การลงทุน ‘อสังหาฯ’ อาจทำให้รวยขึ้นได้จริง

..หรือบางที ก็อาจกลายเป็น ‘หนี้ก้อนโต’ และสูญเงินที่เก็บมาทั้งชีวิตไปเลยก็ได้

‘อสังหาฯ’ ถือเป็นทรัพย์สินชิ้นใหญ่ ที่สามารถลงทุนเพื่ออยู่อาศัยก็ดี เกร็งกำไรก็ได้ หรือหลายๆคนก็มองเป็นการลงทุน Passive Income ที่สามารถสร้างรายได้อย่างต่อเนื่องด้วยการปล่อยเช่าได้ด้วย

ฟังดูดีเลยใช่มั้ยครับ.. แต่ก็ไม่ใช่ทุกคนที่จะสมหวังตามที่ฝันไว้หรอกนะ ซึ่งเราน่าจะเคยเห็นข่าวหรือมีคนพูดถึงกันมานักต่อนักแล้ว

บางคนโดนเบี้ยวสัญญา โดนโกงซึ่งหน้า
บางคนประมาท ถูกหลอกด้วยความน่าเชื่อถือจาก Influencer คนดัง หรือคำโฆษณาสวยหรู
และหลายๆคนก็เป็นหนี้ก้อนโตหลักล้าน จากการลงทุนในแต่ละครั้ง

วันนี้เราจะมาเล่าเคสที่เคยเกิดขึ้นจริง หรือเคยเป็นข่าวดังมาก่อน ซึ่งเป็นหนึ่งในตัวอย่างพฤติกรรมของผู้ประกอบการบางรายที่คิดไม่ซื่อ และต้องการจะโกงเงินนักลงทุนตั้งแต่แรก ขอย้ำนะครับว่าแค่บางราย!! เพราะไม่ใช่ผู้ประกอบการทุกคนจะมีพฤติกรรมแบบนี้ Developer ดีๆน่าเชื่อถือในตลาดก็มีเยอะ

อย่างโครงการที่เปิดให้ Think of Living เข้าไปเก็บข้อมูลและรีวิวแบบละเอียด ก็สะท้อนว่าพร้อมเปิดเผยข้อมูลให้คนดูได้เห็นครบทุกมุม ซึ่งช่วยให้ผู้ซื้อมีข้อมูลประกอบการตัดสินใจมากขึ้น

โดยทาง Think of Living เองเราก็ไม่ได้รีวิวทุกโครงการ แต่จะเลือกนำเสนอเฉพาะโครงการจากผู้พัฒนาที่มีความน่าเชื่อถือ และข้อมูลพร้อมให้ตรวจสอบได้ ไม่ว่าจะเป็นประวัติบริษัท / Cash Flow / การก่อสร้างที่ถูกกฎหมาย และนำเสนอข้อมูลอย่างตรงไปตรงมา

ทั้งนี้ บทความนี้เราไม่ได้ต้องการจะกล่าวโจมตีหรือชี้ช่องทางให้ใคร แต่อยากให้เป็นเคสอุทาหรณ์เพื่อเตือนสติ สำหรับคนที่อยากจะลงทุนทางด้านอสังหาฯ ให้มีความช่างสังเกต และศึกษาข้อมูลให้ดีๆ ก่อนตัดสินใจลงทุนทุกครั้ง ซึ่งจะมีเคสอะไรบ้างเราไปชมกันเลยครับ

การันตีผลตอบแทน (Yield) และหาผู้เช่า(ทิพย์)ให้

ทุกคนรู้จักโมเดล ‘เสือนอนกิน’ ใช่มั้ยครับ เป็นการลงทุนแบบ Passive Income ที่ลงทุนลงแรงครั้งแรกทีเดียว ก็จะได้สินทรัพย์ที่สามารถสร้างผลกำไรให้เราได้เรื่อยๆ โดยที่ไม่ต้องเหนื่อยอีกเลย ซึ่งถ้าเป็นสมัยก่อนก็คือ การปล่อยเช่าหอพัก เช่าอพาร์ทเม้นท์ เช่าบ้าน หรือเช่าทาวน์โฮม

แต่ถ้าเป็นสมัยนี้ก็จะเป็นการปล่อยเช่าคอนโด ที่เราก็เริ่มเห็นว่า Developer หลายๆเจ้าใช้โมเดลการันตีผลตอบแทน (Yield) มาดึงดูดนักลงทุนให้สนใจโครงการกันมากขึ้น โดยเฉพาะโครงการที่อยู่ใน Prime Location / Campus และสถานตากอากาศต่างๆ ที่มีกลุ่ม Demand ต้องการเช่าสูง ไม่ว่าจะเป็นชาวต่างชาติ นักเรียนนักศึกษา และนักท่องเที่ยว นอกจากนี้ยังมักจะมีการจัดหาคนเช่าให้ด้วย!! Passive Income ที่รอรับเงินสบายๆ ไม่ต้องทำอะไรเลยแบบนี้ เป็นใครจะไม่สนใจจริงมั้ยครับ?

..คำถามแรกคือ ‘เงินที่เค้าจ่ายเราทุกๆเดือน จริงๆแล้วมาจากไหน?’

ในมุมของคนทั่วไป บางทีเราก็อาจไม่ได้สนใจเรื่องนี้หรอกครับ เพราะขอแค่ทางโครงการมีเงินจ่ายให้เราตรงทุกๆเดือนตามที่การันตีไว้ก็พอแล้ว ซึ่งถ้าเป็นแบบนั้นเพราะมี ‘คนเช่าจริง มีรายได้เข้ามาจริง’ อันนี้ก็ดีเลยไม่มีปัญหาครับ

แต่ในเคสที่โดนหลอกคือ ‘ไม่มีผู้เช่าจริง’ หรือผู้เช่าทิพย์ โครงการเค้าเอาเงินที่ไหนมาจ่ายให้กันล่ะ? ซึ่งลองคิดๆดู น่าจะแบ่งได้เป็น 3 แบบที่เป็นไปได้คือ

ยอมเฉือนเนื้อตัวเอง : โครงการยอมควักเงินบริษัทมาจ่ายก่อน อาจเพื่อรักษาคำสัญญา ภาพลักษณ์ ชื่อเสียง หรือใดๆก็แล้วแต่ ซึ่งก็ไม่ใช่เรื่องดีหรือควรจะเป็นสักเท่าไหร่ครับ เพราะท้ายสุดแล้ว หากในระยะยาวยังคงไม่มีผู้เช่า และบริษัทไม่สามารถแบกรับภาระค่าใช้จ่ายต่อได้ไหว ก็จะต้องหยุดจ่ายเงินและมีปัญหาอื่นๆตามมาอย่างแน่นอน
โมเดลแชร์ลูกโซ่ : บางเคสใช้วิธีหมุนเงินภายในไปเรื่อยๆ เช่น เอาเงินของลูกค้าใหม่ มาจ่ายเป็นค่าเช่าให้ลูกค้าเก่าไปก่อน ทำแบบนี้ซ้ำแล้วซ้ำเล่า สุดท้ายถ้าการเงินสะดุดหรือติดขัด มันก็จะพังต่อกันเป็นลูกโซ่ด้วยเหมือนกัน
การขายซ้อน : อย่างที่เกริ่นไปแล้วว่า การลงทุนลักษณะนี้เป็นเหมือนลงทุนครั้งเดียว เก็บกินยาวๆ แถมโครงการยังจะบริการหาผู้เช่าให้อีก เรียกได้ว่าเจ้าของตัวจริงแทบจะไม่ต้องทำอะไร หลายๆคนซื้อทิ้งไว้ไม่เคยเข้าไปดูเลยด้วยซ้ำ นั่นเลยเปิดโอกาสให้ผู้ประกอบการหัวหมอที่ไม่ประสงค์ดี แอบนำห้องที่ขายไปแล้วกลับมาขายให้นักลงทุนรายย่อยอื่นซ้ำอีก โดยอ้างเหมือนเดิมว่าจะหาผู้เช่าให้ และไม่ต้องโอนโฉนด แค่ทำสัญญาใจระหว่างกัน เพราะสุดท้ายแล้วก็จะรับซื้อคืนอยู่ดี

..และคำถามที่สองคือ จะพิสูจน์อย่างไรว่า Yield มาจากผู้เช่าจริง?

แน่นอนว่าเราอาจไม่สามารถมั่นใจได้ว่าคำตอบเพียงอย่างเดียวจะสะท้อนความเป็นจริง จึงควรขอเอกสารหรือหลักฐานประกอบเพิ่มเติม ที่สามารถช่วยรีเช็คก่อนซื้อจริงได้ว่า ผลตอบแทนเหล่านั้นมีที่มาที่ไปอย่างไร หรือมีหลักฐานที่น่าเชื่อถือขนาดไหน ได้แก่

มีสัญญาเช่าจริงหรือไม่
ใครเป็นผู้เช่า
เช่ากี่ปี
ค่าเช่าตลาดจริงเท่าไร
Occupancy Rate กี่ %
เคยมีห้องว่างกี่เดือน
มีงบการเงินของบริษัทบริหารเช่าหรือไม่

ซึ่งถ้าโครงการตอบคำถามเหล่านี้ไม่ได้ ถือเป็นสัญญาณเตือนทันทีว่าอาจมีความผิดปกติอะไรบางอย่าง ที่นักลงทุนหรือผู้ซื้อจะต้องระมัดระวังให้มากๆครับ

กรณีที่เกิดเรื่องขึ้นแล้วจะทำอย่างไร?

สมมติว่าซื้อคอนโดไปแล้ว และเริ่มมีเหตุการณ์ที่บริษัทเริ่มจ่ายเงินให้เราช้า สิ่งที่ควรทำคือ

อย่ารอ
รีบขอ Statement
ขอรายงานผู้เช่า
รวมกลุ่มเจ้าของห้อง
ปรึกษาทนายทันที

เพราะหลายคนมักจะรอจนบริษัทปิดกิจการ หรือล้มละลาย ตอนนั้นสายเกินไปที่จะแก้ไขอะไรได้แล้วครับ

รับซื้อคืนในราคาสูง (Buyback)

เป็นข้อเสนอที่พบได้ในการลงทุนหลายรูปแบบ รวมถึงธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ด้วย ซึ่งเป็นหนึ่งในกลยุทธ์ที่มีวัตถุประสงค์เพื่อบริหารสภาพคล่อง เพิ่มสัดส่วนความเป็นเจ้าของ และสร้างความเชื่อมั่นว่าบริษัทมีฐานะการเงินที่แข็งแกร่ง แต่สิ่งสำคัญคือ ผู้ซื้อควรตรวจสอบว่าผู้เสนอมีศักยภาพที่จะทำตามสัญญาได้จริงหรือไม่

ยกตัวอย่างเช่น ทางโครงการยื่นข้อเสนอให้ลูกค้า ว่าหากซื้อบ้าน/คอนโดกับโครงการของเรา อีกประมาณ 5 ปีหรือ 10 ปี จะรับซื้อคืนในราคาที่บวกกำไรตามเงินเฟ้อ หรือมูลค่าที่ดินที่เพิ่มขึ้น ฯลฯ

ซึ่งฟังดูยังไงคนซื้อก็กำไรเห็นๆเลยใช่มั้ยครับ แต่เราย้ำไว้ก่อนว่ากลยุทธ์นี้ไม่ใช่ทุกเคสที่จะเป็นการหลอกลวง เพราะมีใช้กันทั่วไปในวงการธุรกิจ

..คำถามที่ควรตั้งคือ

บริษัทนั้นๆจะมีเงินซื้อคืนจริงไหม?
หรือบริษัทจะเอาเงินจากไหนมาซื้อคืน? ต่างหาก

ลองคิดเล่นๆดูก็ได้ครับว่า :

สมมติโครงการมีห้องพักอยู่ 300 ห้อง
ราคายูนิตละ 4 ล้านบาท
เท่ากับ 300 x 4 = 1,200 ล้านบาท

แล้วเราคิดว่า ..บริษัทที่เรากำลังจะลงทุนเค้ามีเงินสดหรือเงินทุนระดับนั้นไหม?

แน่นอนว่าในความเป็นจริง ไม่ใช่ผู้ซื้อทุกคนจะใช้สิทธิ์รับซื้อคืนพร้อมกัน แต่คำถามนี้ช่วยให้เราเห็นภาพว่า บริษัทมีศักยภาพทางการเงินเพียงพอหรือไม่ หากต้องรับภาระตามสัญญา

ซึ่งสิ่งที่เราสามารถเช็กหรือตรวจสอบด้วยตัวเอง เพื่อลดความเสี่ยงในจุดๆนี้ได้คือ

งบการเงินย้อนหลัง
กระแสเงินสด
หนี้สิน
เครดิตบริษัท
ประวัติผู้บริหาร

คราวนี้เราลองมาดูตัวอย่างเคสเหตุการณ์ ในกรณีที่ทางผู้ประกอบการที่ไม่หวังดีกันบ้างครับ ว่าเค้าจะมีวิธีการอย่างไร

ในบางคดีที่มีการกล่าวอ้างหรือพิสูจน์ได้ว่า เจ้าของโครงการได้สร้าง ‘เจ้าหนี้ปลอม’ ซึ่งอาจเป็นคนรู้จักกันตั้งแต่แรกอยู่แล้ว โดยเตี๊ยมแผนการให้ปล่อยกู้เงินทิพย์ในมูลค่าสูงๆ เพื่อนำมาลงทุนสร้างโครงการอสังหาฯ
เมื่อธุรกิจดำเนินการมาได้จนถึงช่วงที่โครงการหรือบริษัท ไม่สามารถแบกรับค่าใช้จ่ายของดอกเบี้ยเงินกู้ไหว ก็จะส่งให้เจ้าหนี้ปลอมมาฟ้องล้มละลาย หรือขอพิทักษ์ทรัพย์เด็ดขาด (*) ถือเป็นการล้างไพ่ใหม่ทั้งหมด
จากนั้นก็จะเข้าสู่กระบวนการทางกฎหมาย ธนาคารยึดทรัพย์ขายทอดตลาด เพื่อนำเงินมาเฉลี่ยจ่ายให้เจ้าหนี้ที่เสียหาย ซึ่งแน่นอนว่าไม่มีทางกลบนี้ได้หมด การฟ้องร้องไม่ได้ทำให้ได้เงินคืน ทำให้เงินทุนส่วนใหญ่ที่หลายๆคนเก็บมาทั้งชีวิต หายวับไปในอากาศ

ส่วนในมุมของเจ้าของโครงการที่ล้มละลาย จะถูกกำหนดสถานะและอยู่ภายใต้การควบคุมของเจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์เป็นระยะเวลาเพียง 3 ปี นับตั้งแต่วันที่ศาลมีคำสั่ง หลังจากครบกำหนดก็จะถูกปลดจากการล้มละลายโดยอัตโนมัติ และสามารถกลับมาทำธุรกรรมได้ตามปกติ ..ใช่ครับ มันไม่แฟร์เลย แถมเงินก้อนที่นักลงทุนเสียไป เค้าก็อาจโย้กย้ายถ่ายโอนไปไหนต่อไหนแล้วก็ไม่มีใครรู้

(*) ขอพิทักษ์ทรัพย์เด็ดขาด คือ คำสั่งของศาลล้มละลายที่ตัดสินว่าบุคคลหรือนิติบุคคลเป็นผู้มีหนี้สินล้นพ้นตัว ผลของคำสั่งนี้ทำให้ลูกหนี้หมดอำนาจในการจัดการทรัพย์สินของตนเอง โดยอำนาจทั้งหมดจะถูกโอนไปอยู่ในการดูแลของ เจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์ (จพท.) แห่งกรมบังคับคดี เพื่อรวบรวมทรัพย์สินมาเฉลี่ยชำระหนี้ให้แก่เจ้าหนี้อย่างเป็นธรรม

หมายเหตุ : ขอบคุณตัวอย่างเคสจริงจากเพจ แก้หนี้มาหาพี่น้อย มา ณ ที่นี้ด้วยครับ

ป้องกันได้ไหม?

ได้ระดับหนึ่ง เพราะมักจะมีสัญญาณเตือนบางอย่างเกิดขึ้นเสมอ โดยเราต้องสังเกตดีๆว่าบริษัทนั้นๆ

ถูกฟ้องบ่อยไหม?
เปลี่ยนกรรมการบ่อยไหม?
เพิ่มทุนแปลก ๆ หรือไม่?
งบการเงินผิดปกติไหม?
Auditor มีข้อสังเกตไหม?

เพราะสิ่งเหล่านี้มักมาก่อนบริษัทล้ม ซึ่งหากมีอะไรแบบนี้เกิดขึ้นก็ให้เราเอ๊ะไว้ก่อน และรีบหาทางถอนตัวออกมาให้เร็วที่สุดครับ

คอนโดเงินเหลือ หรือคอนโดเงินทอน

เคสนี้เราน่าจะเคยได้ยินกันบ่อยๆ แต่ก็ไม่ใช่กลโกงซะทีเดียวครับ ถือเป็นอีกหนึ่งกลยุทธ์ทางการตลาดที่ช่วยจูงใจให้คนตัดสินใจซื้อโครงการได้ง่ายมากขึ้น โดยหลักการก็คือ ทางโครงการหรือเซลล์บางรายจะเสนอแนวทาง ให้เราสามารถยื่นกู้ขอสินเชื่อกับธนาคารในราคาที่สูงกว่าราคาประเมินหรือราคาซื้อขายจริง แล้วลูกค้าจะมีเงินสดส่วนต่างเหลือเอาไปทำอะไรก็ได้

ตัวอย่างเช่น

ซื้อคอนโดราคา 1,500,000 บาท
แต่หน้าสัญญาตอนไปยื่นกู้กับธนาคารระบุเป็น 2,000,000 บาท
เท่ากับว่าเราจะเหลือเงิน 500,000 บาท

ฟังดูดีเลยใช่มั้ยครับ ..แต่โลกนี้ไม่มีอะไรที่ได้มาฟรีๆ เพราะถ้าให้พูดตามตรงแล้วกลยุทธ์คอนโดเงินเหลือเรามองว่ามีข้อควรระวังเหมือนกัน ขึ้นอยู่กับความต้องการและปัจจัยของแต่ละคนที่แตกต่างกัน ดังนี้

ผลพลอยได้ :

เงินกู้สินเชื่อบ้านมีอัตราดอกเบี้ยถูกกว่าสินเชื่อส่วนบุคคลธรรมดา เนื่องจากมีความเสี่ยงน้อยกว่า (สินเชื่อบ้านมีอัตราดอกเบี้ยเฉลี่ย 3 ปีแรกอยู่ที่ประมาณ 2.50% – 3.50% ต่อปี ขณะที่สินเชื่อส่วนบุคคล (ไม่มีหลักประกัน) จะอยู่ที่ประมาณ 15.00% – 25.00% ต่อปี)
มีเงินก้อนที่สามารถนำไปปิดหนี้อื่นๆ ที่มีดอกเบี้ยสูงกว่าได้
นำเงินมาซื้อเฟอร์นิเจอร์หรือของตกแต่งบ้านได้

ข้อควรระวัง :

มีภาระที่ต้องจ่ายดอกเบี้ยต่อเดือนเพิ่มมากขึ้น (จากตัวอย่างข้างต้น เดิมต้องจ่ายค่างวด 10,500 บาท/เดือน ก็กลายเป็น 14,000 บาท/เดือน ต่างกัน 3,500 บาท/เดือน) เป็นแบบนี้อีกอย่างน้อย 30 ปี
กรณีไม่มีความสามารถในการชำระหนี้ อาจต้องประกาศขายตามราคาประเมินจริง ซึ่งแน่นอนว่าคงไม่สามารถปิดหนี้แบงค์ได้เพราะกู้มาเกิน หรือที่หนักสุด! อาจจะเข้าข่ายร่วมมือกัน ‘ให้ข้อมูลเท็จกับธนาคาร’… งานนี้ผู้ซื้ออาจเจอความเสี่ยงทางกฎหมายตามมาด้วยนะครับ

สรุปวิธีเช็ก Developer ก่อนลงทุนอสังหาริมทรัพย์ :

ก่อนซื้อโครงการทุกครั้ง เราควรมี Checklist เพื่อตรวจสอบความน่าเชื่อถือ และลดความเสี่ยงในการลงทุน ได้แก่

เช็กงบการเงินย้อนหลัง ✓
เช็กประวัติผู้บริหาร ✓
เช็กภาระจำนอง ✓
เช็กใบอนุญาต ✓
เช็กราคาตลาด ✓
เช็ก Yield จริง ✓
เช็ก Demand ✓
เช็กรีวิวลูกบ้าน ✓

แหล่งข้อมูลสำหรับตรวจสอบ ได้แก่

เว็บไซต์กรมพัฒนาธุรกิจการค้า (DBD)
งบการเงิน
กรมที่ดิน
ตลาดหลักทรัพย์ (ถ้าเป็นบริษัทจดทะเบียน)
เว็บไซต์บริษัท

บทความที่เกี่ยวข้อง :

สุดท้าย :

“..การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ไม่มีสูตรที่ทำให้ปลอดภัย 100% แต่แทบทุกความเสียหายใหญ่ล้วนมีสัญญาณเตือนล่วงหน้า หากผู้ลงทุนรู้ว่าจะต้องมองหาอะไร และไม่ปล่อยให้ความโลภหรือความเร่งรีบมีอิทธิพลเหนือการตัดสินใจ ก็จะช่วยให้สามารถป้องกันได้ ลดความรุนแรงได้ หรืออย่างน้อยตรวจพบได้เร็วขึ้น การลงทุนก็จะมีความปลอดภัยมากขึ้นครับ”

เพราะสุดท้ายแล้วกับดักที่อันตรายที่สุด.. ไม่ใช่เซลล์ ไม่ใช่โครงการ แต่อาจเป็น “ความประมาทของตัวเราเอง” บางคนลงทุนโดยที่ไม่ศึกษารายละเอียดอะไรเลย เช่น ไม่รู้ราคาตลาด ไม่อ่านสัญญา ไม่รู้คนเช่า ไม่ดูงบ และทั้งหมดนี้เราไม่ได้บอกว่าการลงทุนอสังหาฯ ไม่ดีแต่อย่างใด แต่สิ่งที่อยากจะบอกคือ อะไรที่ยิ่งฟังดูดีเกินจริงเท่าไหร่ ยิ่งต้องตั้งคำถามมากเท่านั้น ก่อนลงทุนทุกครั้ง ให้เวลากับมันเยอะๆ ทำการบ้านเช็คราคาโครงการรอบๆดีๆ อ่านสัญญาให้ละเอียด และถ้าไม่แน่ใจปรึกษาผู้เชี่ยวชาญก่อนเสมอครับ

ตัวอย่างข่าว :

อ่านเพิ่มเติม

ลงทุนอสังหาริมทรัพย์อย่างไร ไม่ให้ถูกโกง? รวมเคสจริง ความเสี่ยง และวิธีป้องกันที่นักลงทุนควรรู้