คุณผู้อ่านเชื่อไหมคะ…ครั้งแรกที่เราลองค้นหาข้อมูลเรื่องปัญหาการซื้อ-ขายที่เจอเกี่ยวกับคอนโด รวมไปถึงการฟ้องร้องเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์นั้น ปัญหาเรื่องคอนโดสร้างไม่ตรงแบบนั้น เป็น 1 ในหัวข้อที่มีคนฟ้องร้องและปรึกษาเรื่องนี้กันไม่น้อยเลย

สิ่งนี้แสดงให้เห็นว่าปัญหานี้เป็นปัญหาที่เราควรจะต้องเตรียมรับมือและเข้าใจวิธีการจัดการ รวมไปถึงข้อกฎหมายอย่างครบถ้วน ซึ่งจะดีมากถ้าเรารู้ก่อนที่เราจะตัดสินใจซื้อคอนโดไปนะคะ และอีกเหตุผลที่เราเจาะจงพูดถึงคอนโดนั้นก็เป็นเพราะว่ารูปแบบการขายคอนโดส่วนใหญ่เป็นการ “ขาย ก่อน สร้างเสร็จ” ดังนั้นเราจะเห็นแค่ภาพจำลองบรรยากาศจำลองบนเว็บไซต์โครงการบ้าง บน Brochure บ้าง เพื่อให้เราเห็นภาพคร่าวๆ กันก่อนตัดสินใจจองและจ่ายเงินดาวน์จนกว่าอาคารจะเสร็จแล้วค่อยโอน ทำให้มีหลายโครงการเกิดกรณีที่ ของจริงไม่ตรงกับที่โฆษณาไว้ นั่นเองค่ะ

แล้วถ้าไม่ตรงกับที่โฆษณา, ไม่ตรงกับแบบที่เราตัดสินใจซื้อไป, มีการลดขนาดหรือเปลี่ยนวัสดุ เราควรจะจัดการอย่างไร มาอ่านคำตอบกันค่ะ…

ปัญหาที่เจอบ่อย

พูดถึงปัญหาการสร้างไม่ตรงแบบส่วนใหญ่จะแบ่งออกเป็น 2 จุดด้วยกัน คือ

พื้นที่ส่วนกลาง

  • ลดขนาด Facilities ลง ปรับเป็นพื้นที่ขายของโครงการแทน
  • เปลี่ยนหน้าตาของ Facilities ไม่เป็นไปตามที่โฆษณาไว้

ห้องพักอาศัย

  • เปลี่ยน Layout ห้องไม่ตรงกับแบบตอนแรก
  • เปลี่ยนวัสดุ
  • ก่อสร้างไม่ได้มาตรฐาน Defect เยอะและไม่แก้ไขตามกำหนด

กฎหมายที่ “ต้องรู้” เพื่อไม่โดนเอาเปรียบจากผู้ขาย

เนื่องจากการ สร้างไม่ตรงแบบ เรียกได้ว่าเป็นอีกรูปแบบที่ผู้ซื้อโดนเอารัดเอาเปรียบจากผู้ขาย หรือ Developer ทำให้มีกฎหมายเข้ามาคุ้มครองผู้ซื้อหรือผู้บริโภคเกิดขึ้นชื่อว่า “กฎหมายอาคารชุด” โดยกฎหมายนี้ฉบับล่าสุดที่ใช้จนถึงปัจจุบัน คือ กฎหมายอาคารชุด ปี พ.ศ. 2251 

  • เจ้าของโครงการต้องเก็บสำเนาเอกสารที่เป็นสื่อโฆษณาทุกประเภททุกชิ้นไว้จนกว่าจะขายห้องชุดหมด และส่งสำเนาให้นิติบุคคลอาคารชุดเก็บไว้อย่างน้อย 1 ชุด หากฝ่าฝืนโทษปรับไม่เกิน 100,000 บาท
  • ข้อความหรือภาพโฆษณาจะต้องตรงกับหลักฐานและรายละเอียดที่ยื่นขอจดทะเบียน และต้องระบุรายละเอียดเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลางให้ชัดเจนด้วย หากฝ่าฝืนโทษปรับตั้งแต่ 50,000 – 100,000 บาท
  • ให้ถือว่าข้อความหรือภาพที่โฆษณาหรือหนังสือชักชวนเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาจะซื้อจะขายหรือสัญญาซื้อขายห้องชุด หากข้อความหรือภาพใดมีความหมายขัดแย้งกับข้อความในสัญญาจะซื้อจะขายหรือสัญญาซื้อขาย ให้ตีความไปในทางที่เป็นคุณแก่ผู้จะซื้อหรือผู้ซื้อ

ก่อนจะตัดสินใจเซ็นสัญญาซื้อ-ขาย ต้อง CHECK อะไรบ้าง?

ตรวจสอบหนังสือสัญญา

หลังจากที่เราได้ตัดสินใจจะซื้อคอนโดแล้วและทำการจองไว้เป็นที่เรียบร้อย สิ่งที่ต้องทำต่อคือ การทำสัญญากับผู้ขาย  ตรงนี้แหละค่ะ คือสิ่งที่ต้องเช็คโดยละเอียดว่าในหนังสือสัญญานี้มีอะไรที่เราถูกเอารัดเอาเปรียบหรือเสียเปรียบไหม? หากมีอะไรสงสัยหรือไม่แน่ใจในสัญญาควรสอบถามให้เข้าใจตรงกันก่อนเซ็น เพราะหลังจากเซ็นแล้วถือว่าทั้ง 2 ฝ่ายยึดตามข้อตกลงในสัญญานี้เรียบร้อย

1.แบบห้องพักอาศัย (Layout)

เช็ค Layout หรือแบบห้องว่าตรงกับที่เราจะซื้อหรือไม่ ตรวจสอบแม้กระทั่งรายละเอียดเล็กๆ เช่น รูปแบบประตู รูปแบบหน้าต่าง เฟอร์นิเจอร์ที่ได้

2. ขนาดของห้อง

ขนาดห้องต้องเป็นไปตามโฉนดที่ได้ ไม่ใช่ว่าโฉนดระบุขนาดห้องตัวเลขนึง แต่ในสัญญาเขียนอีกตัวเลขนึง และสุดท้ายคือตรงตามผังจัดสรรไหม

3. ระยะเวลาการก่อสร้างและวันที่แล้วเสร็จส่งมอบให้ผู้ซื้อคือเมื่อไหร่

ระยะเวลาเป็นสิ่งที่สำคัญมากนะคะ ควรจะต้องให้ผู้ขายมีรายละเอียดระยะเวลากำกับไว้ด้วยว่าจะส่งมอบในเดือน+ปี ไหนอย่างชัดเจน และตัวเราเองก็ต้องรับทราบในส่วนนี้ด้วยเช่นกัน

4. เบี้ยปรับ

หากกรณีที่ทั้งผู้ซื้อและผู้ขายผิดนัด เช่น ผู้ซื้อหมายถึงตัวเราผิดนัดการจ่ายเงินดาวน์ จ่ายเงินโอน จะต้องเสียค่าปรับเท่าไหร่ หรือโดนยึดเงินดาวน์เมื่อไม่โอนภายในกี่วัน ซึ่งในกรณีเดียวกันหากผู้ขายส่งมอบห้องช้ากว่าที่กำหนดควรจะต้องจ่ายเงินให้ผู้ซื้อด้วยเช่นกันซึ่งจะจ่ายเท่าไหร่นั้นอยู่ที่ผู้ซื้อและผู้ขายตกลงกัน ไม่มีกฎหมายกำหนดว่าต้องจ่ายอย่างต่ำเท่าไหร่

5. ระยะเวลาประกัน

ในหนังสือสัญญาควรมีกำหนดเรื่องระยะเวลาประกันของห้องนั้นๆ กรณีห้องมีการเสียหายหรือชำรุด ทางผู้ขายจะรับผิดชอบอย่างไร และระยะเวลาประกันนานเท่าไหร่ ให้ชัดเจน

เมื่อเจอปัญหาเหล่านี้… เราควรทำอย่างไร?

สำหรับใครที่จองห้อง/ทำสัญญาจะซื้อจะขายไปแล้ว/อยู่ในช่วงดาวน์ เป็นที่เรียบร้อยแล้ว และก่อนจะโอนเจอปัญหาสร้างไม่ตรงแบบของโครงการ ก็มีวิธีจัดการอยู่นะคะ ไม่ต้องตกใจหรือกังวลใจไปว่าเราจ่ายตังทำสัญญาแล้วจะไม่สามารถแก้ไขอะไรได้แล้วค่ะ โดยวิธีการจัดการมีขั้นมีตอนอยู่ดังนี้

  • ขอดูพิมพ์เขียวการก่อสร้างโครงการ

กรณีที่สร้างไม่ตรงแบบที่ตกลงกันไว้ เช่น เปลี่ยน Layout ห้อง หรือการแสดงภาพในแปลนทำให้เราเข้าใจผิดว่าส่วนที่ยื่นออกมาจากห้องคือระเบียงที่ใช้งานได้ แต่สรุปของจริงคือเป็นเพียงที่วาง Compressor Air เท่านั้น หากเป็นเช่นนั้น เราจำเป็นต้องหาหลักฐานโดยการ ขอดูพิมพ์เขียวการก่อสร้างโครงการ ไม่ต้องขอกับโครงการนะคะ เราสามารถไปที่เขตเพื่อขอดูเลขที่ใบอนุมัติและไปกรมโยธานำเลขที่ไปขอดูพิมพ์เขียวของโครงการที่ขออนุญาตก่อสร้างไว้ว่าทางโครงการสร้างตรงหรือไม่

กรณีสร้างไม่ตรงกับที่โฆษณา และ/หรือ ไม่ตรงกับการยื่นขออนุญาตไป เราสามารถนำหลักฐานดังกล่าวยกเลิกสัญญากับทางโครงการได้ โดยควรจะได้รับเงินดาวน์และค่าใช้จ่ายต่างๆ ที่จ่ายไปก่อนหน้าคืน

  • แจ้งให้โครงการแก้ไขปัญหา

หากเรามีหลักฐานชัดเจนเรียบร้อยและคิดว่ายังต้องการห้องพักอาศัยของโครงการนี้ต่อ ไม่ได้ต้องการยกเลิก แต่ต้องการให้โครงการแก้ไขให้ตรงกับแบบที่เคยโฆษณาไว้ ให้เราทำจดหมายเป็นรูปแบบไปรษณีย์ตอบรับ (การส่งไปรษณีย์ลงทะเบียน ที่มีการแนบใบตอบรับใหผู้รับเซ็นในใบนั้นและส่งคืนกลับมาเพื่อให้ผู้ส่งได้รับรู้ว่าจดหมายนั้นถึงมือผู้รับแน่นอน รูปแบบจดหมายแบบนี้มักใช้เป็นหลักฐานว่าจดหมายนั้นถึงผู้รับเรียบร้อย)

เนื้อหาภายในจดหมายให้ระบุให้ชัดเจนเรื่องการแก้ไขแบบให้เป็นไปตามที่ตกลงกันไว้และกำหนดระยะเวลาให้ชัดเจน กรณีที่ทางโครงการจะขอต่อรองต่างๆ ก็ให้ส่งจดหมายมาในรูปแบบเดียวกัน หรือจะตกลงกันด้วยวิธีอื่นก็ต้องมีเอกสารเป็นลายลักษณ์อักษรด้วยเสมอนะคะ

  • ขอยกเลิกสัญญา

กรณีสุดท้ายหากครบกำหนดที่ตกลงกันเรื่องแก้ไขห้องพักอาศัยของเราแล้ว แต่ทางโครงการยังไม่จัดการแก้ไขให้แล้วเสร็จ ก็ให้เราทำจดหมายเป็นแบบไปรษณีย์ตอบรับเช่นเดิม แต่เปลี่ยนเนื้อหาเป็นเรื่อง “ขอยกเลิกสัญญาและขอเงินที่จ่ายไปแล้วทั้งหมดคืน เนื่องจากการก่อสร้างไม่เป็นไปตามสัญญา”

ซึ่งถ้ามีจดหมายจากโครงการให้เราต้องรับโอนกรรมสิทธิ์ห้องของเรา เราก็ต้องทำจดหมายแบบไปรษณีย์ตอบรับกลับด้วย อย่าเพิกเฉย นะคะ เพราะจะทำให้ทางโครงการมีหัวข้อในการถกเกียงกันหากมีการฟ้องร้องขึ้นศาลกัน

โดยเนื้อหาในจดหมายนั้นควรเป็นเนื้อหา ปฏิเสธการโอน เพราะห้องที่ซื้อไม่เป็นไปตามโฆษณา / สัญญา และในวันนัดโอนเงิน ให้เราไปกรมที่ดินในวันนั้นด้วยแม้เราจะไม่โอนก็ตาม โดยการไปกรมที่ดินนั้นไปเพื่อให้เหตุผลการไม่รับโอนกรรมสิทธิ์ค่ะ

  • ฟ้องร้อง

ขั้นตอนสุดท้าย กรณีที่ไม่สามารถตกลงระหว่าง 2 ฝ่ายได้เลย และทางโครงการไม่แก้ไขตามที่โฆษณาหรือสัญญาไว้ ก็ต้องถึงขั้นหาตัวกลางเพื่อไกล่เกลี่ยหรือฟ้องร้องกัน ซึ่งกรณีนี้จะมีสำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค (สคบ.) ให้เป็นผู้ไกล่เกลี่ย ทั้งนี้ขั้นตอนการฟ้องนั้นอาจจะใช้เวลานานระดับนึง เนื่องจากสคบ.มีหลายเคสที่ต้องดูแล ก็จะมีขั้นตอนสุดท้ายจริงๆ คือยื่นเรื่องฟ้องศาลแพ่ง เรียกคดีแบบนี้ว่า “คดีผู้บริโภค” พาร์ทคดีซื้อขาย เราสามารถนำหลักฐานทั้งหมดไปยื่นฟ้องด้วยตัวเองได้เลยค่ะ

  • กรณีค่าเสียหายไม่เกิน 300,000 บาท ให้ยื่นฟ้องศาลแขวง
  • กรณีค่าเสียหายเกิน 300,000 บาทให้ยื่นฟ้องศาลจังหวัด (แต่หากอยู่ในกทม. สามารถให้ยื่นฟ้องที่ศาลแพ่งได้เลยค่ะ)

สรุปแล้วหากโครงการสร้างไม่ตรงแบบที่ได้โฆษณาไว้กับเรา หรือไม่เป็นไปตามแบบที่เราตกลงกันไว้ไม่ว่าจะเป็นภายในห้องของเราเอง หรือบริเวณพื้นที่ส่วนกลางก็ถือเป็นสิทธิของเราเช่นกัน โดยเราสามารถจัดการด้วยวิธีการต่างๆ ได้ตามลำดับเลยเริ่มจากการทำจดหมายพูดคุยกับโครงการก่อนเพื่อให้โครงการแก้ไขเพราะเป็นวิธีที่ง่ายสุดและเป็นวิธีประนีประนอมที่ดีสุดด้วย แต่หากโครงการไม่ทำให้เราทำจดหมายปฏิเสธการจ่ายเงิน และการโอนกรรมสิทธิ์ รวมไปถึงสามารถฟ้องร้องจะเป็นช่องทางผ่านสคบ.ก็ดี หรือฟ้องศาลด้วยตัวเองได้เลยค่ะ สิทธิ์ของเราต้องรักษากันนะคะ 🙂

 

อ่านเพิ่มเติม