ใครหลายๆคนที่ตั้งใจว่าจะซื้อที่อยู่อาศัย ก็คงลังเลอยู่ระหว่างจะซื้อบ้านที่ไกลเมืองแต่ได้พื้นที่กว้างขวางหรือคอนโดเดินทางสะดวกใจกลางเมืองแต่พื้นที่จำกัดกันอยู่ ทั้งสองรูปแบบที่อยู่อาศัยนี้ล้วนเป็นตัวเลือกที่ชวนให้ลำบากใจนะคะ ซึ่งในการที่เราจะเลือก หรือ ตัดสินใจได้อย่างถูกต้อง ให้ตรงกับตัวเรามากที่สุดนั้น อาจจะไม่ได้มีแต่เรื่องทำเลหรืองบประมาณที่เราคำนึงถึง ยังคงมีปัจจัยอื่นๆอีกหลายอย่างที่เราควรที่จะต้องรู้ และนำมาช่วยตัดสินใจในการเลือกซื้อบ้านหรือคอนโดเช่นกัน อย่างเมื่อวานเราได้หยิบยกหัวข้อหนึ่งจากหนังสือ ” เลือกบ้าน หรือ คอนโด ” มาให้ผู้อ่านได้อ่านกัน กับเรื่องราวเกี่ยวกับ ความเป็นเจ้าของ [กรรมสิทธิ์] นั้นสำคัญไฉน ?  ที่ถือเป็นหนึ่งหัวข้อที่มีความแตกต่างกันระหว่างซื้อบ้านกับซื้อคอนโดเลย ส่วนในวันนี้เราขอหยิบหัวข้อ พื้นที่ส่วนกลาง ที่เป็นอีกหนึ่งข้อแตกต่างที่เกิดขึ้น เมื่อเราซื้อบ้านหรือซื้อคอนโดค่ะ ส่วนกลางคืออะไร และมีความแตกต่างกันอย่างไร ลองอ่านไปพร้อมๆกันนะคะ

” ส่วนกลางดี เราเลือกได้ ”
จากหนังสือเก่าเล่าใหม่ ” เลือกบ้าน หรือ คอนโด ”
โดย Thinkofliving

Bangkok Boulevard Signature ราชพฤกษ์ – รัตนาธิเบศร์

เมื่อพูดถึง ส่วนกลาง สารธารณูปโภค Facilities หรือ Amenities หลายคนคงรู้กันอยู่แล้วว่ามันคืออะไร แต่ยังมีคนอีกหลายคนที่ไม่รู้ว่าคำเหล่านี้หมายถึงอะไร ถ้าใครไม่เคยซื้อหรือหาข้อมูลโครงการจัดสรร จะไม่รู้ว่าโครงการแบบจัดสรรนั้นเค้ามีส่วนกลางต่างๆ มาให้ด้วย เมื่อก่อนรูปแบบของการทำโครงการหมู่บ้านหรือคอนโดนั้น ยังไม่ได้เน้นจุดขายในเรื่องนี้มากนัก ส่วนใหญ่จะเน้นไปที่ตัวบ้านหรือตัวห้องซะมากกว่า แต่เมื่อยุคสมัยเปลี่ยนไป การแข่งขันในวงการอสังหาฯ เริ่มดุเดือดมากขึ้น กลยุทธ์การนำส่วนกลางมาเป็นจุดเด่นในการขาย ได้กลายเป็นเรื่องปกติที่ต้องทำกันไปแล้วสำหรับยุคนี

Unixx South Pattaya

ก่อนจะไปดูว่าส่วนกลางของบ้านและคอนโดแตกต่างกันแค่ไหน เรามาทำความรู้จักกับคำว่า “ส่วนกลาง” กันก่อนนะครับ “ส่วนกลาง” คือสิ่งอำนวยความสะดวกให้กับลูกบ้านในรูปแบบต่างๆ ช่วยให้ลูกบ้านในโครงการนั้นๆ มีคุณภาพชีวิตที่ดีขึ้น ถ้าจะให้พูดง่ายๆ ถ้าเป็นบ้านหรือทาวน์โฮม พื้นที่ส่วนกลางก็คือพื้นที่นอกรั้วบ้านเรานั่นเอง ส่วนคอนโดจะหมายถึงพื้นที่ที่ไม่ใช่ภายในยูนิตห้องของเราครับ พื้นที่อื่นๆ ที่เหลือถือว่าเป็นพื้นที่ส่วนกลางทั้งหมด ไม่ว่าจะเป็นถนนภายในโครงการ ที่จอดรถ รั้ว ป้อมรปภ. ลิฟต์ ทางเดินหน้าห้อง สวนหย่อม Clubhouse ฯลฯ ในหัวข้อนี้คำว่าส่วนกลางของบ้านและคอนโดจะไม่ได้มีความหมายแตกต่างกัน แต่จะต่างกันในแง่ของการใช้งานและฟังก์ชันบางอย่างที่มีได้เฉพาะ บ้าน หรือ คอนโดเท่านั้น เดี๋ยวผมจะค่อยๆอธิบายให้ฟังว่ามันแตกต่างกันอย่างไรนะครับ

Life สุขุมวิท 48

ส่วนกลางมีความสำคัญต่อการใช้ชีวิตของลูกบ้านมากๆครับ ส่วนกลางที่แต่ละโครงการทำมาให้เป็นตัวบ่งบอกถึงระดับราคาของโครงการนั้นได้เลย เพราะถ้าโครงการออกแบบสวยและให้วัสดุมาดี ดูน่าใช้งาน ลูกบ้านก็อยากอยู่ ใครเข้ามาดูก็อยากเป็นเจ้าของ มูลค่าของโครงการก็จะสูงขึ้น แต่ถ้าโครงการไหนทำออกมาได้แย่กว่าที่โฆษณาไว้ ลูกบ้านก็จะผิดหวังและจะมีเสียงบ่นสะท้อนกลับมาที่ตัวโครงการ ว่าทำไม่เหมือนกับที่คุยไว้ ถ้าไม่ได้แย่ถึงขั้นส่งผลต่อการใช้งาน ก็อาจจะไม่ใช่ปัญหาใหญ่ แต่ถ้าส่งผลต่อการใช้งานด้วย อันนี้มีผลในระยะยาวที่ทำให้ความน่าเชื่อถือและมูลค่าของโครงการลดลงได้

สิ่งที่สำคัญไม่แพ้การออกแบบที่ Developer แต่ละเจ้าให้มาก็คือ การบำรุงรักษาส่วนกลางต่างๆ เพราะถ้าออกแบบมาดีแต่การบำรุงรักษาไม่ดี ส่วนกลางที่คิดว่าดีก็จะดีอยู่ไม่นานทรุดโทรมลงอย่างรวดเร็ว แต่ถ้าโครงการไหนดูแลสภาพไว้ดี คุณภาพการใช้ชีวิตก็จะดีขึ้น รวมถึงมูลค่าของบ้านหรือคอนโดก็จะไม่ตกลงด้วยครับ

แล้วถ้าโครงการไหนไม่มีส่วนกลางประเภทสระว่ายน้ำหรือห้องออกกำลังกายมาให้เลยล่ะ จะอยู่ได้ไหม คำตอบคืออยู่ได้ครับ แต่การใช้ชีวิตอาจจะไม่สะดวกสบายเท่าไหร่ เว้นเสียแต่ว่าคุณเป็นคนที่ไม่สนใจจะใช้งานส่วนกลางเหล่านี้เลย เป็นคนที่ใช้ชีวิตอยู่ในห้องของตัวเองเป็นส่วนใหญ่ การไม่มีส่วนกลางก็ไม่ได้ส่งผลกระทบอะไรต่อชีวิตคุณมากนัก

โดยปกติแล้วโครงการในยุคสมัยนี้มักจะมีส่วนกลางขั้นพื้นฐานมาให้อยู่แล้ว ไม่ว่าจะเป็น สวนหย่อมภายในโครงการ อาคารสโมสร(Clubhouse) ห้องออกกำลังกาย (Fitness Room) ห้องทำงานหรือ Co-woking Space ฯลฯ แต่โครงการที่เป็นระดับ Economy ลงไปจะไม่เน้นการให้ส่วนกลางเท่าไหร่ เพราะตัวระดับราคาของคอนโดค่อนข้างต่ำอยู่แล้ว แถมถ้าทำส่วนกลางเยอะๆมาให้ จะกลายเป็นการเพิ่มภาระค่าใช้จ่ายให้กับลูกบ้านมากขึ้นไปอีก ซึ่งลูกบ้านก็มีงบประมาณจำกัดในการซื้อบ้านหรือคอนโดอยู่แล้ว

แต่ถ้าเป็นคอนโดที่ระดับราคาแพงขึ้นไปเรื่อยๆ ความหลากหลายและความอลังการของส่วนกลางก็จะเพิ่มขึ้นไปอีก เพราะไม่ได้ตอบสนองแค่พื้นฐานความต้องการ แต่เป็นการสร้างความพึงพอใจ และความภูมิใจ ให้กับลูกบ้านรู้สึกว่าโครงการนี้ให้สิ่งที่พิเศษและไม่เหมือนใครเลย

Zerene พระราม2-ท่าข้าม

เรามาทำความเข้าใจแบบง่ายๆ เกี่ยวกับส่วนกลางกันก่อนนะครับ ผมขอแบ่งรูปแบบของส่วนกลางออกเป็น 2 ส่วน ส่วนแรกคือ ส่วนกลางที่โครงการต้องทำมาให้อยู่แล้ว ส่วนนี้หมายถึงสิ่งที่จำเป็นต่อการใช้งานของลูกบ้าน ถ้าไม่มีถือว่าสร้างปัญหาให้กับลูกบ้าน เช่น ถนนภายในโครงการ ซุ้มประตูทางเข้า ระบบความปลอดภัยของโครงการ โถงทางเดินภายในอาคาร โถงทางเข้าอาคาร (Lobby) โถงลิฟต์ สวนหย่อม เป็นต้น

ส่วนที่สองคือ ส่วนกลางที่โครงการทำเพิ่มมาให้ เพื่อให้ลูกบ้านได้มีคุณภาพชีวิตที่ดีขึ้น ตรงส่วนนี้ถ้าโครงการไม่ได้ให้มาก็ไม่ได้สร้างปัญหาในการอยู่อาศัยให้กับลูกบ้านโดยตรง แต่จะส่งผลต่อคุณภาพชีวิตในระยะยาวแทน ส่วนกลางแบบที่สองนี้จะเป็นแนวที่ส่งเสริมให้การใช้ชีวิตเราง่ายขึ้น อย่างเช่น มีห้อง Fitness หรือสระว่ายน้ำที่ทำให้ลูกบ้านสามารถออกกำลังกายได้ โดยไม่ต้องขับรถออกไปข้างนอก หรือไปเสียค่าใช้จ่ายเพิ่มเติม

อณาสิริ อยุธยา

เชื่อไหมครับว่าส่วนกลางขั้นพื้นฐานเหล่านี้เป็นตัวชี้วัดความน่าอยู่ของโครงการได้เลย เรามาดูตัวอย่างของโครงการแนวราบอย่าง บ้าน หรือ ทาวน์โฮม กันก่อน อันดับแรกเลยคือซุ้มประตูทางเข้า ถ้ามีแล้วมีความปลอดภัยและสะดวกต่อการใช้งานระดับไหน อย่างเช่น ตัวซุ้มประตูมีหลงคาคลุมบังแดด บังฝนรึเปล่า ทางเข้าโครงการมีช่องแยกสำหรับผู้มาติดต่อ (Visitor) และ ลูกบ้าน (Resident) แล้วช่องลูกบ้านมีระบบความปลอดภัยด้วย Key Card Access รึเปล่า? เป็นแบบ Easy Pass หรือไม่? เดี๋ยวนี้ Developer เค้าแข่งกันแบบลงรายละเอียดมากครับ การจัดรูปแบบการเข้าออกของรถผ่านไม้กั้นกระดกสะดวกขึ้นก็มีผลต่อลูกบ้านแล้วครับ ขออธิบายต่ออีกนิดว่าระบบ Easy Pass คือระบบผ่านไม้กระดกกั้นแบบไม่ต้องเอา Key Card ไปแตะที่ตัวจับสัญญาณ แค่ขับรถผ่านไม้กั้นก็เปิดให้อัตโนมัติ ไม่ต้องเปิดกระจกรถไปตากแดดตากฝนอีกต่อไป ถ้าใครใช้ Easy Pass ของทางด่วนก็จะเป็นแบบนั้นแหละครับ

นอกจากสิ่งอำนวยความสะดวกขั้นพื้นฐานที่ให้มาแล้ว ปริมาณของ ของที่ให้มาก็เป็นตัวบ่งบอกถึงคุณภาพโครงการได้เช่นกัน ยกตัวอย่างง่ายๆในเรื่องของจำนวนที่จอดรถของคอนโด ที่ตอนนี้กลายเป็นปัญหาหนักใจกับหลายๆ คอนโดไปแล้ว เพราะมีจอดรถไม่เพียงพอต่อความต้องการของลูกบ้าน หลังๆ มานี้เราเลยจะเห็นผู้ประกอบการ (Developer) ทำโครงการที่มีการจอดรถแบบ Automatic Parking เยอะขึ้น เพื่อให้ลูกบ้านมีพื้นที่จอดรถเยอะขึ้น โดยไม่ลดพื้นที่ขายของโครงการ แต่การใช้งานจริงลูกบ้านอาจต้องแบกรับภาระการดูแลรักษามากขึ้น ซึ่งในตอนนี้บ้านเรายังเดินไปไม่ถึงจุดนั้น เพราะส่วนใหญ่ยังสร้างกันไม่เสร็จ และต้องรอให้ลูกบ้านใช้งานกันไปหลายๆปี ถึงจะรู้ว่าค่าใช้จ่ายในการดูแลรักษานั้นมากน้อยแค่ไหน?

Casa Ville วัชรพล

สำหรับใครอยู่โครงการที่แนวราบปัญหาแบบนี้มักจะไม่ค่อยมีครับ บ้านและทาวน์โฮมจะมีที่จอดรถมาให้อยู่แล้ว ยกเว้นว่าบ้านไหนมีรถหลายคัน ทำให้ที่จอดรถที่มีอยู่ไม่เพียงพอก็ต้องไปจอดตามถนนภายในโครงการ หรือไปจอดหน้าบ้านคนอื่นที่เค้า ปัญหาก็จะเริ่มบานปลายเพราะลูกบ้านมีปากเสียงกันจากปัญหานี้ ซ้ำร้ายถ้าโครงการไหนไม่มีนิติบุคคลที่แข็งแรงพอ ปล่อยให้ลูกบ้านที่นิสัยไม่ดีเอาบ้านมาทำเป็นออฟฟิศ หรือเป็นแหล่งผลิตสินค้าต่างๆ จะสร้างปัญหาเรื่องที่จอดรถและความเป็นส่วนตัวให้กับเพื่อนบ้านเป็นอย่างมาก แต่ถ้าโครงการไหนให้หน้ากว้างถนนมาใหญ่ และมีพื้นที่ให้จอดรถเยอะ ลูกบ้านก็สบายไป มีรถ 2 – 3 คันก็ยังพอหาที่จอดนอกบ้านได้ โดยที่คนในซอยยังกลับรถได้

Dolce อุดมสุข

pause สุขุมวิท 107

การตกแต่งภายในก็เป็นตัวสำคัญที่ทำให้โครงการนั้นน่าอยู่หรือไม่ อย่างคอนโด Low Rise โครงการไหนที่ให้โถง Lobby แบบฝ้าเพดานสูงไปถึงชั้น 2 (Double Volume) เวลาเราเดินเข้ามาก็จะรู้สึกถึงความโอ่โถงและน่าใช้งานมากกว่าแบบฝ้าเพดานปกติ ซึ่งการให้โถงแบบ Double Volume นั้น ตัวโครงการต้องยอมเสียพื้นที่ขายไปบางส่วน โครงการไหนมีโถง Lobby สวยๆ ก็ถือว่าเป็นประโยชน์กับลูกบ้านไปครับ

The Signature by Urbano

The Gentry Sukhumvit

ส่วนกลางของบ้านและคอนโดนั้นดูจากภาพรวมแล้วอาจจะไม่ได้มีแตกต่างกันมากนัก แต่จะมีบางสิ่งที่เป็นจุดขายของกันอยู่ อย่างบ้านจะได้พื้นที่ส่วนกลางค่อนข้างใหญ่มีพื้นที่สวนเยอะ และมีอาคาร Clubhouse แบบแยกออกมาเสมอ ส่วน Clubhouse ของคอนโดจะไม่ได้มีให้เหมือนบ้าน แต่จะได้ส่วนกลางที่มีความหลากหลายมากกว่าบ้าน ยิ่งถ้าโครงการไหนนำเอาส่วนกลางไปไว้บนชั้นสูงๆของอาคารก็จะได้วิวเมืองวิวแม่น้ำจากส่วนกลางที่สวยกว่าโครงการแนวราบ

ถึงแม้คอนโดจะมีพื้นที่ค่อนข้างจำกัด แต่ส่วนกลางของคอนโดก็พยายามจัดฟังก์ชันให้หลากหลายมากขึ้น เพราะแนวคิดของการออกแบบส่วนกลางคอนโดคือ การชดเชยข้อจำกัดของพื้นที่อยู่อาศัยภายในห้อง ด้วยการทำส่วนกลางมาให้หลากหลายที่ตอบสนองต่อการใช้ขีวิตประจำวัน เช่น ห้องทำงานหรือ Co-Working Space หรือห้องประชุมเล็กๆ เอาไว้มานั่งทำงาน อ่านหนังสือ หรือเปลี่ยนบรรยากาศทำงาน เผื่อว่าใครเบื่อบรรยากาศที่ต้องนั่งอยู่ในห้องอย่างเดียว แถมยังนัดเพื่อนมาคุยงานได้อีกด้วย

M Thonglor 10

PRINN สาทร-ราชพฤกษ์

สำหรับส่วนกลางมาตรฐานที่หลายๆ โครงการมักจะให้มาคือ ห้องออกกำลังกาย (Fitness) และ สระว่ายน้ำ มีหลายรูปแบบและมีการสร้างบรรยากาศที่แตกต่างกันไป หากเป็นคอนโดจะได้เปรียบในเรื่องของวิว เพราะสามารถสร้างบนชั้นสูงๆของอาคารได้ แต่บ้านก็ยังได้เปรียบในเรื่องการบรรยากาศมากกว่า อย่างเช่นถ้าเราเป็นคนชอบวิ่งแล้วไม่อยากวิ่งบนลู่วิ่งสายพานอย่างเดียว ก็ต้องเลือกอยู่บ้านเพราะยังมาวิ่งรอบหมู่บ้านได้ แต่ถ้าอยู่คอนโดก็หมดสิทธิ์เพราะมีที่ดินน้อยเกินกว่าจะวิ่งออกกำลังกายแบบจริงจังได้

ร้านค้า (Shop) หน้าโครงการหรือภายในโครงการเป็นอีกหนึ่งปัจจัยที่ทำให้การอยู่อาศัยสะดวกสบายขึ้น สำหรับโครงการประเภทคอนโดนั้น หลายๆ คอนโดมักจะมีพื้นที่เตรียมไว้สำหรับร้านค้า ร้านสะดวกซื้อ หรือร้านซักรีดต่างๆ เพื่ออำนวยความสะดวกแก่ลูกบ้านไว้ในโครงการเลย แต่เราจะไม่ค่อยเห็นการทำร้านค้าแบบนี้กับโครงการแนวราบเลย เพราะปกติคนมีบ้านก็มักจะมีรถอยู่แล้วเวลาขับออกจากบ้านทีจะไปไหนก็ได้มีค่าไม่ต่างกันเท่าไหร่ หรือถ้าจะมีก็จะเป็นการทำอาคารพาณิชย์ไว้หน้าโครงการแล้วขายขาดมากกว่า ซึ่งถ้าคนที่ซื้อไปมาทำร้านอาหาร ร้านสะดวกซื้อ ลูกบ้านก็ได้ประโยชน์แต่ถ้าทำเป็นกิจการอื่นๆที่ไม่เกี่ยวข้องเลยอันนี้ลูกบ้านก็ไม่ได้ไม่เสียอะไรครับ

ส่วนกลางของบ้านมีข้อได้เปรียบหลักอยู่อีกข้อหนึ่งครับ นั่นก็คือ สัตว์เลี้ยง นั่งเอง เพราะคอนโดส่วนใหญ่ หรือเรียกได้ว่าเกือบทุกคอนโดไม่อนุญาตให้เราเลี้ยงสัตว์ได้ แต่ถ้าอยู่บ้านก็ไม่มีปัญหาเรื่องนี้เลย ข้อได้เปรียบนี้ทำให้คนรักสัตว์อาจต้องคิดหนักหน่อยหากจะย้ายมาอยู่คอนโด อยู่บ้านเราอยากจะเลี้ยงแมวกี่ตัวก็ได้ แต่ถ้าอยู่คอนโดตัวเดียวก็เลี้ยงไม่ได้ครับ ยกเว้นบางโครงการที่เค้าอนุญาตให้เลี้ยงได้แต่ก็มีจำกัดในเรื่องของน้ำหนักสัตว์เลี้ยงอยู่นะ ไม่ใช่อยากเลี้ยงเซนต์เบอร์นาร์ด หรือ เกรทเดน ก็เลี้ยงได้

U Delight Residence Riverfront Rama III

ส่วนกลางริมแม่น้ำ คงปฏิเสธไม่ได้ว่าการที่ได้นั่งอ่านหนังสือเล่มโปรดพร้อมสัมผัสสายลมอ่อนๆ จากแม่น้ำเจ้าพระยาในช่วงเย็น น่าจะเป็นความสุขแบบเรียบง่ายในวันพักผ่อนสบายๆของใครหลายคน ถ้าคุณเป็นหนึ่งในนั้นแปลว่าคุณอาจต้องเริ่มมองหาคอนโดติดแม่น้ำแล้วล่ะครับ เพราะโครงการที่ให้ส่วนกลางริมแม่น้ำได้จะมีให้เฉพาะโครงการประเภทคอนโดมิเนียมที่สร้างอยู่ติดแม่น้ำเจ้าพระยาเท่านั้น ซึ่งโครงการเหล่านี้มีให้เลือกหลายทำเล แล้วแต่ว่าใครชอบโซนไหนและมีงบประมาณเท่าไหร่ ถ้าคุณเป็นคนที่ชอบบรรยากาศชิลๆ ริมแม่น้ำหละก็แนะนำว่าลองไปเดินดูโครงการเหล่านี้ในช่วงเย็นๆนะครับ รับรองติดใจแน่นอน

ถ้าคุณสนใจบ้านสักโครงการ เวลาเดินเข้าดูโครงการแล้วถามกับเซลล์เรื่องของพื้นที่สีเขียวที่เป็นสวนหย่อม ว่าที่นี่มีสวนหย่อมใหญ่ไหม? ให้สวนมากี่ไร่? ถ้าเซลล์ขึ้นต้นคำตอบด้วยคำว่า เราให้พื้นที่ส่วนกลางมา….บลาๆๆ อยากให้เข้าใจว่าที่เค้าพูดถึงไม่ใช่พื้นที่สวนนะครับ แต่เป็นพื้นที่ๆนับรวมเอาพื้นที่ของอาคารคลับเฮาส์ ห้องออกกำลังกาย สระว่ายน้ำ และทุกสิ่งอย่างที่เป็นพื้นที่สันทนาการได้รวมกัน อย่าไปสับสนคิดว่าเป็นพื้นที่สวนอย่างเดียวนะครับ
ดังนั้นถ้าใครจะเทียบขนาดสวนของแต่ละโครงการ ให้ดูด้วยว่าพื้นที่ที่เค้าบอกมาเป็นพื้นที่สวนหรือพื้นที่ส่วนกลางทั้งหมด เพราะถ้าใครอยากอยู่หมู่บ้านมีสวนใหญ่ๆดูร่มรื่น ควรดูที่ตัวเลขสวนเป็นหลักนะครับ อย่าดูแต่ตัวเลขพื้นที่ส่วนกลางอย่างเดียว ยกตัวอย่างเช่น โครงการแรกบอกว่ามีพื้นที่ส่วนกลาง 2 ไร่ กับอีกโครงการบอกว่าให้พื้นที่สวนหย่อม 2 ไร่ และมีอาคาร Clubhouse แยกมาให้ อันนี้โครงการที่ 2 ถือว่าดีกว่าเยอะเลยครับ เพราะตัวเลขที่เค้าบอกมันคือตัวเลขสวนอย่างเดียว โครงการที่ 2 นี่ตกเย็นจะพาลูกไปเดินเล่น หรือพาน้องหมาไปวิ่งก็สบายครับ

The Esse สุขุมวิท 36 : Plating Area

Park 24

The Tree Rio บางอ้อ

ทั้งหมดที่ผมบอกมานี้เป็นส่วนกลางพื้นฐานที่มีมาให้แทบจะทุกโครงการ แต่ยังมีส่วนกลางอีกแบบที่เราไม่ค่อยได้เห็นกันผมเรียกว่า ส่วนกลางพิเศษ อย่างเช่น ห้อง Golf Simulator หรือ ห้องดูหนัง สนามต่อยมวย แปลงปลูกผักส่วนตัว ซึ่งมีมาให้เฉพาะโครงการประเภทคอนโดเท่านั้น แล้วทำไมคอนโดถึงต้องให้ส่วนกลางเหล่านี้? ทำไมบ้านถึงไม่ให้มา? ส่วนกลางเหล่านี้เป็นตัวชี้ให้เราเห็นว่า ผู้ประกอบการพยายามชดเชยสิ่งที่ขาดหายไปของการอยู่คอนโด และเติมเต็มให้มีกิจกรรมที่หลากหลายมากขึ้นครับ คนอยู่บ้านเค้ามีพื้นที่ อยากทำอะไรก็ยังพอขยับปรับเปลี่ยนฟังก์ชันในบ้านได้แต่คอนโดจะทำอะไรก็ยาก

IDEO Mobi จรัญ-Interchange

ยกตัวอย่างเรื่องถ้าอยู่คอนโดจะทำห้องดูหนัง อยากดูจอใหญ่ๆ ระยะดูทีวีก็ไม่พอ จะเปิดเสียงๆให้กระหึ่มก็ลำบากใจอีก เพราะเสียงอาจไปรบกวนเพื่อนบ้านห้องข้างๆได้ ห้องเสียงดังก็ไปรบกวนห้องข้างๆอีก เลยมีฟังก์ชันห้องที่สร้างไว้ให้ดูหนังโดยเฉพาะเป็นห้องใหญ่ด้วย อยากเชียร์บอลกับเพื่อนๆก็จองห้องมาเชียร์กันสนุกเลย

Wish Signature II Midtown Siam

หรือส่วนกลางอย่าง Golf Simulator ไม่มีทางเกิดขึ้นในโครงการแนวราบแน่นอนครับ เพราะคนอยู่บ้านอยากตีกอล์ฟก็ขับไปตีได้เลย ที่ดีไปกว่านั้นก็คือบางโครงการสร้างติดสนามกอล์ฟเลยเอาใจคนที่ตีกอล์ฟเวลาออกรอบตอนเช้าไม่ต้องเดินทางไกล

IDEO O2

คอนโดที่ให้ส่วนกลางใหญ่ๆ เยอะๆ ที่ให้บรรยากาศติดดินเหมือนอยู่บ้านก็พอมีอยู่นะครับ แต่มีน้อยมากๆ และนานๆจะเกิดโครงการแบบนี้ซักที เพราะการจะทำส่วนกลางลักษณะนี้ ผู้ประกอบการจะต้องมีที่ดินที่ใหญ่พอจะให้ทำ และที่สำคัญคือผู้ประกอบการต้องมีแนวคิดแบบนี้ด้วยโครงการลักษณะนี้ถึงจะเกิด

ส่วนกลางต่างๆ เหล่านี้หลายคนอาจมองว่าเป็นเพียงแค่ลูกเล่นที่โครงการนำมาสร้างเป็นจัดขาย แต่สำหรับคนที่ต้องการใช้งานส่วนกลางเหล่านี้ ถ้าได้เจอส่วนกลางที่ถูกใจก็ถือว่าเป็นข้อดีที่เพิ่มน้ำหนักให้กับการตัดสินใจเลือกซื้อโครงการนั้นๆ ได้นะครับ

Perfect Masterpiece

โดยปกติแล้ว Clubhouse ของโครงการมักจะเป็นกรรมสิทธิ์ของลูกบ้าน นั้นหมายความว่าลูกบ้านมีความเป็นเจ้าของ Clubhouse แต่ก็มีบางโครงการที่ไม่ได้ทำ Clubhouse ให้เป็นกรรมสิทธิ์ของลูกบ้าน ฟังแล้วหลากคนคงรู้สึกว่าไม่ได้ให้มาแบบนี้ก็ไม่ดีน่ะสิ ใช่ครับถ้าเราจะมองว่าเสียเงินซื้อบ้านหรือคอนโดเหมือนกัน แล้วทำไมไม่ได้ให้ Clubhouse มาเหมือนกัน แต่ถ้าเรามองอีกมุมจะค้นพบว่ามันมีข้อดีอยู่ในตัวเองนะครับ ข้อดีคือถ้าลูกบ้านคนไหนไม่ค่อยได้ใช้ส่วนกลาง ก็ไม่จำเป็นต้องไปเสียค่าส่วนกลางเพิ่ม เพื่อมาดูแล Clubhouse ที่ตัวเองไม่ได้ใช้งาน

โครงการลักษณะนี้มักจะสร้างให้ Clubhouse อยู่แยกออกจากตัวโครงการ เพื่อให้การใช้งานคนเข้าคนออก ทำได้สะดวกโดยไม่ไปรบกวนพื้นที่ภายในโครงการ และข้อดีของโครงการแบบนี้คือ ค่าส่วนกลางมักจะถูกกว่าโครงการมี Clubhouse เป็นของตัวเองเสมอ เพราะไม่ต้องเอาเงินมาดูแลอาคารและไม่เสียค่าจ้างเจ้าหน้าที่ตามจุดต่างๆด้วย เวลามีอะไรเสียผู้ประกอบการก็จะดูแลเอง ถ้าวันไหนอยากใช้งานก็แค่เสียค่าเข้าเป็นรายครั้งไป หรือถ้าอยากเล่นประจำก็สมัครสมาชิกไว้ได้ โดยส่วนมากแล้วผู้ประกอบการจะมีส่วนลดพิเศษให้กับลูกบ้านของโครงการตัวเองอยู่แล้ว

โครงการลักษณะนี้มีให้เห็นทั้งที่เป็นบ้านและคอนโดนะครับ แต่ส่วนมากจะเกิดขึ้นกับโครงการแนวราบพวกบ้านและทาวน์โฮมมากกว่า ส่วนคอนโดนั้นมีน้อยแบบนับโครงการได้เลย เพราะโดยมากการออกแบบส่วนกลางคอนโดมักจะเอาฟังก์ชันเหล่านี้ไปไว้ในตัวอาคารพักอาศัยอยู่แล้ว เวลาสร้างก็สร้างมันทีเดียวเลย ไม่เหมือนแนวราบที่สร้างแยกออกจากกันได้ บ้านเสร็จส่วนกลางยังไม่เสร็จก็อยู่ได้ไม่มีปัญหาอะไร แต่คอนโดต้องสร้างเสร็จพร้อมกันทีเดียวเลย

ปัจจุบันการจะมีบ้านหรือคอนโดมิเนียมเป็นของตนเองนั้นไม่ใช้เรื่องง่าย ปัจจัยที่มีผลมากที่สุดคือค่าใช้จ่ายต่างๆ นอกจากการคำนวนรายได้เพื่อให้เพียงพอกับ เงินดาวน์ เงินผ่อนต่อเดือนแล้ว ยังมีค่าใช้จ่ายอื่นๆตามมาอีกมากมายเมื่อเข้าอยู่อาศัยแล้วอย่างเช่น “ค่าส่วนกลาง” เพราะบ้านหรือคอนโดมิเนียมก็ คือสถานที่ที่หนึ่งสำหรับอยู่อาศัย จึงปฎิเสธไม่ได้ว่าเมื่ออยู่อาศัยไปได้สักระยะแล้ว สิ่งที่เคยใช้งานได้ดี ก็ต้องมีวันที่ทรุดโทรมหรือพังลงไปตามกาลเวลา ตามอายุในการใช้งาน

Golden Prestige เอกชัย – วงแหวน

ดังนั้นเพื่อให้บ้านของเรามีสภาพดี แข็งแรงน่าอยู่ ไม่ดูทรุดโทรมลงเร็ว จึงต้องมีการบำรุงรักษาอยู่สม่ำเสมอ เริ่มกันตั้งแต่ค่าใช้จ่ายในการปรับปรุงซ่อมแซมทั้งภายนอกและภายใน รวมไปถึงค่าใช้จ่ายของพื้นที่ส่วนกลางต่างๆ ภายในโครงการหมู่บ้านหรือคอนโดมิเนียม หลายคนอาจจะไม่เคยคิดถึงค่าใช้จ่ายในส่วนนี้ คิดว่าคงไม่มากและคงต้องใช้ระยะเวลาสักพักถึงต้องมาคิดเรื่องเหล่านี้ แท้จริงแล้วเรื่องเหล่านี้เป็นเรื่องที่ใกล้ตัวมากๆ พอเริ่มเข้าอยู่ค่าใช้จ่ายเหล่านี้จะตามมาทันทีเป็นเงาตามตัว จะดีกว่าไหมถ้าเราสามารถกวางแผนกันตั้งแต่แรกๆ ช่วยให้เราสามารถควบคุมงบประมาณและประหยัดค่าใช้จ่ายที่จะเกิดขึ้นได้

ในเมื่อส่วนกลางเป็นของส่วนรวม ลูกบ้านทุกคนก็ย่อมมีส่วนเกี่ยวข้องในการดูแลรักษา โดยการดูแลบริหารจัดการจะถูกจัดการผ่าน นิติบุคคล ซึ่งเป็นผู้จัดการรายละเอียดในเรื่องต่างๆ ไม่ว่าจะเป็นการดูแลความสะอาดภายในโครงการ จัดหาบริษัทรักษาความปลอดภัย หาช่างมาซ่อมอุปกรณ์ข้าวของเครื่องใช้ภายในโครงการ หาคนมาดูแลสวนหย่อม ตัดแต่งกิ่งต้นไม้ให้สวยงาม ค่าน้ำค่าไฟที่ใช้ในพื้นที่ส่วนกลาง โดยเรื่องเหล่าจะมีกรรมการที่เป็นตัวแทนของลูกบ้านมาช่วยควบคุมอีกที การเลือกตัวแทนก็จะทำกันในวันประชุมประจำปีของแต่ละโครงการครับ

ถ้าลูกบ้านไม่รวมแรงร่วมใจกันดูแลจะเกิดอะไรขึ้น? แน่นอนว่าการไม่ช่วยกันดูแลส่วนกลางเพราะคิดว่าไม่ใช่เรื่องของตน ย่อมส่งผมเสียต่อโครงการโดยตรงเลยครับ ผมขอยกตัวอย่างหมู่บ้านที่ขาดการดูแลส่วนกลางมาให้อ่านกันครับ โครงการนี้เป็นโครงการของคนรู้จักของผมคนหนึ่งที่ได้ซื้อไว้เมื่อนานมาแล้ว วันนั้นเป็นวันที่ผมนัดกันเพื่อนไปทำกับข้าวกันที่บ้าน พอผมขับรถไปถึงหน้าหมู่บ้านปุ๊บ ภาพที่เห็นคือซุ้มทางเข้าโครงการเหมือนถูกทิ้งร้าง สีที่ทาไว้ก็โป่งพองและหลุดร่อนออกมา หนำซ้ำไม้กระดกกั้นก็ใช้งานไม่ได้เปิดค้างไว้ตลอด ถ้าผมจะเนียนขับผ่านไปเลยก็ทำได้นะ แต่ผมก็จอดตรงซุ้มรอ รปภ. เพื่อดูว่าต้องแลกบัตรหรือไม่ รปภ.ก็ลุกขึ้นมาถามว่าติดต่อบ้านไหน พอผมบอกบ้านเลขที่ไปรปภ.ก็แค่พยักหน้าเท่านั้น พอเข้าไปในโครงการก็เห็นว่ามีบ้านที่ทุกปล่อยร้างไว้หลายแปลง บางแปลงก็ต่อเติมจนล้นออกมาล้ำถนนสาธารณะ เล่าให้ฟังสั้นๆแบบนี้ก็คงพอรู้แล้วใช่ไหมครับว่าโครงการของเพื่อนผมคนนี้มีการร่วมแรงร่วมใจกันหรือไม่ พอผมไปถามเพื่อนว่าทำไมไม่มีการจัดการอะไรบ้าง คำตอบก็คือค่าส่วนกลางไม่พอจัดการ มีบ้านหลายหลังไม่ยอมจ่ายค่าส่วนกลาง บางหลังไม่มีคนอยู่ปล่อยร้างเจ้าของก็ไม่มาจ่ายเพราะคิดว่าไม่ได้อยู่ทำไมต้องจ่าย หนำซ้ำคนที่อยู่หลายๆหลังก็อยู่แบบต่างคนต่างอยู่ นัดประชุมประจำปีก็ไม่ค่อยจะยอมมากัน ออกเสียงอะไรไปก็ไม่ผ่านเพราะผู้เข้าประชุมน้อยเกินไป เจอแบบนี้เข้าไปเพื่อนผมก็ต้องทำใจอย่างเดียวครับ

จากตัวอย่างที่เล่าให้ฟังจะเห็นว่าการจ่ายค่าส่วนกลางและการมีส่วนร่วมในส่วนกลางนั้นมีผลโดยตรงต่อการอยู่อาศัย เรามาดูกันดีกว่าว่าค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษานั้นมีอะไรบ้าง หากพิจารณาแยกตามประเภทที่อยู่อาศัยแล้ว พบว่าจริงๆแล้วเราสามารถแยกส่วนในเรื่องของค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องกับการบำรุงรักษาออกเป็นภาพกว้างๆ ได้ 2 ประเภท คือ

Grand Bangkok Boulevard ราชพฤกษ์

1. ค่าใช้จ่ายเฉพาะที่อยู่อาศัยของตนเอง

ค่าใช้จ่ายภายในตัวบ้านหรือห้องพักอาศัย คือ ค่าใช้จ่ายจากการใช้ชีวิตประจำวัน เช่น ค่าไฟฟ้า ค่าน้ำประปา รวมไปถึงค่าใช้จ่ายในการปรับปรุงซ่อมแซมที่อยู่อาศัยภายในของตนเอง กรณีเลือกที่อยู่อาศัยประเภท บ้านจัดสรร บ้านเดี่ยว บ้านแฝด และทาวน์โฮม หรือคอนโดมิเนียมเฉพาะห้องพักอาศัยของตนเอง ไม่เกี่ยวข้องกับพื้นที่ส่วนกลางของโครงการ

2. ค่าใช้จ่ายพื้นที่ส่วนกลางในโครงการ

ค่าใช้จ่ายในส่วนนี้จะเรียกว่า “ค่าส่วนกลาง” ซึ่งค่าส่วนนกลางนี้ผมได้มีอธิบายไปคร่าวๆแล้วว่าต้องเอาใช้จ่ายอะไร แล้วจ่ายให้กับใครบ้าง โดยอัตราส่วนของค่าส่วนกลางจะถูกหรือแพงนั้น แปรผันไปตามตัวเลข 2 ตัวก็คือ

• ปริมาณของจำนวนยูนิตใน
• ค่าใช้จ่ายทั้งหมดในการดูแลส่วนกลาง

สำหรับการคิดค่าส่วนกลางของคอนโดนั้นจะถูกคิดออกมาเป็น จำนวนเงิน/ตารางเมตร/เดือน และโครงการแนวราบอย่างบ้านหรือทาวน์เฮาส์จะถูกคิดออกมาเป็น จำนวนเงิน/ตารางวา/เดือน แต่ถ้าโครงการไหนมีจำนวนยูนิตน้อยมากค่าส่วนกลางจะถูกปรับเป็นแบบเหมาจ่าย จำนวนเงิน/ยูนิต/เดือน แทนนะครับ โดยมากจะมีการเรียกเก็บเป็นรายปี หรือแบ่งเป็นครึ่งปีแล้วแต่ลูกบ้านจะตกลงกันเอง

เงินค่าส่วนกลางสามารถปรับขึ้นลงได้ตามแล้วแต่ที่ประชุมของกรรมการนิติบุคคล ขึ้นอยู่กับว่าเงินที่เก็บอยู่พอใช้จ่ายหรือไม่ โดยปกติแล้วเงินส่วนกลางก้อนแรกจะถูกเรียกเก็บล่วงหน้า ณ วันโอนกรรมสิทธิเพื่อนำไปเป็นทุนในการดูแลโครงการครับ

ค่าใช้จ่ายส่วนกลางระหว่างการอยู่บ้าน กับ การอยู่คอนโดมิเนียมจะต่างกันอยู่นะครับซึ่งโครงการที่เป็นคอนโดมิเนียมจะมีการเรียกเก็บ เงินกองทุน เพิ่มขึ้นมาด้วย โดยค่ากองทุนจะจ่าย ณ วันโอนกรรมสิทธิ์เพียงครั้งเดียว

เงินส่วนกลาง จะมีไว้เพื่อดูแลรักษาส่วนกลางทั้งหมดให้ใช้งานได้ดี อย่างเช่น Clubhouse ห้องออกกำลังกาย สระว่ายน้ำ ฯลฯ นอกจากนี้ยังรวมถึงค่าใช้จ่ายประจำอย่าง ค่าน้ำ ค่าไฟ ค่าจ้างแม่บ้าน หรือบริษัทรักษาความปลอดภัย

ส่วนเงินกองทุน จะมีการเก็บเฉพาะในส่วนของคอนโดมิเนียมเท่านั้น ไม่มีการเก็บในอสังหาริมทรัพย์แนวราบ เป็นการเก็บเงินก้อนหนึ่งที่เผื่อสำรองไว้บำรุงรักษาพื้นที่ส่วนกลางที่ต้องการการปรับปรุงครั้งใหญ่ ที่ส่วนใหญ่จะมีกำหนดซ่อมบำรุงทุกๆ 7 ปี อย่างการทาสีอาคารใหม่ การเปลี่ยนปั๊มน้ำ การเปลี่ยนอะไหล่ลิฟต์ จะถูกเก็บในวันโอนกรรมสิทธิ์ก้อนเดียว โดยจะถูกคำนวณเป็นจำนวนเงินต่อตารางเมตรของพื้นที่ห้องชุดคอนโดมิเนียม สำหรับการใช้จ่ายเงินกองทุนนั้นจะต้องเป็นไปตามข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุดโดยคณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุดต้องเห็นชอบก่อนมีการใช้จ่าย

ที่ผ่านมาโครงการที่อยู่อาศัยมากมาย ที่ต้องเจอกับปัญหาเรื่องการจัดเก็บค่าส่วนกลาง เนื่องจากผู้อยู่อาศัยอ้างเรื่องความไม่พอใจในบริการ และไม่ได้อยู่อาศัยในโครงการ หรือการจงใจไม่จ่ายค่าส่วนกลาง ซึ่งส่งผลโดยตรงต่อการบริหารสินทรัพย์ภายในโครงการ เพราะหากงบประมาณไม่เพียงพอต่อการบำรุงซ่อมแซมสาธารณูปโภคและบริการสาธารณะ จะส่งผลต่อความเสื่อมโทรมของโครงการตามมาเช่นกัน

หากลูกบ้านไม่จ่ายค่าส่วนกลางมีความผิดตามกฎหมายหรือไม่? คำตอบคือมีความผิดตามกฎหมายนะครับ รัฐบาลได้ประกาศใช้กฎหมายจัดสรรอย่างชัดเจนตามมาตร 18/1 ว่า

กรณีค้างชำระเงินที่ต้องร่วมกันจ่าย
มาตรา ๑๘/๑ ในกรณีที่เจ้าของร่วมไม่ชำระ เงินตามมาตรา ๑๘ ภายในเวลาที่กำหนดต้องเสียเงินเพิ่มในอัตราไม่เกินร้อยละสิบสองต่อปีของจำนวนเงิน ที่ค้างชำระโดยไม่คิดทบต้น ทั้งนี้ ตามที่กำหนดในข้อบังคับ

ค้างชำระเงิน ๖ เดือน
เจ้าของร่วมที่ค้างชำระเงินตามมาตรา ๑๘ ตั้งแต่ หกเดือนขึ้นไปต้องเสียเงินเพิ่มในอัตราไม่เกินร้อยละยี่สิบต่อปีและอาจถูกระงับการให้บริการส่วนรวม หรือ การใช้ทรัพย์ส่วนกลางตามที่กำหนดในข้อบังคับ รวมทั้ง ไม่มีสิทธิออกเสียงในการประชุมใหญ่

หรือแปลให้เข้าใจง่ายๆว่า เจ้าของร่วมต้องร่วมกันออกค่าใช้จ่ายที่เกินจากส่วนกลาง และถ้าไม่จ่ายจะมีค่าปรับด้วยอัตราตามที่กำหนด รวมถึงอาจถูกระงับการให้บริการส่วนรวม หรือ การใช้ทรัพย์ส่วนกลางตามที่กำหนดในข้อบังคับ รวมทั้ง ไม่มีสิทธิออกเสียงในการประชุมใหญ่ด้วย

การคำนวณคิดค่าส่วนกลางของโครงการแนวราบ เช่น บ้าน หรือ ทาวน์โฮม

เรามาลองดูตัวอย่างในการคำนวนค่าส่วนกลางแบบง่ายๆกันนะครับ สมมุติว่าโครงการที่เราอยู่มีค่าใช้จ่ายในการดูแลส่วนกลางทั้งหมดปีละ 2,160,000 ล้านบาท ถ้ามาคิดเป็นเดือนก็ตกเดือนละ 180,000 บาท ในโครงการเรามีอยู่ 100 ยูนิตที่มีขนาดที่ดินเท่ากัน 60 ตร.ม.
วิธีคิดเราจะหาพื้นที่ขายทั้งหมดก่อนโดยเอา 100 ยูนิต x 60 ตารางวา = 6,000 ตารางวา หลังจากได้พื้นที่ขายทั้งหมดแล้ว เราก็นำค่าใช้จ่ายทั้งหมด หารด้วย พื้นที่ขาย 180,000 ตารางวา / 6,000 ตารางวา = 30 บาท เราก็จะรู้ว่าเราต้องจ่าย 30 บาทต่อพื้นที่ 1 ตารางวาต่อเดือน สรุปบ้านหนึ่งหลังต้องจ่ายค่าสวนกลาง 60 ตารางวา x 30 บาท = 1,800 บาทต่อเดือน

การคำนวณค่าส่วนกลางของคอนโดมิเนียม

การชำระค่าส่วนกลางในงวดแรกจะเกิดขึ้นในวันโอนกรรมสิทธิ์ โดยจะมีการเก็บล่วงหน้าเป็นรายปี เช่น 1-3 ปี คิดง่ายๆคือถ้าโครงการบอกว่า 40 บาทต่อตารางเมตร เก็บล่วงหน้า 2 ปี ในขณะที่ห้องเรารังวัดในโฉนดแล้วออกมาเป็น 30 ตารางเมตรพอดี

= [(30 ตารางเมตร x 40 บาทต่อตารางเมตร) x 12 เดือน ] x 2 ปี
= 28,800 บาท

การคำนวณค่ากองทุน

การชำระค่ากองทุนกิดขึ้นในวันโอนกรรมสิทธิ์เช่นกัน เก็บรอบเดียวแล้วจบเลย โดยถ้าโครงการบอกว่า 400 บาทต่อตารางเมตร อย่างเช่น ถ้าห้องเรารังวัดในโฉนดแล้วออกมาเป็น 30 ตารางเมตรพอดี

= 30 ตารางเมตร x 400 บาทต่อตารางเมตร
= 12,000 บาท

สรุป

ส่วนกลางโครงการระหว่างบ้านและคอนโดนั้น มีความแตกต่างกันในเรื่องของความหลากหลาย และขนาดของที่ดิน Clubhouse และสวน บ้านจะได้พื้นที่แนวราบที่โล่งการสามารถวิ่งออกกำลังกายหรือขี่จักรยานรอบโครงการได้ ส่วนคอนโดแม้จะมีข้อจำกัดในเรื่องพื้นที่แต่ก็ได้ในเรื่องของกิจกรรมที่มีความหลากหลายมากกว่า พูดง่ายๆคือมีอะไรให้เล่นเยอะกว่า และมีวิวที่สวยกว่า

อ่านจบแล้วคุณผู้อ่านชอบแบบไหนมากกว่ากันค่ะ ชอบอยู่บ้านสงบๆ หรือชอบพื้นที่กิจกรรมเยอะๆ ลองเล่ามาให้เราฟังกันได้นะคะ