คอนโดมิเนียม จัดเป็นที่อยู่อาศัยที่ปัจจุบันได้รับความนิยมสูงเป็นอันดับต้นๆ ด้วยจุดเด่นที่โครงการประเภทอื่นไม่มี ไม่ว่าจะเป็นตัวเลือกในด้านทำเลที่ตั้ง ที่กระจายตัวไปทั่วทั้งทำเลใจกลางเมือง ไปจนถึงทำเลชานเมือง สะดวกสบายสร้างติดขอบเส้นทางรถไฟฟ้า เดินทางใช้งานได้สะดวก ทำให้มีความคล่องตัวในการอยู่อาศัย มีพื้นที่ส่วนกลางต่างๆ รองรับการใช้งานของลูกบ้านในการอยู่อาศัย ไปจนถึงระดับราคาที่มีความหลากหลายให้เลือก จึงทำให้คอนโดมิเนียมนอกจากจะนิยมซื้อเพื่ออยู่อาศัยแล้ว ยังถูกมองเป็นการซื้อลงทุนเพื่อสร้างผลกำไร ได้อีกด้วย บางคนใช้วิธีการซื้อมาขายไป ซื้อเพื่อเกร็งกำไรและขายต่อ และที่เป็นที่นิยมกันมากคือ ลงทุนซื้อเพื่อสร้างรายได้โดยการปล่อยเช่า ที่พบเห็นได้มากมายทั่วไป โดยเฉพาะในทำเลยอดนิยม เป็นย่านทำงาน ทำเลใจกลางเมือง ไปจนถึงทำเลที่มีชาวต่างชาติอาศัยอยู่เยอะ

ปัจจุบันรูปแบบ “การปล่อยเช่าคอนโด” ที่พบเห็นกันบ่อยๆ ก็จะแบ่งเป็น 2 แบบ ได้แก่ การปล่อยเช่าระยะยาว หรือ การปล่อยเช่ารายเดือน และการปล่อยเช่าระยะสั้น ซึ่งก่อนที่ใครจะซื้อคอนโดเพื่อสร้างกำไรหรือรายได้โดยการปล่อยเช่านั้น สิ่งสำคัญคือต้องศึกษาผลที่ตามมาให้ดีเสียก่อน เหรียญนั้นมี 2 ด้าน ฉะนั้นควรทำความเข้าใจถึงรูปแบบการเช่าในแต่ละแบบให้ดี ว่ามีข้อกำหนดหรือกฎหมายอะไรที่เกี่ยวข้อง และถ้าเราจะเริ่มปล่อยเช่าคอนโดของตนเองแล้วทำอย่างไรให้ถูกต้องเพื่อที่จะไม่เกิดผลเสียในอนาคตได้

คอนโดปล่อยเช่ารายเดือน

เริ่มต้นที่การปล่อยเช่าแบบระยะยาว ตามกฎหมายระบุในระยะเวลาในการปล่อยเช่า จะต้องเกิน 30 วัน กรณีอันนี้เราเห็นได้ทั่วไป ปกติก็เช่ากันอยู่อาศัยกันเป็นเดือนอยู่แล้ว ซึ่งถ้าจะทำให้ถูกต้องแล้วนอกจากจะตกลงในราคาค่าเช่าที่พอใจปล่อยเช่าแล้ว ทั้งเจ้าของห้องและผู้เช่าควรมีขั้นตอนการให้เช่าที่ทำให้ถูกต้องตามกฎหมายถือเป็นเรื่องสำคัญเช่นกัน ทั้งผู้เช่าและเจ้าของห้องไม่ควรละเลยเอกสารสำคัญต่างๆ เพราะจะเป็นหลักฐานสำคัญและเป็นการยืนยันตัวตนในการให้เช่าและเช่าพักอาศัยและมีผลในด้านกฎหมาย เป็นสิ่งที่ผู้ปล่อยให้เช่าควรรู้ไว้ และควรมีในสัญญา ไม่ควรตกลงกันปากเปล่าหรือไม่ทำสัญญากัน เพื่อป้องกันไม่ให้เกิดปัญหาขึ้นภายหลังได้

สัญญาเช่าคอนโด หรือ Condo Lease Agreement มี 2 ประเภท ได้แก่

  • สัญญาเช่าแบบไม่เกิน 3 ปี คือ การทำสัญญาเช่าที่มีระยะเวลาไม่เกิน 3 ปี เป็นได้ทั้งสัญญาเช่าคอนโด 1 ปี , สัญญาเช่าคอนโด 6 เดือน หรือแบบอื่น ๆ ที่ไม่เกิน 3 ปี กฎหมายระบุว่า กรณีเช่าลักษณะนี้ต้องมีการลงลายมือของทั้งผู้เช่าและผู้ให้เช่า และหากไม่มีหนังสือสัญญาเช่า ก็ไม่สามารถยื่นฟ้องได้
  • สัญญาเช่าแบบเกิน 3 ปี คือ สัญญาเช่าที่มีระยะเวลามากกว่า 3 ปีขึ้นไป กฎหมายระบุว่าต้องทำหนังสือสัญญาโดยมีการลงลายมือชื่อผู้รับผิด พร้อมกันคือทั้งผู้เช่าและผู้ให้เช่า และต้องไปจดทะเบียนต่อหน้าเจ้าหน้าที่ ณ กรมที่ดิน หากไม่มีการจดทะเบียนต่อหน้าเจ้าหน้าที่ แม้มีหนังสือสัญญา ก็จะสามารถฟ้องร้องบังคับคดีได้แค่ 3 ปีเท่านั้น

ผู้เช่าเป็นชาวต่างชาติ

ในกรณีเป็นชาวต่างชาติ มีข้อกำหนดและสิ่งที่คุณต้องรู้ถ้าจะปล่อยเช่าคอนโดให้กับชาวต่างชาติ เจ้าของห้องจะต้องแจ้งข้อมูลชาวต่างชาติที่เช่าห้องพักให้กับที่ทำการตรวจคนเข้าเมืองหรือสถานีตำรวจในท้องที่ ซึ่งบุคคลต่างด้าว หรือชาวต่างชาติที่เช่านั้นจะต้อง “ได้รับอนุญาตให้อยู่ในราชอาณาจักรเป็นการชั่วคราว” ในช่วงเวลาที่ย้ายเข้าพักอาศัยด้วย รวมถึงเข้ามาประกอบอาชีพ หรือทำธุรกิจภายในประเทศไทยอย่างถูกต้องตามกฎหมาย

สิ่งสำคัญที่ต้องทราบอีกอย่างคือ ชาวต่างชาตินั้นจะต้อง “ได้รับอนุญาตให้อยู่ในราชอาณาจักรเป็นการชั่วคราว” ในช่วงเวลาที่ย้ายเข้าพักอาศัยด้วย ซึ่งถือว่าเป็นข้อดีที่เราจะขอหลักฐานการได้รับการอยู่อาศัยในประเทศไทยอย่างถูกต้อง ทั้งนี้ก็เพื่อความเป็นระเบียบเรียบร้อยและความปลอดภัยของทรัพย์สินของเจ้าของห้องเองด้วย

นอกเหนือจากเรื่องในเชิงกฎหมายที่ควรปฏิบัติตาม ผู้ให้เช่าควรเรียนรู้พฤติกรรมของผู้เช่าและวางตนเป็นผู้ให้เช่าที่ดีด้วย ตรวจสอบและคอยเช็คความเรียบร้อยอยู่เสมอเพื่อป้องกันปัญหาที่อาจเกิดขึ้นตามมาภายหลังจากการทำสัญญาเช่า

คอนโดปล่อยเช่ารายวัน

ปัจจุบันการปล่อยเช่ารายวันมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นกันอย่างแพร่หลาย สิ่งหนึ่งที่จะตามมาจากการให้เช่าคอนโดรายวันคือ ผลกระทบด้านความปลอดภัยต่อลูกบ้านรายอื่นๆ เพราะการปล่อยเช่ารายวันทำให้ผู้พักอาศัยในคอนโดที่อยู่ประจำต้องเจอกับคนแปลกหน้า อยู่ตลอดเวลาเรียกว่าทุกสัปดาห์หรือทุกวันผู้เช่ารายวันจะสับเปลี่ยนไปเรื่อยๆ จึงยากในการดูแลการเข้า-ออกและคัดกรองคน ทำให้เกิดความเสี่ยงในการอยู่อาศัยและทรัพย์สินของลูกบ้านในคอนโดคนอื่นๆ โดยเฉพาะกลุ่มที่เป็นนักท่องเที่ยวที่เข้ามาพักอาศัยรายวัน ส่วนมากแล้วจะไม่เคารพกฎระเบียบในการอยู่อาศัยคอนโดหรืออาจจะไม่ทราบกฎใดๆเลยด้วยซ้ำเพราะมาอยู่อาศัยแบบชั่วคราวเท่านั้น จึงทำให้คิดว่าจ่ายเงินเช่าห้องไปแล้วก็สามารถจะทำอะไรก็ได้เหมือนผู้อาศัยท่านอื่นๆในโครงการ

คอนโดมาปล่อยเช่ารายวันจะถือว่าผิดกฎหมายอย่างไร ?? ทางสำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค (สคบ.) ได้ออกมาชี้แจงว่าอาจผิดกฎหมายอย่างน้อย 2 ฉบับ ได้แก่

พ.ร.บ.โรงแรม พ.ศ.2547 “โรงแรม” หมายถึงสถานที่พักที่จัดตั้งขึ้นโดยมีวัตถุประสงค์ในทางธุรกิจเพื่อให้บริการที่พักชั่วคราวสำหรับคนเดินทางหรือบุคคลอื่นใดโดยมีค่าตอบแทน โดยผู้ที่จะสามารถประกอบธุรกิจโรงแรมได้ ต้องได้รับใบอนุญาตประกอบธุรกิจโรงแรม และดังนั้นโดยความหมายนี้ ผู้ที่นำคอนโดพักอาศัยมาปล่อยเช่าชั่วคราวเช่นเดียวกับโรงแรม โดยไม่มีใบอนุญาตประกอบธุรกิจโรงแรม จึงถือเป็นผู้ที่กระทำความผิดทางกฎหมาย

กฎกระทรวงกำหนดประเภทและหลักเกณฑ์การประกอบธุรกิจโรงแรม พ.ศ. 2551
หมวด 1 สถานที่พักที่ไม่เป็นโรงแรมและประเภทของโรงแรม

ข้อ 1 ให้สถานที่พักที่มีจำนวนห้องพักในอาคารเดียวกันหรือหลายอาคารรวมกันไม่เกิน 4 ห้องและมีจำนวนผู้พักรวมกันทั้งหมด ไม่เกิน 20 คนซึ่งจัดตั้งขึ้นเพื่อให้บริการที่พักชั่วคราวสำหรับคนเดินทางหรือบุคคลอื่นใดโดยมีค่าตอบแทน อันมีลักษณะเป็นการประกอบกิจการเพื่อหารายได้เสริมและได้แจ้งให้นายทะเบียนทราบตามแบบที่รัฐมนตรีกำหนด ไม่เป็นโรงแรม หมายความว่า ถ้าผิดเงื่อนไขข้างต้นอย่างใดอย่างหนึ่ง ยังถือว่ามีความผิดตาม พรบ.โรงแรม ไม่สามารถใช้เป็นข้ออ้างยกเว้นได้

พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ. 2522 นิติบุคคลที่จัดตั้งขึ้นตามกฎหมายมีหน้าที่ดูแลส่วนกลางเท่านั้น แต่สามารถฟ้องหมิ่นประมาทกับเจ้าของห้องที่ปล่อยเช่ารายวันได้ ในกรณีที่ทำให้โครงการเสียชื่อเสียงและการที่เจ้าของห้องปล่อยเช่ารายวัน อาจผิดกฎหมายตาม พ.ร.บ.คนเข้าเมือง พ.ศ. 2522 ที่ต้องรายงานชื่อของชาวต่างชาติให้สำนักงานตรวจคนเข้าเมือง (ตม.) รับทราบภายใน 24 ชั่วโมง ยังไม่รวมถึงกฎหมายภาษีอีกด้วย

จากข้อกฎหมายด้านบนสรุปได้ว่า

  • กรณีถ้าเจ้าโครงการหรือผู้พัฒนาโครงการ เป็นผู้นำคอนโด มาปล่อยเช่ารายวัน รูปแบบนี้ ถือเป็นการนำอาคารชุดซึ่งไม่ได้จดทะเบียนโรงแรมออกมาให้เช่า เป็นโรงแรม ถือเป็นการจดทะเบียนผิดประเภท เข้าข่ายผิดกฎหมาย 2 ฉบับ คือ พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 และ พ.ร.บ.โรงแรม 2547
  • กรณีเจ้าของห้องคอนโด ที่เป็นผู้รับโอนกรรมสิทธิ์ เป็นผู้นำคอนโดออกมาปล่อยเช่ารายวัน ลักษณะนี้หากพิจารณาตามกฎหมายแล้ว ถ้าปล่อยเช่าไม่เกิน 4 ห้อง จะสามารถทำได้ เพราะไม่เข้าข่ายเป็นกิจการโรงแรม แต่ให้สถานที่พักที่มีจำนวนห้องพัก ในอาคารเดียวกันหรือหลายอาคารรวมกันไม่เกิน 4 ห้องและมีจำนวนผู้พักรวมกันทั้งหมดไม่เกิน 20 คน ถ้าเกินก็แสดงว่าผิดกฎหมาย แต่ส่วนใหญ่แล้วคอนโดที่พบปัญหาการปล่อยเช่ารายวัน จะมีการปล่อยเช่าเกินกฎหมายกำหนด จึงสร้างความเดือนร้อนกับผู้อยู่อาศัยร่วมคนอื่นๆ ที่กลายเป็นปัญหาที่พบได้ในตอนนี้

ปัญหาที่พบจากการปล่อยเช่าคอนโดมิเนียม

นอกเหนือจากปัญหาจากผู้เช่าที่ส่งผลกระทบต่อผู้ให้เช่า เช่น ไม่ดูแลห้องพักอาศัย ทำสิ่งของหรืออุปกรณ์ภายในห้องเสียหรือชำรุด การเช่าไม่เป็นไปตามข้อตกลงตามที่ได้พูดคุยกันไว้ สิ่งหนึ่งที่สำคัญเช่นกัน คือปัญหาที่ส่งผลกระทบกับโครงการและเพื่อนบ้านในคอนโด เพราะอย่าลืมว่า ถึงแม้ห้องพักอาศัยจะเป็นสิทธิ์โดยตรงของเจ้าของห้อง แต่โครงการและพื้นที่ส่วนกลางในโครงการนั้นเป็นเจ้าของร่วมกัน ผู้เช่าหลายๆคนมักไม่ได้ให้ความสำคัญในเรื่องนี้ โดยเฉพาะผู้เช่าชั่วคราว ที่เรียกว่าผ่านมาแล้วผ่านไป เราลองมาดูกันว่าปัญหาที่พบกันบ่อยๆจะมีอะไรบ้าง ได้แก่

ด้านสังคมเพื่อนบ้าน

ถ้าเป็นคอนโดทั่วไปที่เน้นอยู่อาศัยคงไม่พบกับปัญหาที่ต้องเจอเพื่อนบ้านจากกลุ่มผู้เช่าที่ผลักเปลี่ยนหมุนเวียนอยู่ตลอดเวลา โดยเฉพาะคอนโดปล่อยเช่ารายวัน ที่ทำให้คอนโดกลายเป็นโรงแรม มีผู้คนมากหน้าหลายตา เข้ามาพักอาศัยห้องข้างๆอยู่เสมอที่มีทั้งคนไทยกันเองและชาวต่างชาติ

ด้านความปลอดภัย

สืบเนื่องจากเพื่อนบ้านมากหน้าหลายตา จากผู้เช่ารายวันที่กล่าวมาข้างต้น ทำให้ในโครงการเต็มไปด้วยคนแปลกหน้า แน่นอนที่จะส่งผลถึงเรื่องความปลอดภัย เพราะเราไม่มีทางรู้ได้เลยว่าคนที่มาเช่าเป็นใคร มีเจตนาแบบไหน และผู้ให้เช่าได้มีการคัดกรอง หรือมีเอกสารที่ถูกต้องของผู้เช่าหรือไม่ แต่ผู้เช่ากลุ่มนี้สามารถเข้า-ออกโครงการได้อย่างเต็มที่และตลอดเวลาเพราะมี Key card ที่ได้รับจากผู้ให้เช่า สามารถเข้าถึงชั้นพักอาศัยและพื้นที่ในหลายๆส่วนของโครงการได้เทียบเท่ากับลูกบ้านปกติ

ด้านความเป็นส่วนตัวในการอยู่อาศัย

เมื่อมีคนเข้า-ออกโครงการมากกว่าปกติ สิ่งที่พบได้เป็นอันดับแรกคือ ความไม่เป็นส่วนตัวในการอยู่อาศัย ปัญหามีตั้งแต่ไม่มีความเกรงใจ ส่งเสียงรบกวนผู้อยู่อาศัยปกติ ไปจนถึงรบกวนการใช้งานพื้นที่ส่วนกลางของลูกบ้าน

การใช้งานส่วนกลางร่วมกัน

ปัญหาที่พบได้จากการคอนโดที่มีการปล่อยเช่ารายวัน คือจะมีผู้มาพักอาศัยแบบชั่วคราวใช้ชีวิตอยู่ในคอนโดเสมือนเป็นโรงแรม สามารถเข้า-ออกพื้นที่ส่วนกลางได้แบบลูกบ้าน จึงทำให้ส่วนกลางถูกใช้งานมากกว่าปกติ และเกิดความเสียหาย ทรุดโทรมได้ง่ายและเร็วขึ้น อย่าลืมว่าส่วนกลางในโครงการคอนโดปกติ ไม่ได้ออกแบบมาเพื่อรองรับการใช้งานมากเท่ากับโรงแรม อีกทั้งยังส่งผลให้ผู้อยู่อาศัยจริงไม่กล้ามาใช้ส่วนกลางของตนเอง เพราะคนเหล่านี้เข้ามาใช้งานแบบไม่แบ่งปัน หรือไม่ทำตามกฎและเวลาการใช้งานที่ตั้งไว้ บางครั้งยังทำให้พื้นที่ส่วนกลางสกปรกไม่น่าใช้งานอีกด้วย

นิติบุคคลกับการปล่อยเช่า

โดยปกติแล้วนิติบุคคล เปรียบเสมือนเป็นตัวแทนของผู้พักอาศัยรวมทั้งหมดของโครงการ มีอำนาจหน้าที่ในการควบคุมดูแลความเรียบร้อย  หากว่ากันตามกฎแล้วในส่วนของนิติบุคคล จะไม่มีสิทธิที่ห้ามเจ้าของห้องเรื่องการปล่อยเช่าได้ มีสิทธิก็เพียงห้ามผู้อื่นเข้ามาใช้พื้นที่ส่วนกลาง และฟ้องร้องกรณีมีการทำทรัพย์สินเสียหาย และของเสียหาย หรือฟ้องร้องหากพบว่าเจ้าของห้องนำห้องชุดไปโฆษณาลักษณะเดียวกับโรงแรม ซึ่งถือเป็นการทำให้อาคารชุดเสียชื่อเสียงไปด้วย

ที่เห็นกันเป็นประจำคือลูกบ้านมักนิยมฝากให้นิติบุคคลช่วงดูแลการปล่อยเช่าให้ เช่น ฝากกุญแจไว้ให้นายหน้าพาผู้ซื้อ หรือผู้เช่ามาดูห้อง ดังนั้นถ้าคณะกรรมการและผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดของคอนโดมิเนียมในโครงการมีมติร่วมกันว่าจะไม่สนับสนุนการปล่อยเช่าคอนโดแบบรายวัน ก็สามารถทำได้โดยพิจารณาเลือกกลุ่มผู้เช่าที่ถูกต้องแทน หรือการติดป้ายประชาสัมพันธ์แจ้งให้เจ้าของรวมในอาคารได้รับทราบถึงข้อกฎหมายที่เกี่ยวข้อง การออกจดหมายเตือนไปยังเจ้าของร่วมที่มีการปล่อยเช่าคอนโดแบบรายวัน  ก็น่าจะสามารถช่วยลดอัตราของผู้เช่ารายวันได้บางส่วนได้

สุดท้ายนี้หลายคนอาจมองว่า การที่เจ้าของห้องจะปล่อยเช่าคอนโดนั้นเป็นสิทธิ์ของเขาที่สามารถทำได้ แต่ถ้าหากมองย้อนกลับในภาพรวมมาแล้ว ผู้ที่ซื้อคอนโดส่วนใหญ่ต่างตั้งใจที่จะใช้คอนโดเป็นที่พักอาศัย  ฉะนั้นไม่ว่าคิดจะทำอะไรสิ่งสำคัญคือควรคำนึงผู้อื่นด้วยเสมอ เพราะว่าการอยู่อาศัยในคอนโดก็เหมือนสังคมหนึ่ง เป็นการที่เราอยู่ร่วมกับคนอื่นๆ มีการแชร์และดูแลใช้งานส่วนกลางร่วมกันในฐานะเจ้าของ ฉะนั้นหากคิดจะปล่อยเช่าคอนโดเพื่อสร้างผลกำไรก็ควรทำให้ถูกต้องตามกฎหมายและไม่สร้างความเดือนร้อนแก่ผู้อื่น แบบนี้ถึงจะเป็นแนวคิดที่ถูกต้อง และหากมีข้อมูลอื่นๆที่น่าสนใจทางทีมงาน Think of Living จะรีบเอามาให้ชมกันอีกนะคะ

ติดตามพวกเราได้ที่ 

 

อ่านเพิ่มเติม