ทุกคนก็คงมีความใฝ่ฝันที่อยากมีที่อยู่อาศัยเป็นของตัวเองใช่ไหมคะ? แต่ไม่ว่าจะเป็นคอนโดมิเนียมหรือบ้านก็นับว่าราคาค่อนข้างสูงทั้งนั้น ..หลายๆ คนที่มีรายได้ต่อเดือนไม่มากพอ ก็ทำให้การยื่นกู้ไม่ได้รับอนุมัติ เพราะฉะนั้น ‘การกู้ร่วม’ จึงเป็นตัวช่วยหนึ่งที่ทำให้ทุกคนมีที่อยู่อาศัยของตนเองได้ง่ายขึ้น
จากร่าง ‘พรบ. คู่ชีวิต’ ที่เพิ่งผ่านมติของ ครม. ไป ทำให้หลายๆ คู่ลุ้นว่าหากมีการจดทะเบียนกันได้จริงก็น่าจะทำให้การกู้ร่วมทำได้ง่ายขึ้น วันนี้เราจึงพาทุกคนไปหาคำตอบกันจากธนาคารของรัฐและเอกชนทั้ง 10 แห่ง ว่าให้กู้ร่วมไหม? มีข้อกำหนดอย่างไร? ไปกันเลยค่ะ
ขอบคุณรูปประกอบจากข่าวช่อง ONE 31
ก่อนอื่นเราขอ ‘อัพเดทสาระสำคัญของร่าง พรบ. คู่ชีวิต ในส่วนที่เรามองว่าเกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์’ สักนิดหนึ่ง ซึ่งการจดทะเบียนคู่ชีวิตขอคู่รักเพศเดียวกันนั้นจะใช้แทนทะเบียนสมรส ส่งผลต่อการทำธุรกรรมด้านอสังหาริมทรัพย์ 3 เรื่องหลักๆ ดังนี้
- เรื่องแรกคือ ‘การกู้ร่วม’ การจดทะเบียนคู่ชีวิตจะทำให้การกู้ร่วมของคู่รักเพศเดียวกันเป็นไปได้ง่ายขึ้น โดยธนาคารจะให้ความเชื่อถือกับคู่ที่มีการจดทะเบียนคู่ชีวิตเสมือนคู่สามีภรรยาที่จดทะเบียนสมรสนั่นเอง แต่ตอนนี้ยังเป็นแค่การอนุมัติร่าง พรบ. เท่านั้น ยังไม่ได้ประกาศใช้จริงนะคะ แต่จากการไปสอบถามหลายๆ ธนาคารก็อนุมัติให้กู้ร่วมได้แล้ว ซึ่งเราคิดว่าหาก พรบ. ประกาศใช้จริงเมื่อใดจะมีจำนวนของสถาบันการเงินที่ตอบรับมากขึ้น
- เรื่องที่ 2 คือ ‘สินส่วนตัวและสินสมรส‘ จะมีการแยกทรัพย์สินว่าเป็นของที่ได้มาก่อนจดทะเบียนหรือหลังจดทะเบียนเช่นเดียวกับคู่สามีภรรยา
- อีกเรื่องหนึ่งคือ ‘มรดก’ คู่รักเพศเดียวกันหากมีการจดทะเบียนคู่ชีวิตก็จะมีสิทธิในการจัดการมรดก เช่นเดียวกับคู่สามีภรรยาที่มีการจัดการมรดกตามลำดับขั้นของทายาท
สองข้อหลังไม่มีอะไรซับซ้อนเพราะยึดตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์เหมือนคู่สามีภรรยาทั่วไป สำหรับวันนี้เราจึงเน้นไปที่เรื่องของการกู้ร่วมนะคะ
การกู้ร่วมคือ ?
ถ้าที่อยู่อาศัยที่เราอยากได้นั้นมีราคาสูง จนรายได้ของเราเพียงลำพังยื่นกู้ไม่ผ่าน สถาบันการเงินก็จะถามต่อว่ามีญาติพ่อแม่พี่น้องไหม? เพื่อจะเอารายได้ของพวกเขามาคำนวณรวมกับของเรา เป็นการเพิ่มความน่าเชื่อถือว่าเรามีกำลังผ่อนไหว ทำให้อนุมัติเงินให้เราได้ง่ายขึ้น
การกู้ร่วมจึงเป็นการเซ็นสัญญายื่นกู้ร่วมกัน 2 – 3 คน ในทรัพย์สินชิ้นเดียวกัน เพื่อนำเอารายได้มาคำนวณรวมกันให้ธนาคารเห็นว่าคนทั้งคู่มีศักยภาพเพียงพอในการจ่ายเงินต้นและดอกเบี้ยให้กับธนาคารได้ จึงมีโอกาสในการอนุมัติสินเชื่อได้ง่ายขึ้น หรืออาจได้วงเงินเพิ่มมากขึ้นกว่าเดิม
ซึ่งการกู้ร่วมนั้นสถาบันการเงินส่วนใหญ่มักตั้งเงื่อนไขว่า อนุญาตให้กู้ร่วมเฉพาะคนที่เป็นสมาชิกครอบครัวเดียวกัน เช่น พ่อแม่ลูก, พี่น้อง, ญาติ ที่มีความสัมพันธ์กันทางสายเลือด หรือคู่สมรสที่มีการแต่งงานกัน จะจดทะเบียนหรือไม่จดทะเบียนก็สามารถกู้ร่วมได้
ที่ธนาคารกำหนดแบบนี้เพราะการกู้ร่วมส่วนใหญ่จะต้องถือกรรมสิทธิร่วมกัน และต้องผ่อนกันไปในระยะยาว 20 -30 ปี จึงต้องการคนที่มีความสัมพันธ์ใกล้ชิด ที่จะช่วยกันรับภาระไปได้ตลอดจริงๆ ซึ่งทางสถาบันการเงินไม่อยากให้เกิดปัญหาการถอนรายชื่อระหว่างกู้ร่วม และการโอนกรรมสิทธิคืนภายหลังผ่อนหมดแต่ระหว่างทางอาจไม่ได้ผ่อนร่วมกันมาจริงๆ เป็นต้น
ด้วยเหตุผลนี้ ‘หลายสถาบันการเงินจึงยังไม่มีนโยบายที่จะให้คู่รัก ‘LGBTQ+’ กู้ซื้อที่อยู่อาศัยร่วมกัน เพราะความสัมพันธ์ยังดูไม่ใกล้ชิดเท่าคนที่เป็นญาติพ่อแม่พี่น้อง หรือชายหญิงที่เป็นคู่แต่งงาน แต่ในปัจจุบันก็มีหลายๆ ธนาคารที่ยอมปล่อยกู้ให้แล้ว และมีจำนวนมากขึ้นกว่าเมื่อก่อนด้วยค่ะ’
คู่รัก LGBTQ สามารถใช้บริการสินเชื่อบ้านได้หรือไม่
“ปัจจุบันการกู้ร่วมของคู่รัก ‘LGBTQ+’ สามารถทำได้แล้วนะคะ” และธนาคารหลายๆ แห่งที่ไปสอบถามก็บอกว่าให้สิทธิในการขอสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยได้ไม่ต่างจากคู่รักชาย-หญิง ซึ่งการกู้ตามปกติจะต้องยื่นหลักฐาน เช่น ทะเบียนสมรส หรือถ้าไม่ได้จดทะเบียนก็ต้องใช้ทะเบียนบ้านที่มีชื่อร่วมกัน, บัญชีที่มีการเปิดร่วมกัน, หรือชื่อในธุรกิจที่ก่อตั้งร่วมกัน, รูปถ่ายที่ยืนยันความสัมพันธ์
ในกรณีของคู่รัก ‘LGBTQ+’ ก็จะได้สิทธิเช่นเดียวกับคู่รักชาย-หญิง ที่ไม่ได้จดทะเบียนสมรส คือต้องมีเอกสารยืนยันความสัมพันธ์ตามที่แต่ละธนาคารกำหนด
ธนาคารใดบ้างที่สามารถให้สินเชื่อบ้านระหว่างผู้กู้ร่วม ‘LGBTQ+’
ข้อมูลเก็บมาโดยการเดิน Survey ในช่วงปลายเดือนกรกฎาคม 2563 นะคะ
จากอดีตถึงปัจจุบันมีธนาคารที่เปิดโอกาสให้คู่รัก LGBTQ+ กู้ร่วมด้วยกันได้มากขึ้น ซึ่งวันนี้เราได้ไปสอบถามธนาคารชั้นนำที่เราคุ้นตากันอยู่ทั้งหมด 10 แห่ง มีธนาคารที่ยินดีพิจารณาสินเชื่อให้ทั้งหมด 6 แห่ง ทั้งธนาคารของรัฐและเอกชน ได้แก่ ธนาคารไทยพาณิชย์, ธนาคารกสิกรไทย, ธนาคารออมสิน, ธนาคารธนชาต, ธนาคารยูโอบี และธนาคารกรุงเทพ
นอกจากนี้ก็ยังมีธนาคารกรุงไทยที่แจ้งว่ายังไม่ได้เคยมีกรณีที่ปล่อยกู้ให้คู่รักเพศเดียวกัน แต่เจ้าหน้าที่บอกว่าถ้าสนใจก็ยินดีรับเรื่องไปพิจารณาให้
ทีนี้เราลองสอบถามเพิ่มเติมไปยัง 6 ธนาคารว่ามีเงื่อนไขอะไรบ้าง มาดูกันต่อดีกว่าว่าเงื่อนไขของแต่ละธนาคารเข้ากับคู่ของเราบ้างหรือไม่
ข้อมูลเก็บมาโดยการเดิน Survey ในช่วงปลายเดือนกรกฎาคม 2563 นะคะ
การอนุมัติหรือไม่อนุมัติสินเชื่อนั้น สถาบันการเงินจะดูคุณสมบัติของผู้กู้ หลักๆ คือดูความน่าเชื่อถือว่ามีกำลังในการผ่อนหนี้ต่อเดือนได้ โดยเงื่อนไขขั้นต้นที่กำหนดไว้ก็คือเรื่องของ เงินเดือน/ภาระหนี้ และอายุขั้นต่ำ ซึ่งแต่ละธนาคารก็จะกำหนดไว้ไม่เท่ากัน เราขอยกตัวอย่างการกู้ของคุณบอยและคุณแบงค์ให้เห็นภาพง่ายๆ
เงินเดือน/ภาระหนี้
คุณบอยและคุณแบงค์ต้องการกู้ซื้อคอนโดร่วมกันกับธนาคารไทยพาณิชย์ โดยคุณบอยมีรายได้ 20,000 บาท คุณแบงค์มีรายได้ 30,000 บาท ธนาคารจะต้องดูว่าแต่ละคนมีภาระหนี้เดิมอยู่เท่าไหร่ เช่น ทุกเดือนคุณบอยจะต้องมีหนี้ผ่อนรถทุกเดือนเดือนละ 5,000 บาท ธนาคารจะคำนวณว่าคุณบอยมีความสามารถในการผ่อนคอนโด = 15000×70% = 10,500 บาท
ส่วนคุณแบงค์ ไม่มีผ่อนรถยนต์ ไม่มีผ่อนบ้านหลังอื่นเพิ่ม ธนาคารจะคำนวณว่ามีความสามารถในการผ่อน = 30,000×70% = 21,000 บาท
เมื่อกู้ร่วมกันก็จะมีความสามารถในการผ่อน = 10,500+21,000 = 31,500 บาท ถ้าคำนวณง่ายๆ ตามสูตรมาตรฐานว่าผ่อนที่อยู่อาศัย 1 ล้านบาท ต้องจ่ายธนาคารเดือนละ 7,000 บาท คู่นี้ก็จะสามารถกู้ได้ที่ = 31,500/7,000 คือประมาณ 4.5 ล้านบาท นั่นเอง
อายุ
ส่วนเรื่องอายุทางธนาคารจะกำหนดขั้นต่ำไว้เช่นกัน ซึ่งธนาคารส่วนใหญ่จะกำหนดระยะเวลากู้ไว้ไม่เกิน 30 ปี และอายุที่ผ่อนได้ไม่เกิน 65-75 ปี เช่น ถ้าคุณบอยกู้ซื้อคอนโดกับธนาคารไทยพาณิชย์ตอนอายุ 50 ปี จะมีระยะเวลาในการกู้ 15 ปี พูดง่ายๆ คือคุณบอยต้องผ่อนคอนโดจบไม่เกินอายุ 65 ปี นั่นเอง
วงเงินสูงสุดที่อนุมัติ
วงเงินที่จะอนุมัติขึ้นอยู่กับแต่ละธนาคารอีกเช่นกัน เวลายื่นกู้จึงแนะนำให้ลองยื่นกับหลายๆ ธนาคาร เพื่อดูว่าธนาคารไหนจะให้วงเงินกู้เท่าที่เราต้องการได้ ซึ่งโครงการมือ 1 มือ 2 หรือการกู้เพื่อก่อสร้างก็จะมีอัตราในการปล่อยกู้ที่แตกต่างกัน โครงการมือ 1 มักจะได้อัตราสูงสุดส่วนใหญ่ให้กู้ถึง 100% หมายความว่าถ้าเราไม่มีเงินเก็บเยอะนัก ก็สามารถกู้ทั้งหมดได้ แต่อย่าลืมเตรียมเงินค่าโอน ค่าจดจำนอง ค่าส่วนกลางจิปาถะด้วยนะ
ส่วนโครงการมือ 2 มักจะอนุมัติวงเงินกู้ได้น้อยลงมาหน่อย สำหรับกู้เพื่อก่อสร้างบ้านก็จะให้อัตราในการกู้อยู่ที่ 90-100% ของราคาประเมินตาม BOQ ของผู้รับเหมาก่อสร้าง
เจ้าหน้าที่ของธนาคารทั้ง 6 แห่งบอกเราว่า คู่ชีวิตที่เป็น LGBTQ+ สามารถขอกู้ร่วมได้ เพราะปัจจุบันธนาคารเหล่านี้ไม่ได้จำกัดแค่การกู้ร่วมระหว่างเครือญาติ และไม่ต้องรอ พรบ. คู่ชีวิตประกาศใช้ก็สามารถมาทำเรื่องกู้ร่วมได้เลย นอกจากเงื่อนไขหลักๆ แล้วบางธนาคารจะมีการขอเอกสารเพิ่มเติมของคู่รัก LGBTQ+ ด้วยเช่นกัน อย่างเช่น
- ทะเบียนบ้านที่อยู่อาศัยร่วมกัน
- ชื่อการกู้ร่วมซื้อรถยนต์ร่วมกัน
- สลิปการเติมน้ำมันให้กับรถยนต์ที่เป็นชื่อคู่รักเป็นประจำ
- เอกสารอื่นๆ ที่ยืนยันว่าทำธุรกิจร่วมกันก็สามารถใช้ประกอบการกู้ได้
- ต้องระบุในใบสมัครบริการสินเชื่อบ้านให้ชัดเจนว่าผู้กู้ร่วมมีความสัมพันธ์เป็น “คู่รัก” กับผู้กู้หลัก
- เซ็นเอกสารรับรองการอยู่ร่วมกัน
- รูปภาพเพื่อยืนยันว่าเป็นคู่รักจริงๆ
ความแตกต่างของการกู้ร่วมทั่วไปกับการกู้ร่วมของคู่รัก LGBTQ+
จากที่พูดคุยกับเจ้าหน้าที่สินเชื่อทั้ง 6 ธนาคาร เข้าใจได้ว่าคุณสมบัติของผู้กู้จะไม่ต่างจากการกู้ปกติเลย ส่วนที่ต่างคือกรรมสิทธิ์ผู้ถือครอง ซึ่งตามปกติจะมีให้เลือก 2 แบบคือ
- แบบที่ 1 ใส่ชื่อคนเดียวเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ แต่เวลายื่นกู้มีผู้กู้ร่วม
- แบบที่ 2 ใส่ชื่อผู้กู้ทั้ง 2 คนให้เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ร่วมกัน
แต่สำหรับคู่รัก LGBTQ+ ที่เราสอบถามกับธนาคารนั้น ธนาคารส่วนใหญ่กำหนดว่าจะต้องเลือกแบบ 2 เท่านั้น ประเด็นที่ต้องระวังคือ เมื่อผ่อนเสร็จแล้วกรรมสิทธิ์จะเป็นของผู้กู้ทั้งคู่ ถึงแม้ว่าเงินผ่อนของแต่ละคนจะจ่ายเท่ากันหรือไม่ หรือหากสุดท้ายแล้วต้องการเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้เดียวก็ต้องมีการโอนทรัพย์สิน ซึ่งต้องมีการจ่ายค่าธรรมเนียมการโอนด้วยนะคะ
ปัญหาการกู้ร่วมหากเลิกรา
แม้ว่าการกู้ร่วมซื้อบ้านอาจจะมีข้อดีที่ตอบโจทย์ใครหลายคน แต่การคบกันระหว่างคู่รักใดๆ ก็ไม่มีใครการันตีได้ว่าจะยืนยาวตลอดไป จึงมีข้อควรคำนึงที่มองข้ามไม่ได้อยู่เช่นกัน ซึ่งเราจะขอยกกรณีศึกษาที่ธนาคารมักจะเจอกันบ่อยๆ ดังนี้
1. กรณีคู่รักที่แยกทางกัน แต่ยังผ่อนไม่หมดและมีฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งต้องการผ่อนต่อ
ในกรณีนี้ฝ่ายที่ต้องการผ่อนต่อต้องเป็นผู้รับผิดชอบเงินผ่อนทั้งหมดโดยไม่มีข้อยกเว้น ซึ่งธนาคารจะประเมินความสามารถในการผ่อนของผู้กู้ที่เหลือที่ว่ามีศักยภาพพอจะจ่ายไหวหรือไม่ หากจบลงแบบแฮปปี้เอนดิ้งคือ ผู้กู้ที่เหลือผ่านการประเมินความสามารถในการผ่อนคนเดียวจากธนาคาร และผู้กู้ร่วมอีกฝ่ายเซ็นยินยอม ก็สามารถผ่อนต่อไปและได้กรรมสิทธิ์ผู้เดียว
แต่ปัญหาที่พบบ่อยๆ คือ ผู้กู้ที่เหลือยังไม่มีความสามารถในการผ่อนต่อคนเดียวได้ ถึงจะให้พ่อแม่ช่วยผ่อนต่อในส่วนของแฟนที่เลิกรากันไปได้ แต่กรรมสิทธิ์เมื่อผ่อนเสร็จก็จะเป็นของแฟนครึ่งหนึ่ง ซึ่งวิธีแก้คือการเปลี่ยนชื่อผู้กู้ร่วมให้เป็นญาติ หรือคนในครอบครัวแทน โดยทำการรีไฟแนนซ์ แต่ก็ต้องเป็นผู้กู้ร่วมใหม่ที่ธนาคารพิจารณาแล้วว่ามีความสามารถในการผ่อนแทนคนรักเดิมได้ด้วยนะ แต่หากพิจารณาแล้วไม่ผ่านก็ไม่สามารถถอนชื่อผู้กู้ร่วมได้
การรีไฟแนนซ์จะมีค่าธรรมเนียมในการเปลี่ยนแปลงชื่อผู้กู้ ขึ้นอยู่กับเงื่อนไขของแต่ละธนาคารด้วย จึงต้องสอบถามและคำนวณค่าใช้จ่ายให้เพียงพอเสียก่อนค่ะ
2. กรณีที่แยกทางกันแต่ไม่ได้ทำการรีไฟแนนซ์ และมีผู้หนึ่งผู้ใดต้องการรักษาทรัพย์สินไว้โดยผ่อนต่อคนเดียวจนหมด แต่เมื่อผ่อนหมดจะกลายเป็นกรรมสิทธิ์ทั้ง 2 คน
กรณีนี้หากตกลงกันได้ก็สามารถทำเรื่องโอนกรรมสิทธิ์ให้กับคนที่ผ่อนมาจนหมดได้ แต่ปัญหาที่พบคือ ตกลงไม่ได้ ผู้ที่ผ่อนคนเดียวต้องฟ้องร้องถอนชื่อเจ้าของร่วมออก หลักฐานที่ใช้ยืนยันเช่นการหักหนี้ผ่านบัญชีธนาคารทุกเดือน, สลิป-ใบเสร็จในการจ่ายหนี้ โดยใช้สิทธิทางศาล ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง ❯ มาตรา 55 เพื่อขอถอนชื่อออกจากโฉนดได้
แต่การขึ้นศาลก็ยังมีค่าใช้จ่ายจิปาถะทั้งค่าทนาย ค่าเอกสาร เสียเวลาขึ้นศาล ซึ่งกรณีนี้ก็เป็นเรื่องที่ต้องพิจารณาเผื่อไว้ ..จะกู้ร่วมกับใครก็ต้องเลือกดีๆ นะคะ
3. กรณีต้องการขายทรัพย์สินที่ครอบครองร่วมกัน ต้องได้รับความยินยอมจากทุกฝ่าย
หากกู้ร่วมแล้วเกิดเลิกรากัน แต่ยังผ่อนกับธนาคารไม่หมด วิธีการขายทรัพย์สินนั้นทิ้งก็ถือว่าเป็นทางออกหนึ่ง หากไม่มีใครต้องการผ่อนต่อ หรือไม่มีความสามารถในการผ่อนทรัพย์สินต่อเพียงคนเดียวไหว เพราะผู้กู้ร่วมทั้งหมดจะได้ไม่มีภารผูกพันกันทางหนี้สินอีกต่อไป
แต่การขายต้องได้รับความยินยอมจากทั้ง 2 ฝ่ายด้วยนะ หรือหากผ่อนจนหมดแล้วกรรมสิทธิ์จะเป็นของทั้ง 2 ฝ่าย หากฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งต้องการขาย แต่อีกฝ่ายไม่ยินยอมก็ไม่สามารถขายได้เช่นกัน
สุดท้ายนี้การกู้ร่วมถือว่าเป็นตัวช่วยหนึ่งให้ผู้คนได้มีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเองตามที่ใฝ่ฝันได้ง่ายขึ้น และถึงแม้ว่าในยุคสมัยนี้สถาบันการเงินหลายๆ แห่ง จะเปิดใจรับการกู้ร่วมของคู่รัก ‘LGBTQ+’ มากขึ้น แต่อยากให้ทุกคนพิจารณาเรื่องความพร้อมของตัวเองและผู้กู้ร่วมเป็นสำคัญ เพื่อไม่ให้เกิดปัญหาในภายหลัง
หวังว่าบทความนี้จะเป็นประโยชน์กับผู้ที่ต้องการกู้ซื้อบ้าน-คอนโดร่วมกัน และหากเพื่อนๆ คนไหนมีประสบการณ์ในการกู้ร่วมอย่างไรก็มาแชร์ใน Comment กันได้ เผื่อเป็นประโยชน์กับเพื่อนๆ คนอื่นๆ ด้วยค่ะ
