เลือกนิติบุคคลให้ดี เพราะนิติฯใช่..ชีวิตโอเค นิติฯเท..เตรียมเซทั้งโครงการ

 

‘นิติบุคคล’ เป็นปัจจัยหนึ่งที่ส่งผลต่อการอยู่อาศัยในคอนโดอย่างปฏิเสธไม่ได้เลยนะคะ ถ้าใครที่เจอนิติบุคคลดี แก้ปัญหาเก่ง ทำงานราบรื่น ก็ใช้ชีวิตในคอนโดได้อย่างมีความสุข แต่ใครที่เจอนิติบุคคลทำงานได้ไม่ดี ก็ทำให้การอยู่อาศัยมีปัญหาขึ้นมาได้เลย

วันนี้ Think of Living เราจะมาบอกเทคนิคการเลือกนิติบุคคลให้ดี เพื่อเป็นแนวทางสำหรับคนที่กำลังจะซื้อคอนโด หรือคนที่กำลังเจอปัญหานิติบุคคลอยู่ในปัจจุบันค่ะ เพราะลูกบ้านทุกคนมี ‘ สิทธิ์ ‘ ในการเลือกนิติบุคคลค่ะ

นิติบุคคลคือใคร ?

ก่อนอื่นเรามารู้จักกับ ‘ นิติบุคคล’ คอนโดกันก่อน ซึ่งนิติฯ ก็คือบริษัทที่ได้รับการว่าจ้างมาทำหน้าที่ดูแลคอนโดมิเนียมนั้นๆ โดยลูกบ้าน (เจ้าของห้อง) ทุกคนในโครงการเป็นคนเลือกมา (โดยการโหวต) ซึ่งในช่วงแรกที่เปิดขายเจ้าของโครงการจะเป็นคนจัดหาบริษัทนิติบุคคลมาให้ก่อนค่ะ ส่วนใหญ่ก็เป็นบริษัทในเครือของตัวเอง ตัวอย่างเช่น

• Plus Property จาก Sansiri
• LPP Property Management จาก LPN
• Smart Service and Management จาก AP Thai
• SC Able Community Connected จาก SC Asset
• The Works Community Management จาก Ananda

โดยส่วนใหญ่นิติฯ ที่มาจากเจ้าของโครงการจะช่วยดูแลลูกบ้านประมาณ 3 ปี หลังจากนั้นลูกบ้านจะสามารถโหวตเพื่อเปลี่ยนนิติฯ หรือต่อสัญญานิติฯ เดิมได้ โดยมีระยะเวลาการทำงานเป็นปีต่อปี ซึ่งลูกบ้านทุกคนควรเข้าร่วมประชุมและออกเสียง เพื่อเป็นการรักษาสิทธิ์ในการเลือกผู้ดูแลการอยู่อาศัยของเราค่ะ 

ตัวอย่างคอนโดมิเนียมแห่งหนึ่ง

• โหวตครั้งที่ 1 : ต้องมีลูกบ้านเห็นด้วยตรงกันมากกว่า 50% หากเสียงไม่ถึง 50% (ส่วนใหญ่จะไม่ค่อยถึงเพราะลูกบ้านมาประชุมไม่ครบ) จะทำการโหวตครั้งที่ 2
• โหวตครั้งที่ 2 : ต้องมีลูกบ้านเห็นด้วยตรงกันมากกว่า 33% หากเสียงไม่ถึง 33% จะทำการโหวตใหม่หรือให้คณะกรรมการคอนโดเป็นผู้เลือกแทนค่ะ

เมื่อโหวตเลือกได้แล้ว ‘ นิติบุคคล ‘ ที่เข้ามาจะมีหน้าที่ในการดูแลรักษาส่วนกลาง และบริหารจัดการทรัพย์สินส่วนกลางของคอนโด รวมถึงการอำนวยความสะดวกแก่ผู้อยู่อาศัย เช่น การรับพัสดุ จัดพื้นที่รับ Delivery รวมถึงการแก้ปัญหาต่างๆ ที่เกิดขึ้นในคอนโด เช่น ปัญหาเสียงดังรบกวนข้างห้อง, ปัญหาที่จอดรถ, ปัญหาเรื่องค่าส่วนกลาง เป็นต้น 

และมีตัวแทนลูกบ้านที่เรียกว่า ‘ คณะกรรมการคอนโด ‘ เป็นตัวแทน (จากการอาสาไม่ได้รับค่าตอบแทน) ของลูกบ้านในโครงการ มาช่วยตัดสินใจและทำงานร่วมกันนิติบุคคล เพื่อให้ลูกบ้านทุกคนอยู่ร่วมกันอย่างมีความสุขด้วยค่ะ

นิติบุคคลทำหน้าที่อะไร ?

หน้าที่ของ ‘ นิติบุคคล ‘ คือการดูแลรักษาส่วนกลาง และบริหารจัดการทรัพย์สินส่วนกลางของคอนโด รวมถึงการอำนวยความสะดวกแก่ผู้อยู่อาศัย โดยเราจะสรุปให้ฟังเป็นหัวข้อง่ายๆ ด้านล่างค่ะ

• ดูแลรักษาพื้นที่ส่วนกลาง

ดูแลทรัพย์สินทั้งหมดของส่วนกลาง เช่น ลิฟต์ สระว่ายน้ำ ฟิตเนส ลานจอดรถ สวน ปั๊มน้ำ กล้องวงจรปิด และของใช้ส่วนกลางทั้งหมดให้มีสภาพดี หากเกิดความเสียหายชำรุดจะต้องซ่อมแซม บำรุงรักษาให้ใช้งานได้ปกติ

• อำนวยความสะดวกลูกบ้าน

อำนวยความสะดวกในเรื่องการอยู่อาศัย เช่น ว่าจ้างเจ้าหน้าที่รักษาความปลอดภัย ว่าจ้างแม่บ้านดูแลความสะอาดและเก็บขยะไปรวมยังพื้นที่ทิ้งขยะส่วนกลาง มีพื้นที่รับฝากพัสดุ พื้นที่รับอาหารและของ Delivery เป็นต้น

• กำหนดกฎระเบียบคอนโด

นิติฯ จะเป็นผู้กำหนดกฎระเบียบข้อบังคับในการอยู่อาศัยร่วมกันในคอนโด เพื่อให้เกิดความเป็นระเบียบเรียบร้อย ที่ลูกบ้านทุกคนจะต้องปฏิบัติตาม (แต่จะต้องไม่ขัดต่อพระราชบัญญัติอาคารชุดและข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด) เช่น กฎการใช้พื้นที่ส่วนกลาง ระยะเวลาเปิด-ปิดส่วนกลาง กฎการทิ้งขยะ ห้ามใช้ต่อเติมและเสียงดังภายในระยะเวลาที่กำหนด เป็นต้น

• เก็บค่าส่วนกลาง

เรียกเก็บค่าส่วนกลางเพื่อมาบริหารจัดการและบำรุงรักษาพื้นที่ส่วนกลางในคอนโด และทำรายงานงบประมาณประจำปีให้ลูกบ้านรับรู้ได้ โดยส่วนใหญ่จะเรียกเก็บตามที่เจ้าของโครงการแจ้งไว้ตั้งแต่แรก แต่ก็อาจมีสิทธิ์เรียกเก็บค่าส่วนกลางเพิ่มขึ้นได้ในอนาคต

• จัดประชุมและกิจกรรมต่างๆ

ดำเนินการจัดประชุมในวาระต่างๆ เพื่อให้ลูกบ้านมาตัดสินใจร่วมกัน เช่น การเลือกกรรมการคอนโด ประชุมประจำปี จัดกิจกรรมซ้อมหนีไฟประจำปี จัดกิจกรรมในวันพิเศษเพื่อให้ลูกบ้านมีกิจกรรมร่วมกัน เป็นต้น

นิติฯ ที่ดี ดูอย่างไร ?

นิติฯ ก็เหมือนกับคนที่ดูแลบ้านของเราค่ะ ถ้าเจอคนดูแลดี ลูกบ้านก็จะใช้ชีวิตได้อย่างปกติสุข แต่ถ้าเจอคนดูแลแย่ คนในบ้านก็จะรู้สึกแย่ตามไปด้วย หากใครที่กำลังจะซื้อคอนโด หรือว่าพิจารณาเปลี่ยนนิติฯ ที่คอนโดของตัวเอง แนะนำให้ลองเช็กคุณสมบัติและผลงานของนิติบุคคลเพื่อให้ได้นิติฯ ที่ดีถูกใจค่ะ

• ศึกษาประวัติและความเชี่ยวชาญในการทำงาน

นิติบุคคลแต่ละบริษัทอาจมีความเชี่ยวชาญในการบริหารโครงการที่แตกต่างกันไปค่ะ ถ้าเราอยู่คอนโดมิเนียม High Rise มีจำนวนยูนิต 1,500 – 2,500 ยูนิต เลือกนิติบุคคลเชี่ยวชาญอาคาร Low Rise ยูนิตน้อย ก็อาจจะไม่เหมาะ หรือถ้าเลือกนิติฯ ที่บริหารแต่โครงการบ้านแนวราบ ก็อาจจะไม่เคยเจอปัญหาในคอนโดมิเนียมมาก่อน การที่เราเข้าเว็บไซต์ หาข้อมูลรีวิวจากลูกบ้านโครงการอื่นๆ หรือโทรไปสอบถามข้อมูลก่อนก็จะช่วยให้เราเลือกนิติฯ ได้ตรงใจมากขึ้น

• มีความโปร่งใสและเป็นธรรม

เรื่องความโปร่งใสและความเป็นธรรมอาจจะต้องถามกับลูกบ้านที่เคยว่าจ้างนิติบุคคลเจ้านั้นๆ มาก่อนค่ะ ว่ามีการเปิดเผยข้อมูลการเงิน ทำงบประมาณรายรับ-รายจ่ายชัดเจนไม่หมดเม็ดหรือไม่ มีการสื่อสารกับลูกบ้านสม่ำเสมอ แปะประกาศเวลามีกิจกรรมต่างๆ และนิติบุคคลที่ดีจะต้องบริการลูกบ้านตามระเบียบคอนโด ไม่สองมาตรฐาน ซึ่งการที่ลูกบ้านทุกคนช่วยตรวจสอบการทำงานของนิติฯ จะช่วยป้องการฉ้อโกงและทำให้นิติฯ มีความโปร่งใสเป็นธรรมมากยิ่งขึ้น

• มีความเป็นมืออาชีพ

ความเป็นมืออาชีพดูได้จากผลงานที่เคยผ่านมาเช่นกันค่ะ ทีมงานนิติบุคคลควรมีมาตรฐาน เหมือนกัน ไม่เปลี่ยนพนักงานบ่อยๆ มีการแก้ปัญหารวดเร็ว ติดตามการแก้ปัญหาสม่ำเสมอ ขอยก Case ตามหน้าที่ที่นิติฯ ควรรับผิดชอบให้ดูเป็นตัวอย่างค่ะ

การดูแลรักษา >> นิติฯ ที่มีการวางแผนดูแลรักษาพื้นที่ส่วนกลางดีอย่างสม่ำเสมอ จะทำให้บรรยากาศภายในโครงการดูเรียบร้อย สวยงาม ใช้งานอาคารได้อย่างดีเหมือนวันแรกที่เข้าอยู่ ในระยะยาว 3 – 5  ปี ความแตกต่างกับอาคารใหม่จะเริ่มเห็นได้ชัด หากนิติฯ ละเลยหรือดูแลรักษาไม่ดี จะเห็นว่ามีของใช้เสียของพังอยู่เรื่อยๆ แสดงให้เห็นว่าไม่มีการตรวจเช็กและบำรุงรักษา

อำนวยความสะดวก >> นิติฯ ที่ดีจะมีการอำนวยความสะดวกให้กับลูกบ้าน เช่น จัดให้มีช่างประจำอาคารคอยช่วยเหลือลูกบ้านกรณีฉุกเฉินตลอด 24 ชั่วโมง, มีการจัดการพัสดุได้ดี ไม่สูญหาย, มี Application ในการแจ้งปัญหา มีพื้นที่จัดให้ทิ้งขยะเป็นสัดส่วน ไม่ส่งกลิ่นรบกวนลูกบ้าน มีบริการ Concierge ฯลฯ

กำหนดกฎระเบียบ >> นิติฯ จะต้องเคร่งครัดตามกฎระเบียบ หากเกิดปัญหาข้างห้องเสียงดัง มีการสูบบุหรี่รบกวนห้องอื่น หรือแอบเลี้ยงสัตว์ในอาคารที่ห้ามเลี้ยง นิติฯ ควรตักเตือนจริงจัง  มีบทลงโทษชัดเจน มีการแจ้งค่าปรับและปรับจริง ทำให้อาคารมีความสงบเรียบร้อย ไม่มีปัญหาระหว่างลูกบ้าน

เก็บค่าส่วนกลาง >> นิติฯ ควรเรียกเก็บค่าส่วนกลางอย่างสม่ำเสมอ มีการแก้ปัญหากับคนที่ไม่จ่ายค่าส่วนกลาง เช่น เปลี่ยนสติ๊กเกอร์จอดรถทุกปี (ใครไม่จ่ายค่าส่วนกลางจะไม่สามารถจอดรถได้) และนำส่วนกลางมาบริหารอย่างมีประสิทธิภาพ มีการเก็บเงินสำรองสำหรับการซ่อมแซมใหญ่ ป้องกันความเสี่ยง(ทำประกันส่วนกลาง) นำเงินไปบำรุงรักษาส่วนกลางได้ครบถ้วน หากโครงการไหนที่มีส่วนกลางเสียหายไม่ได้รับการซ่อมปล่อยทิ้งไว้เป็นเวลานาน อาจจะมีปัญหามาจากการเรียกเก็บค่าส่วนกลางของนิติฯ

สัดส่วนค่าส่วนกลางที่เหมาะสมจะอยู่ที่ประมาณ..

• ประมาณ 65% ค่าบริหารจัดการ เช่น ค่าบริหารของนิติฯ รปภ. แม่บ้าน คนสวน ช่างประจำอาคาร ฯลฯ
• ประมาณ 20% ค่าสาธารณูปโภคพื้นฐานของส่วนกลาง เช่น ค่าไฟ ค่าน้ำ
• ประมาณ 10% ค่าซ่อมบำรุง
• ประมาณ 5% ค่ากิจกรรมและเบ็ดเตล็ด

แต่ละโครงการจะมีสัดส่วนการบริหารค่าส่วนกลางที่ไม่เท่ากันขึ้นอยู่กับ Segment ของคอนโดด้วยค่ะ แนะนำให้ลองเปรียบเทียบกับโครงการที่มียูนิต และพื้นที่ส่วนกลางใกล้เคียงกัน ถ้ามีค่าส่วนกลางที่สูงกว่าที่อื่น ให้ดูว่ามีบริการอะไรเป็นพิเศษไหม เช่น Concierge Service และสุดท้ายการจะตัดสินว่าค่าส่วนกลางแพงหรือไม่ ขึ้นอยู่กับความพึงพอใจของลูกบ้านด้วยค่ะ

จัดประชุมและกิจกรรมต่างๆ >> นิติฯ ควรมีการจัดประชุมประจำปี แจ้งข่าวสารอย่างสม่ำเสมอ หากมีการก่อสร้างหรือซ่อมบำรุงที่รบกวนลูกบ้านจะมีการแจ้งล่วงหน้า บางโครงการจะมีกิจกรรมที่นอกเหนือจากประชุมทั่วไปด้วยค่ะ เช่น จัดงานวันเด็ก จัดงานวันลอยกระทง จัดงานกิจกรรมวันปีใหญ่ เป็นต้น ซึ่งจะทำให้ลูกบ้านรู้สึกสนุกสนาน มีส่วนร่วมกับนิติฯ มากขึ้น

หากนิติฯ เท จะเกิดปัญหาอะไรขึ้นบ้าง ?

หากนิติฯ บริหารจัดการได้ไม่มีประสิทธิภาพเท่าที่ควร นอกจากจะทำให้ลูกบ้านที่อยู่อาศัยในอาคารเจอปัญหาต่างๆ แล้ว ยังเป็นปัจจัยที่ส่งผลสำคัญให้มูลค่าของโครงการลดลง ส่งผลต่อราคาขาย-เช่า ในอนาคตอีกด้วยนะคะ ลูกบ้านจึงควรใส่ใจกับการประชุมประจำปี และออกเสียงเลือกนิติบุคคลด้วยตนเอง เราขอยกตัวอย่าง Case ที่เกิดขึ้นจริงในคอนโดบางแห่งค่ะ

• พื้นที่ส่วนกลางเสื่อมโทรม

ปัญหาที่พบบ่อยๆ เลยก็คือการที่นิติฯ ไม่ดูแลพื้นที่ส่วนกลางให้ดี ทำให้สภาพแวดล้อมเสื่อมโทรม ไม่น่าใช้งาน เช่น สระว่ายน้ำสกปรก, ลิฟต์เสีย, เครื่องออกกำลังกายเสีย, ทางเดินไฟดับ, ทางเดินกระเบื้องแตกร่อน ส่งผลให้ลูกบ้านไม่ได้รับความสะดวกในการอยู่อาศัย

• ความปลอดภัยลดลง

บางคนเจอเจ้าหน้าที่รักษาความปลอดภัยในโครงการของตัวเองแต่งกายไม่เรียบร้อย ไม่มีความน่าเชื่อถือ ไม่สนใจการทำงาน, กล้องวงจรปิด หรือระบบ Key Card เสีย, มีการปล่อยให้คนภายนอกเข้า-ออกอาคาร โดยไม่ควบคุม, มีการปล่อยเช่ารายวัน ซึ่งส่งผลกระทบกับความปลอดภัยของลูกบ้านโดยตรงเลยค่ะ

• ลูกบ้านไม่เคารพกฎระเบียบ

เรื่องนี้มีทุกที่ แต่ถ้านิติฯ ไม่ควบคุมก็จะยิ่งทำให้เกิดปัญหาระหว่างลูกบ้านมากยิ่งขึ้น เช่น มีการจอดรถในที่ห้ามจอด, ทิ้งขยะไม่เป็นที่, ไม่แยกขยะ, เสียงดังรบกวนเพื่อนบ้านเป็นประจำ, เลี้ยงสัตว์เลี้ยงในคอนโดที่ห้ามมีสัตว์เลี้ยง

• การเงินไม่โปร่งใส

นิติฯ ทำรายงานรายรับ-รายจ่ายไม่ชัดเจน คลุมเครือ เช่น ค่าดูแลสวนเพิ่มเติมมาจากปีก่อน 50,000 บาท แต่ไม่ได้ระบุรายละเอียด ซึ่งในความเป็นจริงทุกงานซ่อมที่ใช้เงินก้อนใหญ่ ควรมีการขอใบเสนอราคา อย่างน้อย 3 เจ้า และต้องเปิดเผยใบเสนอราคาต่อกรรมการหรือที่ประชุมลูกบ้านให้รับรู้ทั่วกันก่อนค่ะ บางที่นิติฯ เรียกเก็บค่าส่วนกลางจากบางห้องไม่ได้ จึงมาเรียกเก็บค่าส่วนกลางกับห้องที่จ่ายตรงแทน แบบนี้ไม่เป็นธรรมค่ะ

• ไม่มีการสื่อสารที่ดี 

หลายครั้งเป็นปัญหาด้านการสื่อสาร เช่น ลูกบ้านแจ้งปัญหาแล้วไม่ได้รับการตอบรับ หรือไม่ได้รับการแก้ปัญหา ทำให้ปัญหาบานปลาย, ไม่มีการประกาศ หรือช่วยเหลือลูกบ้าน ตัวอย่างจากเหตุการณ์แผ่นดินไหว นิติฯ ไม่มีการตอบหรือประกาศแนวทางแก้ไขให้ลูกบ้านรับรู้ เป็นต้น

• ส่งผลกับมูลค่าโครงการ 

เมื่อนิติฯ ดูแลบริหารโครงการได้ไม่ดี นอกจากจะกระทบกับการอยู่อาศัยแล้ว ยังส่งผลกับมูลค่าของทรัพย์สินของเราอีกด้วย สภาพโครงการที่เสื่อมโทรมทำให้นักลงทุนไม่สามารถปล่อยเช่าห้องได้ หรือได้ราคาที่ต่ำลง จะขายห้องต่อก็ไม่ได้ราคา มีราคาประเมินต่ำ

แนวทางแก้ไขหากนิติฯ มีปัญหา

หากใครอ่านบทความแล้วรู้สึกว่าอยากเปลี่ยนนิติบุคคลที่คอนโดของตัวเอง แนะนำให้ใช้สิทธิ์ในฐานะผู้ถือกรรมสิทธิ์ ตาม พ.ร.บ.อาคารชุด รวบรวมเสียงของลูกบ้านเพื่อขอเปลี่ยนบริษัทนิติฯ หรือเปลี่ยนผู้จัดการนิติฯ ได้นะคะ หากรวมเสียงทำได้ยาก ก็สามารถยื่นเรื่องผ่านคณะกรรมการคอนโดในการประชุมประจำปี ให้เสนอเปลี่ยนนิติฯ ได้เช่นกันค่ะ

หวังว่าบทความนี้จะช่วยเพื่อนๆ แก้ปัญหาที่พบเจออยู่ และอยู่อาศัยในคอนโดได้อย่างมีความสุขค่ะ ใครที่ต้องการให้เราทำบทความให้ความรู้ หรือแก้ปัญหาด้านไหนอีก สามารถคอมเมนต์ในช่องทางด้านล่างบทความนี้ได้นะคะ 🙂