การลงทุนอสังหา

สวัสดีครับ เบรคจากสถานการณ์น้ำท่วมมาเรียนรู้การลงทุนอสังหาคลายเครียดกับ Mr.Oe กันนะครับ พอดีผมขนของเสร็จแล้ว นั่งเขียนอะไรมั่งจะได้ไม่ฟุ้งนะครับ 🙂 ตอนนี้ เรามาดูกันเรื่องของ อสังหาประเภทต่างๆ ที่เหมาะกับการลงทุนกันครับ จะพาไปดูกันว่ามีอะไรบ้าง แต่ละชนิดทำอะไรได้มั่ง รายละเอียดต่างๆ และความน่าลงทุนของแต่ละอันนะครับ

ชนิดของอสังหาริมทรัพย์ เพื่อการลงทุน
1. ที่ดินเปล่า
2. บ้านเดี่ยว
3. บ้านแฝด
4. ทาวน์เฮ้าส์ หรือ ทาวน์โฮม
5. อาคารพาณิชย์
6. คอนโดมิเนียม
7. อพาร์ทเมนท์ให้เช่า / หอพัก
8. อาคารสำนักงาน / โกดัง
9. คอมมูนิตี้มออล์ / พื้นที่ขายของให้เช่า / ตลาด
10. โรงแรม / รีสอร์ท / ที่พักรายวัน
11. โรงพยาบาล
12. สิทธิการเช่า
แถมด้วย 13. กองทุนอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งจะต้องแยกอธิบายไปเลย 1 ตอนเป็นอย่างน้อย

พวกนี้เป็นแบบมาตรฐานที่นิยมทำกันในประเทศไทยนะครับ แบบแปลกๆกว่านี้ก็มี แต่เอาไว้เขียนตอนที่ลึกๆไปกว่านี้ครับ เช่น ฮวงซุ้ย ชุมชนสำหรับเพศที่สาม โรงแรมสัตว์เลี้ยง อะไรประมาณนี้

ขอเจาะลึกกันทีละชนิดนะครับ อันไหนที่สำคัญน่าสนใจก็ลงละเอียดหน่อยครับ

ลงทุนอสังหา
1. ที่ดินเปล่า
คนเรายืนบนพื้นดิน ทำกิจกรรมและอาศัยอยู่บนพื้นดิน ที่ดินคือจุดเริ่มต้นของอสังหาริมทรัพย์ตัวอื่น จัดเป็นอสังหาริมทรัพย์ ตัวพื้นฐานที่สำคัญที่สุดในกลุ่มอสังหานะครับ ตราบใดที่มนุษย์ยังไม่สามารถสร้างคอนใดในอากาศได้ ที่ดินย่อมมีความสำคัญแน่นอน ลักษณะเฉพาะตัวของที่ดิน ตามที่เคยกล่าวในตอนที่แล้วมา เอามาสรุปอีกทีนะครับ

  • ที่ดินมีที่ตั้งเฉพาะตัว ไม่มีที่ดินแปลงไหน เหมือนกันนะครับ แม้จะอยู่ติดกันก็ตาม ทำให้ การเลือกทำเล เป็นสิ่งสำคัญที่สุดในการลงทุนและพัฒนาอสังหาริมทรัพย์
  • ทำลายไม่ได้ ถือเป็นสินทรัพย์ที่แท้จริง
  • มีจำกัด และหายากขึ้นเรื่อยๆ เนื่องจากคนที่ใช้ประโยชน์ในที่ดินมีแต่จะมากขึ้น แต่ที่ดินงอกเพิ่มได้น้อยถึงน้อยมาก ที่ดินแปลงสวยๆทำเลดีๆ จึงมักมีราคาเพิ่มขึ้นทุกปี
  • คงทนถาวรมากอายุยืนนาน ส่งต่อสืบทอดมรดกไปได้ยาวๆ ยกเว้นที่ดินบริเวณพิเศษเช่น ริมตลิ่ง ริมทะเลที่ถูกกัดเซาะหายไปหมดได้ แต่ที่ดินบางแห่งก็งอกได้ด้วยนะเออ เช่นที่ดินปากแม่น้ำ
  • หาประโยชน์ หรือสร้าง cash flow ได้
  • มี growth ราคาปรับตัวขึ้นในระยะยาวค่อนข้างจะแน่นอน

ลงทุนที่ดินโฉนดที่ดินสมัย ร.5 ฉบับแรก

เอกสารแสดงสิทธิที่ดิน มีอะไรบ้าง
1. ส.ค.1 แบบแจ้งการครอบครองที่ดิน
ตัวเริ่มต้นเลย เป็นแค่การแจ้งว่าตนครอบครองที่ดินแปลงใดอยู่ เวลาจะเปลี่ยนมือก็แค่แสดงเจตนาสละการครอบครองและส่งมอบให้ผู้รับโอน ปัจจุบันน่าจะไป upgrade กันเป็นโฉนด หรือ น.ส.3 – ก -ข กันหมดแล้ว

2. น.ส.2 ใบจอง
พวกที่ดินที่รัฐจัดสรรให้ชาวบ้าน หรือที่ดินที่ชาวบ้านขอจับจองเป็นเจ้าของ โอนให้คนอื่นไม่ได้ ยกเว้นมรดก ถ้าทำประโยชน์ตามข้อกำหนด ก็มีสิทธิเอาไป upgrade เป็น ฉโนด หรือ น.ส.3 – ก – ข ได้

3. น.ส.3 – น.ส.3 ก – น.ส.3 ข หนังสือรับรองการทำประโยชน์
พวกนี้คือเอกสารสิทธิรับรองการทำประโยชน์ที่ดินที่ทางการออกให้ มีการทำเครื่องหมายหลักเขตชัดเจน  มีทั้งแบบขอได้มาแล้วโอนกันได้เลย และ ขอได้มาแล้วบังคับห้ามโอน 10 ปี
น.ส.3 คือ ไม่มีระวาง ไม่มีตำแหน่งแน่นอน ไม่มีระวางรูปถ่ายทางอากาศ
น.ส.3 ก คือ มีระวางรูปถ่ายทางอากาศชัดเจน
น.ส.3 ข คือ ไม่มีระวางรูปถ่ายทางอากาศ

4. โฉนดที่ดิน
คือหนังสือแสดงสิทธิ์ที่ดิน ผู้เป็นเจ้าของมีสิทธิโดยสมบูรณ์ในที่ดินแปลงนั้น ทั้งนี้ พวกโฉนด เก่าๆ ที่ออกมาตั้งแต่โบราณ เช่น โฉนดแผนที่ โฉนดตราจอง ตราจองที่ว่า “ได้ทำประโยชน์แล้ว” ก็ยังใช้ได้นะ แต่ถ้าอยากจะแก้ เป็น โฉนดที่ดินตามแบบใหม่นี้ก็นำมาแก้เปลี่ยนได้
พวกคอนโดจะไม่ใช้โฉนดที่ดินนะ จะใช้ อ.ช. หรือหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดแทน

5. โฉนดน้ำ
คือใบอนุญาตเพาะเลี้ยงสัตว์น้ำในพื้นที่สาธารณะ ชายฝั่งทะเล เป็นต้น

ที่ดิน ดี ไม่ดี พิจารณาจากอะไร

  • ทำเลที่ตั้ง อยู่ตรงไหน โซนไหน ผังเมืองกำหนดสีอะไร ระยะร่น และข้อบังคับต่างๆ ซึ่งจะมีผลต่อการใช้ประโยชน์ของที่ดินนั้น เช่นทีดินอยู่เขตเกษตร ก็สร้างตึกสูงไม่ได้ ที่ดินติดถนนซอยเล็ก ก็สร้างอาคารขนาดใหญ่ไม่ได้ ที่ดินอยู่กลางเมืองสุขุมวิทเลย แต่ติดโรงงานยาสูบ ก็มีข้อกำหนดบังคับห้ามสร้างอาคารสูง เป็นต้น ดังนั้นทำเลที่ตั้ง จึงสำคัญมากที่สุดเวลาพิจารณาว่าที่ดิน ดีหรือไม่ดี
  • สาธารณูปโภค มีไฟฟ้า ประปา อินเทอร์เน็ต รถไฟฟ้ามั้ย
  • การเข้าถึงได้ เช่น รถเข้าได้ เรือเข้าถึงได้ มีรถไฟฟ้า เป็นต้น
  • น้ำท่วมหรือเปล่า ถ้าท่วมทุกปีปีละสองเดือน คงจะไม่ดีแน่
  • แนวโน้มความเจริญ
  • ความนิยม เช่นตอนนี้ คนกลัวน้ำท่วมโลก แห่ไปซื้อที่ดินแถวปากช่อง วังน้ำเขียวกันมากมาย
  • สภาพแวดล้อม เช่น ติดวัด ติดสุสาน ติดสลัมเสื่อมโทรม ติดทางขึ้นลงสนามบิน คงไม่ดี ถ้าติดสวนสาธารณะ ติดทะเลสาบสวยๆ ก็คงดีกว่า
  • หาประโยชน์ หรือมีรายได้เข้ามาหรือไม่ ถ้าเป็นที่เปล่าแต่มีคนเช่าราคาดี ก็ถือว่าดีลงทุนอสังหา

ซื้อขายที่ดิน ต้องระมัดระวังอะไรบ้าง
1. ปลอมโฉนด อันนี้คนทำเค้าจะไม่ไปทำที่ ที่ดินเลย เพราะจะเช็คได้ ชาวบ้านตาดำๆใสซื่อ ซื้อขายไม่ตรวจสอบ โดนกันประจำ
ก่อนซื้อขาย หรือจำนองรับฝาก ต้องตรวจสอบกับที่ดินเขตนั้นๆก่อนเสมอ อย่ารีบ อย่าโลภ เพราะเห็นว่าเค้าขายถูกขายหมู จะกลายเป็นหมูซะเองนะตัวเธอว์

2. แอบอ้างเป็นเจ้าของที่ดิน หรือแอบเนียนปักป้ายตามที่เปล่าทำเลดี แล้วจัดสรรแบ่งที่ขายกันดื้อๆเลย

3. เจ้าของที่ดินขายแล้วไม่ยอมโอน เอาไปขายต่อคนอื่นอีก
ต้องยื่นหมูยื่นแมว ชำระเงินและโอนที่ที่ดินเลย ถ้าจะให้ดี อย่าถือเงินสดไปจ่ายก้อนเดียว ทำเป็นเช็คเงินสดดีกว่า ผิดพลาดยังพอดึงพออายัดได้ และมีหลักฐานรับเช็คแน่นอน

4. เจ้าของที่ดิน เอาโฉนดไปขอกู้เงิน  ได้เงินมาแล้ว ก็ไปแจ้งหาย ไปขอออกใบแทนโฉนดใหม่ แล้วก็เอาไปจำนอง ขายฝากเอาเงินคนอื่นซ้ำอีก อันนี้เจอบ่อยมาก คนซวยสุดคือคนซื้อหรือรับจำนองคนหลัง
เพราะคนแรกบังคับเอาที่ดินไปได้ตามโฉนดจริง คนหลังต้องไปฟ้องร้องเอาเงินคืนจากเจ้าของที่ดินขี้โกงสถานเดียว

5. ย้ายหมุดหลักเขต เพื่อหลอกให้ผู้ซื้อคิดว่าแปลงใหญ่ หรือไกล้ถนน ติดทะเล หรือสลับแปลงกันเลย เป็นต้น
ก่อนซื้อต้องตรวจสอบ ต้องเห็นที่จริงหมุดจริง ถ้าไม่แม่นหรือไม่แน่ใจ ควรขอให้เจ้าหน้าที่มาตรวจสอบเขตหรือรังวัดให้ไปเลย

6. ขโมย หรือหลอกเอาโฉนดมา แล้วทำบัตรประชาชนปลอม ไปโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน อันนี้ส่วนใหญ่จะเป็นภัยจากคนไกล้ตัว คนที่เราไว้ใจ
ต้องเก็บรักษาโฉนดที่ดินให้ดี อย่าสะเพร่า ถ้าหายรีบอายัดด่วน

7. จัดสรรที่ดินแบ่งขายโดยหลอกว่าจะมีนู่นนี่นั่น เช่นสวน สระ ถนนขนาดใหญ่ แต่ไม่สร้างไม่มี หรือเอาที่สวนสาธารณะไปขายไปสร้างอย่างอื่นขายอีก
เดี๋ยวนี้ทำได้ยาก โบร์ชัวร์หรือเอกสารต่างๆต้องมีถึงจะเชื่อ เพราะมันใช้เป็นหลักฐานฟ้องร้องได้ อย่าเชื่อสัญญาลมปากเพราะเสี่ยงจะได้แต่ลมปากจริงๆ

8. อย่ากรอกใบมอบอำนาจเปล่า มอบให้คนไปทำธุรกรรมที่ดินแทน เพราะมีกรณีเค้าไปเขียนต่อเป็นโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้เค้าไปเลย

ลงทุนที่ดิน

ทีดิน เป็นอสังหาที่เล่นไม่ยาก เพราะไม่ต้องสร้างอะไร อย่างมากก็แค่ถมที่ปรับสภาพให้ดูสวยงาม แต่ก็ต้องหมั่นคอยดูแลพวกต้นไม้ และมักจะถูกบุกรุกง่าย
ในช่วงตลาดเก็งกำไรคึกคัก ที่ดินซื้อขายเปลี่ยนมือกันรวดเร็ว ได้ราคา แต่ช่วงตลาดซบเซาซื้อขายลำบากมาก เพราะธนาคารปล่อยกู้แค่ 70-80% ของราคาประเมินเอง ทำให้ต้องใช้ทุนเยอะ และที่ดินเปล่าเสียดอกแพงกว่าบ้าน หรือคอนโดหลายเปอร์เซ็นต์อยู่

เทคนิคการลงทุนในที่ดิน คือความแม่นยำในการดูผังเมือง ดูข้อกำหนด กฎระเบียบต่างๆ  และทำเล จำไว้ว่าที่ดินที่สามารถทำประโยชน์ได้มากได้คุ้ม ย่อมมีคนต้องการมากกว่าให้ราคาดีกว่า เช่น
ที่ดินแปลงไกล้กัน ที่แปลง A สร้างอาคารที่มีพื้นที่ใช้สอยได้ไม่เกิน 3,000 ตารางเมตร กับ ที่แปลง B สร้างได้ไม่เกิน 30,000 ตารางเมตร ด้วยข้อบังคับผังเมือง ราคาที่แปลง B ย่อมสูงกว่ามากมาย ในกรุงเทพ มีข้อกำหนดข้อบังคับเยอะไปหมด ซอยบางซอยห้ามสร้างอาคารแถว บางซอยห้ามสร้างอาคารสูง เราจึงเห็นที่ดินว่างเปล่า กระจายอยู่ตามถนน ตามซอยต่างๆมากมาย บางทีอาจจะเป็นเพราะว่ามันไม่มีความคุ้มค่าต่อการพัฒนาเพื่อขายให้ได้มูลค่ามากๆ จึงแป้กอยู่อย่างนั้น
ถ้าเราไม่แม่นยำ กฎระเบียบข้อบังคับ ข้อจำกัด และผังเมือง ให้ปรึกษาสถาปนิก หรือผู้เชี่ยวชาญ ก่อน อย่าสุ่มสี่สุ่มห้าซื้อที่ดินเปล่าเพราะเห็นว่าถูก อาจเจอตอว่าห้ามสร้างนู่นนี่นั่นมากมายจน ที่ดินแทบไม่เหลือความคุ้มค่าให้พัฒนา จนต้องตัดใจขายขาดทุน แต่ถ้าศึกษาจนแม่นยำแล้ว จะพบช่องว่างให้ลงทุนทำกำไรได้มากมาย ด้วยเป็นเพราะต้นทุนในการพัฒนาก่อสร้าง ก็ไม่มีด้วย

เขียนไปเขียนมายาวอีกแล้ว เพิ่งได้เรื่องที่ดินเรื่องเดียวเองอ่ะ เดี๋ยวตอนหน้า ไปต่อบ้านเดี่ยวกันครับ 🙂

อ่านเพิ่มเติม