สวัสดีค่ะ มาเปลี่ยนบรรยากาศกันบ้างนะคะ จากรีวิวคอนโดและที่อยู่อาศัยแนวราบเป็นบทความแปลกใหม่กันอีกครั้ง วันนี้หัวข้อคือ ‘ประกันภัยคอนโดมิเนียม’ ใช่แล้วค่ะ ฟังไม่ผิด จากปกติประกันที่เราคุ้นเคยจะเป็นประกันชีวิต ประกันอุบัติเหตุ ประกันกลุ่มที่ส่วนใหญ่ที่ทำงานจะทำให้ ประกันบ้าน ประกันรถ แต่วันนี้เราจะมาพูดคุยเกี่ยวกับประกันคอนโดมิเนียมแนวใหม่ต้อนรับยุคที่มองไปบนท้องฟ้าใจกลางกรุงไม่ว่าจะมองซ้ายหรือมองขวาก็เต็มไปด้วยคอนโดมิเนียม ซึ่งถือว่าเป็นที่อยู่อาศัยที่อยู่บนอาคารที่มีทั้งกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนบุคคลที่เป็นของเราและกรรมสิทธิ์ร่วมที่เพื่อนบ้านทุกคนถือร่วมกัน โดยวันนี้เราจะค่อยๆมาทำความรู้จักกับแนวคิด ที่มา ความสำคัญ และประโยชน์ของการทำประกันภัยคอนโดมิเนียม ไม่แน่นะคะห้องที่เรานอนทุกวันในคอนโดมิเนียมอาจจะมีประกันอยู่แล้วโดยที่เราไม่ทราบมาก่อนก็ได้
ประกันคืออะไร ?
ประกันความจริงแล้วก็คือการบริหารความเสี่ยงของทรัพย์ต่างๆที่เรามีอยู่แล้ว เช่น ชีวิตเรา รถยนต์ บ้าน หรือพนักงานบริษัทที่ถือเป็นทรัพยากรบุคคลของบริษัทที่จะมีสวัสดิการให้ตามแต่ที่กำหนด โดยเป็นการบริหารความเสี่ยงจากเรา (ผู้เอาประกันภัย) ไปยังบริษัทประกันภัย โดยจะเป็นทางเลือกที่จะช่วยลดค่าใช้จ่ายจากการสูญเสียหากเกิดเหตุการณ์ไม่คาดฝันที่ทำให้เกิดความเสียหายกับทรัพย์ต่างๆ เนื่องจากเราจะจ่ายเบี้ยประกันรายปีหลักพัน แต่อาจจะได้ความคุ้มครองหลักล้าน
ขั้นตอนการทำประกัน ?
ขั้นตอนแรกเราจะต้องเลือกรูปแบบของกรมธรรม์ที่เราพอใจ โดยส่วนใหญ่จะเป็นรายปีและต่อเป็นปีต่อปี เราหรือผู้เอาประกันภัยจะต้องจ่ายเบี้ยประกัน ซึ่งเบี้ยประกันนั้นจะครอบคลุมเป็นรายปีแบบวันชนวัน โดยการคุ้มครองจะเริ่มตั้งแต่วันที่มีการจ่ายค่าเบี้ยเลย ในบางกรณีก็จะต้องมีการตรวจสอบทรัพย์สินก่อน ถ้าตรงตามที่เงื่อนไขกำหนดก็จะเริ่มมีการพูดคุยกำหนดวันจ่ายประกัน แต่ในบางกรณีก็ไม่จำเป็นที่จะต้องมีการตรวจสอบทรัพย์ก่อนแต่อย่างใด หลังจากนั้นเราก็จะใช้ชีวิตอย่างปกติไปเรื่อยๆ ถ้าไม่มีเหตุการณ์อะไรเกิดขึ้นก็ถือว่าดีไป แต่เมื่อเกิดเหตุการณ์ที่ก่อให้เกิดความเสียหายแก่ทรัพย์ที่เราทำประกันไว้ โดยความเสียหายจะต้องอยู่ในเงื่อนไขของการทำประกันหรือความคุ้มครองในกรมธรรม์ประกันภัย บริษัทประกันภัยก็จะต้องจ่ายค่าเสียหายภายในวงเงินที่เราทำไว้ โดยปกติแล้วค่าเบี้ยจะแปรผันตามกับทุนประกันที่บริษัทประกันภัยจะจ่ายค่าเสียหายให้
ประกันคอนโดมิเนียมคือ ?
เนื่องจากธรรมชาติของธุรกิจการซื้อ-ขายคอนโดมิเนียมจะมีทั้งการขายขาด การซื้อมาแล้วเก็งกำไรรอราคาตลาดขึ้นแล้วขาย ไปจนถึงการปล่อยให้เช่าเพื่อเก็บ Passive Income และภายในโครงการคอนโดมิเนียมหรือในภาษากฎหมายที่เรียกว่า ‘อาคารชุด’ นั้นเป็นอาคารที่สามารถแยกการถือกรรมสิทธิ์ออกเป็น 2 ส่วน คือ กรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนบุคคล และกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลาง ซึ่งนิติบุคคลอาคารชุดจะมีหน้าที่ดูแลและจัดการในทรัพย์ส่วนกลางเท่านั้น ทรัพย์ส่วนกลางในที่นี้ก็จะหมายถึงโครงสร้างภายนอกต่างๆ พื้นที่ส่วนกลางอย่างสระว่ายน้ำ สวนสีเขียว พื้นที่ดาดฟ้า เป็นต้น และจะร่วมกับคณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุดในการออกแบบและปฏิบัติตามข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด ซึ่งแต่ละคอนโดมิเนียมจะมีระเบียบภายในของแต่ละอาคารชุดที่ไม่เหมือนกัน
ส่วนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนบุคคลก็จะอยู่ในโฉนดที่ได้รับเมื่อมีการโอนกรรมสิทธิ์จากผู้ประกอบการ (Developer) ภายในโฉนดก็จะระบุห้องพัก ขนาดกว้างยาว พื้นที่ระเบียง รวมถึงถ้าบางยูนิตมีการขายสิทธิ์ที่จอดรถก็จะมีขนาดที่จอดรถอยู่ข้างๆภายในโฉนดด้วยเช่นกัน
ดังนั้นประกันคอนโดมิเนียมก็จะมีความคุ้มครองหลายส่วนมากๆ ทั้งในส่วนของกรรมสิทธิ์ทรัพย์ส่วนกลางและกรรมสิทธิ์ทรัพย์ส่วนบุคคล ซึ่งในรายละเอียดก็จะแยกย่อยลงไปอีกว่าครอบคลุมในกรณีไหนอย่างเช่นส่วนโครงสร้างอาคาร พื้นที่ส่วนกลางที่ต้องระบุขอบเขตให้ชัดเจน บางรายการอาจจะครอบคลุมกรณีอุบัติเหตุเช่นมีรถมาชนรั้วโครงการ หรือน้ำท่วม ไฟไหม้ หรือในส่วนของภายในห้องพักที่อาจจะมีกรณีน้ำรั่ว ทรัพย์สินหาย เป็นต้น
เรามีประกันคอนโดมิเนียมอยู่แล้วหรือไม่ ?
ตามกฎระเบียบแล้วจะมีจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุดของโครงการคอนโดมิเนียมนั้นๆเมื่อมีการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดห้องแรกเกิดขึ้น ซึ่งก่อนจะมีการเปลี่ยนมือการดูแลโครงการจาก Developer ไปยังนิติบุคคลก็จะมีการตกลงเรื่องข้อมูลต่างๆของโครงการ และหนึ่งในข้อมูลของโครงการคือเรื่องประกันคอนโดมิเนียม ซึ่งโดยทั่วไปแล้วในระหว่างการก่อสร้าง ทั้งบริษัท Developer และบริษัทรับเหมาก่อสร้างก็จะมีการทำประกันอยู่แล้ว แต่พอเมื่อก่อสร้างเสร็จ มีการโอนกรรมสิทธิ์เกิดขึ้น ความคุ้มครองของประกันระหว่างการก่อสร้างนั้นก็จะหมดอายุลง ซึ่งการตัดสินใจก็จะแล้วแต่ Developer และนิติบุคคลของคอนโดมิเนียมนั้นๆ
โดยทั่วไปแล้วการทำประกันคอนโดมิเนียมจะทำโดย Developer โดยเก็บเงินค่าเบี้ยประกันจากลูกบ้านเป็นค่าใช้จ่ายต่อตารางเมตรตามโฉนด โดยจะเป็นค่าใช้จ่ายแยกต่างหากจากเงินค่ากองทุนและค่าส่วนกลาง แต่จะต้องจ่ายในวันโอนกรรมสิทธิ์พร้อมๆกัน แต่สำหรับบางโครงการ เงินประกันคอนโดมิเนียมส่วนนี้อาจจะเป็นเงินที่ Developer คำนวณไว้ในเงินค่าส่วนกลางที่เก็บก้อนแรกอยู่แล้วหรือบางเจ้าก็จะออกให้เลยแล้วแต่กรณีไป โดยทั่วไปช่วงเวลาเอาประกันจะเริ่มจากวันที่มีการโอนกรรมสิทธิ์ห้องแรกนับไปเป็นเวลา 1 ปี ส่วนที่ต่อจาก 1 ปีไปแล้วก็จะเป็นการตัดสินใจของนิติบุคคลที่ดูแลอาคารชุดนั้นๆอยู่กับคณะกรรมการนิติบุคคลที่แต่งตั้งขึ้นว่าจะมีการต่ออายุประกันหรือไม่
ประกันคอนโดมิเนียมส่วนใหญ่ที่ Developer และนิติบุคคลตกลงกันทำให้ในขั้นแรกสุดก็จะเป็นประกันเฉพาะส่วนโครงสร้างอาคารและพื้นที่ส่วนกลาง โดยประกันหลักจะมีด้วยกัน 2 ตัวคือ All-risk และ PL (Public Liability) อาจจะมีการซื้อประกันเสริมเพิ่มเติมสำหรับลูกบ้านที่จะเป็นประกันภายในห้องพัก สำหรับในกรณีที่มี Defect ที่ประกันโปรแกรมหลักไม่รองรับเพื่อการคุ้มครองห้อง อย่างในกรณีที่มีน้ำรั่ว หรือพื้นไม้ที่ปูมีการโก่งงอหลังจากการโอนกรรมสิทธิ์เซนรับห้องพักไปแล้ว ไม่นับรวมการสูญหายของทรัพย์สิน หรืออุบัติเหตุอื่นๆโดยเวลาเอาประกันก็จะอยู่ที่ 1 ปีหลังจากมีการโอนกรรมสิทธิ์ห้องแรก ซึ่งในกรณีที่ซื้อคอนโดมิเนียมมือ 1 จากโครงการก็อาจจะสอบถามเรื่องประกันคอนโดมิเนียมดังกล่าวว่ามีมั๊ย? ความครอบคลุมของประกันมีในส่วนห้องเราหรือไม่ หรือมีแค่ในส่วนของพื้นที่ส่วนกลาง? ส่วนในกรณีมือ 2 ก็จะสอบถามกับเจ้าของห้อง นิติบุคคลประจำโครงการ หรือ Agency ที่ท่านติดต่ออยู่
- ประกันภัยการเสี่ยงภัยทุกชนิด (All Risks) คือ ประกันที่คุ้มครองความเสี่ยงภัยทุกกรณีที่จะเกิดขึ้นกับอาคาร ทั้งทรัพย์ส่วนกลาง ได้แก่ สิ่งปลูกสร้างตัวอาคาร รั้ว ฝ้าเพดาน ผนังโดยรอบ เครื่องจักร อุปกรณ์ต่างๆ รวมถึง ลิฟต์และ งานระบบต่างๆ ส่วนทรัพย์ส่วนบุคคล ได้แก่ ห้องชุด และ เฟอร์นิเจอร์ ซึ่งรายการนี้ “ขึ้นอยู่กับรายละเอียดที่ระบุไว้ในประกัน” บางโครงการระบุไว้ว่าคุ้มครองเฉพาะเฟอร์นิเจอร์ที่ทางโครงการแถมมาให้เท่านั้น บางโครงการคุ้มครองเฉพาะเฟอร์นิเจอร์ Built-in หรือบางโครงการคุ้มครองหมดทั้งเฟอร์นิเจอร์ Built-in และลอยตัว ทั้งที่ทางโครงการแถมมาและซื้อเองภายหลัง แต่ไม่รวมของตกแต่งและเครื่องใช้ไฟฟ้า ตรงส่วนนี้จะคุ้มครองมากน้อยขึ้นอยู่กับตอนทำประกันนิติบุคคลได้กำหนดความคุ้มครองเป็นแบบไหน ถ้าคุ้มครองเยอะ ค่าเบี้ยประกันก็จะสูงตาม อย่างไรก็ตามค่าเบี้ยประกันทางนิติบุคคลจะเป็นผู้พิจารณาให้เหมาะสมกับงบประมาณที่มีอยู่ค่ะ
- ประกันความรับผิดชอบต่อสาธารณชน (Public Liability) คือ การประกันภัยต่อบุคคลภายนอก เช่น คุ้มครองในกรณีสิ่งของจากในคอนโดเราตกใส่รถบุคคลอื่นทำให้เกิดความเสียหาย เป็นต้น
ส่วนผนังรอบห้องของเรามีวิธีดูว่าเป็นพื้นที่ส่วนบุคคล หรือ พื้นที่ส่วนกลางดังต่อไปนี้
- ผนังที่กั้นระหว่างห้องชุดกับห้องชุดให้คิดเนื้อที่ของผนังครึ่งหนึ่งเป็นเนื้อที่ห้องชุด
- ผนังที่กั้นระหว่างห้องชุดกับพื้นที่ส่วนกลางให้คิดผนังทั้งหมดเป็นเนื้อที่ห้องชุด
- ผนังห้องชุดที่อยู่ภายนอกอาคารให้คิดเนื้อที่ผนังทั้งหมดเป็นพื้นที่ส่วนกลาง
พื้นที่บางจุดที่คาบเกี่ยวระหว่าง พื้นที่ส่วนบุคคล หรือ พื้นที่ส่วนกลาง เช่น ท่อน้ำดี , ท่อน้ำทิ้ง , ท่อไฟฟ้า , อุปกรณ์ใต้เพดาน และ ใต้พื้นห้อง มีวิธีดูง่ายๆว่า ถ้าเราสามารถใช้ประโยชน์กับพื้นที่นั้นๆได้เพียงคนเดียว เรา ย้าย ทุบ เจาะ แล้วไม่เดือดร้อนใครให้ถือเป็น พื้นที่ส่วนบุคคล แต่ถ้าเป็นส่วนที่เราต้องใช้ประโยชน์ร่วมกันกับคนอื่นๆ พื้นที่ตรงนั้นถือเป็น พื้นที่ส่วนกลาง
การกู้เงินเพื่อซื้อคอนโดมิเนียมกับประกันคอนโดมิเนียม
โดยปกติถ้าผู้ซื้อคอนโดมิเนียมมีการกู้เงินจากธนาคารหรือสถาบันการเงินเพื่อกู้ซื้อคอนโดมิเนียมซักห้องหนึ่ง ไม่ว่าจะกู้ในจำนวนมากน้อยเท่าไรก็ตาม ทางธนาคารจะเสนอให้ผู้กู้ทำประกันคอนโดมิเนียมกับธนาคาร ในทางทฤษฎีแล้วไม่มีความจำเป็นที่จะต้องทำแต่อย่างใด แต่ในทางปฎิบัติส่วนใหญ่จะทำประกันกันเกือบจะทั้งหมด ส่วนใหญ่จะให้ครอบคลุมสำหรับประกันอัคคีภัยเป็นอย่างน้อย เผื่อผู้กู้มีเหตุสุดวิสัยหรือไม่คาดฝัน ธนาคารที่ผู้กู้ติดต่อไว้จะสามารถไปเอาประกันได้จากบริษัทประกันนั้นๆแทน หรือเรียกง่ายๆว่าเป็นการป้องกันความเสียงของธนาคารที่กู้เอง ซึ่งความจริงแล้วไม่จำเป็นที่จะต้องทำประกันกับธนาคารหรือสถาบันการเงินที่ผู้กู้กู้อยู่ แต่สามารถทำประกันกับธนาคาร สถาบันการเงิน หรือบริษัทประกันอื่นๆแล้วเอากรรมธรรม์หรือเอกสารอื่นๆไปยื่นประกอบการกู้ (OD) ต่อธนาคารที่กู้ได้ และบางที่ยังต้องการเอกสารประกันชีวิตของผู้กู้อีกด้วย
ประกันภัยคอนโดมิเนียมครอบคลุมอะไรบ้าง ?
กรมธรรม์ประกันภัยโดยทั่วไปแล้วจะคุ้มครองเฉพาะความเสียหายที่เกิดจากอุบัติเหตุหรือปัจจัยภายนอกหรือภัยธรรมชาติตามความเสียหายที่เกิดขึ้นจริงแต่ไม่เกินทุนประกัน เช่น ไฟไหม้ ฟ้าผ่า ลมพายุ น้ำท่วม แผ่นดินไหว ภัยจากอากาศยาน ภัยเนื่องจากน้ำ (ไม่รวมน้ำท่วม) และภัยจราจล เป็นต้น และคุ้มครองความเสียหายจากการลัดวงจรต่ออุปกรณ์ไฟฟ้าที่มีรอยไหม้ แต่จะไม่คุ้มครองในกรณีที่เกิดจากการเสื่อมสภาพตามอายุการใช้งาน ซึ่งผลประโยชน์ที่จะได้รับก็จะแตกต่างกันไปตามสาเหตุของภัย
ซึ่งถ้าถามว่าประกันคอนโดมิเนียมจำเป็นมั๊ยสำหรับคนซื้อคอนโดมิเนียมซักห้องหนึ่ง คำตอบคือแล้วแต่ว่าคุณมีทรัพย์สินในห้องเยอะแค่ไหนแล้วคุณต้องการป้องกันความเสี่ยงต่างๆรึเปล่า เพราะการซื้อประกันเป็นการป้องกันความเสี่ยงชนิดหนึ่งซึ่งอยู่ในข่ายเดียวกับการซื้อบ้านพักอาศัย เนื่องจากคุณลักษณะของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อย่างหนึ่งคือเป็นทรัพย์ที่เคลี่อนที่ไม่ได้ (Immobility) ทำให้อาจจะไม่มีความเสี่ยงเท่ารถยนต์ รถจักรยานยนต์ หรือรถจักรยานถีบทั่วไป แต่การที่ทรัพย์เคลี่ยนที่ไม่ได้เนี่ยแหละค่ะ ก็จะเป็นความเสี่ยงที่มันจะเป็นอะไรก็ไม่ทราบได้ เพราะไม่ได้ติดระบบเหมือนรถยนต์ที่เวลาน้ำมันหมดก็จะขึ้นสีแดง หรือเราไม่คาดเข็ดนิรภัยก็จะส่งเสียงร้อง
แต่บ้านหรือคอนโดมิเนียมไม่ได้มีระบบติดตั้งให้ร้องเตือนได้เวลามันจะผุพังหรือสึกหรอที่จุดไหน มากที่สุดเท่าที่ทำได้คือการติดสัญญาณกันขโมยแบบซุปเปอร์เซฟคือติดมันทุกบานเปิดไม่ว่าจะเป็นประตู หน้าต่างบานเล็กบานน้อย หรือปัจจุบันนิยมติดกล้อง CCTV ไว้ที่หน้าบ้านเพื่อส่องคนกดออดหน้าบ้านหรือติดไว้ภายในบ้านเพื่อส่องดูสัตว์เลี้ยงด้วยความเป็นห่วงเท่านั้น ซึ่งประกันเสริมสมัยนี้เค้าครอบคลุมไปถึงประกันอุบัติเหตุด้วยนะคะ เช่นถ้าเกิดฝนตกหนักมากแล้วน้ำซึมไหลเข้าห้อง ทำให้พื้นไม้ปาเก้บวม แบบนี้ก็เคลมได้นะ ซึ่งบทความหน้าเราจะมาดูกันว่าถ้าอยากทำประกันเสริมนี่จะมีค่าใช้จ่ายเท่าไหร่บ้างและมีความคุ้มครองมากแค่ไหน สำหรับเพื่อนๆที่อ่านแล้วอยากแสดงความคิดเห็น ติ-ชม คอมเมนต์ไว้ที่ด้านล่างเลยนะคะ ยินดีมากๆ
– ขอบคุณข้อมูลจาก AXA นิยามใหม่ของการประกันภัย –
