“สัญญาเช่าคอนโด”

นับเป็นด่านสุดท้ายที่จะทำให้การเช่าคอนโดระยะยาวเป็นไปอย่างราบรื่น ความรัดกุมในการทำสัญญาตั้งแต่ตอนต้นจะสร้างความสบายใจให้เจ้าของห้องได้นั่งรอ Passive Income เข้ามาในแต่ละเดือนได้อย่างไม่ต้องกลัวเซอร์ไพร์สจากผู้เช่า ส่วนผู้เช่าเองก็ได้อยู่ห้องพักในโลเคชั่นที่ต้องการ อย่างไม่ถูกเอาเปรียบเช่นกัน

เราขอถือฤกษ์ดีในช่วงต้นปีที่หลายๆ คนกำลังจะต้อง Revised เรียบเรียงสัญญากันใหม่ มาแนะนำถึงรายละเอียดต่าง ๆ ที่สำคัญ และควรมีอยู่ในสัญญาเช่าคอนโด ซึ่งเรียบเรียงมาจากประสบการณ์ตรงของผู้เขียน เพื่อนๆ ญาติๆ หลายคนที่เคยเป็นทั้ง “ผู้เช่า” และ “ผู้ปล่อยเช่า” รายละเอียดพวกนี้อาจจะดูจุกจิกแต่ก็ควรทำเพื่อเป็นการตกลงข้อปฏิบัติร่วมกันของทั้ง 2 ฝ่ายตลอดอายุสัญญาค่ะ


1. เรื่อง “เงิน” ในสัญญาเช่าคอนโด

แน่นอนว่าเรื่องหลักที่เราใช้พิจารณาในการเช่าคอนโดก็คือ “ค่าใช้จ่าย” สำหรับคอนโดที่ปล่อยเช่าทั่วไปแล้วผู้เช่าจะมีค่าใช้จ่าย 2 ส่วนหลักๆ ที่ต้องลงไว้ในสัญญาเลย คือ

1.1 ค่าใช้จ่ายก่อนเข้าอยู่อาศัย

  • ค่าเช่าล่วงหน้า อธิบายง่ายๆ ก็คือการจ่ายก่อนอยู่นั่นเอง โดยทั่วไปค่าเช่าล่วงหน้าจะเก็บไม่เกิน 1 – 2 เดือน (กฎหมายบังคับ 1 เดือนในกรณีที่ผู้ให้เช่า มีการปล่อยเช่าคอนโดเกิน 5 ยูนิต) ซึ่งสัญญาเช่าคอนโดส่วนใหญ่ก็จะเป็นแบบปีต่อปี แต่หากเช่าไม่ถึง 1 ปี ก็สามารถตกลงกับผู้ให้เช่าเองได้ว่าจะจ่ายที่ราคาเท่าไหร่ค่ะ
  • ค่าประกันความเสียหาย เป็นเงินก้อนที่ผู้เช่าต้องจ่ายไว้ในระยะยาวเลย ได้คืนอีกทีก็ต่อเมื่อครบกำหนดตามสัญญา หรือมีการยกเลิกสัญญาเลย เพราะเงินส่วนนี้เป็นใช้เป็นหลักประกันความเสียหายที่เกิดขึ้นในห้องพัก ก็คือกันไว้สำหรับซ่อมเฟอร์นิเจอร์ ผนัง พื้นห้องต่างๆ ที่อาจเสียหายนั่นเอง แต่หากไม่มีอะไรเสียหายก็จะได้คืนเต็มจำนวนค่ะ

ซึ่งส่วนใหญ่จะเก็บไม่เกิน 2 เดือนตามที่ กฎหมายควบคุมค่าเช่าที่อยู่อาศัย ปี 2562 ระบุให้ผู้เช่าสามารถเก็บค่าเช่าล่วงหน้าและเงินประกันรวมไม่เกิน 3 เดือนของค่าเช่าต่อเดือน โดยกฎหมายนี้จะครอบคลุมสำหรับคนที่ปล่อยเช่าคอนโดเกิน 5 ยูนิตเท่านั้น ไม่ว่าจะอยู่ในอาคารเดียวกัน หรือต่างอาคาร แต่หากไม่ได้มีคอนโดให้เช่าถึง 5 แห่ง ก็ขึ้นอยู่กับการตกลงกันกับผู้ให้เช่าค่ะ

ตัวอย่างเช่น

คอนโด A คิดค่าเช่าห้องเดือนละ 10,000 บาท ผู้เช่าจะต้องจ่ายค่าเช่าล่วงหน้า 1 เดือนในราคา 10,000 บาท และค่าประกันความเสียหายอีก 2 เดือน รวมเป็น 10,000+(2 x 10,000) = 30,000 บาท หมายความว่าก่อนย้ายเข้าคอนโดจะต้องเสียค่าเงินก้อนประมาณ 3 เดือนของค่าเช่าคอนโดค่ะ

1.2 ค่าใช้จ่ายรายเดือน

  • ค่าเช่ารายเดือน ตามราคาที่ตกลงระหว่าง “ผู้เช่า” และ “ผู้ให้เช่า”
  • ค่าน้ำ-ค่าไฟ เสียตามอัตราที่นิติบุคคลของโครงการเป็นผู้กำหนด
  • ค่าอินเตอร์เน็ต เป็นไปตามโปรโมชันที่ทางผู้บริการตั้งไว้

สำหรับ “ค่าส่วนกลาง” ส่วนใหญ่แล้วผู้ให้เช่าจะเป็นคนจ่าย เพราะเค้าเก็บทีเดียวตอนต้นปี ซึ่งผู้ให้เช่าก็มักจะคำนวณรวมกับค่าเช่าห้องไว้เลยค่ะ

1.3 การจ่ายค่าเช่าและค่าปรับ

“การจ่ายเงินค่าเช่า” เป็นอีกหนึ่งหัวข้อที่ต้องระบุในสัญญาเช่าคอนโดให้ชัดเจน โดยต้องมีรายละเอียดให้ครบ ดังนี้

  • กำหนดวันจ่ายที่ชัดเจน
  • จ่ายช้าได้ไม่เกินกี่วัน
  • กำหนดวิธีชำระเงินที่ชัดเจน ว่าจะเป็นการจ่ายด้วยเงินสดหรือโอนเงินผ่านธนาคารเข้าบัญชีไหน
  • เมื่อล่าช้าจะมีมาตรการอย่างไร เช่น และถ้าผู้เช่าไม่จ่ายค่าเช่าเป็นเวลา 3 เดือนติดต่อกัน ผู้ให้เช่าสามารถยกเลิกสัญญาเช่าได้ทันที ผู้เช่าต้องย้ายออกภายใน 30 วัน และต้องรับผิดชอบค่าเช่าในส่วนที่ค้างไว้ด้วย ถ้าผู้เช่าไม่ย้ายออกภายใน 30 วันจะมีค่าปรับวันละ 500 บาท หากครบกำหนดแล้วยังไม่ย้ายออก ผู้ให้เช่าสามารถเคลื่อนย้ายทรัพย์สินของผู้เช่าไปเก็บไว้ในที่เหมาะสม และทำการเปลี่ยนกุญแจห้องได้

ซึ่งถ้ามีข้อกำหนดเหล่านี้ในสัญญาผู้เช่าย่อมต้องปฏิบัติตาม และไม่สามารถฟ้องร้องในกรณีที่ถูกยกเลิกสัญญา ถูกขนของออกจากห้องได้นะคะ


2. รายการเฟอร์นิเจอร์ในสัญญาเช่าคอนโด

ในส่วนของเฟอร์นิเจอร์..เจ้าของห้องส่วนใหญ่ก็จะเตรียมไว้ให้แบบพร้อมเข้าอยู่ เพื่อให้ผู้เช่าสามารถย้ายเข้าอยู่ได้แทบจะทันทีหลังเซ็นสัญญา ซึ่ง “เฟอร์นิเจอร์และข้าวของทุกอย่างในห้องล้วน​เป็นต้นทุนของการทำคอนโดให้เช่า” นะคะ ใครเคยตกแต่งห้องก็คงพอรู้แหละว่า เค้าลงทุนกันไปเป็นหลักแสนนะ บางห้องตกแต่งดี มีเฟอร์นิเจอร์ Built-in เยอะๆ ก็ต้องมีค่าใช้จ่ายถึง 3-4 แสนเลย หากหมดสัญญาแล้วเฟอร์นิเจอร์ไม่ครบ หรือใช้งานไม่ได้ ก็จะกลายเป็นต้นทุนที่เพิ่มขึ้นมาอีก

ดังนั้น จึงไม่ใช่เรื่องที่ผู้ให้เช่าควรปล่อยผ่าน แต่ควรรวบรวมเป็นตารางรายการเฟอร์นิเจอร์ต่าง ๆ ภายในห้องทั้งหมด พร้อมเก็บบันทึกภาพถ่ายสภาพปัจจุบันของเฟอร์นิเจอร์เหล่านั้น โดยรวบรวมเป็นหมวดย่อยหรือแบ่งตามห้องต่าง ๆ

ตัวอย่างในสัญญาคอนโดที่มีการถ่ายภาพแยกเป็นห้องๆ และเขียนรายการเฟอร์นิเจอร์ไว้ให้ครบถ้วน ซึ่งนอกจากจะช่วยคุมต้นทุนให้กับผู้ปล่อยเช่าแล้ว ยังช่วยผู้เช่าไม่ให้เกิดการถกเถียง หรือโดนปรับเงินเมื่อข้าวข้าวของเสียหายด้วยนะคะ สิ่งที่ควรบันทึกไว้ ได้แก่

2.1 สภาพโดยรวมของห้อง เช่น วัสดุผนัง, สีผนัง, วัสดุพื้น, ผ้าม่าน, หลอดไฟ เป็นต้น
2.2 เฟอร์นิเจอร์ Built-In เช่น ตู้เก็บรองเท้า, ชั้นวางทีวี, ชุดครัว, สุขภัณฑ์ในห้องน้ำ เป็นต้น
2.3 เฟอร์นิเจอร์ลอยตัว เช่น เตียงนอน, โซฟา, โต๊ะ, เก้าอี้ เป็นต้น
2.4 เครื่องใช้ไฟฟ้า ควรระบุยี่ห้อ รุ่น และขนาด เช่น TV ขนาด 43 นิ้ว ยี่ห้อ Samsung รุ่น TVXQ, ตู้เย็นยี่ห้อ Toshiba ขนาด 9.9 คิว รุ่น ABC สีรุ้ง เป็นต้น
2.5 วัสดุตกแต่ง เช่น กรอบรูป, กระจก, หมอน, พรมปูพื้น, โคมไฟตั้งโต๊ะ, โคมไฟตั้งพื้น เป็นต้น

ซึ่งเราเคยเห็นสัญญาที่ละเอียดๆ จะ “ระบุสภาพของเฟอร์นิเจอร์และมูลค่าของเฟอร์นิเจอร์เป็นรายชิ้น” เลย ซึ่งจะมีการกำหนดค่าปรับและค่าซ่อมแซมกรณีเกิดความเสียหายไว้ด้วย เพื่อให้สามารถควบคุมมูลค่าที่ชัดเจนภายในห้องคอนโดของเราได้เลยนะคะ เช่น โต๊ะทานอาหารมูลค่า 3,000 บาท หากเกิดความเสียหลายเช่น ขาโต๊ะหัก ก็สามารถกำหนดค่าซ่อม หรือค่าซื้อเก้าอี้ใหม่ตามมูลค่าของเฟอร์นิเจอร์นั้นๆ ได้ ซึ่งไม่ถือเป็นการเอาเปรียบผู้เช่าเกินจริงนะคะ

แต่ในทางปฎิบัติกันส่วนใหญ่แล้ว จะไม่ได้ลงรายละเอียดจุกจิกกันขนาดนั้น เพราะดูจะตึงเกินไปก็ควรระบุในสัญญาให้เรียบร้อยว่า ผู้เช่าจะต้องดูแลรักษาเฟอร์นิเจอร์ต่างๆ และอุปกรณ์ภายในห้องทั้งหมด ตั้งแต่พื้น ผนัง หน้าต่าง ประตู เฟอร์นิเจอร์ Built-in เฟอร์นิเจอร์ลอยตัว ของตกแต่งและเครื่องใช้ไฟฟ้าทุกชิ้น ให้อยู่ในสภาพเรียบร้อย ยกเว้นความเสียหายที่เกิดจากการใช้งานปกติ หรือการเสื่อมสภาพที่เกิดจากการหมดอายุการใช้งาน ซึ่งหากมีการชำรุดให้แจ้งผู้ให้เช่าไม่เกิน 7 วัน นับจากเกิดความเสียหายนั้น แต่หากเกิดจากความประมาทของผู้เช่า ก็ต้องมีการจ่ายค่าปรับ หรือซื้อมาชดใช้ให้แทนชิ้นเก่า ตามที่อธิบายไปข้างต้นนะคะ

ข้อแนะนำ อาจเสนอบริการเพิ่มเติมกับผู้เช่า เช่น บริการแม่บ้านทำความสะอาดเดือนละครั้ง  หรือ 2 เดือนครั้ง เพื่อเปิดโอกาสให้เจ้าของห้องได้ไปสำรวจสภาพของห้องด้วยนั่นเอง


3. กติกาและข้อปฎิบัติของ “ผู้เช่า” และ “ผู้ให้เช่า”

ผู้เช่าควรได้ทราบกติกาของการอยู่อาศัยโดยละเอียด แบบที่ไม่ใช่ปากเปล่าเล่าให้ฟังเท่านั้นนะคะ ลายลักษณ์อักษรนี่แหละที่จะช่วยให้ทั้ง 2 ฝ่ายใช้เป็นหลักฐานพูดคุยกันได้ง่ายที่สุด ซึ่งเราควรแบ่งเป็นหัวข้อให้เข้าใจง่ายๆ ว่า “ผู้เช่า” ต้องทราบข้อกำหนด 2 ส่วนคือ ระเบียบการอยู่อาศัยภายในห้อง และการอยู่อาศัยร่วมกันในพื้นที่ส่วนกลาง ดังนี้

3.1 สัญญาเช่าคอนโดควรแจ้งระเบียบและข้อกำหนดการอยู่อาศัยภายในห้อง ซึ่งผู้ให้เช่าสามารถใส่กฎพิเศษต่างๆ ลงไปเพื่อเป็นการคัดเลือกผู้เช่าไปในตัวได้ เช่น ไม่ชอบคนเช่าที่ปลูกต้นไม้ที่ระเบียง เพราะจะมีแมลงเยอะ หรือด้วยเหตุผลอะไรก็ตามก็สามารถระบุลงไปได้ ซึ่งข้อตกลงเหล่านี้จะมีขอบเขตเพียงในห้องเท่านั้น ซึ่งอย่าลืมระบุบทลงโทษสำหรับการฝ่าฝืนไว้ให้ชัดเจนด้วยนะคะ

3.2 สัญญาเช่าคอนโดควรแจ้งระเบียบและข้อกำหนดของการใช้พื้นที่ส่วนกลาง เพื่อให้การปล่อยเช่าราบรื่นและผู้เช่าสามารถอยู่อาศัยในคอนโดของเราร่วมกับเพื่อนบ้านห้องอื่น ๆ ได้อย่างสงบสุข จึงจำเป็นที่จะต้องชี้แจงกฎระเบียบของทางโครงการที่กำหนดโดยนิติบุคคลและกรรมการนิติบุคคลคอนโดให้ผู้เช่ารับทราบด้วย หรือจะซีรอกหนังสือข้อบังคับนิติบุคคลอาคารชุดให้ลูกบ้านก็ได้เหมือนกันนะ เราว่ารายละเอียดครบดี ถ้าจะอยู่อาศัยที่คอนโดจริงๆ ก็ควรทราบไว้ทั้งหมด

ซึ่งในกรณีที่ผู้เช่าทำผิดกฎระเบียบพื้นที่ส่วนกล่าง เราก็ควรระบุในสัญญาว่าให้ผู้เช่าเป็นผู้รับผิดชอบ ตามค่าปรับของกฎคอนโดนั้นๆ แต่ละที่จะระบุไม่เหมือนกันนะคะ

3.3 สัญญาเช่าคอนโดควรระบุกติกาและข้อปฎิบัติของ “ผู้ให้เช่า” ด้วยเช่นกัน หลักๆ ก็คือเรื่องของการจัดเตรียมห้องให้พร้อมกับการอยู่อาศัย ทั้งน้ำ-ไฟ สภาพของเฟอร์นิเจอร์ต่างๆ ให้อยู่ในสภาพปกติ ตามตัวอย่างในรูปนะคะ


4. การบอกเลิกสัญญา การย้ายออกจากคอนโด และ การต่อสัญญา

เป็นหัวข้อที่เป็นประโยชน์กับทั้งผู้เช่าและผู้ให้เช่า เพื่อการันตีว่าหากไม่มีการผิดสัญญาในข้างต้นก็จะสามารถพักอาศัยไปได้จนตลอดอายุสัญญานั่นแหละค่ะ แต่ในทางกลับกันก็ปกป้องห้องชุดของผู้ให้เช่าในกรณีที่มีการผิดสัญญาด้วยเช่นกัน

4.1 การบอกเลิกสัญญา ผู้ให้เช่าสามารถบอกเลิกสัญญาฉบับนี้ได้ทันที โดยผู้เช่าไม่มีสิทธิโต้แย้ง บอกกล่าวล่วงหน้าแค่ 7 วันก็ต้องย้ายออกแล้วนะคะ หากเกิดเหตุการณ์ต่อไปนี้

1. ผู้เช่า ไม่ชำระค่าเช่า+ค่าใช้จ่ายตามที่ตกลงกันไว้ หรือจ่ายไม่ตรงเวลา
2. ผู้เช่า ฝ่าฝืนข้อใดข้อหนึ่งในสัญญาเช่าคอนโด
3. ผู้เช่า กลายเป็นบุคคลล้มละลายตามกฎหมาย
4. หากห้องชุดที่ให้เช่าไม่สามารถใช้พักอาศัยได้ อาจจะด้วยเหตุผลเนื่องจากไฟไหม้ หรือเหตุสุดวิสัยใดๆ

ซึ่งหากเหตุผลนั้นเกิดจากการไม่จ่ายค่าเช่า การฝ่าฝืนกฎในสัญญาหรือเป็นบุคคลล้มละลาย (ข้อ 1-3) ผู้ให้เช่าก็มีสิทธิที่จะริบเงินประกัน รวมทั้งค่าเช่าที่ชำระไว้แล้ว และยังสามารถเรียกร้องค่าเสียหายที่เกิดขึ้นได้ แต่หากการยกเลิกสัญญาเกิดขึ้นจากเหตุสุดวิสัย (ข้อ4) เช่น ไฟไหม้ ทั้ง 2 ฝ่ายไม่มีสิทธิเรียกร้องค่าเสียหายใดๆ แต่ผู้เช่าต้องคืนเงินประกันให้กับผู้ให้เช่าตามสัญญาค่ะ

4.2 หากเป็นการบอกเลิกสัญญาในสถานการณ์ปกติ ตามกฎหมายแล้วผู้ใช้เช่าจะยกเลิกสัญญาไม่ได้ หากผู้เช่าไม่ได้ผิดสัญญานะคะ แต่ถ้าผู้เช่ามีสิทธิบอกเลิกสัญญาได้ตลอด โดยต้องบอกล่วงหน้า 30 วัน และจะต้องพักอาศัยมาแล้วเกินระยะเวลาครึ่งหนึ่งของสัญา เช่น สัญญาการเช่ามีระยะเวลา 1 ปี ผู้เช่าต้องพักอาศัยมาแล้ว 6 เดือนขึ้นไป เป็นต้น ทั้งนี้เพื่อเป็นการรักษาทั้งสิทธิ์ในการย้ายของผู้เช่า และไม่ให้เจ้าของห้องเสียโอกาสจนเกินไปนั่นเอง

4.3 การย้ายออกจากคอนโด ควรกำหนดระยะเวลาให้ขนของออก จะให้เวลากี่วันก็ตกลงกันไป แต่หากกลัวจะเกินกำหนดต้องระบุไว้ด้วยว่า “ผู้ให้เช่ามีสิทธิขนย้ายทรัพย์สินของผู้เช่าออกไปจากห้องเช่าได้ทันที โดยผู้เช่าต้องเป็นฝ่ายชำระค่าขนย้ายให้ (หักจากค่าประกันความเสียหาย) ซึ่งผู้ให้เช่าจะดูแลทรัพย์สินของผู้เช่าไว้เป็นเวลา 15 วัน หากไม่มาเอาคืนก็จะถือว่าตกเป็นของผู้ให้เช่า แต่หากมารับคืนก็จะเสียค่าปรับเป็นรายวัน” เป็นต้น

สุดท้ายคือเรื่อง 4.4 การต่อสัญญาเช่าคอนโด ส่วนใหญ่มักเริ่มต้นขั้นต่ำ 1 ปี แต่ทั้งนี้ก็สามารถปรับเปลี่ยนระยะเวลาในการเช่าได้ตามตกลงกัน ซึ่งในสัญญาเช่า ควรระบุอย่างชัดเจน ว่า ระยะเวลาในการบอกไม่ต่อสัญญาคือกี่วันก่อนหมดสัญญา เช่น หากผู้เช่าต้องการต่อสัญญา ต้องแจ้งให้ผู้เช่าทราบล่วงหน้าอย่างน้อย 30 วันก่อนหมดสัญญาค่ะ


เป็นอย่างไรกันบ้างคะ สำหรับเทคนิคการเขียนสัญญาเช่าให้รัดกุม ก่อนเซ็นต์สัญญาก็อย่าลืม เช็ค 4 หัวข้อหลักๆ ในสัญญาเช่าคอนโดว่ามีครบถ้วนไหม? เพื่อป้องกันความขัดแย้ง และปัญญาที่จะตามมาได้นะคะ หวังว่าทั้งผู้เช่าและผู้ให้เช่าจะมีความสบายใจกันทั้ง 2 ฝ่ายจากการทำสัญญาที่ละเอียดลออ ถ้าเพื่อนๆ มีประสบการณ์การปล่อยเช่าที่อยากมาแชร์ ก็คอมเมนต์มาเล่าให้ฟังกันบ้างนะคะ