บ้านกลางเมือง ลาดพร้าว 101 ทาวน์โฮม 3 ชั้น จาก AP [รีวิวฉบับที่ 98]

รีวิวฉบับที่ 98 … หลังจากที่ทาง Think of Living ทำรีวิวคอนโดกันมา 80-90 ตึก … ก็อยากจะเปลี่ยนอารมณ์มาเป็นแนวราบบ้างจะได้ไม่รู้สึกว่าจำเจกันเกินไป ซึ่งปีนี้ (2555) โครงการแนวราบทั้งบ้านเดี่ยวและทาวน์โฮมอาจจะโชคร้ายไปนิด เพราะเจอปัญหาน้ำท่วมเมื่อปลายปี 2554 เลยไม่ค่อยมีข่าวเปิดตัวกันเหมือนปีอื่นๆ

วันนี้ตลาดก็เริ่มจะกลับมาอีกครั้ง เริ่มมีความเคลื่อนไหวของตลาดโซน รัชดา-ลาดพร้าว พอสมควร กับทาวน์โฮม 3 ชั้นของสองค่ายใหญ่ AP และ LPN ที่เรียงคิวเปิดตัวด้วยกันถึง 5 โครงการ และรีวิวฉบับนี้ก็เป็นปฐมบทของ 5 โครงการดังกล่าว … บ้านกลางเมือง ลาดพร้าว 101 ครับ

Fact @ 11 February 2012

• บ้านกลางเมือง ลาดพร้าว 101
• Asean Property, Plc.
• Segment การตลาด 3-5 ล้าน
• Town Home 3 ชั้น 68 ยูนิต
• เนื้อที่โครงการ 6-2-36 ไร่
• พื้นที่ใช้สอย 164 ตารางเมตร
• ที่ดินมาตรฐาน 20 ตารางวา
• ราคาเริ่มต้น 3.99 ล้านบาท (ต้นปี 2012)
• www.ap-thai.com

เพียงแค่การกด Like ก็เท่ากับการสนับสนุนข้อมูลเชิงลึกจาก Think of Living แล้วครับ

เจาะลึกเรื่องทำเลที่ตั้ง

ทำเลที่ตั้งของโครงการบ้านกลางเมือง ลาดพร้าว 101 อยู่ในแยก 38 ของถนนลาดพร้าว 101 ที่เชื่อมถนนโพธิ์แก้วไปสู่ถนนนวมินทร์ มีพื้นที่การจราจร 4 เลนพร้อมไหล่ทางและฟุตบาท ใหญ่กว่าถนนใหญ่บางเส้นเสียอีก เรียกว่าเป็นทำเลคอนโดมิเนียมราคาย่อมเยาได้เลย ยกตัวอย่างเช่น Happy Condo ลาดพร้าว 101 และ Plum Condo ลาดพร้าว 101

ซอยสันติสุข (หรือซอยแทงก์น้ำ) เป็นที่ตั้งของโครงการบ้านกลางเมือง วัดจากหน้าปากซอยจนถึงที่ดินตาม Google Map ได้ระยะทางราว 260 เมตร

โครงการบ้านกลางเมืองลาดพร้าว 101 สามารถเข้าออกได้ 3 เส้นทาง ได้แก่

1. ถนนใหญ่ลาดพร้าววิ่งเข้าซอยลาดพร้าว 101 มาเลี้ยวขวาที่แยก 38 เป็นระยะทาง 1.5 กิโลเมตร

2. ถนนเลียบทางด่วนเอกมัย-รามอินทรา ซอยข้าง Crystal Design Center ทะลุซอยสุวรรณมาเข้าถนนลาดพร้าว 101 เป็นระยะทางราวๆ 3.5 กิโลเมตร3. ถนนนวมินทร์เข้าถนนโพธิ์แก้วทะลุลาดพร้าว 101 เป็นระยะทางราวๆ 3.8 กิโลเมตร

ผมขับรถมาจาก CDC เข้าซอยทางลัดข้างหลังทะลุซอยลาดพร้าว 87 และซอยสุวรรณเพื่อไปยังลาดพร้าว 101

เส้นทางในซอยทางลัดส่วนใหญ่ก็เป็นถนนสองเลนสวนกันอย่างที่เห็น

ก่อนออกถนนลาดพร้าว 101 ก็จะมี Community Mall เล็กๆชื่อว่าคัดสรร

อยู่ตรงหัวมุมของซอยลาดพร้าว 101 และทางลัดไปยังลาดพร้าว 87 พอดี

วิ่งมาอีกนิดทางขวามี Tops Daily

ถนนลาดพร้าว 101 เป็นถนนใหญ่ วิ่งได้ 4 เลน แต่มักจะมีรถจอดสองข้างทางเป็นประจำ โชคดีที่ถนนใหญ่พอให้เบียดๆกันไปได้

ในซอยมี Happy Avenue เป็นโครงการคอนโดมิเนียมผสม Community Mall ของ Happy Land

ถัดมาอีกนิดเดียวก็เป็น Plum ลาดพร้าว 101 ของพฤกษาเรียลเอสเตท ตั้งโชว์รูมขายห้องอยู่ข้างๆร้านสี

ซอยที่มี 7-11 อยู่ข้างหน้านี่แหละ ซอยสันติสุขหรือซอยแทงก์น้ำ เลี้ยวเข้าไปเลย

ถนนซอยของซอยก็ต้องเล็กเป็นธรรมดา มีพื้นที่ให้รถ 2 คันสวนกันได้

วิ่งเข้าไป 200 เมตรจะเจอสามแยกที่มี 108 Shop อยู่ทางซ้าย ให้เลี้ยวซ้าย

ผ่านหน้าสนามฟุตซอลที่อยู่แปลงติดกันกับโครงการพอดิบพอดี

เราก็มาถึงบ้านกลางเมืองลาดพร้าว 101 แล้วครับ

เจาะลึกตัวสินค้า

บ้านกลางเมืองเป็นแบรนด์ Townhome 3 ชั้น ระดับ 3-5 ล้านบาทที่ดังที่สุดในประเทศไทย เรียกว่า AP เป็นเจ้าตลาดนี้มานาน จนพักหลังไม่กี่ปีมานี้ เริ่มมี The Connect Up 3 และ Patio ของพฤกษาเรียลเอสเตท, The Terrace ของ Land & Houses, Town Plus, Town Avenue ของแสนสิริทำตลาดมาแข่งใน Segment เดียวกัน จนถึงน้องใหม่มาแรงอย่าง LPN Town Place แต่ก็ยังไม่มีแบรนด์ใดสามารถล้มยอดขายของ AP ได้ครับ

โครงการนี้มีจุดป้อมยามอยู่ด้านหน้า มี CCTV ติดตั้งที่บริเวณทางเข้าออก รั้วเป็นล้อเลื่อนรักษาความปลอดภัยหน้าหมู่บ้าน ถนนเมนเส้นหลักของโครงการกว้าง 12 เมตร อย่างที่เห็นนะครับ

Townhome ล็อตแรกเป็นสำนักงานขาย มีการติดตั้งกันสาดที่เตรียมสีเอาไว้ให้แล้ว เพื่อความเป็นระเบียบเรียบร้อยของหมู่บ้าน

พวกน้ำพุและสวนแถวนี้ทำเอาไว้ให้ลูกค้าที่เยี่ยมชมโครงการดูเฉยๆนะครับ สุดท้ายพอขายบ้านตัวอย่างก็ต้องรื้อออก ทำเป็นบ้าน Standard ตามปกติ

บ้านกลางเมือง S-Sense ลาดพร้าว 101 มีคอนเซปท์ทางการตลาดคือ “The Tropical Paradise” ดำเนินการก่อสร้างด้วยระบบก่ออิฐฉาบปูน โดยใช้อิฐมวลเบา (Q-Con) เป็นผนัง ซึ่งจะเป็นบ้านกลางเมืองโปรเจคสุดท้ายที่ใช้ระบบนี้ หลังจากนั้นจะเปลี่ยนไปใช้ผนังคอนกรีตสำเร็จรูป (Pre-cast) กันแล้วละครับ

โครงการนี้มีสวนสาธารณะด้วยกันทั้งสิ้น 2 แห่ง มีบ้านทั้งหมด 68 หลังคาเรือน ช่วงถนนเมนที่ติดบ้าน 10 หลังแรกเท่านั้นที่มีความกว้าง 12 เมตร นอกนั้นเป็นถนนที่มีความกว้าง 9 เมตรทั้งสิ้น

เรามาดูรอบๆที่ดินกันก่อนว่าเป็นอย่างไร

ด้านหลังที่ดินช่วงสำนักงานขายเป็นบ้านเดี่ยวสองชั้น

จากสำนักงานขายมองลงไปข้างล่าง

หน้าตาถนนเมนที่มี Stamp Crete เป็นลายใบไม้

สวนหย่อมจุดแรกเป็นสวนหย่อมพักผ่อน (Passive) มีการลงต้นปาล์ม การทำ Landscape โดยใช้ใบไม้ Tropical มาตั้งๆเอาไว้ ให้ล้อกันไปทั้งโครงการ

หน้าตาของสวนอีกมุมเป็นแบบนี้

สวนอีกแห่งหนึ่ง Active Zone เป็นที่ตั้งของนิติบุคคล โดยติดกับ Apartment ด้านหลังสูง 5 ชั้น ซึ่งทาง AP ก็ได้สร้างรั้วสูง 3 เมตร พร้อมกั้นระแนงไม้ขึ้นไปอีก 2.5 เมตร เป็น 6 เมตรอย่างน้อยก็ช่วยบดบังสายตาของชั้น 1-3 ได้ครับ

มีการวางโอ่งน้ำล้นอยู่เป็นจุดๆเพิ่มความร่มรื่น

มุมมองด้านหลังโครงการอีกจุดก็จะติดแมนชั่นสูง 5 ชั้นเช่นกัน แต่ก็มีที่ดินเปล่าเป็นสีเขียวให้มองอยู่อีกมุมหนึ่ง

ขึ้นไปชั้น 3 ของบางหลังก็จะไม่เห็นแมนชั่นแล้ว เจอแต่ยอดไม้สบายตา

หลังนี้ก็เหมือนกัน

และแมนชั่นบ้านสุขโข

ส่วนหน้าโครงการติดกับสนามฟุตซอล แหล่งที่เล่นกีฬาของวัยรุ่น

สิ่งอำนวยความสะดวก

• สวนสาธารณะ 2 แห่ง
• CCTV ที่ป้อมยาม
• Access Card หน้าโครงการ
• รั้วสูง 3 เมตร ต่อระแนง 2.5 เมตร

Product Walkthrough

สินค้าของโครงการบ้านกลางเมืองมีด้วยกัน 1 แบบ คือทาวน์โฮม 3 ชั้นแบบ 3 ห้องนอน , 3 ห้องน้ำ ขนาด 164 ตารางเมตร จอดรถได้ 2 คัน ที่ดินเริ่มต้น 20 ตารางวา แต่แบ่งการจัดวาง Layout ด้วยกัน 3 รูปแบบเรียกว่า Type A, B และ C ทั้งสามแบบหน้ากว้าง 5 เมตรเท่ากันครับ

Type A มีจุดเด่นตรงที่ชั้น 2 ทั้งชั้นป็นห้องนอน ที่ต่อ Walk-in Closet ไปยังห้องน้ำได้ ภาษาการตลาดของ AP เรียกว่าเป็น Penthouse อยู่ชั้น 2

Type B ถอดห้องน้ำ Master และส่วน Walk-in Closet ของช้ัน 2 ออก ปรับฟังก์ชั่นกลายเป็นห้อง Family Room ชั้นบนแทน

Type C จะคล้ายๆกับ Type A แต่เอาห้องนอนใหญ่ไปไว้เต็ม Floor ที่ชั้น 3 และปรับระเบียงหน้าบ้านให้กว้างขึ้นมาก เหมาะกับคนที่ชอบอยู่คอนโดมิเนียม Low Rise … และยังเดินขึ้นลงบันได 3 ชั้นทุกวันไหวนะครับ

บ้านตัวอย่างที่นี่แต่งเป็นสไตล์ Tropical Resort ใช้ไม้และหมอนโทนน้ำตาล ให้เกิดความอบอุ่นๆหน่อย หลังนี้เป็น Type B นะครับ

โต๊ะอาหารวางแบบ 4 ที่นั่งได้ไม่อึดอัด

ชั้นวางทีวีและทางขึ้นบันไดไปชั้น 2

ชั้น 2 เป็นห้อง Family Room วางโซฟาตัวเล็กได้ 1 ตัว พร้อมกับชั้นวางหนังสือโน่นนี่

ด้านหน้าเป็นห้องนอน Master แต่งสไตล์รีสอร์ท … ของตกแต่งพวกนี้ทุกชิ้นไม่รวมในราคาบ้านนะครับ

เอาสไตล์การตกแต่งมาให้ดู ให้ลูกบ้านไปฝันเอาเองแล้วก็แต่งมาให้เรียบร้อย

ชั้น 3 เป็นแบบ 2 ห้องนอนมีห้องน้ำอยู่ตรงกลาง โดยมีห้องนอน 2 (หน้าบ้าน) ใหญ่เท่าห้องนอนชั้นล่าง และห้องนอนเล็ก (หลังบ้าน) ใหญ่เท่าห้อง Family Room

ส่วนการรีวิวแบบบ้านอย่างละเอียดๆ ขอให้อดใจรอนิดนึงนะครับ จะมาพร้อมกับโครงการบ้านกลางเมืองโครงการต่อไปครับ

Price vs Performance

• ยูนิตเริ่มต้นราคา 3.99 ล้านบาท ที่ดิน 22.2 ตารางวา
• ยูนิตหน้าสวนราคา 4.55 ล้านบาท ที่ดิน 20 ตารางวา

• จอง 20,000 บาท
• ทำสัญญา 30,000 บาท
• ค่าส่วนกลาง 90 บาทต่อตารางวาต่อเดือน

เจาะลึกรวบยอด

บ้านกลางเมืองลาดพร้าว 101 เป็นโครงการที่มีทำเลอยู่ในย่านชุมชนที่เจริญแล้ว แต่อยู่ในซอยของซอยอีกทีหนึ่งที่ความเจริญมาถึงพอแตะๆได้ ปากซอยมี 7-11, หน้าโครงการมี 108 Shop และร้านรวงทั่วไป ข้างๆโครงการเป็นโซน Apartment แบบห้องเช่า 3-4 แห่ง และบ้านเรือนโซนอยู่อาศัยทั่วไป

การจราจรของซอยลาดพร้าว 101 ก็คงคับคั่งบ้างเป็นบางช่วงเวลา โชคดีที่เป็นถนนใหญ่จึงขับรถสบาย จะมีลำบากนิดหน่อยก็ช่วง 250 เมตรจากปากซอยแยก 38 (สันติสุข) เข้ามาถึงตัวโครงการเพราะเป็นถนนแคบๆ ทางด่วนที่อยู่ใกล้ที่สุดก็คงจะหนีไม่พ้นรามอินทราเอกมัย ซึ่งถ้าใช้เส้นทางลาดพร้าว 87 ก็จะอยู่ราว 3.5 กิโลเมตร แต่ถ้าวิ่งถนนใหญ่ลาดพร้าวก็จะอยู่ราว 5 กิโลเมตร ไม่ใกล้เสียทีเดียวแต่ก็พอวิ่งไหวครับ

การเดินทางโดยไม่ใช้รถก็ไม่ลำบากมาก เพราะโครงการตั้งอยู่ในพื้นที่ของ Apartment ทำให้มีผู้อาศัยที่ไม่มีรถอยู่เป็นจำนวนมาก ซอยที่เข้ามาก็ไม่ลึก ดังนั้นการจะเดินออกไปถนนใหญ่หารถเมล์ รถแท๊กซี่ก็ไม่ใช่เรื่องยาก

วัสดุอุปกรณ์ของโครงการบ้านกลางเมืองให้มาตามสมควร ถ้าเทียบเกรดก็อยู่ในช่วงบ้านเดี่ยว 3-5 ล้านบาท วงกบอลูมิเนียมอบขาว กระจกเขียวตัดแสง ระยะพื้นถึงฝ้า 2.8 เมตร กระเบื้องแกรนิตโต้ พื้นลามิเนต 8 มม. ครัวปูน บันไดปูน แอร์ซัมซุง ที่เก็บของใต้บันได 2 จุด แต่ก็ยังขาดอุปกรณ์ไปเล็กน้อยอย่างฉากกั้นอาบน้ำ Tempered Glass ที่ต้องไปติดตั้งเองนะครับ

การออกแบบทำออกมาได้ดีอยู่แล้ว ประสบการณ์ในการออกแบบบ้านกลางเมืองที่สั่งสมมานานของ AP ทำให้เข้าใจว่าฟังก์ชั่นไหนสมควรจะอยู่ตรงไหน การออกแบบ Type A, B, C มา 3 แบบ ในพื้นที่ใช้สอยเท่ากันพอดี สามารถตอบคำถามความต้องการของผู้อยู่อาศัยได้ 3 Lifestyles ในขณะที่ใช้โครงสร้างหลักเหมือนกันเป๊ะๆได้ จัดว่าเป็นนวัตกรรมที่เกิดขึ้นจากประสบการณ์ ให้ลูกค้าเลือกได้ว่าอยากจะได้ห้องนอนแบบ Penthouse ที่ชั้น 2 หรือ 3 หรือต้องการห้อง Family Room อีกห้อง

สาธารณูปโภคของโครงการนี้ไม่ค่อยมีอะไร CCTV มีแค่จุดหน้าประตู, Gate มีชุดเดียว, สวนหย่อมที่หนึ่ง สวนสาธารณะอีกที่หนึ่ง ไม่มีสโมสร ไม่มีสระว่ายน้ำ

Judgement

การตัดสินแนวราบคิดไม่เหมือนแนวดิ่ง ทางเวปไซต์ได้ปรับคะแนนเรื่องการใช้รถจาก 15% เป็น 20% และลดคะแนนเรื่องทำเลลงจาก 35% เหลือ 30% นะครับ

ทำเล 30%, การเดินทางโดยใช้รถ 20%, การเดินทางโดยไม่ใช้รถ 10%, วัสดุ 15%, การออกแบบ 10% และสาธารณูปโภค 10%

เทียบกับแพคเกจ 4 ล้านบาท, Q1/2012

• ทำเล 7.75/10 – ทำเลโอเค อยู่ในย่านชุมชนที่เจริญแล้ว แต่อยู่ในซอยของซอยอีกทีหนึ่ง ฟากหนึ่งมีอพาร์ตเม้นท์บังวิวบางส่วน
• เดินทางด้วยรถ 8.25/10 – ทางเข้าไม่ติดถนนใหญ่แต่เข้าซอยไม่ลึก แถวโครงการพอมีรถติดบ้าง มีทางด่วนแต่อยู่ไกลหน่อย
• ไม่ใช้รถ 8/10 – ลาดพร้าว 101 เป็นทำเลของคอนโดมิเนียม โดยเฉพาะซอยนี้มี Apartment เต็มไปหมด การเดินทางโดยไม่ใช้รถจึงไม่มีปัญหา
• วัสดุ 8/10 – คุณภาพวัสดุใช้ของที่เหมาะสม
• แบบ 9/10 – บ้านกลางเมืองเชี่ยวชาญเรื่องแบบบ้าน Townhome 3 ชั้นอยู่แล้ว
• สาธารณูปโภค 6.5/10 – มีน้อยไปหน่อย ยังดีที่สวนสาธารณะจะมีเครื่องเล่นเด็กและแป้นบาส

• 7.93 / 10.00

BOTTOM LINE

บ้านกลางเมืองลาดพร้าว 101 เหมาะสำหรับคนที่มีงบประมาณ 4-5 ล้านบาท มีสมาชิกไม่เกิน 4-5 คน ต้องการบ้านโซนลาดพร้าว ยอมลดที่ดินรอบบ้านเพื่อเขยิบเข้ามาอยู่ใกล้เมืองอีกนิด ไม่อยากไปอยู่บ้านเดี่ยวไกลๆ

ถ้าเห็นว่ารีวิวนี้มีประโยชน์ ช่วยกด LIKE ให้ผมหน่อยนะครับ จะได้มีกำลังใจทำรีวิวถัดๆไปครับ