คำถามแรกในใจสำหรับคนที่คิดจะสร้างบ้านหลายๆ คน คงไม่พ้นเรื่องการหา ผู้รับเหมา ที่ไม่ทิ้งงาน และงานดี แต่จะหายังไงถ้าเราไม่มีผู้รับเหมาที่รู้จักและเชื่อใจได้เลย กลัวจะทิ้งงานไปกลางทาง งานไม่จบไม่พอ ยังต้องมาวุ่นวายหาช่างใหม่และเสียเงินเพิ่มอีก วันนี้เราจึงเขียนบทความที่รวบรวมจากประสบการณ์โดยตรงของเราเองและจากเพื่อนๆ ที่ได้มีประสบการณ์สร้างบ้านกันมา ว่าจะมีขั้นตอนและวิธีการเลือกผู้รับเหมายังไงให้ไม่โดนทิ้งงาน และไม่โดนเอาเปรียบกันค่ะ


ทำไมผู้รับเหมาถึงทิ้งงาน?

เรื่องแรกที่เราอยากให้เจ้าของบ้านอย่างเราๆ เข้าใจกันก่อนคือ “ทำไมผู้รับเหมาถึงทิ้งงาน?” ซึ่งถ้าให้พูดสรุปง่ายๆ ให้จบประโยคเดียวก็คือ “ทำแล้วไม่ได้กำไร” แน่นอนว่าไม่ว่าจะทำมาค้าขายอะไรก็ตามทำแล้วไม่ได้กำไรก็ไม่มีใครอยากทำถูกไหมคะ… ซึ่งเจ้าของบ้านเองก็คงจะงงว่าก็เราจ่ายตังกันปกติทำไมมาบอกว่าไม่ได้กำไร จริงๆ มีหลายปัจจัยมากอยู่เหมือนกันที่ทำให้ผู้รับเหมาไม่ได้กำไร แต่…ต้องยอมรับว่าสาเหตุหลักๆ บางข้อก็เกิดจากเจ้าของบ้านเองเหมือนกัน

ดังนั้นถ้าเราอยากจะลดปัญหาการโดนทิ้งงานจากผู้รับเหมา มีปัจจัย 2 ข้อที่เราในฐานะเจ้าของบ้านควรเข้าใจ

1.ราคาค่าก่อสร้างบ้าน

เชื่อว่าแทบทุกคนก็ต้องอยากสร้างบ้าน หรือรีโนเวทบ้านในราคาที่ได้ถูกที่สุดกันอยู่แล้วถูกไหมคะ แต่แน่นอนว่าของทุกอย่างบนโลกใบนี้ก็ย่อมมี “ต้นทุน” ด้วยกันทั้งสิ้น โดยสิ่งที่เจ้าของบ้านควรเข้าใจคือ ราคากลาง (ราคาเฉลี่ยในการก่อสร้างบ้านทั่วไป) ของการก่อสร้างบ้าน เพื่อให้ไม่สร้างบ้านแพงจนเกินไป หรือ ถูกจนเกินไป ซึ่งการที่ได้ราคาที่ถูกจนเกินไปนั้นมีความเสี่ยงในการถูกทิ้งงานสูงแน่นอน

โดยราคาก่อสร้างบ้านทั่วไปปกติจะอยู่ที่ประมาณ 14,000 – 18,000 บาท/ตร.ม. (ขึ้นอยู่กับวัสดุแล้วความยากง่ายในการก่อสร้าง)

แต่สิ่งที่เราไม่ควรจะลืมคือ ค่าดำเนินการของผู้รับเหมา ด้วยนะคะ โดยปกติหากสร้างบ้านใหม่ค่าดำเนินการจะอยู่ที่ 7% ของราคาก่อสร้างบ้าน แต่หากเป็นงานขนาดเล็ก เช่น งานรีโนเวทบ้าน ค่าดำเนินการจะอยู่ที่ 10% ของราคาก่อสร้าง ค่าดำเนินการนี้คือค่ากินเปล่า เหมือนเป็นค่าแรงสำหรับผู้รับเหมาที่มาดูแลจัดการหาช่าง คุมงานต่างๆ ให้เรา ดังนั้นถ้าในใบเสนอราคาและ BOQ มีการแจงค่าดำเนินการมาอยู่ เราก็ไม่ควรไปต่อรองในส่วนนี้นะคะ

**สิ่งที่สามารถต่อรองได้ก็ราคาก่อสร้าง ให้อิงอยู่ในเรทราคากลางทั่วไป ไม่สูงเกินมากนักค่ะ เนื่องจากผู้รับเหมาได้ค่าดำเนินการจากเราเรียบร้อย

2.การแก้งานหรือแบบก่อสร้าง ที่ต่างจากแบบก่อสร้างประเมินราคา

เวลาจะประเมินราคาการก่อสร้างต่างๆ ไม่ใช่นั่งเทียนแล้วประเมินราคาด้วยสายตาเปล่านะคะ ปกติแล้วทางผู้รับเหมาเองจะมีการคำนวณราคาของ หรือวัสดุต่างๆ ที่ต้องนำมาก่อสร้างหน้างาน ไม่ว่าจะเป็น หิน ดิน ทราย ปูน เหล็กเส้น ต่างๆ ที่ถูกถอดจำนวนมาจากขนาดและแบบการก่อสร้างของลูกค้า ดังนั้นเจ้าของบ้านควรดูเรื่องงานดีไซน์การออกแบบให้จบ และให้ทางสถาปนิกเขียนแบบก่อสร้างมาให้เรียบร้อยก่อนส่งต่อให้ผู้รับเหมาประเมินราคา จะทำให้ไม่มีปัญหาเรื่องการขาดทุนของผู้รับเหมาที่เกิดจากการเปลี่ยนแปลงแบบของเราเอง

แต่กรณีที่อยู่ในระหว่างการก่อสร้างแล้วเราต้องการจะปรับเปลี่ยนแบบจริงๆ นั้น ถามว่าทำได้ไหม? คำตอบคือ ได้ แต่ก็ควรมีการทำสัญญาและราคาการก่อสร้าง (BOQ) แยกเพิ่มเติมมาด้วย ดังนั้นเราในฐานะเจ้าของบ้านก็ต้องเข้าใจว่าการเปลี่ยนแปลงแบบใดใด มีค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมเสมอ และไม่ว่าจะเปลี่ยนแปลงอย่างไร เราควรทำสัญญาและ BOQ เพิ่มด้วยเช่นกัน เพื่อเป็นหลักฐานทั้งหมดสำหรับการก่อสร้างบ้านของเราค่ะ

**ทั้งหมดนี้ก็เป็นปัจจัยหลักจากฝั่งเจ้าของบ้านที่ผู้รับเหมามักจะทิ้งงานนะคะ ซึ่งถ้าเราเข้าใจในเรื่องราคา ค่าใช้จ่าย ทั้งหมดนี้ เชื่อว่าสามารถลดทอนปัญหาการถูกผู้รับเหมาทิ้งงานได้มากขึ้นแน่นอน แต่ทั้งนี้ทั้งนั้นก็ยังมีปัจจัยอื่นๆ อีกมากที่ปัญหาไม่ใช่มาจากเจ้าของบ้านเอง เช่น ผู้รับเหมาหมุนเงินไม่ทัน ไม่มีช่างมาทำงาน ช่างไม่มีฝีมือทำให้ต้องแก้งานหลายรอบเกิดเป็นค่าใช้จ่ายที่ผู้รับเหมาไม่ได้ประเมินไว้ เป็นต้น


ไม่อยากเจอผู้รับเหมาทิ้งงาน เราเช็คผู้รับเหมาอย่างไรได้บ้าง?

หลังจากเข้าใจเหตุผลหลักๆ ที่ผู้รับเหมาทิ้งงานกันไปแล้ว คำถามที่สำคัญต่อมาคือ เราจะเช็คผู้รับเหมาว่าจะไม่ทิ้งงานอย่างไรได้บ้าง ก่อนที่จะตัดสินใจทำสัญญาว่าจ้าง?

ขั้นตอนนี้เกิดจากประสบการณ์ส่วนตัวที่ดีลงานกับผู้รับเหมามาหลายเจ้า ทำให้เกิดขั้นตอนคร่าวๆ ขึ้นมา เราเองก็ไม่กล้าจะบอกว่าต้องทำตามขั้นตอนนี้ทั้งหมดนะคะ เผื่อใครมีวิธีการของตัวเองอยู่แล้วก็สามารถทำตามวิธีตัวเองได้เลย แล้วยังไงก็มาคอมเม้นท์แบ่งปันวิธีกันนะคะ

ขั้นตอนเช็คผู้รับเหมา

1.ดูผลงานและรีวิวจากเพจของผู้รับเหมา

ขั้นตอนแรกสำหรับคนที่ไม่มี Contact หรือรู้จักผู้รับเหมาเป็นการส่วนตัวมาก่อน อาจจะ Search หาจาก Google หรือช่องทางต่างๆ ซึ่งแนะนำให้ดูผลงานและการรีวิวจากเจ้าของบ้านคนอื่นๆ ที่เคยว่าจ้างผู้รับเหมามาก่อน ผลงานที่ดูควรเช็คที่ความเรียบร้อย การเก็บงานที่ละเอียด กรณีที่มีงานรีวิวที่ดี และเคยมีประสบการณ์ผลงานที่ตรงหรือใกล้เคียงกับงานดีไซน์บ้านเราก็ถือว่าน่าสนใจค่ะ

2.นัดหมายและพูดคุยที่หน้างาน

จากนัดหมายและมาพูดคุยที่หน้างาน ดูการตรงต่อเวลาของผู้รับเหมา และการแนะนำการก่อสร้างต่างๆ ที่อิงความเป็นจริง ที่บอกแบบนี้เพราะส่วนใหญ่ที่เจอคือผู้รับเหมาจะแนะนำการก่อสร้างแบบที่ตัวเองถนัด หรือก่อสร้างง่ายก่อนเป็นหลัก

ขอยก Case ที่เคยเจออย่าง การต่อเติมห้องครัวหลังบ้าน

  • ผู้รับเหมา A : บอกว่าลงเสาเข็มสั้น 2 เมตร โดยการลงเป็นลักษณะแบบกลุ่ม ใช้คานรัด มั่นใจว่า “ไม่ทรุดแน่นอน”
  • ผู้รับเหมา B : บอกว่าลงเสาเข็มหกเหลี่ยม 3 เมตร โดยการลงแบบแผ่ทุกๆ 1 เมตร แบบนี้อยู่ได้สักพักใหญ่ แต่มีโอกาสทรุดแน่นอน ในส่วนนี้ขอไม่รับประกันการไม่ทรุด ถ้ามีงบมากขึ้นแนะนำเป็นเสาเข็มแบบไมโครไพล์ ที่ตอกลงถึงดินดาล จะตอกจนกว่าตอกไม่ลง โอกาสในการทรุดตัวน้อยกว่าเยอะมาก

**จะเห็นว่า ผู้รับเหมา B พูดจากความเป็นจริง ไม่มีรับรองการไม่ทรุด สามารถแนะนำ Option เพิ่มเติมให้ได้ และบอกวิธีการลงเสาเข็มให้เห็นภาพ ดังนั้นสิ่งที่เราควรจะทำคือการทำการบ้าน หาความรู้ ข้อแนะนำจากสถาปนิกผู้ออกแบบก่อนเจอผู้รับเหมามาก็จะได้ลองดูเชิงของผู้รับเหมาด้วย ไม่ถูกหลอกตั้งแต่แรกค่ะ

3. เช็คค่างวดและสัญญาผ่าน BOQ

ตัวอย่าง BOQ เฉพาะส่วนหน้าสรุปรายการ

หลังจากนั้นก็ให้ผู้รับเหมาเสนอราคาค่าก่อสร้างมา รูปแบบที่ควรเสนอมาควรจะเป็นรูปแบบ BOQ หรือ Bill of Quantities ใบแสดงรายการวัสดุและค่าใช้จ่ายต่างๆ ในการก่อสร้าง สิ่งนี้นอกจากจะทำให้เรารู้ว่าผู้รับเหมาคิดราคาเราส่วนไหนเท่าไหร่บ้างเพื่อนำมาต่อรองราคาอย่างสมเหตุสมผลแล้ว ยังทำให้เห็นความเป็นมืออาชีพ และความละเอียดของผู้รับเหมาอีกด้วย

ซึ่งถ้าเป็นงาน Scope ใหญ่ อย่างการสร้างบ้าน แนะนำให้เราจ้างวิศวกรถอดปริมาณ (BOQ) เองด้วย เพื่อนำมาเปรียบเทียบกันว่า BOQ ของผู้รับเหมา กับ BOQ ของเรา ว่าปริมาณการใช้ทราย หิน ปูน ตะปู เหล็ก ต่างๆ ใกล้กันหรือไม่ เพราะอีกจุดที่ผู้รับเหมามักจะหลอกเราด้วยวิธีการส่วนใหญ่ที่เราจะเห็นคือผู้รับเหมาไม่ใส่ช่องค่าใช้จ่ายดำเนินการของตัวเอง (ค่าจ้างผู้รับเหมา) แต่จะไปหยอดเพิ่มในปริมาณวัสดุก่อสร้างแทนก็เป็นไปได้

เช็คค่างวดที่ไม่โดนเอาเปรียบ ไม่โดนทิ้งงาน ผ่าน BOQ ดูอย่างไร?

จุดตายของเจ้าของบ้านหลายคนคือการไม่มีความรู้เรื่องการเช็คสัญญา และการแบ่งค่างวดในการจ่ายที่เหมาะสม เพราะส่วนใหญ่คนที่แบ่งค่างวดแต่ละงวดว่าจะต้องจ่ายเท่าไรนั้นจะเป็นผู้รับเหมาทั้งหมด ซึ่งจริงๆ ก็ถูกต้องว่าเป็นผู้รับเหมาที่เขียนสัญญาและบอกค่างวดมา แต่เราในฐานะคนจ่ายเงินนั้นมักจะได้ยินต่อๆ กันมาคือคำว่า งวดแรกน้อยๆ งวดสุดท้ายเยอะๆ ที่จริงมันคือ Ideal มากๆ เลยค่ะ เพราะถ้าทำแบบนั้นอาจทำให้ผู้รับเหมามีปัญหาในเรื่อง Cash Flow (สภาพคล่องทางการเงิน) ส่งผลให้งานของเราล่าช้าออกไป ช่างหนี ก็เป็นไปได้สูงเลย แต่สิ่งที่ควรจะเป็นคือ การจ่ายตามเนื้องานที่เสร็จ หรือ การจ่ายเงินแต่ละครั้งที่สัมพันธ์กับเนื้องานที่สร้างแล้วเสร็จ เพื่อให้ทั้ง 2 ฝ่าย ไม่ว่าจะเป็นเจ้าของบ้านก็ไม่โดนเอาเปรียบ หรือหากมีการถูกทิ้งงานจริงๆ ก็ยังสามารถนำเงินก้อนที่เหลือจ้างผู้รับเหมาเจ้าอื่นต่อได้โดยไม่ต้องเจ็บตัวเจ็บใจควักเงินเพิ่มเติมจากงบประมาณเดิมที่ตั้งไว้ ส่วนฝ่ายผู้รับเหมาเองก็มีเงินระหว่างทาง ได้จ่ายค่าวัสดุ ค่าแรงงานช่าง ช่วยให้งานราบรื่นด้วย

1.เทียบ BOQ ของเราที่จ้างวิศวกร VS BOQ จากผู้รับเหมา

ดูว่าราคาค่าก่อสร้างเมื่อเทียบกันระหว่าง BOQ ของเราที่จ้างวิศวกรมาคำนวณกับ BOQ จากผู้รับเหมา แตกต่างกันในส่วนไหนบ้าง ส่วนไหนสูงจนเกินไปก็ขอปรับลดลงมาให้เหมาะสม หรือหากดูจะถูกจนเกินไปนั้นก็ควร Remark ไว้เพื่อตรวจเช็ควัสดุที่ผู้รับเหมาซื้อมาเพื่อก่อสร้างว่าถูกต้องตามแบบหรือไม่ ส่วนใหญ่จะไปแอบแฝงกันที่งานโครงสร้างที่เจ้าของบ้านไม่ทราบ

2.ค่างวดกับเนื้องานที่เหมาะสมกัน

จริงๆ แล้วต้องบอกว่าค่างวดกับเนื้องานที่เหมาะสมกันนั้นไม่ได้มีจุดตายตัวชัดเจนเป็น % ที่นำไปใช้ได้กับทุกรูปแบบอาคารนะคะ ซึ่งในบทความนี้เราขอ Focus ไปที่งานก่อสร้างบ้านเพื่ออยู่อาศัยกันก่อน โดยเราขอแบ่งค่างวดออกเป็น 2 ประเภทใหญ่ให้เห็นภาพกัน

2.1 ค่ามัดจำ

ค่ามัดจำหรือพูดง่ายๆ ว่าเงินงวดแรกนั้น เป็นงวดที่ผู้รับเหมาจะบอกว่านำเงินเพื่อไปซื้ออุปกรณ์ และวัสดุในการก่อสร้างอะไรบ้าง ซึ่งจะรู้ว่าซื้ออะไรบ้างให้ดูการจ่ายเงินงวดที่ 2 ว่าขอเก็บเงินหลังจากงานอะไรแล้วเสร็จ เช่น

**นั่นหมายความว่าเงิน 300,000 บาทนั้นเป็นเงินสำหรับการซื้อวัสดุอุปกรณ์และค่าแรงงานช่างสำหรับการทำงานโครงสร้างคอนกรีตพื้นชั้น 1 นั่นเองค่ะ

2.2 ค่าส่งมอบงาน (งวดเก็บงานสุดท้าย)

ค่าส่งมอบงานหรือเข้าใจทั่วกันว่า ค่าเก็บงาน ตาม Ideal คือไม่ควรน้อยไป และตามความจริงคือต้องเหมาะสม ก็จะอยู่ราวๆ 10% ของราคาก่อสร้างนะคะ เพราะต้องเข้าใจก่อนว่าค่างวดสุดท้ายนั้น รายละเอียดเยอะมาก ก.ล้านตัว ยิ่งเป็นผู้รับเหมาที่มีช่างไม่ปราณีตก็จะเป็นจุดตายกันอยู่ตรงนี้ คือ เก็บงานกันไม่เสร็จเรียบร้อยสักที เสียเวลา ไม่คุ้มกับค่าแรงงานช่าง และลงเอยด้วยการ ทิ้งงานไป… จึงเป็นที่มาของตัวเลข 10% ของราคาก่อสร้างนี้เพราะไม่มากไปและไม่น้อยจนเกินไปนั่นเองค่ะ

เงินค่างวดควรจ่ายเท่าไหร่?

การดูเงินค่างวดนั้นจริงๆ แล้วมีหลายวิธีในการดูนะคะ เพราะว่าก็ต้องขึ้นอยู่กับหลายปัจจัยด้วยกัน เช่น Cash Flow ของเราและผู้รับเหมา กฎระเบียบของธนาคารที่เรากู้ยืมมาสร้างบ้านต่างๆ แต่มี 1 วิธีการรีเช็คความสัมพันธ์ระหว่างการจ่ายค่างวดและเนื้องานว่าสอดคล้องกันไหมได้ง่ายมากขึ้น ที่เรามักจะดูก่อนเซ็นสัญญาก็คือ

ดูว่าแต่ละงวดมีงานอะไรที่ผู้รับเหมาเขียนในสัญญาว่าจะก่อสร้างให้แล้วเสร็จ จากนั้นให้เราจ่ายค่างวดนั้นๆ อยู่ที่ 80% ของสโคปงานที่ผู้รับเหมาเขียนตามในสัญญา เพื่อเหลือส่วนต่าง 20% ของสโคปงานนั้นๆ ในการจ่าย 10% ในงวดแรกที่เป็นงวดทำสัญญาและซื้ออุปกรณ์ (Advanced Payment) และอีก 10% เป็นงวดสุดท้ายตอนเก็บงานค่ะ

ยกตัวอย่างค่างวดแบ่งชำระที่อิงจากค่าก่อสร้างใน BOQ

เคสที่ขอเงินกลางงวด

เคสนี้ต้องการหยิบยกมา เพราะมักจะเจอกันบ่อยๆ นะคะ เช่น ระหว่างงวดที่ 2 แล้วเสร็จและกำลังก่อสร้างอยู่ แต่ยังไม่เสร็จถึงขั้นจะขอเก็บเงินงวดที่ 3 ผู้รับเหมาขอเงินกลางงวด เนื่องจากติดขัดเรื่องค่าใช้จ่ายระหว่างทาง รูปแบบนี้ให้ใช้ทฤษฎีเดิมคือ จ่ายตามเนื้องานที่เสร็จ เสร็จเฉพาะงานก่อผนัง เหลืองานติดตั้งหน้าต่างประตูกระจก ก็จ่ายเพียงงานก่อผนังให้ก่อน ที่แนะนำให้ทำแบบนี้ก็เพื่อให้การก่อสร้างบ้านของเราดำเนินการต่อไปได้ราบรื่นมากขึ้น ไม่สะดุด เพราะการที่เราปฏิเสธการให้เงินระหว่างทางนั้น จริงๆ ตามสัญญาสามารถทำได้ แต่ในเชิงปฏิบัติแล้วนั้น เราอาจจะได้บ้านที่เสร็จช้ากว่าเดิม เพราะช่างไม่มา เนื่องจากผู้รับเหมาไม่ได้ให้ค่าจ้าง จากการมีปัญหา Cash Flow ก็เป็นไปได้ค่ะ


หวังว่าบทความนี้จะช่วยเจ้าของบ้านหลายๆ คน ที่วาดฝันอยากมีบ้านของตัวเอง ตามแบบที่ตัวเองต้องการได้เช็คผู้รับเหมาเบื้องต้น ผ่านขั้นตอนและการตรวจเช็ค BOQ เพื่อลดปัญหาการโดนทิ้งงานจากผู้รับเหมาก่อสร้าง ที่นำมาซึ่งความปวดหัว และค่าใช้จ่ายที่บานปลายนะคะ ส่วนเพื่อนๆ คนไหนมีประสบการณ์อยากแนะนำวิธีการเลือกผู้รับเหมาก็มาแชร์กันในคอมเม้นท์ เพื่อให้เพื่อนๆ คนอื่นที่กำลังจะสร้างบ้านได้เรียนรู้ผ่านประสบการณ์ที่เรามีไปด้วยกันนะคะ สวัสดีค่ะ