เท่ากันขึ้นอยู่กับต้นทุนทางการเงินของแต่ละธนาคาร  เมื่อเราเข้าไปขอรายละเอียดดอกเบี้ยเงินกู้ ธนาคารจะมี  Option ของมาให้เราเลือก ซึ่งส่วนใหญ่ช่วงปีแรกๆอัตราดอกเบี้ยมักจะเป็น อัตราดอกเบี้ยคงที่ (Fixed Rate) คือ อัตราดอกเบี้ยที่เราจ่ายในจำนวนที่เท่าๆกัน ตลอดระยะเวลาที่กำหนดในสัญญา  ส่วนปีต่อๆไปจะเปลี่ยนเป็น อัตราดอกเบี้ย ลอยตัว (Floating Rate) คือ อัตราดอกเบี้ยที่เปลี่ยนแปลงไปตาม ต้นทุนทางการเงิน สภาพเศรษฐกิจ และ การเมือง  โดยจะนิยมใช้อยู่ 2 ตัวคือ MLR และ MRR 

โดย MLR และ MRR จะลดหรือเพิ่มขึ้นนั้น ขึ้นอยู่กับการประกาศอัตราดอกเบี้ยนโยบายของแบงค์ชาติ ถ้ามีประกาศปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบาย MLR และ MRR ก็จะลดลงตาม ซึ่งการเพิ่มหรือลดของอัตราดอกเบี้ยสองตัวนี้จะมีความสัมพันธ์ต่อการซื้ออสังหาริมทรัพย์ ถ้ารัฐบาลต้องการที่จะกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ก็มักจะใช้วิธีประกาศลดอัตราดอกเบี้ยนโยบาย พอดอกเบี้ยถูก คนก็อยากที่จะซื้ออสังหาริมทรัพย์มากขึ้น

คงจะสงสัยกันแล้วใช่มั้ยคะว่า MLR, MRR มันคืออะไร ทั้ง 2  ตัวนี้เป็นอัตราดอกเบี้ยลอยตัว โดยธนาคารมักจะปล่อยให้กับลูกค้าชั้นดี ซึ่งลูกค้าชั้นดีก็คือบุคคลที่มีรายได้ มีธุรกิจหรือมีงานมีการทำ มีประวัติการชำระหนี้สินที่ดีตรงต่อเวลาหรือมีเครดิตบูโรดีนั่นเอง ไม่ได้เกี่ยวกับว่าต้องมีเงินขั้นต่ำในธนาคารเท่าไหร่ แล้วเราจะรู้ได้อย่างไรว่าถ้าเรากู้เงินซื้อคอนโดหรือบ้านซักหลังจะได้ MLR หรือ MRR ??

การที่จะได้  MLR หรือ MRR นั้น จะขึ้นอยู่กับนโยบายของแต่ละธนาคารว่าจะประกาศใช้ตัวใดและบริษัทของโครงการที่เราซื้อว่ามีเครดิตและพื้นฐานทางการเงินดีหรือไม่ และอีกปัจจัยหนึ่งที่จะต้องถูกพิจารณาร่วมด้วยคือเครดิตของผู้กู้เอง  เคล็ดลับในการเลือกให้ลองยื่นกู้และเปรียบเทียบอัตราดอกเบี้ยหลายๆธนาคารดูแล้วเลือกธนาคารที่ได้อัตราดอกเบี้ยต่ำที่สุด ถ้าจะกู้ระยะยาวอาจจะต้องมองรวมๆตลอดอายุการผ่อนชำระ แต่ถ้ากู้ระยะสั้นๆแล้วคิดจะ Refinanceให้ดูแค่ 2 – 3 ปีแรกก็พอค่ะ

MLR ย่อมาจาก Minimum Loan Rate คืออัตราดอกเบี้ยลอยตัวที่ทางธนาคารจะปล่อยกู้ให้ลูกค้าชั้นดี มักใช้กับเงินกู้เพื่อธุรกิจที่มีระยะเวลา ซึ่งแต่ละธนาคารจะไม่เท่ากัน ธนาคารรายใหญ่  MLR มักจะต่ำกว่า

MRR ย่อมาจาก Minimum Retail Rate คือ อัตราดอกเบี้ยสำหรับลูกค้าชั้นดีเช่นกัน จะใช้กับพวกรายย่อย เช่นเงินกู้ส่วนบุคคล สินเชื่อที่อยู่อาศัย  เงินกู้บัตรเครดิต โดย MRR จะมากกว่า MLR ประมาณ 0.5%

ซื้อคอนโด-01

จากตารางด้านบน เรามักจะเห็นตัวหนังสือในการกู้ซื้อบ้านแบบว่า MLR-1 บ้าง MRR+1 บ้าง ตัวเลข -1 และ +1 ด้านหลังจะนำเอาไปบวกลบกับตัวเลข MLR หรือ MRR ที่ทางธนาคารประกาศซึ่งตัวเลขที่ถูกต้องสามารถเข้าไปดูได้ที่ Website ของแต่ละธนาคาร หรือเข้าไปสอบถามได้โดยตรงเลยค่ะ เวลาดูดอกเบี้ยต้องเปรียบเทียบก็ดูให้ดีๆนะคะ บางทีเราเห็นว่าดอกเบี้ยคงที่ปีแรกต่ำมาก แต่ปีต่อไปอาจจะเป็นอัตราดอกเบี้ยลอยตัวที่สูงกว่า Option อื่นก็ได้ อย่างในตัวอย่าง ตารางแถวที่ 2 ปีแรก 0.75% เมื่อเปรียบเทียบแล้วค่อนข้างต่ำ ปีต่อไปเป็น MLR-1.15% ซึ่งพอนำมาคิดแล้วเท่ากับ 5.70% สูงกว่าอัตราดอกเบี้ยแถวแรก ในปีที่ 2 ซึ่งเท่ากับ 4.40% เป็นต้น ส่วนจะดูว่าผ่อนกับแบงค์ไหน ใครเสียดอกเบี้ยมากกว่ากันอันนี้จะต้องทดลองคำนวนตลอดระยะเวลาการผ่อนจดกว่าเงินต้นจะหมดถึงจะรู้ค่ะ ไว้จะมาเขียนเรื่องนี้ต่ออีกทีนะคะ

15K_Article_03

เมื่อรู้เรื่องของดอกเบี้ยกันคร่าวๆแล้ว ต่อมาจะเป็นเรื่องของการผ่อนค่ะ การผ่อนเงินกู้ธนาคารจะต้องผ่อนเงินต้นบวกกับดอกเบี้ยโดยเงินต้นจะไปหักออกจากยอดเงินกู้ ส่วนดอกเบี้ยจะเป็นส่วนกำไรของธนาคารไป เรียกว่า ผ่อนแบบลดต้นลดดอก การผ่อนแบบนี้ ดอกเบี้ยในงวดแรกๆจะเยอะแต่เมื่อผ่อนไปเรื่อยๆดอกเบี้ยในงวดหลังๆจะลดน้อยลง มาถึงตรงนี้มีใครงงบ้างเอ่ย ถ้างงขอยกตัวอย่างให้เข้าใจง่ายๆก่อนหละกันนะคะ

15K_Article_04_2_resize
แผนภาพนี้เป็นเพียงตัวอย่างประกอบความเข้าใจ ตัวเลขเป็นเพียงเลขสมมติ ไม่สามารถอ้างอิงได้อย่างเป็นทางการนะคะ

สมมุติว่า นาย A ขอกู้เงินธนาคาร 1,000 บาท ดอกเบี้ย 5%/ปี ผ่อนทุกเดือนเป็นเวลา 1 ปี ธนาคารบอกว่าจะต้องผ่อน 100 บาททุกเดือน (จำนวนเงินผ่อนส่วนนี้รวมดอกเบี้ยไปแล้ว) ซึ่งเงินที่เราผ่อน 100 บาทเดือนแรกจะหักดอกเบี้ยให้กับธนาคารไป 4.11 บาท เงินที่เหลือ 95.89 จะไปชำระเงินต้น เหลือ 904.11 เป็นแบบนี้ไปเรื่อยๆจนชำระเงินต้นครบเต็มจำนวน

15K_Article_01_2
แผนภาพนี้เป็นเพียงตัวอย่างประกอบความเข้าใจ ตัวเลขเป็นเพียงเลขสมมติ ไม่สามารถอ้างอิงได้อย่างเป็นทางการนะคะ

มาดูอีกตัวอย่างนะคะ สมมติถ้ามนุษย์เงินเดือนน้องใหม่เงินเดือน 15,000 บาทไปขอยื่นกู้คอนโดมาได้วงเงินกู้ 50 เท่าของรายได้เท่ากับ 750,000 บาท ต้องผ่อนล้านละ 7,000 นั่นคือเดือนละ 5,250 บาท เงินผ่อนนี้จะเเบ่งเป็น ชำระดอกเบี้ย 4,315 บาทให้กับทางธนาคาร ชำระเงินต้น 935 บาทซึ่งจะหักออกจากเงินต้น จะเหลือ 749,065 บาทยกเป็นเงินต้นงวดต่อไปที่จะนำไปคิดดอกเบี้ยเป็นแบบนี้ไปเรื่อยๆ

info บทความซื้อคอนโด2

ถ้าเราผ่อนไปซักระยะ เมื่อถึงเวลาที่ “อัตราดอกเบี้ยคงที่” เปลี่ยนเป็น “อัตราดอกเบี้ยลอยตัว” ซึ่งไม่แน่ไม่นอนว่าในอนาคตจะเป็นเท่าไหร่ เราสามารถทำได้ 2 วิธี

1. เอาเงินก้อนที่เก็บมาโปะเพื่อให้เงินต้นที่เหลืออยู่ลดลง จะทำให้เราจ่ายดอกเบี้ยลดลงด้วย แต่บางธนาคารอาจมีเงื่อนไขกำหนด “ห้าม” ไม่ให้นำเงินมาโปะเร็วเกินไปนะคะ

2.เมื่อผ่อนไปเรื่อยๆเป็นเวลา 3  ปี ก็สามารถทำการ Re-Finance ได้ โดยกู้ยืมสินเชื่ออันใหม่มาแทน โดยเลือกดอกเบี้ยในอัตราใหม่ที่ถูกกว่าเดิม ช่วยทำให้ลดเงินต้นได้เร็วขึ้น แต่อย่าลืมนะคะว่าการ Re-Finance จะต้องมีค่าใช้จ่ายๆต่างๆ

15K_Article_05

การคิดเงินที่จะต้องผ่อนในแต่ละงวดสามารถทำได้หลายวิธีนะคะ ตั้งแต่ใช้สูตรคำนวณ , ใช้โปรแกรม Excel หรือวิธีง่ายๆเราสามารถเข้าไปตรวจสอบหาเงินงวดที่จะต้องผ่อนการชำระต่อเดือนได้ผ่านโปรแกรมสำเร็จรูปใน Website ซึ่งมีให้เลือกอยู่หลาย Web เหมือนกันค่ะ หลักๆเลยเราต้องรู้ก่อนว่าเราอยากจะได้ข้อมูลอะไร เช่น อยากรู้ว่าจะผ่อนได้เดือนละเท่าไหร่ ก็ใส่ข้อมูลตามที่เค้าต้องการประมาณ 3 อย่าง หรือถ้าอยากรู้ว่าจะกู้ได้เท่าไหร่ก็ใส่รายละเอียดลงไป 3 อย่างเช่นกัน

ยกตัวอย่างโปรแกรมสำเร็จรูปจากธนาคารอาคารสงเคราะห์  ในช่องอัตราดอกเบี้ยให้ดูในประกาศของธนาคาร ในตัวอย่างจะเป็นการกู้ 2 ล้านบาท ในระยะเวลา 20 ปีดอกเบี้ย 6% เราจะต้องผ่อน 15,600 บาท/เดือน ทีนี้ถ้าเราคิดว่ามันสูงเกินไปก็ลองเพิ่มจำนวนปีดูว่า ผ่อนนานอีกซักหน่อยเป็น 25 หรือ 30 ปีจำนวนเงินจะเหลือเท่าไหร่แล้วเราผ่อนไหวรึยัง ถ้าเราอายุมากๆแล้วจำนวนปีในการผ่อนก็จะลดลงไปด้วยนะคะ

ประกอบบทความ_2

โดยดอกเบี้ยที่เราเสียให้กับธนาคารสามารถนำเอาไปลดหย่อนภาษีได้นะคะ โดยลดหย่อนได้สูงสุดถึงปีละ 100,000  บาท ดูรายละเอียดเพิ่มเติมจาก Website กรมสรรพากร  http://www.rd.go.th/publish/557.0.html


มาถึงตอนนี้เราก็พอรู้แล้วว่า ถ้าอยากจะมีคอนโดซักหลังจะซื้อคอนโดราคาเท่าไหร่ถึงจะกู้ได้ไม่เหนื่อยและเหมาะกับความสามารถในการผ่อนชำระของเรา ต่อมาก็จะเป็นคำถามต่อว่า แล้วทำเลไหน โครงการไหนที่เงินเดือนอย่างเราเหมาะสมในการกู้ซื้อ…

ทางทีมนักวิเคราะห์อสังหาริมทรัพย์จาก Think of Living เราได้รวบรวมข้อมูลโครงการครบทุกฐานเงินเดือนและ Segment โครงการในแต่ทำเล ให้คุณผู้อ่านของเราได้รู้กันแล้วค่ะ กับหนังสือ “ซื้อคอนโด ตามเงินเดือน”

 

สามารถคลิกลงทะเบียนเพื่อรับหนังสือ “ฟรี” ได้ที่นี่

“พร้อมรับหนังสือฟรีกันในงาน Think of Living Expo 2018 ในวันท่ี 16-19 สิงหาคม 2018 ชั้น 1 สยามพารากอน”