ต่อเติมบ้านแบบไหนถูกกฎหมาย ไม่ต้องขออนุญาต

การต่อเติมบ้านหรือจะปรับบ้านใหม่โดยการเพิ่มพื้นที่หรือทุบบางพื้นที่ในบ้านทิ้งไป ไม่ใช่อยากทำแล้วสามารถติดต่อช่างหรือผู้รับเหมาทำได้เลยนะคะ จำเป็นต้องยื่นเรื่องขออนุญาตกับทางเขต / อบต. / เทศบาล ในพื้นที่ด้วย ซึ่งในมุมมองของใครหลายคน รวมถึงเราเองก็มองว่ามีความยุ่งยาก และใช้เวลาในการขออนุญาตพอสมควร โดยจะอยู่ที่ไม่เกิน 30 วัน จึงเป็นที่มาขอบทความนี้สำหรับใครที่กำลังจะต่อเติมบ้านในจุดต่างๆ ไม่ว่าจะเป็นครัวหลังบ้าน / ที่จอดรถหน้าบ้าน / เฉลียงข้างบ้าน ให้ต่อเติมแบบถูกกฎหมายโดยไม่ต้องขออนุญาตกันค่ะ

การต่อเติมแบบไหนที่ไม่ต้องขออนุญาต และถูกกฎหมาย

ก่อนอื่นเลยเราต้องเข้าใจก่อนว่า ไม่ว่าเราจะสร้างบ้าน หรือต่อเติมบ้านใดใดนั้น ทางเขต หรืออบต.ที่ดูแลในพื้นที่นั้นๆ จำเป็นต้องรับรองการสร้างหรือต่อเติมบ้านของเรา ซึ่งที่มาของกฎหมายเหล่านี้ก็เพื่อให้เราก่อสร้างได้อย่าง ปลอดภัย และ ไม่เบียดเบียนเพื่อนบ้าน นั่นเองค่ะ ดังนั้นถ้าการต่อเติมบ้านของเรายังคงมี 2 วัตถุประสงค์นี้อยู่ ก็ไม่จำเป็นต้องขออนุญาตต่อเติมหรือดัดแปลง แต่เราจะรู้ได้อย่างไรว่างานต่อเติมของเราจะปลอดภัยและไม่ไปเบียดเบียนเพื่อนบ้านทางรัฐจึงมีการออกกฎหมายขึ้นมา เพื่อให้ง่ายสำหรับคนทั่วไปในการต่อเติมหรือจะปรับบ้านใหม่

บทความนี้เราจึงขอยึดข้อกฎหมายจาก กฎกระทรวงฉบับที่ 11 (พ.ศ. 2528) ว่าด้วยรูปแบบการก่อสร้างที่ไม่นับเป็นการดัดแปลงอาคารออกตามความในพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522

กฎกระทรวงฉบับที่ 11 (พ.ศ. 2528)

ทำความเข้าใจข้อกฎหมายกัน

ข้อ 1

หมายถึง การเปลี่ยนโครงสร้างบ้าน เช่น เสา – คาน – พื้น – โครงหลังคา อะไรก็ตามที่นับเป็นงานโครงสร้างทั้งหมดที่เป็นคอนกรีตเสริมเหล็ก คอนกรีตอัดแรง พูดง่ายๆ ว่าบ้านปูน หรือบ้านที่ทำมาจากโครงสร้างเหล็ก จำเป็นต้องขออนุญาตทั้งหมด

ส่วนบ้านที่ทำมาจาก โครงสร้างไม้ ตั้งแต่แรก ที่อาจเกิดการผุพังแล้ว สามารถเปลี่ยนเป็นไม้ใหม่ได้ โดยต้องมีขนาด จำนวน และชนิดเดียวกันกับของเดิม เช่น บ้านไม้สัก ต้องการเปลี่ยนเสาบ้าน จากเดิมเป็นเสาไม้สักขนาด 30 x 30 ซม. จำนวน 3 ต้น หากจะเปลี่ยนก็ต้องใช้ไม้สักขนาดและจำนวนเท่าเดิม เป็นต้น รูปแบบนี้ไม่ต้องขออนุญาต

หมายถึง ส่วนที่ไม่ใช่งานโครงสร้างบ้าน เช่น ผนัง / ฝ้าเพดาน / ประตู-หน้าต่าง ทั้งหมดนี้ไม่นับเป็นงานโครงสร้าง สามารถปรับเปลี่ยนได้ แต่ต้องใช้วัสดุเดิม เช่น ผนังก่ออิฐมอญแดง ต้องการทุบแล้วก่อใหม่ ใช้วัสดุเป็นอิฐมอญแดงแบบเดิม ทำได้ไม่ต้องขออนุญาต หรือใช้วัสดุชนิดอื่นที่มีน้ำหนักน้อยกว่าหรือเท่ากันกับวัสดุเดิม เช่น ผนังก่ออิฐมอญแดง ต้องการทุบแล้วก่อใหม่ ใช้วัสดุเป็นอิฐมวลเบา หรือ Smart Board บุฉนวนกันความร้อน สามารถทำได้โดยไม่ต้องขออนุญาตเพราะมีน้ำหนักน้อยกว่า เป็นต้น

หมายถึง การที่เราจะปรับเปลี่ยนอะไรก็ตามที่ไม่ใช่งานโครงสร้างอาคาร (งานโครงสร้างอาคาร คือ เสา คาน พื้น เป็นต้น) จะเป็นงานต่อเติมขยายพื้นที่ หรืองานทุบลดพื้นที่ จะต้องไม่เพิ่มน้ำหนักให้โครงสร้างที่มีอยู่เกิน 10% รูปแบบนี้เราสามารถตีความได้ว่า ถ้าเราแยกโครงสร้างการต่อเติมจากโครงสร้างหลักของบ้านก็สามารถทำได้ เพราะไม่ไปเพิ่มน้ำหนักให้กับโครงสร้างเดิม หรือปูกระเบื้องเพิ่ม ก่อเคาน์เตอร์ครัวเพิ่มภายในบ้าน หากน้ำหนักไม่เกิน 10% ของโครงสร้าง (ซึ่งส่วนมากไม่น่าจะเกิน 10% ของโครงสร้างบ้านส่วนใดส่วนหนึ่งอยู่แล้ว) ก็สามารถทำได้เลยไม่ต้องขออนุญาต

หมายถึง สามารถเพิ่มหรือลดพื้นที่ชั้น 1 หรือ ชั้น 2 ของบ้านได้ไม่เกิน 5 ตารางเมตร (2.5 ม. x 2 ม.) โดนต้องไม่ลดเสาหรือคาน และจะเพิ่มเสาหรือคานเพื่อรับน้ำหนักโครงสร้างเพิ่มก็ไม่ได้เช่นกัน หากต่อเติมไม่เกินนี้ไม่ต้องขออนุญาตได้

หมายถึง เพิ่มหรือลดหลังคาของบ้านได้ไม่เกิน 5 ตารางเมตร (2.5 ม. x 2 ม. ) กรณีนี้น่าจะตั้งใจให้หมายถึงการต่อเติมหลังคาหลังบ้านหรือที่จอดรถได้ไม่เกิน 5 ตารางเมตร ซึ่งต้องไม่มีคานและเสามารับน้ำหนักเพิ่มด้วย จะต้องเป็นรูปแบบโครงหลังคาที่ยึดติดกับคานของโครงสร้างบ้านเดิม รูปแบบนี้ไม่ต้องขออนุญาต

หมายถึง สามารถติดตั้งแผง Solar Cell ได้บนหลังคาบ้านโดยต้องมีขนาดไม่เกิน 160 ตารางเมตร และมีน้ำหนักไม่เกิน 20 กิโลกรัม/ตารางเมตร โดยต้องให้วิศวกรเป็นผู้เซ็นรับรองความปลอดภัยของโครงสร้าง ส่งให้เจ้าหน้าที่เขต / อบต. นั้นๆ รับทราบ ไม่ต้องขออนุญาตเจ้าพนักงานค่ะ

ข้อ 2

การรื้อส่วนอื่นของโครงสร้างของอาคารดังต่อไปนี้ถือเป็นการรื้อถอนอาคาร คือ
(1) กันสาดคอนกรีตเสริมเหล็ก
(2) ผนังหรือฝาที่เป็นโครงสร้างของอาคาร หรือผนังหรือฝาคอนกรีตเสริมเหล็ก (Precast)
(3) บันไดคอนกรีตเสริมเหล็ก
(4) พื้นคอนกรีตเสริมเหล็กตั้งแต่พื้นชั้นที่ 2 ของอาคารขึ้นไป
ในกรณีที่มีการรื้อถอนส่วนอื่นของโครงสร้างของอาคารตามวรรคหนึ่งเพื่อกระทำการตามข้อ 1 ในส่วนที่เป็นการดัดแปลงอาคาร มิให้ถือว่าเป็นการรื้อถอนนั้นเป็นการรื้อถอนอาคาร

หมายถึง หากไม่ได้รื้อถอน 1-4 ข้อด้านบน เท่ากับไม่ต้องขออนุญาตก่อสร้างค่ะ

ต่อเติมหลังคาจอดรถ และ หลังคาหลังบ้าน

ข้อจำกัดตามกฎหมายเพื่อไม่ต้องขออนุญาต และยังถูกต้องตามกฎหมาย

• ไม่เพิ่มเสาและคาน
• ขนาดพื้นที่ใช้สอยหลังคา ไม่เกิน 5 ตารางเมตร (2.5 ม. x 2 ม.)
• ไม่เพิ่มน้ำหนักให้พื้นที่ใดพื้นที่หนึ่งของบ้านหลักเกิน 10%

สิ่งที่ทำได้

• โครงหลังคาเบา ขนาดไม่เกิน 5 ตารางเมตร ที่ติดกับคานของบ้านหลังเดิม

ต่อเติมครัวหลังบ้าน

ข้อจำกัดตามกฎหมายเพื่อไม่ต้องขออนุญาต และยังถูกต้องตามกฎหมาย

• ขนาดพื้นที่ใช้สอยหลังคา ไม่เกิน 5 ตารางเมตร (2.5 ม. x 2 ม.)
• ขนาดพื้นที่ใช้สอย ไม่เกิน 5 ตารางเมตร (2.5 ม. x 2 ม.)
• ไม่เพิ่มน้ำหนักให้พื้นที่ใดพื้นที่หนึ่งของบ้านหลักเกิน 10%
• ระยะ Set Back (ระยะห่างระหว่างผนังถึงขอบเขตที่ดินอื่น) ไม่เกิน 50 ซม. สำหรับผนังทึบ (ผนังหรือบล็อคแก้ว) และไม่เกิน 2 ม. สำหรับช่องแสง (หน้าต่าง ประตู หรือกระจก)
• ต้องมีพื้นที่ว่างรอบบ้านเหลืออยู่มากกว่า 30% ของพื้นที่ดินทั้งหมด
• ไม่เชื่อมโครงสร้างกับบ้านเดิม เพื่อให้น้ำหนักโครงสร้างบ้านเดิมส่วนหนึ่งส่วนใดไม่เพิ่มขึ้นเกิน 10%

สิ่งที่ทำได้

• แยกโครงสร้างกับบ้านเดิม เพื่อไม่ไปเพิ่มน้ำหนักโครงสร้างบ้านเดิมส่วนหนึ่งส่วนใดเกิน 10%
• พื้นที่ครัวและหลังคาครัวไม่เกิน 5 ตารางเมตร
• มีระยะ Set Back ถูกต้องตามกฎหมาย
• มีพื้นที่ว่างรอบบ้านเหลือมากกว่า 30% ของพื้นที่ดินทั้งหมด (ส่วนใหญ่ทาวน์โฮมจะไม่สามารถทำห้องครัวหลังบ้านเพิ่มได้ เนื่องจากติดกฎหมายข้อนี้)

ต่อเติมเฉลียงข้างบ้าน หรือ ห้องด้านข้างบ้าน

ข้อจำกัดตามกฎหมายเพื่อไม่ต้องขออนุญาต และยังถูกต้องตามกฎหมาย

• ขนาดพื้นที่ใช้สอยหลังคา ไม่เกิน 5 ตารางเมตร (2.5 ม. x 2 ม.)
• ขนาดพื้นที่ใช้สอย ไม่เกิน 5 ตารางเมตร (2.5 ม. x 2 ม.)
• ไม่เพิ่มน้ำหนักให้พื้นที่ใดพื้นที่หนึ่งของบ้านหลักเกิน 10%
• ระยะ Set Back (ระยะห่างระหว่างผนังถึงขอบเขตที่ดินอื่น) ไม่เกิน 50 ซม. สำหรับผนังทึบ (ผนังหรือบล็อคแก้ว) และไม่เกิน 2 ม. สำหรับช่องแสง (หน้าต่าง ประตู หรือกระจก)
• ต้องมีพื้นที่ว่างรอบบ้านเหลืออยู่มากกว่า 30% ของพื้นที่ดินทั้งหมด
• ไม่เชื่อมโครงสร้างกับบ้านเดิม เพื่อให้น้ำหนักโครงสร้างบ้านเดิมส่วนหนึ่งส่วนใดไม่เพิ่มขึ้นเกิน 10%

สิ่งที่ทำได้

• แยกโครงสร้างกับบ้านเดิม เพื่อไม่ไปเพิ่มน้ำหนักโครงสร้างบ้านเดิมส่วนหนึ่งส่วนใดเกิน 10%
• พื้นที่เฉลียง / ห้องด้านข้างบ้าน รวมถึงหลังคาไม่เกิน 5 ตารางเมตร
• มีระยะ Set Back ถูกต้องตามกฎหมาย
• มีพื้นที่ว่างรอบบ้านเหลือมากกว่า 30% ของพื้นที่ดินทั้งหมด