EIA คืออะไร มีความสำคัญกับเราอย่างไร หากไปถามบุคคลทั่วไปหลายคนอาจจะแทบไม่รู้จักเลยด้วยซ้ำ แต่หากคุณเตรียมจะหาซื้อบ้านสักหลัง คอนโดมิเนียมสักห้อง ก็ควรจะให้ความสำคัญกับ EIA ไว้สักหน่อย เคยสังเกตตามป้ายโฆษณาขายบ้านขายคอนโดมิเนียมที่จะมีเขียนคำว่า EIA Approved กันบ้างหรือไม่ แล้วมันคืออะไร แปลว่าอะไร วันนี้เราลองมาทำความเข้าใจเรื่องของ EIA กับโครงการที่อยู่อาศัยว่าจะมีบทบาทและความสำคัญยังไงกันค่ะ
EIA ย่อมาจาก Environmental Impact Assessment Report หรือการทำรายงานวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม เป็นการศึกษาเพื่อคาดการณ์ผลกระทบทั้งในทางบวกและทางลบจากการพัฒนาโครงการ เพื่อกำหนดมาตรการป้องกันและแก้ไขผลกระทบสิ่งแวดล้อมและใช้ในการประกอบการตัดสินใจพัฒนาโครงการ
ข้อดีของ EIA คือ ช่วยหาทางป้องกันผลกระทบในทางลบด้านสิ่งแวดล้อมที่อาจเกิดขึ้นในโครงการนั้นให้เกิดน้อยที่สุด ในขณะเดียวกันก็มีการใช้ทรัพยากรธรรมชาติซึ่งส่วนใหญ่ไม่สามารถฟื้นคืนกลับมาได้อย่างมีประโยชน์และคุ้มค่าที่สุด นอกจากนี้ รายงานการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม ยังสามารถใช้เป็นแนวทางในการตัดสินใจของนักบริหารหรือผู้ประกอบการว่าสมควรดำเนินโครงการนั้นต่อหรือไม่ การทำ EIA จะเป็นประโยชน์อย่างมาก หากได้รับการวางแผนป้องกันปัญหาต่างๆ ตั้งแต่ขั้นตอนศึกษาความเหมาะสมของโครงการและช่วยลดค่าใช้จ่ายในการแก้ไขปัญหาที่อาจเกิดขึ้นภายหลังดำเนินโครงการไปแล้ว โดยในรายงาน EIA จะมีการกำหนดมาตรการป้องกัน และติดตามผลกระทบสิ่งแวดล้อม ประกอบเป็นหัวข้อหลักที่สำคัญของรายงานอีกด้วย
โครงการที่อยู่อาศัยแบบไหนบ้างที่ต้องทำและใครกำหนดว่าต้องทำ EIA
- โครงการคอนโดมิเนียม ที่มีจำนวนห้องชุด (unit) ตั้งแต่ 80 ห้องขึ้นไป หรือมีพื้นที่ใช้สอยตั้งแต่ 4,000 ตารางเมตรขึ้นไป
- โครงการบ้านจัดสรรที่มีจำนวนที่ดินแปลงย่อยตั้งแต่ 500 แปลง หรือเนื้อที่เกินกว่า 100 ไร่
โดยการทำรายงานวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม ต้องทำตามกฎหมายภายใต้ พระราชบัญญัติ(พรบ.) ส่งเสริมและรักษาคุณภาพสิ่งแวดล้อมแห่งชาติ 2535 ตามพระราชบัญญัติส่งเสริมและรักษาคุณภาพสิ่งแวดล้อมแห่งชาติ พ.ศ.2535 มาตรา 46 ที่ระบุว่าโครงการที่อยู่อาศัยที่อยู่ในเกณฑ์ข้างต้นที่กล่าวมา จะต้องทำรายงานวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม ซึ่งข้อกำหนดต่างๆตาม EIA ถือเป็นข้อตกลงหรือคำมั่นสัญญาที่เจ้าของโครงการมีให้ไว้ โดยข้อกำหนดใน EIA จะเป็นสิ่งที่แนบท้ายใบอนุญาติต่างๆ เช่น ใบอนุญาติการก่อสร้าง ดังนั้นหากเจ้าของโครงการไม่ทำตามข้อกำหนดที่กำหนดไว้ หน่วยงานผู้มีสิทธิอนุญาติ ก็มีสิทธิลงโทษตามระเบียบได้
EIA ศึกษาและวิเคราะห์เรื่องอะไรบ้าง
การจัดทำ EIA ประกอบด้วย การศึกษาครอบคลุมระบบสิ่งแวดล้อม 4 ด้าน คือ
- ทรัพยากรกายภาพ เป็นการศึกษาถึงผลกระทบ เช่น ดิน น้ำ อากาศ เสียง ว่าจะมี การเปลี่ยนแปลงอย่างไรบ้าง
- ทรัพยากรชีวภาพ การศึกษาถึงการเปลี่ยนแปลงในด้านต่างๆ ที่มีต่อระบบนิเวศน์ เช่น ป่าไม้ สัตว์ป่า สัตว์น้ำ ปะการัง เป็นต้น
- คุณค่าการใช้ประโยชน์ของมนุษย์ เป็นการศึกษาถึงการใช้ประโยชน์จากทรัพยากรทั้งทางกายภาพ และชีวภาพของมนุษย์ เช่น การใช้ประโยชน์ที่ดิน
- คุณค่าต่อคุณภาพชีวิต จะเป็นการศึกษาถึงผลกระทบที่จะเกิดต่อมนุษย์ ชุมชน ระบบเศรษฐกิจ การประกอบอาชีพ วัฒนธรรมประเพณี ความเชื่อ ค่านิยม รวมถึงทัศนียภาพ คุณค่า ความสวยงาม
EIA สำคัญแค่ไหนและถ้าโครงการไม่ผ่าน EIA จะเป็นอย่างไร
สำคัญมากเพราะกฎหมายกำหนดไว้ ถ้าโครงการไหนไม่ผ่าน EIA ก็จะไม่ได้รับอนุญาตให้ก่อสร้างอาคาร ไม่สามารถออกใบอนุญาตจัดสรรโครงการ หรือกรณีก่อสร้างไปแล้วเกิดมีผู้คัดค้านผลการยื่นรายงานวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อมโครงการนั้นก็จะต้องหยุดดำเนินการก่อสร้างทันที โดยปกติเจ้าของโครงการก่อนจะเริ่มดำเนินงานก่อสร้าง จะจัดทำเอกสารรายงานวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม ไปยังสำนักวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม (สวผ.) โดยจะใช้ระยะเวลาในการจัดทำรายงานประมาณ 6 เดือน ถ้ายื่นรายงานไปแล้วไม่ผ่านก็จะไม่ได้รับใบอนุญาตก่อสร้างได้ จะต้องทำการแก้ไขจนกว่าจะผ่าน
แล้วที่เห็นขายโครงการกันอยู่ ผ่าน EIA กันแล้วหรือไม่
หลายโครงการจะเริ่มขายตั้งแต่ยังไม่ผ่านการอนุมัติ EIA เพราะตามกฎหมายแล้ว ระหว่างการรอพิจารณาว่าโครงการจะผ่าน EIA หรือไม่นั้น กฎหมายไม่ได้กำหนดว่าห้ามขายแต่กำหนดว่าห้ามสร้างก่อนผ่านอนุมัติเท่านั้น หลายโครงการเลยเริ่มการขายหรือที่เรียกกันว่าช่วง Pre Sale ซึ่งราคาในช่วง Pre Sale ก็จะแตกต่างกับตอนได้รับการอนุมัติผ่านEIA หากโครงการผ่านอนุมติราคาก็จะปรับขึ้น คล้ายกันกับเมื่อโครงการสร้างเสร็จราคาก็จะปรับขึ้นไปอีก เพราะจะกลายเป็นราคาของโครงการพร้อมอยู่ โครงการหลายแห่งเอาจุดเด่นในเรื่องโครงการผ่านการอนุมัติ EIA แล้วมาใช้เป็นจุดขายหรือที่เราเห็นกันตามป้ายโฆษณาว่า EIA Approved เป็นการสร้างความมั่นใจให้แก่ผู้ซื้อว่าโครงการได้สร้างแน่นอน ลดความเสี่ยง ไม่ต้องกังวลว่าวางเงินจองแล้วจะต้องมาขอคืนเงินถ้าโครงการไม่ผ่านการพิจารณาเห็นชอบ EIA
อยากรู้ว่าโครงการมองๆอยู่ผ่าน EIA จริงหรือไม่
เราสามารถเข้าไปตรวจสอบโครงการที่ได้รับเห็นชอบผ่านการพิจารณา โดยเข้าไปที่เวปไซด์สำนักงานนโยบายและแผนทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม http://eia.onep.go.th/ สามารถตรวจสอบสถานะของโครงการจากฐานข้อมูลโครงการที่รอพิจารณาหรือประกาศแล้วว่าได้รับความเห็นชอบผ่านการพิจารณา EIA
มองแล้วโครงการที่ซื้อไว้ไม่ผ่าน EIA แน่นอน
เมื่อรอจนครบกำหนดแต่สุดท้ายโครงการที่จองหรือทำสัญญาซื้อขายไว้นั้นไม่ผ่านการพิจารณา EIA แน่นอน จะไม่มีการก่อสร้างโครงการ ไม่ได้รับอนุญาตให้จัดสรรโครงการ แล้วเราจะทำอย่างไร ไม่ต้องตกใจคงมีผู้ร่วมชะตากับท่านอยู่หลายคนที่มาซื้อโครงการนี้ ก่อนอื่นติดต่อสอบถามกับทางโครงการว่าจะรับผิดชอบอย่างไร จะมีการคืนเงินเมื่อไหร่ สำหรับผู้ซื้อให้กลับไปตรวจสอบสัญญาซื้อขายคอนโดมิเนียมหรือบ้าน ซึ่งโดยปกติแล้วโครงการประเภทคอนโดมิเนียมและบ้านจัดสรรจะใช้สัญญามาตรฐานของกรมที่ดิน ซึ่งจะระบุสิทธิ์ของผู้ซื้อในกรณีโดนยกเลิกสัญญาของผู้ซื้อ แต่หากการคุยกับทางโครงการไม่เป็นผลที่น่าพอใจ อาจจะต้องปรึกษาทนายทางกฎหมาย หรือมองดูแล้วทางโครงการเริ่มทำอะไรไม่ชอบมาพากลแตกต่างจากที่ระบุในสัญญาจะซื้อจะขายดูแล้วจะโดนโกง โดนเอาเปรียบให้ทำการร้องเรียนไปที่ สำนักงานคุ้มครองผู้บริโภค (สคบ.)
เราในฐานะผู้ซื้อจะเลือกโครงการที่อยู่อาศัยอย่างไร
หากยังไม่ได้ปักใจหรือลงเงินไปกับโครงการใดโครงการหนึ่งแล้ว สิ่งสำคัญก่อนการตัดสินใจคือ ต้องพิจารณาภาพรวมโครงการให้ดี ชื่อเสียงและความน่าเชื่อถือของโครงการ ว่าก่อนหน้านี้ เคยมีเหตุการณ์ในลักษณะนี้เกิดขึ้นบ้างหรือไม่ หรือเกิดกรณีคัดค้าน ฟ้องร้องในเชิงกฎหมายหรือไม่ สอบถามข้อตกลงให้แน่ใจได้ว่า หากเกิดเหตุสุดวิสัย โครงการที่เลือกไว้หรือจองไว้ ไม่ผ่านการพิจารณาเห็นชอบ EIA ขึ้นมาทางโครงการจะสามารถรับผิดชอบแก่ผู้ซื้ออย่างไร แต่ดีที่สุดแล้วควรเลือกโครงการที่มีความเสี่ยงน้อยที่สุด เช่น โครงการที่ผ่านการอนุมัติเห็นชอบ EIA เป็นที่เรียบร้อย โครงการที่ดำเนินการก่อสร้างแล้ว หรือโครงการที่สร้างเสร็จพร้อมขาย ก็จะสามารถทำให้เบาใจแก่ผู้ซื้อได้ในระดับหนึ่ง แต่ทั้งนี้ทั้งนั้น ผู้ซื้อก็จะต้องทำใจในเรื่องของราคาที่อาจจะไม่ได้ราคาถูกเท่ากับช่วง Pre Sale ที่ยังไม่ได้ EIA Approved หรืออาจจะมีตัวเลือกของตำแหน่งห้องพักดีๆน้อยลงเพราะถูกเลือกไปก่อนแล้ว ก็ต้องชั่งใจกันว่าจะเลือกแบบไหนและตัดสินใจให้ดีที่สุด
